Expéditions le : Minute n° 26/00083

Grosse :

ORDONNANCE DU : 25 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00710 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-GA6J

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDEURS

Monsieur, [R], [Q], demeurant, [Adresse 1]

comparant

Madame, [L], [K], demeurant, [Adresse 1]

comparante

DÉFENDEURS

Monsieur, [R], [F], demeurant, [Adresse 2]

comparant

Madame, [W], [A], demeurant, [Adresse 2]

comparante

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Février 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 25 Mars 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 20 décembre 2023, M., [R], [Q] et Mme, [L], [K] ont donné en location à M., [R], [F] et Mme, [W], [A] un logement situé, [Adresse 3] à, [Localité 1].

Par actes de commissaire de justice en date du 19 juin 2025, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 730,00 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2025, les bailleurs ont donné aux locataires congé pour motif légitime et sérieux, motivé par les manquements répétés à l’obligation de payer les loyers et charges. Il leur a été demandé de quitter les lieux au plus tard le 20 décembre 2025.

Par actes de commissaire de justice en date du 9 décembre 2025, M., [R], [Q] et Mme, [L], [K] ont fait assigner M., [R], [F] et Mme, [W], [A] devant le juge des contentieux de la protection d,'[Localité 2], statuant en référé, demander, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire,7 a), 24 et 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 et 14 du décret du 30 octobre 2015, de :

— Tenter de concilier les parties si faire se peut et à défaut :

— Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location consentie à M., [R], [F] et Mme, [W], [A] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— Ordonner l’expulsion de M., [R], [F] et Mme, [W], [A] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et ce avec le concours de la, [Localité 3] publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Condamner solidairement M., [R], [F] et Mme, [W], [A] au titre des loyers et charges à la somme de 6 055,00 euros en principal en application de l’article 1728 du code civil avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 19 juin 2025 sur la somme de 1730,00 euros et à compter de la présente demande pour le surplus en application de l’article 1231-6 du code civil et ce jusqu’à leur départ et la libération effective des lieux ;

— Condamner solidairement M., [R], [F] et Mme, [W], [A] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges, avec une réévaluation comme l’aurait été le loyer si le contrat de bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du code civil ;

— Condamner solidairement M., [R], [F] et Mme, [W], [A] au paiement d’une somme de 700,00 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile pour participation aux frais exposés par les requérants et que l’équité impose de ne pas leur laisser supporter ;

— Condamner solidairement M., [R], [F] et Mme, [W], [A] en tous les dépens de l’instance qui comprendront outre le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, de la notification du commandement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonce à Monsieur le Préfet, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile ;

— Ordonner par application de l’article 515 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir, nonobstant l’exercice de recours.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 février 2026.

A l’audience, M., [R], [Q] et Mme, [L], [K], comparaissent en personnes, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 7 785,00 euros au 1er février 2026. Ils précisent qu’ils sont tous les deux retraités et doivent rembourser 715,00 euros par mois à la banque au titre de leur prêt immobilier. Ils expliquent que les locataires ont payé le loyer du mois de septembre uniquement.

M., [R], [F] et Mme, [W], [A] comparaissent en personnes. M., [R], [F] indique avoir changé de travail et ainsi subi une baisse de salaire de 400,00 euros. Depuis le mois de septembre 2026, il est salarié à, [Localité 4] et perçoit un salaire de 1 400,00 euros nets, dont 400,00 euros sont retenus au titre du paiement d’une pension alimentaire pour ses enfants. Mme, [W], [A] vient d’obtenir un emploi en crèche, à temps partiel, qui a débuté le 5 janvier 2026. Son salaire est d’environ 780 euros par mois. Ils ne bénéficient d’aucune aide de la CAF et ne sont pas en mesure de payer leur loyer. Ils indiquent qu’ils souhaitent quitter leur logement et obtenir un logement social.

La décision a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, bien que les bailleurs n’aient pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions des bailleurs, sont réunies.

Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 I alinéa 10 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, les bailleurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 juin 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 11 décembre 2025 pour une audience fixée au 4 février 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion des locataires

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer par acte du 19 juin 2025, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 1 730,00 euros.

Le décompte arrêté au 1er février 2026 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 19 juin 2025 et le 1er août 2025, aucun règlement n’a été effectué, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 1er août 2025 que M., [R], [F] et Mme, [W], [A] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion des locataires

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que M., [R], [F] et Mme, [W], [A] n’ont pas repris le paiement du loyer courant.

A l’audience, les locataires expliquent qu’ils ne sont pas en capacité de payer leurs loyers.

Ces constatations rendent impossible l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M., [R], [F] et Mme, [W], [A] de libérer les lieux occupés de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de M., [R], [F] et Mme, [W], [A], le bailleur sera autorisé à procéder à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M., [R], [F] et Mme, [W], [A] seront condamnés solidairement, à titre provisionnel, à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 865,00 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 1erfévrier 2026, M., [R], [F] et Mme, [W], [A] sont redevables d’une somme totale de 7 785,00 .

En conséquence, M., [R], [F] et Mme, [W], [A] seront condamnés à payer à M., [R], [Q] et Mme, [L], [K], à titre provisionnel, la somme de 7 785,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, incluant l’échéance de février.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1 730,00 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Compte tenu de la clause prévue au bail, la condamnation sera prononcée à titre solidaire entre les débiteurs.

Sur les frais du procès

M., [R], [F] et Mme, [W], [A] succombant au principal seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M., [R], [F] et Mme, [W], [A] seront donc condamnés in solidumà payer à M., [R], [Q] et Mme, [L], [K] somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de M., [R], [Q] et Mme, [L], [K],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 décembre 2023 entre M., [R], [Q] et Mme, [L], [K] d’une part, et M., [R], [F] et Mme, [W], [A] d’autre part, concernant un logement situé, [Adresse 3] à, [Localité 1], sont réunies à la date du 1er août 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M., [R], [F] et Mme, [W], [A] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

DIT n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement,

En conséquence,

ORDONNE à M., [R], [F] et Mme, [W], [N] libérer les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M., [R], [F] et Mme, [W], [A] de s’exécuter volontairement, M., [R], [Q] et Mme, [L], [K] pourront procéder à leur expulsion, au besoin avec le concours de la, [Localité 3] publique et d’un serrurier, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement M., [R], [F] et Mme, [W], [A] à payer à M., [R], [Q] et Mme, [L], [K], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 865,00 euros (huit cent soixante-cinq euros), indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE solidairement M., [R], [F] et Mme, [W], [A] à payer à M., [R], [Q] et Mme, [L], [K], à titre provisionnel, la somme de 7 785,00 euros (sept mille sept cent quatre-vingt-cinq euros)au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 1erfévrier 2026, échéance de février incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter du 19 juin 2025 la somme de 1 730,00 euros et à compter de la présente décision sur le surplus,

CONDAMNE in solidum M., [R], [F] et Mme, [W], [A] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet,

CONDAMNE in solidum M., [R], [F] et Mme, [W], [A] à payer à M., [R], [Q] et Mme, [L], [K] la somme de 500,00 euros (cinq cents euros)sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE