TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [Z] [Y] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Isabelle GABRIEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09467 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BKE

N° MINUTE : 8

JUGEMENT

rendu le 22 avril 2025

DEMANDERESSE

Fondation IRLANDAISE,

[Adresse 2]

représentée par M^e Isabelle GABRIEL, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [Y] [G],

[Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 avril 2025 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 22 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09467 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BKE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 décembre 2022, la FONDATION IRLANDAISE a consenti, pour une durée de six ans renouvelable, un bail d’habitation à Mme [Z] [Y] [G] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7], 2ème étage, porte 1, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1 328,96 euros et d’une provision pour charges de 117 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4 470,27 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Z] [Y] [G] le 18 juin 2024.

Par assignation du 1er octobre 2024, la FONDATION IRLANDAISE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement, voire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [Y] [G], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4 028,41 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 septembre 2024,1 000 euros à titre de dommages et intérêts,2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX,

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 12 février 2025, la FONDATION IRLANDAISE maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 février 2025, s’élève désormais à 4 218,37 euros terme du mois de février 2025 inclus. Elle déclare ne pas avoir connaissance de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation concernant Mme [Z] [Y] [G]

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [Z] [Y] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience (…).

En l’espèce, la FONDATION IRLANDAISE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail a été signé le 9 décembre 2022, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi susmentionnée et n’a pas été reconduit depuis, de sorte qu’il convient de faire application du délai de deux mois tel que prévu dans le contrat liant les parties.

Or, la dette de 4 470.27 euros, mentionnée dans le commandement de payer signifié à la locataire le 17 juin 2024, n’a pas été intégralement réglée dans le délai imparti. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 août 2024.

Si, en application de l’article 24 V et VII, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant des délais de paiement, c’est à la condition qu’il ait été saisi d’une demande en ce sens et que le versement intégral du loyer courant ait été repris.

En l’espèce, il résulte de l’historique de compte produit par la bailleresse, actualisé au 6 février 2025, que Mme [Z] [Y] [G] a repris le paiement du loyer courant puisqu’elle a fait un versement de 2 500 euros le 3 février 2025.

Néanmoins, elle ne comparaît pas le jour de l’audience et ne forme donc, par définition, aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, à l’instar de la requérante.

Dans ces conditions, il ne peut qu’être ordonné à Mme [Z] [Y] [G] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la FONDATION IRLANDAISE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait ainsi obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La résiliation du bail étant intervenue le 18 août 2024, Mme [Z] [Y] [G] sera condamnée, à compter de cette date et jusqu’à la libération effective des locaux matérialisée par la remise des clés à la FONDATION IRLANDAISE ou à son mandataire, à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, avec indexation annuelle, augmenté des charges.

Bien que le décompte actualisé au 6 février 2025 produit par la requérante démontre que Mme [Z] [Y] [G] lui devait, à cette date, la somme de 4 218,37 euros, le principe de la contradiction impose, en l’absence de comparution de la locataire, de limiter la demande au montant figurant dans l’assignation, soit 4 028,41 euros, suivant décompte arrêté au 17 septembre 2024, au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues, terme du mois de septembre 2024 compris et soustraction faite des frais de procédure.

Mme [Z] [Y] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [Z] [Y] [G] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [Z] [Y] [G], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la FONDATION IRLANDAISE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Rien ne justifie, en l’espèce, qu’il soit dérogé à ce principe.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 décembre 2022 entre la FONDATION IRLANDAISE, d’une part, et Mme [Z] [Y] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Adresse 5] [Localité 1], 2ème étage, porte 1 est résilié depuis le 18 août 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [Z] [Y] [G] , sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [Z] [Y] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 7], 2ème étage, porte 1 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [Z] [Y] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 18 août 2024 et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [Z] [Y] [G] à payer à la FONDATION IRLANDAISE la somme de 4 028,41 euros (quatre mille vingt-huit euros et quarante et un centimes) au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues au 17 septembre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus,

DÉBOUTE la FONDATION IRLANDAISE de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [Z] [Y] [G] à payer à la FONDATION IRLANDAISE la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Z] [Y] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 juin 2024 et de sa dénonciation à la CCAPEX,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,

ORDONNE la transmission de la présente décision à M. LE PREFET DE [Localité 6],

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge