TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nicolas GUERRIER ; M^e Séverine ROSENBERG

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08838 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54YS

N° MINUTE :

3-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 30 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [K], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Séverine ROSENBERG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0137

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 mai 2025

Délibéré le 30 juillet 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 juillet 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 30 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08838 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54YS

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 11 juin 2003, à effet au 1er mars 2003, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (la société RIVP) a donné à bail à M/MME [K] [P] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] ([Adresse 4]), pour un loyer mensuel de 1 103,02 euros outre 135 euros de provision sur charges.

Le 5 juin 2019, la société RIVP a accusé réception du congé donné par Mme [N] [K].

Par courrier du 22 février 2022, la société RIVP a indiqué à M. [P] [K] avoir constaté une erreur de saisi lors de l’enquête sociale 2022, un montant de 16 954 euros ayant été inscrit pour les revenus 2018 alors que son revenu de référence s’élevait à 76 954 euros. Elle sollicite alors le paiement de la somme de 18 178,44 euros après recalcule des sommes dues pour les années 2020, 2021 et 2022.

Par courrier du 28 mars 2022, M. [P] [K] a donné congé et a quitté les lieux le 30 avril 2022, date à laquelle a été réalisé l’état des lieux de sortie.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2024, la société RIVP a fait assigner M. [P] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

13 165,26 euros au titre de l’arriéré locatif,1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 22 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi d’office, en raison de l’indisponibilité du magistrat initialement désigné, pour être finalement retenue à l’audience du 21 mai 2025.

A l’audience du 21 mai 2025, la société RIVP, représentée par son conseil, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle demande au juge de rejeter les demandes de M. [P] [K] et de le condamner à lui payer les sommes suivantes :

13 165,26 euros au titre de l’arriéré locatif, ou subsidiairement 3 662,14 euros,1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

M. [P] [K], représenté par son conseil, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il demande au juge de rejeter les demandes de la société RIVP, d’ordonner la restitution du dépôt de garantie de 584,87 euros facturé à tort, et de la condamner à lui payer la somme de 2 500 euros en réparation de son préjudice moral ainsi que 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 21 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

L’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

La demande principale en paiement a été formulée le 10 septembre 2024 et concerne le paiement du loyer des années 2020, 2021 et 2022, étant précisé que la bailleresse disposait des éléments permettant le calcul de ces sommes dès le mois de septembre 2019. Ainsi, seules les sommes échues après le 10 septembre 2021 peuvent faire l’objet d’une action en paiement.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989.

M. [P] [K] est redevable des loyers et charges jusqu’au 30 avril 2022, date de la résiliation du contrat.

Comme il a été vu précédemment, la société RIVP ne peut réclamer le paiement que des loyers échues après le 10 septembre 2021, soit, comme elle l’indique dans ces écritures pour la période d’octobre à décembre 2021, pour l’année 2022 et la refacturation du dépôt de garantie (février 2022).

La société RIVP soutient qu’un loyer dérogatoire de 1 354,29 euros aurait dû être facturé à M. [P] [K] sur l’ensemble de cette période et non un loyer conventionné de 568,15 euros, compte tenu du revenu de référence de 76 954 euros mentionné sur l’avis d’imposition sur 2018. Elle indique qu’elle a saisi par erreur un revenu de 16 954 euros pour cette année.

La société RIVP, à laquelle il appartient d’apporter les éléments permettant de justifier de sa créance, ne produit pas les enquêtes SLS, les avis d’impositions et le mode de calcul des loyers conventionnés démontrant qu’elle a commis une erreur et permettant d’établir que, pour l’année 2018, M. [P] [K] dépassait le seuil de ressources permettant de bénéficier d’un loyer conventionné.

Par ailleurs, M. [P] [K] produit un courrier du 12 septembre 2019, émanant de la société RIVP elle-même, au terme duquel elle lui indique qu’il sera tenu compte, le concernant, d’un revenu de 40 337 euros pour l’année 2018, suite à la procédure de divorce engagée, alors qu’elle soutient dans le cadre de cette procédure, et sans produire d’avis d’imposition, que le revenu à prendre en compte pour l’année 2018 est de 76 954 euros.

Ainsi, la société RIVP ne démontrant ni l’existence, ni le montant de sa créance, sa demande en paiement sera donc rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur le dépôt de garantie

Contrairement à ce que soutient M. [P] [K], le dépôt de garantie, d’un montant de 1 103,02 euros, a été restitué, par inscription au crédit du décompte du locataire, le 30 novembre 2023. Ce montant comprend la somme de 584,87 euros dont il demande restitution. M. [P] [K] ne tirant, par ailleurs, aucune conséquence juridique d’un éventuel retard de restitution, sa demande sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Pour que soit engagée la responsabilité délictuelle, encore faut-il que soit démontrée l’existence d’une faute, d’un préjudice, et d’un lien entre le préjudice et la faute commise.

En l’espèce, s’il a été constaté que la société RIVP ne démontrait ni l’existence, ni le montant de sa créance, il convient de relever que M. [P] [K] n’apporte pas les éléments permettant d’établir qu’il n’est redevable d’aucune somme, en ces circonstances, il échoue à démontrer que la société RIVP a commis une faute. Par ailleurs, les frais engagés pour faire valoir ses droits relèvent des frais irrépétibles. La demande de dommages et intérêts est donc rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La société RIVP, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable car prescrite la demande en paiement portant sur la période antérieure au 10 septembre 2021,

REJETTE la demande en paiement formée par la société RIVP au titre de l’arriéré locatif,

REJETTE la demande en paiement au titre de la restitution du dépôt de garantie, formée par M. [P] [K],

REJETTE la demande de dommages et intérêts, formée par M. [P] [K],

REJETTE les demandes en paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société RIVP aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection