TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

08 Septembre 2025

N° R.G. : N° RG 22/00007 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XF32

N° Minute : 25/

AFFAIRE

S.C.I. KAKO

C/

Syndicat des copropriétaires du 4 rue Boutard 92200 NEUILLY-SUR-SEINE représenté par son syndic :

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.C.I. KAKO

51 bis rue de Miromesnil

75008 PARIS

représentée par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P.154

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires du 4 rue Boutard 92200 NEUILLY-SUR-SEINE représenté par son syndic :

GRL GESTION

178 rue de Courcelles

75017 PARIS

représentée par Maître Lionel BUSSON de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0466

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mai 2025 en audience publique devant :

Carole GAYET, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis 4 rue Boutard à Neuilly-sur-Seine (92200) est soumis au statut de la copropriété.

La SCI Kako, dont les consorts [Z] [U] sont gérant et associés, y est propriétaire des lots n°1, 2, 3, 17, 24 et 100 aux termes de l’état descriptif de division.

Les lots n°1 à 3 sont exploités à usage de restaurant.

Le lot n°100 est ainsi défini à l’état descriptif de division :

« Lot numéro 100

Droit à la jouissance exclusive d’un terrain à usage de jardin privé.

Ce lot donne accès au lot n°3 du rez-de-chaussée.Grevé d’un droit de passage au profit des lots 1 et 3 du rez-de-chaussée.Et les quatorze/millièmes des parties communes générales. »

Lors de l’assemblée générale du 6 octobre 2021 la SCI Kako a fait inscrire à l’ordre du jour une résolution 9 ainsi rédigée :

« A la demande de la Société KAKO, confirmation que la copropriété n’a pas d’opposition à l’usage de la cour à usage de restaurant à la condition que cet usage soit réservé au déjeuner de 11h30 à 15 heures :

L’Assemblée confirme qu’elle n’a pas d’opposition à l’usage de la cour pour un usage de restaurant à condition que cet usage soit réservé au déjeuner de 11h30 à 15h00, étant précisé que la Société KAKO et son locataire resteront seuls responsables des suites et conséquences de cet usage de restaurant à l’égard de manière à ce que la copropriété ne puisse jamais être inquiété. »

Cette résolution a été rejetée à la majorité de l’article 24.

Invoquant le caractère tardif de la convocation à l’assemblée générale du 6 octobre 2021 ainsi que l’abus de majorité entachant la décision de rejet précitée, la SCI Kako, suivant acte-extra judiciaire en date du 30 décembre 2021, a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins d’obtenir d’en obtenir l’annulation.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 10 avril 2024, la SCI Kako demande au tribunal de :

DECLARER la SCI KAKO recevable et bien fondée en ses demandes,

En conséquence :

— REPUTER non écrite la clause 11 bis V du règlement de copropriété en ce qu’elle prévoit que « le propriétaire du lot numéro cent, à usage de jardin privatif, devra le conserver à cet usage de jardin d’agrément […] » ;

— ANNULER la résolution n°9 de l’assemblée générale du 6 octobre 2021 du syndicat des copropriétaires 4 RUE BOUTARD, 92200 NEUILLY-SUR-SEINE ;

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires 4 RUE BOUTARD, 92200 NEUILLY-SUR-SEINE représenté par son syndic le cabinet MDRC SYNDIC de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires 4 RUE BOUTARD, 92200 NEUILLY-SUR-SEINE à payer la somme de 3.000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires 4 RUE BOUTARD, 92200 NEUILLY-SUR-SEINE aux entiers dépens ;

— DIRE que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, la SCP ZURFLUH-LEBATTEUX-SIZAIRE et associés pourra recouvrer directement les dépens ;

— RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit, nonobstant appel, l’exécution provisoire étant nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

Suivant dernières écritures notifiées par voie électronique le 10 juin 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— DEBOUTER la Société KAKO de l’ensemble de ses demandes.

— CONDAMNER la Société KAKO à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 4, Rue Boutard à NEUILLY-SUR-SEINE (92200), pris en la personne de son Syndic, la Société MDRC SYNDIC, la somme de 6.500 Euros conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Lionel BUSSON, Avocat au Barreau de Paris, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 décembre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire

La SCI Kako, aux termes du dispositif de ses écritures, qui lie le tribunal, sollicite d’être déclarée recevable en ses demandes. Cette recevabilité n’étant pas contestée aux termes du dispositif des écritures adverses, il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande.

I Sur la demande d’annulation de la résolution 9 de l’assemblée générale du 6 octobre 2021

Sur le moyen tiré du défaut d’annexion d’un formulaire de vote par correspondance à la convocation à l’assemblée générale du 6 octobre 2021

La SCI Kako soutient qu’en application de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 un formulaire de vote par correspondance doit impérativement être joint à la convocation à une assemblée générale afin que les copropriétaires puissent exercer le droit qu’ils tiennent de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 de pouvoir voter selon cette modalité. Or, expose-t-elle, le syndic a convoqué l’assemblée générale du 6 octobre 2021 « en présentiel ou vote par correspondance » sans toutefois annexer à la convocation de formulaire de vote par correspondance. Elle expose qu’il ne fait aucun doute que la sanction encourue est la nullité de l’assemblée générale dès lors que les dispositions de l’article 9 précité sont d’ordre public et qu’a contrario le législateur a pris soin de préciser que la formalité liée à l’affichage par le syndic de la date de tenue de l’assemblée et de la possibilité de faire inscrire des questions à l’ordre du jour n’est pas prescrite à peine de nullité ce qui démontre que toutes les autres prescriptions de cet article sont prescrites à peine de nullité. Elle fait ainsi valoir que la convocation tardive à une assemblée générale est sanctionnée par la nullité de la convocation sans nécessité de prouver un grief. La SCI Kako réfute par ailleurs le moyen tiré de son irrecevabilité à invoquer cette irrégularité motif pris de ce qu’elle était représentée à l’assemblée générale du 6 octobre 2021, faisant valoir qu’il ne s’agit pas d’une simple irrégularité de la convocation mais que le défaut de formulaire joint à la convocation a pu empêcher plusieurs copropriétaires de participer à ladite assemblée et ainsi changer le sens des votes.

Elle fait ainsi valoir que l’irrégularité résultant du défaut de convocation d’un copropriétaire ne peut en aucune manière être couverte par la présence de celui-ci à cette assemblée et par sa participation au vote sans protestation. Elle ajoute enfin que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les copropriétaires absents lors de l’assemblée générale, à savoir Monsieur [K] et Monsieur [B], ont bien été destinataires d’un formulaire de vote par correspondance joint à leur convocation.

Le syndicat des copropriétaires oppose tout d’abord que la SCI Kako était représentée à ladite assemblée ce qui rend sa demande irrecevable dès lors que de jurisprudence constante l’irrégularité d’une assemblée générale tenant au défaut de convocation d’un copropriétaire ne peut être invoquée par les autres copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires fait ensuite valoir que l’absence de formulaire de vote par correspondance joint à la convocation n’est sanctionnée par aucun texte législatif ou réglementaire et ne peut dès lors entraîner l’annulation de l’assemblée générale concernée ainsi que l’a jugé le tribunal judiciaire de Paris dans une décision du 12 janvier 2024, n°23/09841. Il expose enfin que la SCI Kako ne justifie pas de ce que certains copropriétaires n’ont pas reçu le formulaire de vote par correspondance et qu’à l’inverse sont versées aux débats des pièces qui attestent de ce que tous les copropriétaires de l’immeuble ont bien reçu ledit formulaire, ce qui rend la demande de la SCI sans objet, ajoutant qu’aucun copropriétaire absent n’a engagé de recours contre l’assemblée générale du 6 octobre 2021.

*

Aux termes de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 :

« Les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

Les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d’Etat. »

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 dispose que :

« La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l’article 17-1 A est joint à la convocation.

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour.

Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble. »

Cette disposition est d’ordre public.

En vertu de l’article 13, alinéa 1er, dudit décret, l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Il se déduit de ces textes combinés que l’assemblée générale à la convocation de laquelle ne serait pas joint le formulaire de vote par correspondance encourt la nullité (TJ Paris, 8e ch., 7 février 2025, n°21/00343) ce qui ne serait pas nécessairement le cas dans l’hypothèse où un formulaire serait joint mais sans être parfaitement conforme au modèle édicté par l’arrêté du 2 juillet 2020 (TJ Paris, 8e ch., 12 janvier 2024, n°23/09841).

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la propriété de l’immeuble sis 4 rue Boutard à Neuilly-sur-Seine (92200) est divisée entre 13 copropriétaires ainsi qu’il ressort de la feuille de présence de l’assemblée générale qui s’est tenue le 6 octobre 2021 :

Indivision BIMONT-CORRUBLEMadame [X]Monsieur [I]Monsieur [G]Monsieur [H]Monsieur [W]Monsieur [P]Monsieur [F]uccession [B] [T]ndivision MARCENATMonsieur [A] [L] c/ [S] MoulinCabinet [N]

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les formulaires de vote par correspondance des six premiers copropriétaires susmentionnés ainsi que les attestations de MM. [P], [B] et [M] qui déclarent avoir bien été destinataires d’un formulaire de vote par correspondance joint à la convocation à l’assemblée générale du 6 octobre 2021.

Dans ces conditions, étant précisé que M. [V] est décédé le 13 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve qu’un formulaire de vote par correspondance était bien joint à la convocation à l’assemblée générale du 6 octobre 2021.

En conséquence, et sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires, il y a lieu de rejeter le moyen soulevé par la SCI Kako.

2. Sur le moyen tiré de l’atteinte au droit de jouissance de son lot par la SCI Kako

La SCI Kako fait valoir qu’en lui refusant d’exploiter son lot n°100 à usage de restaurant, usage pourtant conforme à ses droits et à la destination de l’immeuble tels qu’ils résultent du règlement de copropriété, l’assemblée générale a porté une atteinte injustifiée à ses conditions de jouissance, en contrariété avec les dispositions d’ordre public de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Elle expose en effet que le règlement de copropriété stipule que « tous les lots pourront être utilisés pour tous les usages commerciaux, professionnels et d’habitation ». Elle fait en outre valoir que la clause de l’article 11 bis V dudit règlement, dont se prévaut le syndicat des copropriétaires, et qui prévoit que « le propriétaire du lot numéro cent, à usage de jardin privatif, devra le conserver à cet usage de jardin d’agrément et l’entretiendra à ses frais », est contraire aux dispositions d’ordre public des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors qu’elle impose une restriction à l’usage de son lot non justifiée par la destination de l’immeuble, de sorte que la SCI Kako demande au tribunal de réputer cette clause non écrite. Elle explique en effet que le lot n°100 n’est pas, dans les faits, un jardin privatif mais une cour bitumée permettant l’accès au lot n°3 et que le syndicat des copropriétaires y entrepose d’ailleurs les poubelles de l’immeuble dans un local qu’il a fait édifier sans autorisation.

Elle ajoute que l’immeuble n’est pas un immeuble de haut standing, qu’il est situé en ville dans un environnement ni calme ni bucolique et que la configuration des lieux est tout à fait propice à recevoir l’annexe du restaurant. Elle oppose au syndicat des copropriétaires qu’il ne peut se prévaloir de l’ordonnance de référé rendue le 19 juillet 2011 ayant fait application des stipulations de la clause litigieuse pour soutenir la validité d’une telle clause dès lors que cette décision est dépourvue d’autorité de chose jugée au principal et que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur la régularité d’une clause d’un règlement de copropriété.

En réponse aux conclusions adverses, la SCI Kako soutient encore que le droit de jouissance exclusif dont elle bénéficie lui confère un droit réel et perpétuel de sorte que les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 s’appliquent au lot n°100 comme à tous les autres lots de la copropriété. Elle fait également valoir que si le lot n°100 n’est pas conforme aux dispositions de l’article 6-3 de ladite loi, créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018, et qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de mettre le règlement de copropriété en conformité avec ces dispositions, l’absence de mention de l’existence de cette partie commune à jouissance privative dans ledit règlement, bien antérieur à l’entrée en vigueur de la loi ELAN, est sans incidence sur l’existence de ce droit. Sur le fondement de l’article 4, alinéa 2, du code de procédure civile, la SCI Kako oppose encore qu’elle est en droit de formuler la présente demande de réputer non écrite la clause figurant à l’article 11 bis V du règlement de copropriété dès lors qu’elle se rattache par un lien suffisant à sa demande d’annulation de la résolution 9 de l’assemblée générale du 6 octobre 2021. La SCI Kako réfute enfin l’atteinte qui serait portée aux droits des autres copropriétaires par l’exploitation de son lot n°100 à usage commercial. Elle expose que la Cour de cassation impose de démontrer in concreto que l’activité présenterait effectivement des risques de nuisances indésirables, que l’occupation de la cour en l’espèce aurait lieu uniquement aux heures du déjeuner et que dans ces conditions le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve de l’atteinte aux droits des copropriétaires qu’il allègue.

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de la SCI tant concernant la demande de réputer non écrite la clause de l’article 11 bis V du règlement de copropriété que celle d’annuler la résolution 9 de l’assemblée générale du 6 octobre 2021. Il fait ainsi valoir que le lot n°100, qui n’est juridiquement pas un lot au regard de l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, ne confère pas un droit de propriété à la SCI Kako mais un droit de jouissance exclusive sur une partie commune à usage de jardin et que le titulaire d’un tel droit doit en user, non seulement conformément à la destination de l’immeuble mais également dans le respect de son affectation prévue dans l’acte qui l’a constitué. Or, soutient-il, l’usage commercial projeté est directement contraire à la clause contenue à l’article 11 bis V du règlement de copropriété qui prévoit l’affectation de cet espace à usage de jardin d’agrément, lequel usage ne peut être modifié sans l’accord du syndicat des copropriétaires.

Il explique que si le jardin a été effectivement transformé en cour commune, carrelée et non bitumée, c’est en raison du défaut d’entretien de celui-ci par les consorts [Z] [U] et au risque consécutif d’infiltrations dans l’immeuble voisin. Il soutient toutefois que cette modification n’ôte pas à cet espace l’usage d’agrément que lui confère le règlement de copropriété. Il expose également que les poubelles entreposées dans la cour sont celles du locataire de la SCI Kako et non celles de l’immeuble qui sont entreposées dans un local. Le syndicat des copropriétaires expose encore que cette clause, conforme à la destination de l’immeuble, doit recevoir application tant qu’elle n’a pas été déclarée non-écrite par le juge, et que la SCI Kako ne peut se prévaloir a posteriori de son illicéité aux fins d’obtenir l’annulation de la résolution 9 de l’assemblée générale du 6 octobre 2021 alors qu’elle n’a pas soulevé cette illicéité lors de ladite assemblée, ni même dans son assignation. Il ajoute que cette clause prévoit non seulement que le propriétaire du lot n°100 devra conserver celui-ci à usage de jardin d’agrément et l’entretenir à ses frais mais également que cet espace ne doit pas nuire à l’esthétique de l’immeuble ainsi que l’a rappelé le juge des référés dans sa décision définitive du 19 juillet 2011 qui s’impose à la SCI Kako.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir par ailleurs que l’usage commercial de la cour commune conduirait à l’installation de mobilier et de la clientèle dans cet espace ce qui, d’une part, contreviendrait aux dispositions de l’article 8 du règlement de copropriété qui stipule que les copropriétaires ne peuvent, même temporairement, « encombrer les parties communes, ni y déposer quoi que ce soit ni les utiliser pour son usage personnel en dehors de leur destination normale », d’autre part, porterait atteinte aux droits des autres copropriétaires dans la jouissance de leurs parties privatives, protégés tant par l’article 9 du règlement de copropriété que par les articles 9, alinéa 1er, et 26, avant-dernier alinéa, de la loi du 10 juillet 1965, en raison du bruit et des odeurs engendrés. D’autant, ajoute-t-il, qu’à n’en pas douter l’autorisation d’exploiter commercialement le jardin à l’heure du déjeuner serait étendue par la suite au service du dîner.

Sur la demande de réputer non-écrite la clause de l’article 11 bis V du règlement de copropriété

Aux termes de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

L’article 8-I de cette même loi dispose que : « Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »

Et son article 9-I dispose que « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

En l’espèce, la SCI Kako, aux termes du dispositif de ses dernières écritures, demande au tribunal de réputer non-écrite la clause de l’article 11 bis V qui stipule : « le propriétaire du lot numéro 100, à usage de jardin privatif, devra le conserver à cet usage de jardin d’agrément ».

Le syndicat des copropriétaires soutient que cette demande ne saurait être formulée dans la mesure où la SCI Kako ne s’est pas prévalue de cette illicéité lors du vote de la résolution 9 de l’assemblée générale du 6 octobre 2021 ni même dans son assignation.

Il ne demande toutefois pas que cette demande soit déclarée irrecevable aux termes du dispositif de ses écritures de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point, étant précisé au surplus que la demande de la SCI Kako se rattache à sa demande de nullité de la résolution 9 précitée par un lien suffisant, au sens de l’article 4 du code de procédure civile, dès lors qu’elle vise à appuyer ladite demande.

Par ailleurs, ainsi que le rappelle le syndicat des copropriétaires, une clause du règlement de copropriété a vocation à s’appliquer tant qu’elle n’a pas été réputée non écrite par le juge. C’est donc à bon droit que le juge des référés a pu appliquer la clause 11 bis V du règlement de copropriété dans sa décision du 19 juillet 2011 sans que cela ait une incidence sur le bien ou mal-fondé de la demande de réputer non-écrite ladite clause formulée par la SCI Kako dans la présente instance.

Il ressort de l’état descriptif de division que le lot n°100 est ainsi constitué :

« Lot numéro 100

Droit à la jouissance exclusive d’un terrain à usage de jardin privé.

Ce lot donne accès au lot n°3 du rez-de-chaussée.Grevé d’un droit de passage au profit des lots 1 et 3 du rez-de-chaussée.Et les quatorze/millièmes des parties communes générales. »

L’article 5 du règlement de copropriété stipule que « la totalité du sol bâti et non bâti » est partie commune à tous les copropriétaires.

Il est constant qu’un lot de jouissance composé d’une partie commune est irrégulier. Un « droit de jouissance exclusif n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot » (Civ. 3e, 6 juin 2007, n°06-13.477), principe consacré par la loi ELAN à l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 en ces termes : « Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot. »

Il en résulte que le lot n°100, bien qu’assorti de manière erronée de quotes-parts de parties communes, ne constitue pas un lot privatif mais un droit de jouissance privatif sur une partie commune de l’immeuble.

En application de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété ne peut imposer à ce droit, appartenant à la SCI Kako, aucune restriction en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble.

Or, ni le règlement de copropriété, ni aucune pièce versée aux débats concernant les caractéristiques ou la situation de l’immeuble, ne justifient que l’espace commun sur lequel s’exerce le droit de jouissance privatif de la SCI Kako soit à usage exclusif de jardin d’agrément.

D’ailleurs les parties s’accordent sur le fait que tel n’est pas l’usage effectif de cet espace au jour de la présente instance dès lors qu’il est une cour, qu’elle soit bitumée ou carrelée, et que des poubelles y sont entreposées.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de la SCI Kako de déclarer non-écrite la clause du règlement de copropriété contestée en ce qu’elle stipule que « le propriétaire du lot numéro 100, à usage de jardin privatif, devra le conserver à cet usage de jardin d’agrément ».

b. Sur l’atteinte au droit de jouissance de la SCI Kako

Aux termes de l’article 8-I de la loi du 10 juillet 1965 : « Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »

L’article 9-I de cette même loi dispose que « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

En vertu de l’article 26, alinéa 8, de ladite loi, l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Les modalités d’exercice d’un droit de jouissance exclusive sur une partie commune, assimilées aux modalités de jouissance des parties privatives, sont protégées par ces dispositions (CA Paris 7 janvier 2015, n°13/09857).

En l’espèce, ainsi qu’il a été exposé supra, le lot n°100 ne constitue pas un lot privatif mais un droit de jouissance privatif sur une partie commune de l’immeuble.

La SCI Kako souhaite faire un usage de restaurant de la cour commune aux heures de déjeuner de 11h30 à 15h00.

Cet usage est conforme à la destination de l’immeuble telle qu’elle ressort du règlement de copropriété et des pièces versées aux débats.

Le règlement de copropriété stipule toutefois qu'« aucun copropriétaire ou occupant ne devra causer le moindre trouble de jouissance, diurne ou nocturne, par le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations ou toutes autres causes » qu’il s’agisse de l’usage des parties privées ou des parties communes.

Ces stipulations viennent préciser et renforcer les dispositions de l’article 9-I de la loi du 10 juillet 1965 concernant la nécessité pour un copropriétaire de ne pas nuire, par l’usage qu’il fait tant de ses parties privatives que des parties communes, aux droits des autres copropriétaires.

Une terrasse de restaurant est nécessairement génératrice de bruit, d’autant plus dans une cour intérieure d’immeuble, et potentiellement d’odeurs, ce qui crée un trouble jouissance pour les copropriétaires et par tant une atteinte à leurs droits.

L’opposition du syndicat des copropriétaires à l’usage de restaurant de la cour, fut-ce aux seules heures du déjeuner, ne porte ainsi pas atteinte aux droits de la SCI Kako tels qu’ils sont encadrés par la loi et le règlement de copropriété.

En conséquence, le moyen de la SCI Kako tiré d’une atteinte à son droit de jouissance sera rejeté.

3. Sur le moyen tiré d’un abus de majorité

La SCI Kako soutient que la majorité des copropriétaires, propriétaires de lots à usage d’habitation, en rejetant sa demande d’exploiter la cour à usage de restaurant, a cherché à préserver ses intérêts exclusifs, craignant des troubles dont il n’est pas fait état et qui ne peuvent être démontrés, au détriment des propriétaires des lots à usage commercial ou professionnel qui voient ainsi limitée leur liberté d’affectation de leurs lots. Elle rappelle que le syndicat des copropriétaires persiste à se prévaloir de l’usage de jardin d’agrément de la cour alors qu’il y entrepose les poubelles de l’immeuble. Elle expose que le syndicat des copropriétaires n’a de cesse de tenter de limiter les droits du propriétaire des lots n°1, 2, 3 et 100 et se prévaut à cet égard de plusieurs litiges ayant émaillé les relations entre la copropriété et Madame [D] [N], de 2000 à 2014, dont l’issue a été favorable à cette dernière.

Le syndicat des copropriétaires oppose que la décision adoptée ne fait que répondre à l’intérêt de la collectivité des copropriétaires. Elle ajoute qu’il appartient à la SCI Kako, qui se prévaut du caractère abusif de la décision, d’en rapporter la preuve.

*

L’abus de majorité consiste à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, dans un intérêt personnel, dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, en rompant l’équilibre entre les copropriétaires ou avec intention de nuire.

Relève ainsi de l’abus de majorité la décision étrangère à l’intérêt collectif qui est prise sans motif sérieux et légitime ou qui crée une rupture d’égalité entre copropriétaires.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SCI Kako échoue à rapporter la preuve que la résolution litigieuse a été adoptée dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou viserait à lui nuire personnellement.

Il a au contraire été jugé que cette décision était respectueuse des droits de la SCI Kako comme de ceux des autres copropriétaires.

Le moyen tiré de l’abus de majorité affectant la résolution contestée sera dès lors rejeté.

***

En conséquence des précédents développements, la SCI Kako sera déboutée de sa demande d’annulation de la résolution 9 de l’assemblée générale du 6 octobre 2021.

II Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI Kako, succombant au principal, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SCI Kako, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort,

REPUTE non écrite la clause 11 bis V du règlement de copropriété en ce qu’elle prévoit que

« le propriétaire du lot numéro cent, à usage de jardin privatif, devra le conserver à cet usage de

jardin d’agrément […] » ;

DEBOUTE la SCI Kako de sa demande d’annulation de la résolution 9 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis 4 rue Boutard à Neuilly-sur-Seine (92200) en date du 6 octobre 2021 ;

CONDAMNE la SCI Kako aux dépens, lesquels pourront être recouvrés par Maître Lionel Busson, avocat au Barreau de Paris, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Kako à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 4 rue Boutard à Neuilly-sur-Seine (92200) la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution de la présente décision est de droit à titre provisoire.

Signé par Carole GAYET, Juge par suite d’un empêchement du président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,