TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 25/07/2025

à : Maitre Marie BOUTIERE-ARNAUD

Copie exécutoire délivrée

le : 25/07/2025

à : Maitre Ghislaine BOUARD

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/04293

N° Portalis 352J-W-B7J-C7WN3

N° MINUTE : 2/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 25 juillet 2025

DEMANDERESSE

Madame [X] [F] veuve [V], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maitre Ghislaine BOUARD, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #E0754

DÉFENDEUR

La S.A. L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maitre Marie BOUTIERE-ARNAUD, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #L0168

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 juillet 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 juillet 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 25 juillet 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/04293 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WN3

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17/08/2011 prenant effet le même jour, l’HABITAT SOCIAL FRANCAIS a consenti à [X] [F] veuve [V] un bail d’habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 3], porte gauche, moyennant un loyer mensuel initial de 382,24 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 10/04/2025 à domicile, [X] [F] veuve [V] a fait assigner l’HABITAT SOCIAL FRANCAIS devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, au visa des articles 834, 835 du code de procédure civile, 1719 du code civil, aux fins notamment de voir enjoindre au bailleur d’effectuer des travaux dans le logement.

L’affaire était appelée à l’audience du 19/05/2025 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 01/07/2025.

[X] [F] veuve [V], représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures reprises oralement, de voir :

— juger que le caractère insalubre du logement loué est de nature à le rendre impropre à sa destination ;

— enjoindre à l’HABITAT SOCIAL FRANCAIS de réaliser les travaux permettant de remédier à l’insalubrité du logement provoquée par une humidité anormale en intervenant comme préconisé par COUVRETOIT, à savoir mettre en place une isolation adaptée aux parois pour réduire les effets des ponts thermiques ;

— ordonner que ces travaux soient réalisés dans le mois suivant l’ordonnance à intervenir, et assortir cette condamnation d’une astreinte fixée à 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai ;

— la dispenser du paiement de son loyer et charges à compter de l’ordonnance à intervenir jusqu’à la réalisation totale des travaux remédiant à l’insalubrité de l’appartement loué, sans consignation du paiement du loyer ;

— juger que l’HABITAT SOCIAL FRANCAIS devra la reloger à ses frais dans un appartement situé à [Localité 4] à proximité de son appartement actuel pendant toute la durée des travaux ;

— mettre à la charge du bailleur les frais de relogement et de déménagement et réaménagement ;

— condamner l’HABITAT SOCIAL FRANCAIS à payer une indemnité provisionnelle de 10000 euros avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner l’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS à payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens incluant le procès-verbal de constat du 18/02/2025.

L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS, représentée par son avocat, sollicite en vertu de ses dernières écritures soutenues oralement à l’audience, de voir :

— dire n’y avoir lieu à référé ;

— se déclarer incompétent au vu des contestations sérieuses sur le caractère insalubre ;

— subsidiairement : débouter [X] [F] veuve [V] de l’ensemble de ses demandes ;

— en tout état de cause : condamner [X] [F] veuve [V] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties oralement reprises à l’audience, pour un plus ample exposé des moyens développés à l’appui de leurs prétentions et de la mission de l’expert judiciaire.

La décision a été mise en délibéré au 25/07/2025 par mise à disposition au greffe.

Décision du 25 juillet 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/04293 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WN3

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de travaux

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que l’appréciation du caractère manifestement illicite d’un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu’à faire cesser le trouble manifestement illicite.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Selon l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement, pour assurer la sécurité physique et la santé des locataires, doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Il précise également que les réseaux et branchements d’électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose également au bailleur de délivrer au locataire un logement décent, en bon état d’usage, de réparation, d’entretenir le logement en effectuant, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires autres que locatives, et de lui assurer la jouissance paisible du local loué.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction ou une suspension du loyer, avec ou sans consignation jusqu’à l’exécution des travaux de mise en conformité.

En revanche, le locataire ne peut exiger son relogement au bailleur et, réciproquement, un bailleur tenu d’une obligation de délivrance d’un logement décent ne peut se dégager de cette obligation en lui substituant une simple proposition de relogement (Ccass. 3e civ., 15 déc. 2004, n°02-20.614). Cette sanction du relogement existe uniquement dans des cas plus graves où le logement est non seulement indécent mais aussi insalubre ou dangereux parce qu’il menace ruine. Pour protéger la santé ou la sécurité d’occupants de tels logements, l’article L521-1 du code de la construction et de l’habitation met à la charge des propriétaires une obligation d’hébergement ou de relogement, en fonction du degré d’insalubrité ou de péril, le tout étant conditionné à un arrêté du maire ou du préfet assorti d’une interdiction temporaire ou définitive d’habiter.

En l’espèce, [X] [F] veuve [V] se plaint de la présence de moisissures dans plusieurs pièces de son appartement, de condensations importantes au niveau des fenêtres et parois pendant les périodes hivernales et pluvieuses et d’une humidité dans son logement (murs et plafonds).

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment du procès-verbal de constat par commissaire de justice du 18/02/2025 effectué à la demande de [X] [F] veuve [V] que les taux d’humidité relevés sur les murs, plafonds et les encadrements de fenêtres et de portes, et particulièrement sur les zones exposées à des traces de moisissures, sont supérieurs à 25 %, et atteignent 100% au niveau du mur séparateur de la chambre et de la pièce de vie. Si la SARL COUVRETOIT relève des taux compris entre 0 et 12% sur les mêmes zones le 06/05/2025, il est manifeste que ces relevés n’ont pas lieu dans les mêmes conditions saisonnières.

La présence d’humidité dans les murs et plafonds, et autour des fenêtres et des encadrements de portes, constatée le 18/02/2025, est corroborée par les nombreuses alertes auprès de la bailleresse effectuées par [X] [F] veuve [V] dès son entrée dans les lieux en 2011. En effet, elle verse aux débats les demandes faites par courriers simples et recommandés auprès de l’HABITAT SOCIAL FRANCAIS les 23/03/2011, 11/10/2011, 05/12/2011, 12/07/2012, 11/12/2012, 13/03/2014, 07/05/2014, 11/06/2014, 24/09/2014, 04/11/2014, 18/03/2016, 15/05/2017, 28/05/2018, 22/06/2018, 29/01/2025 où elle évoque les condensations importantes sur les fenêtres et les pourtours de fenêtres, l’humidité, les moisissures. Si certains éléments évoqués dans les doléances de la locataire ont fait l’objet de travaux de reprise par le bailleur (changement de fenêtres en 2013, remplacement de la baignoire, installation de deux radiateurs en décembre 2023), l’humidité et la moisissure dans le logement n’ont jamais été traitées.

En outre, dès le 27/11/2012, l’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS s’engageait à analyser les causes des moisissures dans le logement de [X] [F] veuve [V]. Pourtant, il n’est produit aucune pièce par le bailleur démontrant d’une intervention en ce sens avant 2025, et plus précisément avant la délivrance de l’assignation.

Le 22/06/2012, le service technique de l’habitat (STH) de la ville de [Localité 4] constatait :

— de l’humidité de condensation dans le séjour ;

— au fond à gauche au niveau de la cueillie horizontale haute de la liaison mur / plancher haut ;

— sur les pièces d’appui des 2 fenêtres à soufflet ;

— sur le doublage en bois abîmé du mur donnant sur la façade rue ;

— avec un sol froid source d’inconfort, plancher bas qui communique avec la cage d’escalier ouverte de l’immeuble.

Selon ce service, ces désordres proviennent de ponts thermiques, d’un chauffage insuffisant pour le volume des pièces à chauffer, et de déperditions thermiques.

L’existence de ponts thermiques est également constatée par la SARL COUVRETOIT dans son rapport du 06/05/2025, qui a procédé à des relevés thermiques dans les zones couvertes de traces de moisissures. La société conclut à des « variations de températures significatives entre les parois, caractéristiques d’un déséquilibre thermique ». Elle recommande « une isolation adaptée de la paroi concernée » afin de contribuer à réduire les effets des ponts thermiques, à savoir « un phénomène de condensation » favorisant « l’apparition d’humidité en surface, en particulier sur les parois froides, créant un environnement propice au développement des moisissures ».

La SARL COUVRETOIT note dans ses conclusions que le défaut d’isolation thermique serait « potentiel », mais liste ensuite précisément de nombreux défauts entièrement causés par des ponts thermiques et non par un défaut d’aération du fait de la locataire.

Si l’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS justifie d’une intervention au niveau de la VMC le 25/06/2025, comme le recommande la SARL COUVRETOIT, il ne produit aucune pièce s’agissant des problèmes d’isolation.

Décision du 25 juillet 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/04293 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WN3

L’existence de ponts thermiques n’est pas liée à un défaut d’aération du logement ou une mauvaise gestion du chauffage par la locataire. Cette situation, constatée par le STH dès 2012, n’a jamais fait l’objet d’une action du bailleur, malgré les nombreuses demandes de [X] [F] veuve [V].

L’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS fait valoir le comportant de [X] [F] veuve [V], qui n’aurait pas permis l’accès à son appartement à la société EOPUR-ISERBA. Il résulte en effet des échanges courriels produits par le bailleur que [X] [F] veuve [V] ne s’est pas présentée au rendez-vous fixé et a ensuite refusé tout contact direct avec l’entreprise en charge de la VMC. Toutefois, [X] [F] veuve [V] justifie de plusieurs prises de contact avec le gestionnaire du bailleur, notamment [H] [T], pour expliquer ses contraintes professionnelles. Il ne ressort pas des échanges et des pièces produites par les parties que [X] [F] veuve [V] ait empêché l’accès à son appartement. La SARL COUVRETOIT a d’ailleurs pu intervenir, ainsi que EOPUR-ISERBA.

Ainsi, la réalité des dysfonctionnements subis par [X] [F] veuve [V], et donc du trouble manifestement illicite, est donc établie.

L’ampleur des troubles ne permet pas de qualifier le logement d’insalubre. En effet, le service technique de l’habitat de la ville de [Localité 4] n’a pas relevé de danger ou de risque pour la santé et la sécurité des habitants. Les services de la préfecture n’ont pas été avisés de la situation et n’ont pas constaté un état d’insalubrité. Les moisissures n’ont pas fait l’objet d’une analyse par un service spécialisé. En outre, il ne ressort pas des pièces produites par [X] [F] veuve [V] que le logement n’est pas habitable.

Pour autant, force est de constater que le logement ne répond pas aux conditions de décences imposées par la loi. Dès lors, la demanderesse est bien-fondée à solliciter des travaux de remise en état.

Sur les travaux et la réduction des loyers dans l’attente de leur réalisation

Il résulte du rapport du STH et de la SARL COUVRETOIT que les problèmes de condensations et donc d’humidité peuvent être réduits par une meilleure isolation réduisant les effets des ponts thermiques.

Il convient dès lors d’ordonner à l’HABITAT SOCIAL FRANCAIS de faire cesser les troubles affectant le logement de [X] [F] veuve [V] en réalisant les travaux d’isolation adaptés aux parois pour réduire les effets des ponts thermiques, et ce dans un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision.

A défaut pour l’HABITAT SOCIAL FRANCAIS de réaliser les travaux susvisés dans le délai imparti, [X] [F] veuve [V] sera autorisée à consigner la moitié de son loyer à la caisse des dépôts et consignations jusqu’à l’achèvement de ceux-ci.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de suspension intégrale du loyer sans consignation, la demanderesse ne justifiant pas de l’impossibilité totale d’utiliser son logement.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte, l’autorisation de suspendre partiellement les loyers répondant à l’objectif de contrainte.

Sur la demande de relogement pendant la durée des travaux

[X] [F] veuve [V] ne démontrant pas de l’impossibilité totale d’habiter son logement, et donc de l’insalubrité des lieux, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de relogement.

Il convient toutefois de rappeler que les dispositions de l’article 1724 du code civil ont lieu à s’appliquer pendant la durée des travaux.

Décision du 25 juillet 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/04293 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WN3

Sur l’indemnisation provisionnelle

Il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de trancher sur une demande de dommages et intérêts. Toutefois, une provision à valoir sur l’indemnisation à venir peut être accordée, dans le cas où l’existence d’un préjudice est démontrée par le requérant de manière certaine et non contestable.

[X] [F] veuve [V] sollicite une somme provisionnelle de 10000 euros, correspondant à la moitié du loyer (donc 330 euros) réglée depuis décembre 2023, aux dépenses engagées pour divers matériels contre l’humidité et les moisissures, aux frais d’électricité générés par le chauffage, aux jours de congé pour être présente aux rendez-vous avec les entreprises et à l’indemnisation de son préjudice moral. Elle fait part de problèmes de santé liés à la situation d’indécence.

En l’espèce, [X] [F] veuve [V] a nécessairement subi un préjudice de jouissance du fait de l’indécence de son logement, et particulièrement pendant les périodes hivernales et pluvieuses. Il sera accordé à ce titre une provision d’un montant de 2114 euros, correspondant à 20% du loyer sur une période de 16 mois, au titre du préjudice de jouissance.

Il lui sera par ailleurs accordé une somme de 800 euros à titre de provision sur son préjudice moral, la persistance des troubles dans le temps, et l’engagement de diverses démarches amiables et judiciaire engendrant nécessairement un état de stress et d’anxiété. La requérante produisant par ailleurs des attestations de proches évoquant l’anxiété et l’angoisse sociale de [X] [F] veuve [V] en liant avec l’état de son logement.

Par conséquent, l’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS sera condamné à verser une provision de 800 euros à valoir sur le préjudice moral et une provision de 2114 euros à valoir sur le préjudice de jouissance.

Il appartiendra à la demanderesse de saisir le juge du fond pour une analyse approfondie de ses demandes indemnitaires.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient d’allouer à [X] [F] veuve [V] une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS, partie perdante, supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le procès-verbal de constat par commissaire de justice du 18/02/2025.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, et au regard de la nature du litige, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

CONDAMNE l’HABITAT SOCIAL FRANCAIS à payer à [X] [F] veuve [V] à titre provisionnel les sommes de 2114 euros à valoir sur son préjudice de jouissance et de 800 euros sur son préjudice moral ;

ORDONNE à l’HABITAT SOCIAL FRANCAIS de faire cesser les troubles liés à l’humidité affectant le logement de [X] [F] veuve [V] sis [Adresse 3], en réalisant les travaux d’ isolation adaptés aux parois pour réduire les effets des ponts thermiques, et ce dans un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision ;

AUTORISE [X] [F] veuve [V], à défaut de réalisation desdits travaux par l’HABITAT SOCIAL FRANCAIS dans le délai susvisé, à consigner la moitié de son loyer à la caisse des dépôts et consignations et ce, jusqu’à l’achèvement de ceux-ci ;

REJETTE la demande d’astreinte et la demande de relogement ;

CONDAMNE l’HABITAT SOCIAL FRANCAIS à payer à [X] [F] veuve [V] une somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’HABITAT SOCIAL FRANCAIS aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat par commissaire de justice du 18/02/2025 ;

DEBOUTE [X] [F] veuve [V] de ses autres et plus amples demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection