TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e BERGER

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e BERGER

■

Charges de copropriété

N° RG 24/05290 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4ROA

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Avril 2024

JUGEMENT

rendu le 05 Juin 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 11] situé [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société CABINET CADOT BEAUPLET, SAS, exerçant sous l’enseigne SAFAR, représenté par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représenté par Maître Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0886

DÉFENDERESSE

Madame [K] [L]

[Adresse 9]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente adjointe

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire

assistées de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

Décision du 05 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05290 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ROA

DÉBATS

À l’audience du 10 Avril 2025 tenue en audience publique devant Madame ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS :

Madame [K] [L] est propriétaire du lot n°854 au sein de la residence [Localité 11] située [Adresse 1].

Estimant que Madame [L] n’avait pas payé ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause, par l’intermédiaire de son syndic en exercice, a mis en demeure Mme [L], par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 21 novembre 2022, d’avoir à régler la somme de 2.361,96 euros, à titre d’arriérés de charges et frais de procédure.

Cette première mise en demeure a été suivie d’une nouvelle mise en demeure du conseil du syndicat des copropriétaires, par lettre recommandée présentée le 18 janvier 2023, à hauteur de 3.619,83 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2024, le syndicat des copropriétaires Résidence Damrémont sise [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS Cabinet Cadot Beauplet, a fait citer Mme [L] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Au visa de la Loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

« – Déclarer recevables et bien fondées les demandes du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] située [Adresse 2] représenté par son syndic, la SAS CABINET CADOT BEAUPLET, exerçant sous l’enseigne SAFAR,

En conséquence,

— Condamner Madame [K] [L], à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble [Localité 11] située [Adresse 2] représenté par son syndic, la SAS CABINET CADOT BEAUPLET, exerçant sous l’enseigne SAFAR, les sommes suivantes :

Décision du 05 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05290 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ROA

* 10.416,60 € au titre des charges et travaux arrêtés au 28 mars 2024, provision du 2ème trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure 17 novembre 2022,

* 960 € au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arrêtés au 28 mars 2024, avec intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure du 17 novembre 2022,

* 2000 € à titre de dommages et intérêts,

* 3000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner Madame [K] [L], aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Raphaël BERGER, avocat au Barreau de Paris, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Régulièrement citée selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Mme [K] [L] n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 avril 2025 puis mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Pour justifier sa demande principale à hauteur de la somme de 10.416,60 euros au titre des charges et travaux de copropriété arrêtés au 28 mars 2024 incluant l’appel de fonds du 2ème trimestre 2024, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de Mme [K] [L] du lot 854,

Décision du 05 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05290 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ROA

* le décompte des sommes dues du 1er janvier 2022 au 28 mars 2024,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à Mme [L] entre le 4ème trimestre 2022 et le 2ème trimestre 2024,

* les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du syndicat des 25 juin 2021, 18 juin 2022 et 12 juin 2023 portant notamment approbation des comptes des exercices 2020, 2021 et 2022, modifiant le budget prévisionnel de l’exercice 2023 et votant le budget prévisionnel de l’exercice 2024,

* les attestations de non-recours des assemblées générales des 25 juin 2021,18 juin 202 et 12 juin 2023,

* le contrat de syndic à effet du 13 juin 2023 au 31 octobre 2024.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance en principal du syndicat des copropriétaires, pour la période du 1er octobre 2022 au 1er avril 2024 est établie à hauteur de la somme de 10.416,60 euros.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Mme [K] [L] sera donc condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2022 sur la somme de 2.265,96 € et de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement au titre des fraisAux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les frais nécessaires visés à l’article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l’article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

À l’inverse, ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite, en l’espèce, le paiement de la somme de 960,00 euros se décomposant :

—  03-11-2022 transmission dossier à avocat pour mise en demeure : 96,00 €,

—  17-11-2022 frais mise en demeure : 60,00 €

—  08-12-2022 frais 3ème relance : 24,00 €

—  25-01-2023 mise en demeure avocat : 360,00 €

—  02-03-2023 constitution dossier transmis à avocat : 420,00 €

Frais de mise en demeure

Le syndicat justifie bien d’une mise en demeure adressée à Mme [L] 21 novembre 2022 dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

S’il communique le contrat de syndic conclu pour la période allant du 13 juin 2023 au 31 octobre 2024, le « contrat type de syndic version AG du 18 juin 2022 avec modifications » produit est non signé et incomplet, ne comprenant notamment pas indication de sa période d’application.

Il n’est donc pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les frais de mise en demeure des 17 novembre 2022 et 8 décembre 2022 dont les montants (24 et 60 euros) ne seront par conséquent pas retenus.

Quant à la facture d’honoraires du 17 janvier 2023 du conseil du syndicat d’un montant de 360 €, au titre de la mise en demeure du 23 janvier 2023, elle relève des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Honoraires syndic

S’agissant de frais de « contentieux » il ne s’agit pas de frais nécessaires au sens des dispositions précitées, en ce qu’ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Les honoraires pour transmission du dossier à l’avocat des 3 novembre 2022 (96 €) et 2 mars 2023 (420 €) ne s’analysent pas en des diligences exceptionnelles excédant la gestion courante du syndic et seront rejetés.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3. Sur la demande indemnitaire

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, le demandeur sollicite la somme de 3.000 euros, exposant qu’il s’agit de la seconde procédure diligentée à l’encontre de Mme [L], précédemment condamnée par jugement du 21 avril 2022.

Il ne rapporte toutefois pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Mme [L] ait agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4. Sur les demandes accessoires

Mme [K] [L] succombant, sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Mme [K] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] [Adresse 3] la somme de 10.416,60 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés arrêtés au 28 mars 2024, 2ème trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter 21 novembre 2022 sur la somme de 2.265,96 € et de l’assignation pour le surplus,

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] [Adresse 3] formées au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] [Adresse 3] de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [K] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Mme [K] [L] aux dépens dont distraction au bénéfice de Maître Raphaël BERGER conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 13] le 05 Juin 2025.

La Greffière La Présidente