TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [P] [M]

[Z] [T]

PREFET DE [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07727 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UQ6

N° MINUTE : 4

JUGEMENT

rendu le 28 mars 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEURS

Madame [P] [M], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Z] [T], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 décembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 mars 2025 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 28 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07727 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UQ6

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 11 juin 2020 à effet au 7 juillet 2017, PARIS HABITAT-OPH, a donné à bail à Madame [P] [M] et Monsieur [Z] [T], suite à la résiliation du premier bail par décision du tribunal d’instance de Paris 14ème en date du 6 juillet 2017, un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], à Paris (75014), pour un loyer initial mensuel de 635,88 euros, outre les provisions sur charges.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Madame [P] [M] et Monsieur [Z] [T] le 8 juillet 2022 pour avoir paiement d’un arriéré de 1732,22 euros en principal, échéance du mois de juin 2022 incluse.

Par acte de commissaire de justice du 5 juillet 2024, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait assigner Madame [P] [M] et Monsieur [Z] [T] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, ou à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— voir ordonner l’expulsion de Madame [P] [M] et Monsieur [Z] [T] ainsi que tous occupants de leur chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant,

— voir condamner solidairement Madame [P] [M] et Monsieur [Z] [T] au paiement d’une somme de 17624,12 euros, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— voir condamner in solidum Madame [P] [M] et Monsieur [Z] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours et des charges, tous deux révisables, à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés,

— voir condamner in solidum Madame [P] [M] et Monsieur [Z] [T] au paiement d’une somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation.

A l’audience du 5 décembre 2024, le conseil du bailleur a actualisé sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 24285,68 euros, octobre 2024 inclus. Il a précisé, sous réserve de la confirmation du paiement intégral de la dernière échéance, qu’il ne s’opposait pas à l’octroi de délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire. Cependant, au regard de l’importance de la dette, il a considéré que la proposition de 250 euros par mois était insuffisante.

Régulièrement convoquée, Madame [P] [M] n’a pas comparu ni personne pour elle. Régulièrement convoqué, Monsieur [Z] [T] a personnellement comparu et a pu faire ses observations. Il a souligné que la dette locative, dont le montant ni le principe n’ont été contestés, serait née de payer d’importants frais en Afrique. Cependant, il a précisé qu’il y avait eu reprise du paiment du loyer courant qui ne figurait pas encore au décompte actualisé. En déclarant que les revenus mensuels du couple s’élevaient à 3100 euros, il a sollicité sollicité la suspension des effets de la clause réoslutoire et l’octroi de délais de paiement à hauteur de 250 euros par mois pendant 36 mois.

Par note en délibéré autorisée et transmise au greffe le 6 décembre 2024, Monsieur [T] a justifié avoir procédé à deux règlements, le premier de 604,00 € réglée le 30 novembre 2024 le second de 500 euros le 2 décembre 2024, soit un total de 1.104 euros.

Aucun diagnostic social n’a été reçu par le greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 14 mars 2025 et prorogée au 28 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] le 2 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT – OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 juillet 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 juillet 2022 pour la somme en principal de 1732,22 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Les locataires ayant effectué un paiement de 549,14 euros le 5 août 2022 et un autre de 526,28 euros le 5 septembre pendant le délai imparti, il convient de constater que le commandement est demeuré infructueux pendant le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 8 septembre 2022 à minuit.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Madame [P] [M] et Monsieur [Z] [T] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte actualisé produit que Madame [P] [M] et Monsieur [Z] [T] Madame [C] [W] sont redevables de la somme de 23028,45 euros (hors frais de contentieux de 153,23 euros imputés le 14 juillet 2022, et déduction faite de la somme de 1104 euros payées avant l’audience), échéance du mois d’octobre 2024 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et aux charges impayés.

Il en résulte que Madame [P] [M] et Monsieur [Z] [T] seront condamnés solidairement, conformément à la clause de solidarité de l’article 10 du contrat de bail, à payer la somme de 23028,45 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Par ailleurs, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur, ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que les derniers versements de 500 euros et de 604 euros effectués avant l’audience ne sont pas suffisants pour couvrir l’intégralité de l’échéance mensuelle (1386,68 euros mensuels) de sorte que la condition de reprise du versement intégral de l’échéance courante n’apparait pas remplie. En outre, les locataires, dont les revenus cumulés seraient de 3100 euros mensuels, n’établissent pas qu’ils soient en mesure de pouvoir régler une dette très importante en constante augmentation (23028,45 euros) en plus du paiement du loyer courant et de leurs autres charges.

Par conséquent, malgré les efforts récents des locataires, il ne peut être fait droit en l’état à la demande de délais de paiement et à celle relative à la suspension des effets de la clause résolutoire du locataire.

Il apparait ainsi que les locataires se trouvent sans droit ni titre depuis le 9 septembre 2022.

Par conséquent, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et selon la procédure ordinaire applicable.

Il est rappelé que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé, taxes et charges révisées dument justifiées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement, au regard de la clause de solidarité contractuelle applicable aux indemnités, Madame [P] [M] et Monsieur [Z] [T] au paiement de celle-ci.

Sur les dépens

Il y a lieu de condamner in solidum Madame [P] [M] et Monsieur [Z] [T] aux dépens incluant notamment les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

En équité, il convient de débouter [Localité 4] HABITAT – OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre [Localité 4] HABITAT – OPH et Madame [P] [M] et Monsieur [Z] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 5], sont réunies à la date du 8 septembre 2022 à minuit,

ORDONNONS en conséquence à Madame [P] [M] et Monsieur [Z] [T], occupant sans droit ni titre depuis le 9 septembre 2022, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DISONS qu’à défaut pour Madame [P] [M] et Monsieur [Z] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 4] HABITAT – OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DISONS que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS solidairement Madame [P] [M] et Monsieur [Z] [T] à verser à [Localité 4] HABITAT – OPH la somme de 23028,45 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayées, échéance d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS solidairement Madame [P] [M] et Monsieur [Z] [T] à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer, taxes et charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

ORDONNONS la communication à M. LE PREFET DE [Localité 4] de la présente décision,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNONS in solidum Madame [P] [M] et Monsieur [Z] [T] aux dépens comme visé dans la motivation,

DEBOUTONS [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT