TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jean-Pierre VETILLARD ; M^e Aude LACROIX ; Monsieur [M] [C]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/05344 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2GHD

N° MINUTE :

1-2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 22 mai 2025

DEMANDEUR

Monsieur [U] [N], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne assisté de M^e Jean-Pierre VETILLARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1758

DÉFENDEURS

E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1032

Monsieur [M] [C], demeurant [Adresse 4] [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 mars 2025

Délibéré le 22 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 mai 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 22 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/05344 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2GHD

Monsieur [U] [N] est locataire d’un appartement au [Adresse 5], le bail ayant été signé le 10 juin 2013

Monsieur [M] [C] est locataire d’un appartement au [Adresse 5], le bail ayant été signé le 18 décembre 2017.

Par acte d’huissier en date du 7 juin 2023, Monsieur [N] a fait assigner PARIS HABITAT-OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

Condamner conjointement et solidairement [Localité 6] HABITAT-OPH et Monsieur [C] à lui payer la somme de 50 000 euros au titre de dommages et intérêts, sous astreinte de 150 euros par jour de retardCondamner [Localité 6] HABITAT-OPH à rembourser la somme de 198 euros Condamner [Localité 6] HABITAT-PPH à le reloger sous astreinte de 150 eurosOutre une somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens

Par assignation en intervention forcée, [Localité 6] HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [M] [C] afin de prononcer la jonction des deux affaires, rendre commun le jugement et condamner Monsieur [C] à garantir et relever indemne [Localité 6] HABITAT de toute condamnation, outre le versement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 10 mars 2025, Monsieur [N], assisté de son conseil, maintient ses demandes, ajoutant une demande de faire cesser les troubles sous astreinte de 150 euros de jour de retard, sollicitant à la fois la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et une somme de 4500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il explique que, locataire depuis le 21 juin 2013 de [Localité 6] HABITAT-OPH, il vit « un véritable calvaire » du fait de son voisin immédiat qui confond le jour et la nuit, ce dernier commençant à faire du bruit dès 18 h. Il indique que son voisin souffre du syndrome de diogène, ce qui entraîne des nuisances, et encombre les couloirs. Il fait valoir que Monsieur [C] a également posé des affiches sur sa porte, le mettant en cause. De plus, il indique que la présence de punaises de lit et de cafards, venant de l’appartement du voisin, ajoute à son stress, le contraignant à des prises de médicaments alors même qu’il souffre de diabète. Il estime que [Localité 6] HABITAT-OPH, pourtant régulièrement informé de ces désordres, reste inactif et a porté plainte, le voisin l’ayant agressé physiquement, en l’étranglant, à la suite d’un différend à propos d’un chat. Il réfute les arguments du bailleur, et confirme que les demandes formées ne sont formulées qu’à l’encontre du bailleur qui, conformément à la loi du 6 juillet 14989, doit une jouissance paisible aux locataires. Il mentionne l’échec de la conciliation résultant du comportement de Monsieur [C].

Monsieur [M] [C] comparaît et dépose des écritures, pour expliquer la situation de conflit avec son voisin, en apportant plusieurs détails, dépôts de plainte. Il se défend d’avoir fait échouer la conciliation, expliquant que cet échec revient au conseil de monsieur [N]. Au cours de l’audience, il demande le remboursement des dents à hauteur de 7000 euros à la fois à l’encontre de Monsieur [N] mais également à l’encontre de [Localité 6] HABITAT-OPH, car Monsieur [N] l’a repoussé. Il réclame également la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et demande à être relogé par le bailleur. Il explique qu’il a retiré les affiches qu’il avait effectivement posées sur sa porte.

Le bailleur, [Localité 6] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, dépose des écritures, sollicitant le rejet des demandes des deux locataires, ainsi que

résiliation judiciaire des deux baux,expulsion immédiate des défendeurs et de tout occupant de leur chef avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier et la séquestration du mobilier aux risques et périls du défendeur,suppression du délai de deux mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,condamnation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du double du loyer contractuel, outre les taxes et provisions sur charges, jusqu’au départ des locataires condamnation des défendeurs en paiement de la somme de 800 euros, chacun, au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur soutient qu’en fait, il s’agit d’un pur conflit de voisinage, entre les deux locataires, rappelant que Monsieur [N] n’a assigné que le bailleur, alors même qu’il fait des reproches à son voisin, estimant que le bailleur lui doit une jouissance paisible. Il souligne que les locataires évoquent la responsabilité de l’autre, et se reprochent des insultes, des violences, et des troubles réciproques. Il énonce que les punaises de lit, présents dans les logements ont, d’ores et déjà, été traités dès l’année 2021 et rappelle que c’est Monsieur [N] qui a été à l’origine de graves nuisances, dénoncées par la gardienne, menant [Localité 6] HABITAT-OPH à saisir le procureur de la république, alors que Monsieur [C] a reconnu avoir posé des affiches sur sa porte, retirées depuis. [Localité 6] HABITAT a adressé un rappel à l’ordre aux deux colocataires, ces derniers ayant, en outre, refusé la médiation proposée par la préfecture de police, la conciliation judiciaire proposée et ordonnée ayant aussi conduit à un échec. [Localité 6] HABITAT-OPH soutient qu’il ne peut pas lui être opposé un défaut de diligences. Le bailleur indique également qu’il n’appartient pas au juge de se substituer à la commission d’attribution des logements, aucune injonction judiciaire ne pouvant être ordonnée sur ce point, les dossiers des locataires présents n’étant pas prioritaires au regard de la multitude de dossiers en attente de traitement. Les troubles réciproques des deux voisins, qui résident sur le même palier, nombreux dépôts de plainte, invectives, voire violence contraignent [Localité 6] HABITAT-OPH à solliciter la résiliation des baux pour trouble anormal de voisinage, se prévalant des dispositions de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989. [Localité 6] HABITAT -OPH précise que le conflit ne concerne que ces deux locataires, qu’aucun autre voisin n’est impliqué, que Monsieur [C] ne s’est jamais montré agressif et ne présente pas de syndrome de diogène, contrairement à Monsieur [N], selon le rapport de la gardienne.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la garantie du bailleur

La garantie du bailleur est fondée sur la qualification de trouble de droit appliquée aux agissements du locataire dont le comportement est fondé sur le contrat de bail ou en cas d’abus de jouissance d’un locataire au préjudice d’un autre. Néanmoins, l’obligation du bailleur doit être limitée au cas de respect, par le colocataire auteur du trouble, de son bail. Le bailleur répond du risque consécutif à l’exercice des droits locatifs qu’ il a consentis, ainsi relativement aux faits en relation avec le contrat de bail. Or, si le locataire commet des faits sans rapport avec la jouissance conférée, comme décrits dans ce dossier, à savoir, injures, coups supposés, invectives un autre locataire, il appartient alors au locataire victime de ces agissements d’agir directement à l’encontre de leur auteur, en mettant en cause sa responsabilité délictuelle.

De plus, à supposer que la responsabilité du bailleur, même si le locataire a excédé les droits découlant de son bail, reste engagé, le bailleur ne peut être tenu de dédommager le locataire alors qu’ il a tenté de faire cesser les troubles de jouissance causés, sollicitant l’équipe ELIAHS dès 2021, tentant une médiation en août 2023, rejetée par les locataires, et sollicitant une conciliation devant le juge des contentieux de la protection qui s’est soldée par un échec.

Monsieur [N] n’ayant mis en cause que le bailleur dans ses demandes, aucune assignation n’étant, au demeurant signifiée à Monsieur [C], ce qu’il a confirmé au cours de l’audience, il en sera débouté. Il sera débouté de sa demande de relogement, qui n’entre pas dans le champ de compétence du juge judiciaire, comme l’a rappelé [Localité 6] HABITAT-OPH dans ses écritures.

Monsieur [C] a réclamé le remboursement des dents cassés, après avoir porté plainte, les comptes rendus d’infractions, et médicaux étant fournis au dossier, le lien de causalité entre les deux étant déclaratif. Il en sera débouté.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2 des conditions générales de location, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L’usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location.

L’article 6-1 précise qu’après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu’aux termes de l’article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

En l’espèce, le bailleur produit un courrier transmis à l’équipe ELHIAS (équipe de liaison intersectorielle entre habitat et soin) courant mars 2021 pour dénoncer le conflit de voisinage récurrent entre les deux locataires, un courrier daté du 3 juillet 2023 envoyé à Monsieur [C], par courrier simple, des plaintes réciproques, la photographie des affiches posées sur la porte de l’appartement de Monsieur [C], celui-ci indiquant l’avoir retirée, ce qui n’est nullement contesté, un témoignage du comportement agressif de Monsieur [N] daté du 17 décembre 20218, un courrier non daté adressé au procureur de la république, émanant de la gardienne des factures et bon de commande au regard de la présence des punaises de lit de 2019 et 2020, l’attestation de visite de l’équipe ELIAHS sur l’appartement de Monsieur [C], ne signalant aucun problème.

De leur côté, les locataires produisent de multiples documents, plaintes multiples des deux côtés (2018, 2019, 2021, 2023, 2024), certaines étant classées sans suite, dont la première date du début de l’installation de Monsieur [C], des attestations de personnes ne vivant pas à l’adresse témoignant pour l’un ou l’autre, des certificats médicaux, une attestation de monsieur [X], vivant dans l’immeuble, affirmant qu’il subit des nuisances sonores de son voisin, daté du 8 octobre 2021.

Les documents apportés relèvent essentiellement d’éléments déclaratifs des deux protagonistes ou de documents anciens, certains datant de l’année 2018, un conflit de voisinage entre deux personnes s’enkystant, aucun autre locataire de l’immeuble n’ayant supporté de nuisances, l’attestation de monsieur [X] datant de l’année 2021.

Le cumul des éléments permet, néanmoins, de présumer de la matérialité des troubles de jouissance occasionnée par les deux locataires, l’un et l’autre, au sein de l’immeuble, et de leur comportement en infraction avec les règles du bail prévoyant une occupation paisible et sans aucune nuisance, et ce depuis plusieurs années, le litige concernant un conflit de voisinage qui dure depuis plusieurs années. Force est de relever que Monsieur [N] a également adopté un comportement inadapté devant la juridiction ayant conduit à son expulsion de la salle d’audience, Monsieur [C] étant très tendu.

La question qui se pose est en revanche de savoir si ces éléments précis et concordants sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation judiciaire du bail, et donc la perte du logement, étant précisé que les dispositions de l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’ont pas été respectées, aucune mise en en demeure prévenant les deux locataires du risque d’expulsion n’ayant été transmise. Il en résulte qu’en l’absence de cette mise en demeure préalable à la résiliation du bail, le prononcé immédiat de la résiliation judiciaire du bail serait aujourd’hui disproportionné compte tenu de la nature de l’essentiel des comportements en cause, à savoir un conflit de voisinage entre deux colocataires. Le présent jugement, qui retient néanmoins la matérialité des troubles, doit en revanche être considéré comme un avertissement adressé aux locataires de ce qu’ils doivent immédiatement cesser leur comportement, et pourra être un élément dont il sera tenu compte si les troubles devaient perdurer et qu’une nouvelle action en résiliation devait être engagée puisque la réitération des faits témoignerait alors d’une violation délibérée des obligations résultant du bail et d’un comportement incompatible avec les règles de vie en collectivité.

La résiliation des baux sera en conséquence rejetée

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, le principe même de l’action à l’encontre des locataires du fait de la violation de leurs obligations était justifié et le rejet tient uniquement au caractère disproportionné de la sanction sollicitée, sans que d’autres sanctions n’aient été demandées à titre subsidiaire. Il en résulte que les défendeurs n’échappent à une décision de condamnation que pour ces seules considérations procédurales. Il est en conséquence équitable qu’ils supportent les dépens de l’instance.

Il n’y a pas lieu à application des dispositions au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

RAPPELLE que la jonction des affaires 23-7908 et 23-5344 a été ordonnée à l’audience du 25 octobre 2023.

DEBOUTE Monsieur [N] [U] de l’intégralité de ses demandes

DEBOUTE Monsieur [M] [C] de l’intégralité de ses demandes

DEBOUTE [Localité 6] HABITAT-OPH de l’intégralité de ses demandes

FAIT masse des dépens et CONDAMNE, Monsieur [N] [U] pour une proportion de 50% des dépens, Monsieur [M] [C] pour une proportion de 50% des dépens.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge