TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 21 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/04985 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G4WZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Association COALLIA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL SIMON ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS et de la SCP STOVEN PINCZON DU SEL, avocat postulant au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [O]

demeurant [Adresse 7]

comparant en personne

A l’audience du 12 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

L’association à but non lucratif COALLIA a consenti par acte sous seing privé en date du 25 novembre 2021 à Monsieur [Z] [O] un contrat de résidence d’une durée d’un mois tacitement reconductible, portant sur un logement d’habitation d’urgence -chambre n°2-1 (9ème étage)- du centre d’hébergement social d’urgence situé [Adresse 2], et ce moyennant une redevance mensuelle d’occupation fixée à 398,18 €, comprenant le loyer et les charges pour 364,41 €, d’une part, ainsi que les prestations obligatoires pour un montant de 33,77 €, d’autre part.

L’article 11 des conditions générales du contrat de résidence prévoit -conformément aux articles [4] 633-2 et R633-3 du code de la construction et de l’habitation- une clause résolutoire dans le délai d’un mois, lorsque 3 termes mensuels consécutifs demeurent impayés en dépit d’un acte signifié par huissier de justice, par courrier remis contre décharge ou par lettre recommandée avec A.R.

En l’absence de respect par Monsieur [Z] [O] de ces dispositions relatives au règlement régulier de ses redevances mensuelles restées impayées à concurrence de 1.667,84 €, et ce, en dépit d’une vaine mise en demeure de payer visant la clause résolutoire qui lui a été notifiée par lettre recommandée avec A.R le 26 janvier 2023 (dûment réceptionnée le 2 février 2023), l’association COALLIA a officiellement notifié à Monsieur [Z] [O] par courrier transmis sous pli recommandé avec A.R. le 8 juin 2023 (dûment réceptionné le 13 juin 2023) la résiliation de son contrat de résidence pour inexécution de son obligation contractuelle et la fin de sa prise en charge au sein du centre d’hébergement d’urgence temporaire, en lui laissant un délai d’un mois pour libérer le logement, procéder à l’état des lieux ainsi qu’à la restitution des clés.

Cependant, Monsieur [Z] [O] persistant à se maintenir dans les lieux, l’association COALLIA l’a fait assigner le 17 octobre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, aux fins suivantes :

A titre principal :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au contrat de résidence liant les parties ;

— constater et juger, en conséquence, que Monsieur [Z] [O] est occupant sans droit ni titre au sein du foyer sis [Adresse 2] ;

— dire que Monsieur [Z] [O] devra libérer de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les locaux qu’il occupe dès signification du jugement à intervenir ;

— ordonner, faute par lui de ce faire, son expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et de Monsieur le Commissaire de Police et ce, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des articles R433-5 et R433-6 du Code des procédures civiles d’exécution aux frais, risques et périls des défendeurs et de qui ils appartiendront ;

— condamner Monsieur [Z] [O] au paiement de la somme de 2.686,92 € due au titre des redevances impayées en date du 7 octobre 2024, majoré du taux de l’intérêt légal à compter de la date de mise en demeure ;

— condamner Monsieur [Z] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant mensuel de la redevance courante, et ce, jusqu’à libération complète des lieux ;

— rejeter toute demande de délai ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au contrat de résidence n’était pas constatée :

— prononcer la résiliation du contrat de résidence aux torts exclusifs de Monsieur [Z] [O] pour non-paiement des redevances à compter de l’assignation ;

— constater et juger, en conséquence, que Monsieur [Z] [O] est occupant sans droit ni titre au sein du du foyer sis [Adresse 2] ;

— ordonner qu’il devra libérer de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les locaux qu’il occupe dès signification du jugement à intervenir ;

— faute par lui de ce faire, ordonner son expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et de Monsieur le Commissaire de Police et ce, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des article R433-5 et R433-6 du Code des procédures civiles d’exécution aux frais, risques et périls des défendeurs et de qui ils appartiendront ;

— condamner Monsieur [Z] [O] au paiement de la somme de 2.686,92 € due au titre des redevances impayées en date du 7 octobre 2024, majoré du taux de l’intérêt légal à compter de la date de mise en demeure ;

— condamner Monsieur [Z] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant mensuel de la redevance courante, et ce, jusqu’à libération complète des lieux ;

— rejeter toute demande de délai ;

A titre très subsidiaire, si par extraordinaire il était accordé des délais pour l’apurement de la dette :

— ordonner à Monsieur [Z] [O] de s’acquitter désormais de sa redevance au taux fixé ;

— ordonner qu’à défaut de respecter cette obligation comme en cas de non-paiement d’une seul mensualité prévue à son échéance, la déchéance du terme sera acquise et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible.

En tout état de cause :

— rejeter toutes demandes de délais et de suspension de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie ;

— condamner Monsieur [Z] [O] au paiement d’une somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [Z] [O] aux entiers dépens qui comprendront les frais de notifications par LRAR et d’assignation.

A l’audience du 12 novembre 2024, l’association COALLIA – représentée par la SELARL SIMON ASSOCIES ayant pour avocat postulant la SCP STOVEN – PINCZON DU SEL – a maintenu l’intégralité de ses demandes, a indiqué que Monsieur [Z] [O] n‘avait effectué que quelques règlements partiels et ponctuels de sa dette, qui s’élève, selon décompte actualisé à la date du 8 novembre 2024, à 2.559,40 €, hors frais exposés, tout en précisant, enfin, s’opposer à l’octroi de tout délai de paiement de sa dette locative.

Comparaissant en personne à l’audience, Monsieur [Z] [O] a déclaré travailler dans le secteur de la logistique, à temps partiel, avec un revenu mensuel moyen d’environ 1.300,00 €, qu’il touche désormais 41,00 € d’APL chaque mois pour un loyer actuel d’un montant de 428,00 €. Il sollicite ensuite du tribunal l’octroi de délais pour s’acquitter de sa dette et propose de régler 60,00 € par mois, en plus de son loyer courant.

La décision a été mise en délibéré à la date du 21 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La décision est contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience de jugement.

I. SUR L’APPLICATION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET L‘EXPULSION :

En vertu de l’article L345-2-2 du Code de l’action sociale et des familles, toute personne sans abri en situation de détresse médicale, psychique ou sociale a accès, à tout moment, à un dispositif d’hébergement d’urgence.

Cet hébergement d’urgence doit lui permettre, dans des conditions d’accueil conformes à la dignité de la personne humaine et garantissant la sécurité des biens et des personnes, de bénéficier de prestations assurant le gîte, le couvert et l’hygiène, une première évaluation médicale, psychique et sociale, réalisée au sein de la structure d’hébergement ou, par convention, par des professionnels ou des organismes extérieurs et d’être orientée vers tout professionnel ou toute structure susceptibles de lui apporter l’aide justifiée par son état, notamment un centre d’hébergement et de réinsertion sociale, un hébergement de stabilisation, une pension de famille, un logement-foyer, un établissement pour personnes âgées dépendantes, un lit halte soins santé ou un service hospitalier.

L’hébergement d’urgence prend en compte, de la manière la plus adaptée possible, les besoins de la personne accueillie, notamment lorsque celle-ci est accompagnée par un animal de compagnie.

Selon l’article L345-2-3 du même Code, toute personne accueillie dans une structure d’hébergement d’urgence doit pouvoir y bénéficier d’un accompagnement personnalisé et y demeurer, dès lors qu’elle le souhaite, jusqu’à ce qu’une orientation lui soit proposée. Cette orientation est effectuée vers une structure d’hébergement stable ou de soins, ou vers un logement, adaptés à sa situation.

Enfin, en vertu de l’article L213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’association COALLIA a, à compter du 25 novembre 2021, accueilli Monsieur [Z] [O] au titre de l’hébergement d’urgence, au sein d’un logement – chambre n°2-1 (9ème étage)- situé dans la résidence [Adresse 2].

Force est de constater que les conditions générales du contrat de résidence sociale ainsi que les dispositions du règlement intérieur de la résidence d’hébergement d’urgence “Cité de l’Île de Corse à [Localité 8]“ régulièrement produits à la procédure par l’association COALLIA, ont été dûment datés, signés et acceptés en toute connaissance de cause le 25 novembre 2021 par Monsieur [Z] [O] lors de son entrée en possession du logement.

Il est tout aussi constant qu’après l’avoir averti à plusieurs reprises de l’inexécution de ses obligations de paiement (article 7 des C.G.) en sa qualité de résident, l’association COALLIA a mis en demeure Monsieur [Z] [O], par lettre adressée sous pli recommandé avec A.R. en date du 26 janvier 2023 -réceptionnée le 2 février 2023- de s’acquitter dans le délai d’un mois des redevances demeurées impayées s’élevant à 1.667,84 €, puis a notifié officiellement à ce dernier la résiliation de son contrat de résidence par lettre [6] du 8 juin 2023 -réceptionnée le 13 juin 2023- en lui octroyant un délai d’un mois fixé au 13 juillet 2023 pour libérer volontairement le logement, ceci dans le but d’éviter la mise en œuvre d’une procédure judiciaire.

L’article 11 des conditions générales du contrat de résidence précité prévoit -conformément aux articles L 633-2 et R633-3 du code de la construction et de l’habitation- une clause résolutoire dans le délai d’un mois, lorsque 3 termes mensuels consécutifs demeurent impayés en dépit d’un acte signifié par huissier de justice, par courrier remis contre décharge ou par lettre recommandée avec A.R.

Or, en l’espèce, il sera constaté que :

— d’une part, le contrat de résidence conclu le 25 novembre 2021 contient une clause résolutoire prévoyant un délai de préavis d’un mois (article 11 des conditions générales),

— d’autre part, la notification officielle de la résiliation de son contrat de résidence -du fait de 3 termes de redevances mensuels consécutifs demeurés impayés- est intervenue le 8 juin 2023, et a bien été réceptionnée le 13 juin 2023 par Monsieur [Z] [O].

Monsieur [Z] [O] disposait par conséquent d’un délai d’un mois (expirant le 13 juillet 2023 à 24 heures) pour libérer volontairement le logement, à défaut de quoi il est devenu occupant sans droit ni titre de la chambre n°2-1 (9ème étage) sise [Adresse 3].

Il convient, au cas d’espèce, de constater la résiliation par le jeu de la clause résolutoire (article 11) du contrat de résidence à la date du 13 juillet 2023, et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [O], de ses biens et de tous occupants de son chef, des locaux qu’il occupe, avec, si besoin est, l’assistance de la force publique, selon les modalités présentes dans le dispositif.

En outre, malgré la demande en ce sens de l’association COLLIA, il n’y aura pas lieu de faire droit à la dispense du délai de deux mois prescrit pour l’expulsion par l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, au vu des conditions particulières d’accueil de Monsieur [Z] [O], et également de la nécessité pour ce dernier d’organiser les modalités de son départ.

S’agissant du sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, il sera spécifiquement organisé selon les dispositions prévues aux articles R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, au titre des opérations d’expulsion.

II. SUR LES CONDAMNATIONS AU PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF ET D’UNE INDEMNITE D’OCCUPATION :

En application de l’article 7 1° des conditions générales du contrat de résidence applicables en l‘espèce, le résident s’engage expressément à payer la redevance aux termes convenus des facturations du fluide et des éventuelles prestations facultatives. Le résident s’engage à payer chaque mois et sans retard les redevances et facturations telles que prévues à l’article 5 du présent contrat.

Monsieur [Z] [O] reste devoir les redevances et prestations annexes obligatoires jusqu’au 13 juillet 2023 et, à compter du 14 juillet 2023, le contrat de résidence étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

L’association COALLIA produit un décompte détaillé daté du 8 novembre 2024 démontrant que Monsieur [Z] [O] reste devoir la somme -hors frais de poursuite- de 2.559,40 € correspondant à la part de redevance, assimilable aux loyers et charges locatives, ainsi que celle assimilable aux prestations obligatoires, outre les indemnités d‘occupation calculées sur la période du 14 juillet 2023 au 31 octobre 2024.

Monsieur [Z] [O] sera condamné à verser à l’association COALLIA une somme de 2.559,40 euros, assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente décision, ladite somme correspondant aux redevances arriérées et indemnités d’occupation impayées, comme exposé dans le décompte du 8 novembre 2024 (redevance du mois d’octobre 2024 incluse), régulièrement produit à l’audience par la requérante.

Monsieur [Z] [O], qui est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 14 juillet 2023, a manifestement causé un préjudice au bailleur l’association COALLIA qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant mensuel de la redevance courante, telle qu’elle aurait été due en cas de non-résiliation du contrat, conformément à la demande portée dans la somme actualisée à l’audience.

Monsieur [Z] [O] sera, en conséquence, condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er novembre 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, afin de réparer le préjudice découlant pour l’association demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité d’y installer un autre résident.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 1343-5 du code civil, applicable en l’espèce, dispose que :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. »

En l’espèce, Monsieur [Z] [O], présent à l’audience, sollicite des délais de paiement pour l’apurement de sa dette locative.

L’association COALLIA est opposée quant à elle à des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’examen, il apparaît que si le juge a la possibilité de reporter ou d‘échelonner, dans la limite de deux années, le paiement de sommes dues, il se doit de rechercher, compte tenu de la situation financière et sociale des parties en présence, si le débiteur pourra être effectivement en capacité de tenir les propositions d’apurement de sa dette arriérée, et de garantir à son créancier le respect de son engagement contractuel.

Au cas présent, force est de constater que Monsieur [Z] [O], malgré un récent effort financier, n’a pas repris le paiement intégral de ses redevances mensuelles à la date de l’audience et ne démontre pas de volonté, ni une réelle capacité financière qui serait de nature à lui permettre de bénéficier de délais de paiement pour l’apurement de sa dette, ceci dans le strict cadre légal de 2 années prévu par l’article 1343-5 du code civil.

Ainsi, au regard de la proposition de Monsieur [Z] [O] formulée à l’audience, relativement au règlement échelonné de sa dette locative -s’élevant à 2.559,40 €- sur la base d’un versement mensuel de 60,00 €, en sus de la redevance courante (428,68 €), il ne peut, en effet, être raisonnablement envisagé de lui accorder de tels délais de paiement, et la clause résolutoire conservera, par conséquent, tous ses effets.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Z] [O], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens d’instance.

Cependant, nonobstant les démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’association COALLIA, l’équité ne commande pas de condamner Monsieur [Z] [O] à lui verser une indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du contrat de résidence ;

CONSTATE que le contrat de résidence établi le 25 novembre 2021 entre l’association COALLIA et Monsieur [Z] [O], concernant le logement -chambre n°2-1 (9ème étage)- situé au sein du Centre d’hébergement d’urgence COALLIA [Adresse 2], a été résilié le 13 juillet 2023 par le jeu de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’association COALLIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [O] à verser à l’association COALLIA, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2.559,40 € (deux mille cinq cent cinquante neuf euros et quarante centimes) correspondant aux redevances arriérées et indemnités d’occupation impayées -selon décompte du 8 novembre 2024 (redevance du mois d’octobre 2024 incluse)- assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [O] à verser à l’association COALLIA, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel de la redevance courante -telle qu’elle aurait été due en cas de non-résiliation du contrat- à compter du 1er novembre 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [O] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’assignation introductive d’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 21 février 2025, la minute étant signée par le juge et le greffier.

Le greffier, Le juge,