TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [P] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

cabinet RINALDI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03795 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAOYJ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 04 novembre 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice la SAS RINALDI, administrateur de biens, et domiciliée [Adresse 3]

représenté par Mme [J] [Y], salariée du cabinet RINALDI, munie d’un pouvoir

DÉFENDERESSE

Madame [P] [M]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 novembre 2025 par Pascale DEMARTINI, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 04 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03795 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAOYJ

EXPOSE DU LITIGE

Mme [P] [M] est propriétaire des lots n°1231 et 1242 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2025, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice le cabinet RINALDI, a assigné Mme [P] [M] devant le tribunal judiciaire de PARIS – pôle civil de proximité en paiement des sommes suivantes:

—  5189,87 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 6 juin 2024,

—  345,16 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement,

—  900 euros de dommages et intérêts,

—  1401,72 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant le coût de la sommation de payer.

A l’audience du 11 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Au soutien de sa demande, il a fait valoir que Mme [P] [M] ne payait pas régulièrement ses appels de charges, ce qui entraînait pour lui des difficultés de gestion.

Assignée à étude, Mme [P] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— une attestation de propriété concernant l’immeuble et relatif aux lots n°1231 et 1242,

— les appels de charges, provisions sur charges, et travaux pour la période du 4ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2025,

— les régularisations de charges 2022 et 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 octobre 2022, 14 décembre 2023, 27 septembre 2023 et 29 octobre 2024 comportant :

o vote des budgets prévisionnels 2024 et 2025,

o approbation des comptes 2022 et 2023,

o vote des travaux et dépenses suivantes : installation de deux digicodes (Assemblée générale du 17 octobre 2022 résolution 14), travaux cabine ascenseur (Assemblée générale du 17 octobre 2022 résolution 16), installation cloison loge (Assemblée générale du 14 décembre 2023 résolution 15),

— un décompte en date du 6 juin 2025,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 5189,87 euros selon décompte du 6 juin 2025, portant sur la période du 4ème trimestre 2022 inclus au 2ème trimestre 2025 inclus.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme de 5189,87 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, le décompte joint à la sommation de payer n’étant pas complet.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, les frais sollicités s’élèvent à la somme totale de 345,16 euros, décomposés comme suit :

—  96,26 euros de frais de mise en demeure (2),

—  248,90 euros de constitution de dossier huissier.

Les frais de mise en demeure apparaissent justifiés et correspondent au contrat de syndic. Il n’est par contre pas justifié de diligences particulières et exceptionnelles s’agissant de la constitution du dossier pour le commissaire de justice.

Au regard de ces éléments, 96,26 euros seront alloués au titre des frais.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que Mme [P] [M] ne paye pas régulièrement ses charges de copropriété, son dernier paiement datant du mois d’octobre 2023, ce qui constitue des manquements répétés et a nécessairement des répercussions sur le syndicat des copropriétaires. Elle sera condamnée à payer 500 euros de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas les frais de sommations de payer qui se rapportent en l’espèce à des frais nécessaires et non à des dépens, l’envoi d’une telle sommation étant un choix du syndic.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1401,72 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au regard de la facture communiquée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [P] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet RINALDI les sommes de:

—  5189,87 euros au titre des charges de copropriété portant sur la période du 4ème trimestre 2022 inclus au 2ème trimestre 2025 inclus, selon décompte arrêté au 6 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  96,26 euros au titre des frais nécessaires (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965),

—  500 euros au titre des dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [P] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet RINALDI, la somme de 1401,72 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [P] [M] aux dépens, qui ne comprendront pas les frais de sommation de payer

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2025, et signé par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente