TRIBUNAL JUDICIAIRE

d’ANGERS

(Site Coubertin)

N° RG 25/00061 – N° Portalis DBY2-W-B7J-HZJJ

JUGEMENT du

31 Mars 2025

Minute n°

S.C.I. SC DEGEFIS

C/

S.C.I. MALONE

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e HUGEL

Copie conforme

M^e BAZIN

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 31 Mars 2025

après débats à l’audience du , présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président au tribunal judiciaire, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR

La S.C.I. SC DEGEFIS

immatriculée au RCS d’ANGERS sous le n°529 315 574

siégeant : 65 avenue Jean Joxé

49100 ANGERS

représentée par Maître Ludovic BAZIN, avocat au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

La S.C.I. MALONE

immatriculé au RCS d’ANGERS sous le n°795 153 675

siégeant : 5 passage des Frêches – Juigné-sur-Loire

49610 LES GARENNES SUR LOIRE

représentée par Maître Patrice HUGEL, avocat au barreau d’ANGERS

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La société civile immobilière SC DEGEFIS (la requérante) est propriétaire d’un entrepôt commercial sis 6 passage du Doyenné à Angers (49100), mitoyen d’un immeuble voisin sis 10 boulevard du Doyenné dont la SCI MALONE est propriétaire (la défenderesse).

Courant mars 2023, la requérante a déclaré à son assureur diverses infiltrations au sein de son local, dégradant tant le plafond des toilettes de son établissement que ses peintures.

Son assureur de protection juridique a diligenté une expertise amiable et missionné la société Polyexpert.

Deux réunions contradictoires se sont tenues en date des 1er septembre et 7 novembre 2023, .

Par courrier du 6 septembre 2023, la société Polyexpert a sollicité de la défenderesse la réparation de la gouttière litigieuse.

La requérante indique ne pas avoir constaté de nouvelle infiltration à compter de la reprise des gouttières de la société défenderesse.

La requérante a fait établir deux devis de remise en état des désordres, évaluant le coût des travaux à la somme de 2.090,00 euros HT.

Par courriel en date du 7 novembre 2023, la société Polyexpert a chiffré la reprise des dommages consécutifs à ce sinistre à la somme totale de 880,00 euros HT pour la plâtrerie, les travaux d’embellissement et de démolition.

Par courrier du 1er mars 2024, la requérante a refusé cette proposition d’indemnisation.

Par courrier recommandé du 1er mars 2024, la requérante a mis en demeure la défenderesse de lui verser la somme de 2.090,00 euros en réparation du préjudice matériel subi.

Selon constat d’échec du 18 avril 2024, le conciliateur de justice a constaté l’échec de la tentative de conciliation entre les parties.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2024, la requérante a fait convoquer la défenderesse devant le Tribunal Judiciaire d’Angers, afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  2.508,00 euros TTC à titre principal, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  900,00 euros par mois à titre de dommages et intérêts pour préjudice immatériel lié à la perte de chance de percevoir des loyers, courant à compter de l’assignation et ce jusqu’au versement de l’indemnité couvrant le prix de remise en état de ses sanitaires ;

—  1.500,00 euros au titre de la résistance abusive ;

—  2.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— outre les entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été retenue à l’audience du 20 janvier 2025 du tribunal judiciaire.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives en demande datée du 18 novembre 2024, la requérante a maintenu ses demandes initiales.

Elle soutient que l’expert a indiqué que les désordres subis par la requérante ont été causés par la rupture des chenaux des gouttières de l’immeuble appartenant à la société défenderesse, cause que la défenderesse a elle-même reconnue dans un courrier du 2 avril 2024 ; que depuis la reprise des gouttières de l’immeuble appartenant à la défenderesse, les infiltrations ont cessé ; qu’enfin, la preuve de la faute de la défenderesse et la preuve du lien de causalité avec les désordres constatés sont rapportées par le rapport d’expertise amiable, une présomption de fait précise et concordante, l’aveu de la défenderesse et l’attitude de l’assureur de la défenderesse, lequel a souhaité mandater une entreprise tierce afin de faire évaluer à moindre coût le prix des travaux de reprise

Elle ajoute que l’évaluation proposée par l’expert ne repose sur aucun devis signé par la requérante et que parmi les devis de reprise fournis à l’expert, l’un d’eux ne porte que sur la prestation de peinture et n’inclut pas les travaux de plâtrerie ; que l’absence de reprise rapide du local dégradé induit un taux de perte de chance de louer le local pouvant être évalué à hauteur de 50%, soit la somme de 900,00 euros.

Enfin, elle fait valoir que la défenderesse a fait preuve de mauvaise foi alors qu’elle n’ignore pas être responsable des dégradations subies par la requérante.

Par conclusions n°2 en date du 12 novembre 2024, la défenderesse demande au tribunal de :

— à titre principal, débouter la requérante de toutes ses demandes ;

— à titre subsidiaire, condamner la défenderesse au paiement de la somme de 880,00 euros HT au titre de la réparation du préjudice matériel de la requérante ;

— en toute hypothèse, condamner la requérante à lui verser la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La défenderesse affirme qu’elle n’a jamais validé les conclusions de l’expert mandaté par la requérante ; qu’aucun véritable rapport d’expertise n’a été dressé ; que le seul document sur lequel se fonde la requérante pour imputer la responsabilité à la défenderesse est un courrier rédigé par un expert mandaté par son prepre assureur, de sorte qu’il s’agit d’une preuve faite à soi-même ; qu’enfin, il n’est toujours pas établi avec certitude la propriété du mur mitoyen.

Elle fait valoir que la requérante manque de cohérence dès lors qu’elle refuse le chiffrage déterminé par l’expert que son assureur a mandaté et que la défenderesse a refusé chacun des trois contacts entrepris par l’assureur de la défenderesse en vue d’établir de nouveaux devis.

Elle souligne que la requérante a continué de percevoir ses loyers habituels pendant le sinistre de sorte qu’elle ne peut raisonnablement soutenir que ce sinistre affecterait l’attractivité du local auprès de preneurs potentiels et qu’elle ne verse aux débats aucun élément de nature à prouver sa prétendue perte de chance.

Enfin, elle soutient qu’elle a fait intervenir un professionnel en vue de réparer la gouttière défectueuse dès qu’elle en a été informée.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale :

En vertu de l’article 1240 du code civil “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Il résulte de l’article 1241 dudit code que : “chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.”

Il résulte en outre des dispositions de l’article 1383 du Code Civil que l’aveu est la déclaration par laquelle une personne reconnait pour vrai un fait de nature à produire contre elle des conséquences juridiques.

La preuve peut également résulter d’une présomption dès lors qu’elle apparait grave précise et concordante dans les cas où la loi admet la preuve par tout moyen conformément aux dispositions de l’article 1382 du Code Civil .

Le 6 septembre 2023 le cabinet POLY EXPERT a adressé à LA SCI MALONE une photographie sur laquelle il est constaté que la gouttière de son toit est décrochée .

Deux réunions d’expertise se sont déroulées selon les parties

Aucun rapport d’expertise n’est produit.

Le courrier émanant de LA SCI MALONE produit en pièce 6 par la requérante ne constitue pas un aveu judiciaire dès lors qu’il précise clairement en réponse à l’avocat de la requérante “ suite à l’expertise réalisée le 7 novembre 2023 l’expert missionné par votre cliente à conclue cause: fuite rupture cheneaux gouttières..;” sans qu’aucune phrase ne permette de considérer qu’elle reconnait le bien fondé de cette affirmation.

Un autre courrier émanant de la défenderesse met au contraire en cause une autre origine possible du désordre.

Le courrier de l’expert de l’assurance mandaté par la requérante ne constitue pas une preuve de l’origine des désordres qui demeure en l’état du dossier non contradictoirement établi.

Les pièces produites n’établissent pas la réalité des dommages subis ni un lien de causalité entre la photographie et les dommages allégués par la requérante qui seraient survenus dans ses locaux en 2023; cette date même est sujette à caution dès lors qu’une précédente fuite serait survenue l’année 2016 sans que la demande porte sur cette période, et que le devis du peintre mentionne “ refection suite liquidation local MARTIN’S AUTO” .

La requérante sera dès lors déboutée de ses demandes .

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance :

En vertu de l’article 1240 du code civil “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Il résulte de l’article 1241 dudit code que : “chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.”

Il est de jurisprudence constante que seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

Aucune pièce ne permet d’établir l’importance des dommages subis par les toilettes du local loué ni de faire un lien entre ce dommage réduit et l’absence éventuelle de relocation de ce local.

La requérante sera donc déboutée de ses demandes à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute.

En l’espèce, la requérante est déboutée de ses demandes et la malice ou la mauvaise foi de LA SCI MALONE n’est pas démontrée; il ne peut dès lors être fait droit à cette demande.

Sur l’exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, la procédure ayant été engagée postèrieurement au 1er janvier 2020 .

Les défendeurs n’ont pas sollicité que l’execution provisoire de droit soit écartée.

Sur la demande en paiement formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, le paiement des entiers dépens sera mis à la charge de la SCI DEGEFIS .

Par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI MALONE le montant de ses frais irrépétibles compte tenu des circonstances particulières de l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant en premier ressort, publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe de la juridiction :

DÉBOUTE LA SCI DEGEFIS de ses demandes.

DÉBOUTE LA SCI MALONE de ses demandes reconventionnelles .

CONDAMNE LA SCI DEGEFIS au paiement des entiers dépens.

RAPPELLE que l’execution provisoire de la présente décision est de droit .

Le Greffier, Le Président,