TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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N° RG 25/53791 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ORL

N° : 1

Assignation du :

01 Avril 2025

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 décembre 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 7] représenté par son syndic le cabinet SEGINE SAS

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître Catherine FRANCESCHI, avocat au barreau de PARIS – #C1525ALTEVA AVOCATS

DEFENDERESSES

La S.A.S. ABD BEAUTY

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Elie SULTAN, avocat au barreau de PARIS – #E1129 SELARLU ES AVOCAT

La S.A.S. SODIEL

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS – #E1434

DÉBATS

A l’audience du 03 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

La société Sodiel est propriétaire d’une boutique au rez-de-chaussée, une arrière-boutique et un sous-sol au sein de l’immeuble sis [Adresse 10], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et dont ils constituent le lot n°3.

Par acte du 10 janvier 2024, la société Sodiel a consenti un bail commercial à la société ABD Beauty [Localité 11], anciennement dénommée société ABD Beauty, pour exploiter une activité de « soin du corps, institut de beauté, manucure, pédicure, vente de produits capillaire et cosmétiques ».

Exposant notamment que, sans autorisation, la société ABD Beauty Paris a fait déposer les carreaux de verre du mur situé à l’arrière de son local, donnant sur la cour intérieure de l’immeuble, pour y installer un climatiseur qui est à l’origine de nuisances sonores et fixer un grillage sur l’ouverture, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] a, par exploits délivrés le 1er avril 2025, fait assigner la société Sodiel et la société ABD Beauty Paris devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins essentielles de faire cesser le trouble manifestement illicite.

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 23 juin 2025 a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, celles-ci ayant par ailleurs reçu injonction de rencontrer un médiateur.

Les parties n’étant pas parvenues à un règlement amiable de leur différend, l’affaire a été plaidée à l’audience du 3 novembre 2025.

Aux termes de ses conclusions régularisées et soutenues oralement à l’audience du 3 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, demande au juge des référés de :

« ➢ RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] [Localité 1] en ses demandes,

➢ LE DECLARER bien fondé,

En conséquence,

➢ CONDAMNER solidairement la société SODIEL et la société ABD Beauty [Localité 11] à procéder à la remise en état de la façade de l’appentis situé dans la cour de l’immeuble (dépose du grillage et pose des carreaux de verre identiques à ceux existants à l’origine) sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

➢ CONDAMNER solidairement la société SODIEL et la société ABD Beauty [Localité 11] à faire constater par un huissier aux frais de la société ABD Beauty, la remise en état à l’identique

➢ CONDAMNER solidairement la société SODIEL et la société ABD Beauty [Localité 11] à déposer la pompe à chaleur installée dans l’appentis situé dans la cour de l’immeuble sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir et à titre subsidiaire, ordonner sa mise en conformité avec la législation relative aux bruits ;

➢ CONDAMNER solidairement la société SODIEL et la société ABD Beauty [Localité 11] à faire constater par un huissier aux frais de la société ABD Beauty, que la pompe à chaleur a été déposée ou, à défaut, qu’elle a fait l’objet d’une mise en conformité avec la législation relative aux bruits.

➢ ORDONNER à la société SODIEL, propriétaire et sa locataire, la société ABD Beauty [Localité 11], locataire, de laisser, immédiatement et sans délai, le syndic, et le plombier accéder au lot n°3 de l’immeuble situé [Adresse 6], aux fins de recherche de fuite, sous astreinte de 500 € par infraction constatée,

➢ SE RESERVER le pouvoir de liquider l’astreinte,

A défaut d’accès sous 24 heures à compter de la décision à intervenir,

➢ AUTORISER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 12] à pénétrer dans le lot n°3 au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, en présence d’un huissier de justice, l’architecte de l’immeuble, le plombier, à accéder au lot n°3 et ce, jusqu’à l’achèvement desdits travaux qui s’imposent,

A titre subsidiaire,

Ordonner une expertise et désigner tel expert avec mission de :

— Se rendre sur place ;

— Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— Visiter les lieux (notamment le lot appartenant à la société SODIEL)

— Entendre les parties ainsi que tous sachants ;

— Examiner les désordres allégués par le demandeur ;

— En déterminer les causes ;

— Fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et d’évaluer s’il y a lieu tous les préjudices subis ;

— Indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection des lieux, ouvrages et installations dont il s’agit.

En cas d’urgence reconnue par l’expert,

— Dire que celui-ci pourra déposer un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût des travaux ;

— Dire que l’expert sera mis en œuvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au Greffe du Tribunal de Grande Instance de PARIS.

En toute hypothèse,

➢ CONDAMNER solidairement la société SODIEL, propriétaire et sa locataire, la société ABD Beauty [Localité 11], locataire, à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] une somme de 6.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

➢ CONDAMNER solidairement la société SODIEL, propriétaire et sa locataire, la société ABD Beauty [Localité 11], locataire, en tous les dépens. ».

En réplique, par conclusions régularisées à l’audience et oralement soutenues, la société Sodiel, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« – VOIR DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 12] : [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SAS SODIEL

— VOIR CONDAMNER la société ABD Beauty [Localité 11] à procéder à la remise en état de la façade de l’appentis situé dans la cour de l’immeuble, à ses seuls frais

— VOIR CONDAMNER la société ABD Beauty [Localité 11] à déposer la pompe à chaleur installée dans l’appentis situé dans la cour de l’immeuble, à ses seuls frais

— VOIR CONDAMNER la société ABD Beauty [Localité 11] à laisser le syndic et le plombier ainsi qu’un représentant du Bailleur à accéder au lot n°3 aux fins de recherche de fuite

A titre subsidiaire,

— VOIR CONDAMNER la société ABD Beauty [Localité 11] à garantir son Bailleur de toute condamnation financière et frais que celui-ci pourrait être amené à engager au profit du Syndicat des Copropriétaires et ce y compris les éventuels frais d’Assemblée Générale exceptionnelle à venir pour régulariser les travaux soumis à approbation

A titre infiniment subsidiaire,

— PRENDRE ACTE des Protestations et Réserves de la SAS SODIEL sur l’opportunité et l’étendue de la mission d’expertise ;

— METTRE les frais d’expertise à la charge exclusive de la société ABD Beauty [Localité 11] ;

— VOIR CONDAMNER la société ABD Beauty [Localité 11] à payer à la SAS SODIEL la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— VOIR CONDAMNER la société ABD Beauty [Localité 11] aux entiers dépens, y compris le coût du commandement du 5 septembre 2025 ; ».

Par conclusions régularisées à l’audience et oralement soutenues, la société ABD Beauty [Localité 11], représentée par son conseil, sollicite du juge des référés de :

« -DECLARER recevable et bien-fondée la société ABD Beauty en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Y faisant droit,

A titre principal,

— CONSTATER que le SDC ne caractérise pas la carence manifeste du copropriétaire-bailleur, la société SODIEL, dans le respect des stipulations du règlement de copropriété par son locataire, la société ABD Beauty, justifiant le recours à une action oblique ;

En conséquence,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble concerné de l’intégralité de ses demandes formées à l’égard de la société ABD Beauty en ce qu’elles sont irrecevables ;

A titre subsidiaire,

— DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble concerné de sa demande de remise en état de la façade du local en ce qu’elle est devenue sans objet compte tenu de l’engagement de la société ABD Beauty à la remettre en état, notamment en y remettant les trois carreaux retirés lors de l’installation de son système de climatisation ;

— DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble concerné de sa demande d’accès au local commercial loué sous astreinte en ce qu’elle est injustifiée et abusive compte tenu de l’autorisation d’accès donné par la société ABD Beauty ;

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble concerné de sa demande de dépose ou de mise en conformité du système de climatisation en ce qu’il échoue à démontrer que les nuisances sonores rapportées incombent à la société ABD Beauty ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble concerné à payer à Monsieur [P] [Z] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. ».

Le retrait des installations et la remise en état du mur du local par la société ABD Beauty [Localité 11] ayant été évoqués à l’audience, les parties ont été autorisées à communiquer par note en délibéré, jusqu’au 8 décembre 2025, sur l’effectivité des opérations de recherche de fuite, le retrait de la grille, la réinstallation des carreaux sur l’appentis et la dépose de la pompe à chaleur.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures des parties et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Par une note en délibéré notifiée par voie électronique le 5 décembre 2025, la société ABD Beauty [Localité 11] a indiqué avoir laissé accès à son local à une entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires pour faire procéder à une recherche de fuite et a transmis une « attestation de travaux » ainsi qu’un formulaire CERFA pour « justifier de la remise en état des parties communes de l’immeuble (consistant à reposer les carreaux du local en fond de cour) ainsi que la dépose du système de climatisation ».

Par une note en délibéré notifiée par voie électronique le 15 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires indique que la société ABD Beauty n’a pas exécuté l’intégralité des obligations dont il est demandé l’exécution. Il confirme que le climatiseur a bien été déposé et que la locataire a permis l’accès au plombier, mais que les carreaux de verre déposés par ses soins n’ont pas été remis en place à l’identique, que précisément, la société ABD Beauty n’a pas procédé à la remise en place des trois colonnes de carreaux de verre de l’appentis situé dans la petite cour intérieure de l’immeuble au rez-de-chaussée. A l’appui, il verse un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 12 décembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires maintient sa demande relative à la remise en état de la façade de l’appentis situé dans la cour de l’immeuble (dépose du grillage et pose des carreaux de verre identiques à ceux existants à l’origine, y ajoutant bouchage des trous et mise en peinture) sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, ainsi que ses demandes au titre de l’article 700 et aux dépens, en ce compris les frais des trois procès-verbaux de constats de commissaire de justice.

La société Sodiel n’a pas fait parvenir de note en délibéré.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires

La société ABD Beauty [Localité 11] soulève l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires formulées à son encontre en raison du défaut de qualité à agir. Elle soutient que le syndicat des copropriétaires devait rapporter la preuve de la carence de la société Sodiel, son bailleur, dans le respect des obligations du règlement de copropriété par son locataire avant de faire assigner la société ABD Beauty, ce qu’il ne fait pas. Par ailleurs, elle indique que le bailleur n’a jamais fait l’objet d’aucune mise en demeure à propos des nuisances sonores causées par la pompe à chaleur.

En réplique, le syndicat des copropriétaires rappelle qu’il n’exerce pas une action oblique mais bien une action directe contre le propriétaire du local et son locataire. Il indique avoir qualité pour agir tout à la fois contre un copropriétaire et son locataire qui peuvent être condamnés in solidum sur le fondement des dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

La société Sodiel expose que le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir à l’encontre d’un copropriétaire et son locataire.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. ».

Selon l’article 31 du code de procédure civile, « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir ».

En application des dispositions de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Au cas particulier, contrairement à ce qu’affirme la société ABD Beauty [Localité 11], l’action initiée par le syndicat des copropriétaires est une action directe et non une action oblique.

Le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir à l’encontre du locataire, auquel le règlement de copropriété est opposable, pour obtenir le prononcé de mesures de nature à faire cesser le trouble résultant de son non-respect. Par ailleurs, le propriétaire du bien loué est tenu directement à l’égard du syndicat des copropriétaires et des autres copropriétaires de veiller au respect du règlement de copropriété par son locataire, notamment s’agissant de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et ce, même s’il a mis son locataire en demeure de respecter le règlement de copropriété.

Ainsi, la fin de non-recevoir soulevée par la société ABD Beauty [Localité 11] au titre de défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur le trouble manifestement illicite

Le demandeur reprochait à la société ABD Beauty :

d’avoir, sans autorisation préalable, fait déposer les carreaux en verre initialement installés sur l’appentis situé dans la cour commune de l’immeuble pour installer un climatiseur et d’avoir installé un grillage,d’avoir installé un climatiseur à l’origine de nuisances,de ne pas avoir laissé accès à son local afin qu’un plombier mandaté puisse procéder à une recherche de fuite,travaux affectant des parties communes et pour lesquels l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires était nécessaire, de sorte qu’un trouble manifestement illicite est constitué.

Le syndicat des copropriétaires ajoutait que le climatiseur installé dans le local exploité par la société ABD Beauty [Localité 11] était à l’origine de nuisances sonores et du rejet d’air chaud et froid dans la cour commune de l’immeuble et sollicitait à titre principal la dépose de cet appareil sous astreinte, constatée par commissaire de justice aux frais de la société ABD Beauty [Localité 11] et à titre subsidiaire, que soit ordonnée la mise en conformité de la pompe à chaleur avec la législation relative aux bruits.

En dernier lieu, le syndicat des copropriétaires indiquait qu’il avait été relevé la présence d’humidité dans la loge, notamment dans une partie de la loge se situant au-dessus du sous-sol du local exploité par la société ABD Beauty [Localité 11] et qu’il avait mandaté un plombier afin de procéder à une recherche de fuite dans le local de la défenderesse, qui n’était pas présente lors des deux tentatives d’intervention.

Il faisait valoir que l’absence de toute réponse de la société ABD Beauty constituait là encore un trouble manifestement illicite qu’il convenait de faire cesser en condamnant solidairement les défenderesses à laisser l’accès au local litigieux au plombier sous astreinte et, à défaut d’accès dans les 24 heures à compter de la présente décision, de l’autoriser à pénétrer avec le plombier dans le local, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, en présence d’un commissaire de justice.

En réplique, la société ABD Beauty [Localité 11] indique avoir réinstallé les carreaux en verre sur l’appentis. Elle considère que la demande de remise en état est dépourvue d’objet.

Elle soutient également avoir déposé le climatiseur, de telle sorte que la demande du syndicat des copropriétaires est là encore sans objet. Elle indiquait avoir laissé l’accès à son local à un plombier mandaté par le syndicat des copropriétaires.

La société Sodiel faisait valoir qu’elle avait tout mis en œuvre pour que son locataire procède à la remise en état de l’appentis. Elle estimait avoir accompli toutes les diligences permettant de mettre fin aux désordres, ajoutant qu’elle souhaite solliciter la résiliation du bail en raison de ces manquements.

La société Sodiel indiquait avoir mis en demeure à deux reprises son preneur de déposer la pompe à chaleur, sans que ces mises en demeure soient suivies d’effet.

La société Sodiel expliquait n’avoir découvert l’inaction de son locataire face aux mises en demeure que lors de l’introduction de la présente instance par le syndicat des copropriétaires et estime avoir été suffisamment diligent face au comportement de son locataire.

Sur ce,

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il sera rappelé que l’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dernières dispositions.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite et ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s’imposer pour le faire cesser.

Il appartient au demandeur de démontrer l’existence de l’illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

*Sur la remise en état de la façade de l’appentis et la dépose du climatiseur

L’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Ainsi, la réalisation, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble est constitutive d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux.

Aux termes de l’article 9 I et II de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Le chapitre premier du règlement de copropriété définit les parties communes comme comprenant notamment « les cours et courettes ».

Ainsi, la cour intérieure de l’immeuble litigieux constitue une partie commune.

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires verse aux débats trois procès-verbaux de constats de commissaire de justice établis les 3 juin 2022, 6 septembre 2023 et 12 décembre 2025, lesquels relèvent qu’à droite du local exploité par la société ABD Beauty [Localité 11], des « plaques de tôle perforée » recouvrent un « châssis de 3x6 petits carrés sans vitrage » et que, derrière ces carrés sans vitrage et la plaque de tôle, une pompe à chaleur a été installée.

La société ABD Beauty [Localité 11] ne conteste pas avoir déposé les carreaux en verre recouvrant ce châssis se trouvant dans la cour commune de l’immeuble, afin d’y faire installer l’évacuation de son climatiseur. La défenderesse s’est par ailleurs engagée à remettre en son état antérieur la façade du local.

Ainsi, il est établi qu’il a été porté atteinte au mur de la façade de la cour intérieure de l’immeuble et à son aspect extérieur.

Or les travaux effectués sur les parties communes ou affectant l’aspect extérieur de l’immeuble sans autorisation de l’assemblée générale caractérisent le trouble manifestement illicite, en raison de la violation de l’article 25 de la loi du 6 juillet 1989 et du règlement de copropriété.

Il n’est pas allégué par la société ABD Beauty [Localité 11] qu’une autorisation de l’assemblée générale a été obtenue préalablement à la réalisation de ces travaux, en violation de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété, ce qui caractérise le trouble manifestement illicite.

Par note en délibéré notifiée le 5 décembre 2025, la société ABD Beauty [Localité 11] a indiqué avoir réinstallé les carreaux de verre sur le mur litigieux donnant sur la cour de l’immeuble et avoir déposé son climatiseur.

Au soutien de ses allégations, elle produit une attestation de travaux établie par la société Dia Energy, ayant effectué des travaux les 26 et 27 novembre 2025, tendant à la « Remise en état briques de carreaux de verre sur façade cour extérieur ».

Elle produit par ailleurs un formulaire CERFA afin de démontrer qu’elle a procédé à la dépose de son appareil de climatisation.

Le syndicat des copropriétaires, par une note en délibéré notifiée par voie électronique le 15 décembre 2025, indique que la société ABD Beauty n’a pas exécuté l’intégralité des obligations dont il est demandé l’exécution.

Il confirme que le climatiseur a bien été déposé et que la locataire a permis l’accès au plombier, mais que les carreaux de verre déposés par ses soins n’ont pas été remis en place à l’identique, que précisément, la société ABD Beauty n’a pas procédé à la remise en place des trois colonnes de carreaux de verre de l’appentis situé dans la petite cour intérieure de l’immeuble au rez-de-chaussée. A l’appui, il verse un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 12 décembre 2025.

Il n’y a donc plus lieu de statuer sur la demande de dépose du climatiseur.

Le syndicat des copropriétaires maintient sa demande relative à la remise en état de la façade de l’appentis situé dans la cour de l’immeuble (dépose du grillage et pose des carreaux de verre identiques à ceux existants à l’origine, y ajoutant bouchage des trous et mise en peinture) sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

Dès lors, il convient d’ordonner à la société ABD Beauty [Localité 11] et à la société Sodiel de procéder la remise en état de la façade de l’appentis situé dans la cour de l’immeuble, avec dépose du grillage et pose des carreaux de verre identiques à ceux existants à l’origine, bouchage des trous et mise en peinture.

Le propriétaire des lieux et son locataire seront enjoints à procéder à cette remise en état dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance.

Passé ce délai, il convient d’assortir la présente injonction d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant une période de six mois.

Toutefois, l’astreinte ne sera appliquée qu’au preneur, le propriétaire n’ayant pas la maîtrise des lieux du fait de l’existence du contrat de bail. La demande d’astreinte à l’encontre de la société Sodiel sera donc rejetée.

Il n’y a pas lieu de voir condamner solidairement les défenderesses à faire constater par un commissaire de justice aux frais de la société ABD Beauty [Localité 11] la remise en état à l’identique du mur litigieux, puisque la remise en état est matériellement vérifiable par le syndicat des copropriétaires et le syndic qui peuvent se rendre sur les lieux, et qu’il n’apparaît ainsi pas nécessaire de faire intervenir un commissaire de justice.

*Sur la demande d’accès au local

Le syndicat des copropriétaires ayant confirmé dans sa noté en délibéré que la locataire avait permis l’accès au plombier, il n’y a plus lieu de statuer sur cette demande.

Sur la demande de garantie formulée par la société Sodiel à l’encontre de la société ABD Beauty [Localité 11]

En l’espèce, le règlement de copropriété étant opposable au preneur comme le rappelle le contrat de bail commercial auquel il est annexé et qui stipule en son article 6 que « (…) 6. Le Preneur devra respecter les charges et conditions, le cas échéant, du règlement de copropriété (…) Le Preneur reconnaît avoir reçu, pour l’exécution du présent Bail et de ses suites, un exemplaire des documents précités, s’ils existent, et en avoir parfaite connaissance pour les avoir lus et compris (…) Le Preneur prendra toutes les précautions pour que l’exercice de son activité ne puisse nuire en quoi que ce soit à l’entretien, ,à la tranquillité, au bon aspect et à la bonne tenue de l’immeuble. Il prendra toutes précautions et assurera toute responsabilité à ce sujet. », celui-ci est avec l’évidence requise en référé responsable envers son bailleur.

La société ABD Beauty [Localité 11] sera donc tenue de garantir la société Sodiel de la condamnation prononcée concernant la remise en état de la façade de l’appentis situé dans la cour de l’immeuble, avec dépose du grillage et pose des carreaux de verre identiques à ceux existants à l’origine, bouchage des trous et mise en peinture, ainsi que des condamnations aux frais irrépétibles et aux dépens.

En revanche, la demande de garantie au titre des « éventuels frais d’Assemblée Générale exceptionnelle à venir pour régulariser les travaux soumis à approbation », qui sont hypothétiques sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Succombant, la société ABD Beauty [Localité 11] et la société Sodiel seront condamnées in solidum au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, ne comprenant pas les procès-verbaux de constats de commissaire de justice, ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10], la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles en vertu de l’article 700 du même code.

Il y a lieu de rejeter toutes autres demandes, plus amples ou contraires des parties.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats à l’audience publique, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort,

Rejetons la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] ;

Enjoignons la société ABD Beauty [Localité 11] et la société Sodiel de procéder à la remise en état de la façade de l’appentis situé dans la cour de l’immeuble, avec dépose du grillage et pose des carreaux de verre identiques à ceux existants à l’origine, bouchage des trous et mise en peinture, conformément aux règles de l’art et dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance.

Disons que passé ce délai, la société ABD Beauty [Localité 11] sera redevable d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, pendant une durée de six mois ;

Disons n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Rejetons la demande d’astreinte à l’encontre de la société Sodiel;

Rejetons la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] tendant à ce que la remise en état du mur soit constatée par un commissaire de justice aux frais de la société ABD Beauty [Localité 11] ;

Condamnons la société ABD Beauty [Localité 11] à garantir la société Sodiel de la condamnation prononcée concernant la remise en état de la façade de l’appentis situé dans la cour de l’immeuble, avec dépose du grillage et pose des carreaux de verre identiques à ceux existants à l’origine, bouchage des trous et mise en peinture, ainsi que des condamnations aux frais irrépétibles et aux dépens.

Rejetons la demande de garantie formulée par la société Sodiel au titre des « éventuels frais d’Assemblée Générale exceptionnelle à venir pour régulariser les travaux soumis à approbation »;

Condamnons in solidum la société ABD Beauty [Localité 11] et la société Sodiel au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, ne comprenant pas les procès-verbaux de constats de commissaire de justice ;

Condamnons in solidum la société ABD Beauty [Localité 11] et la société Sodiel à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes, plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 11] le 19 décembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON