TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 20/08428

N° Portalis 352J-W-B7E-CSWHN

N° MINUTE : 6

Assignation du :

31 Août 2020

contradictoire

JUGEMENT

rendu le 03 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. OMEGA BC

prise en la personne de son gérant Monsieur [U] [H]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par M^e Anne Laure LAVERGNE du Cabinet JAMES AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1903

DÉFENDERESSES

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5]

pris en la personne de son Syndic, la Société GRATADE

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée par Maître Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A0220

SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU RENARD

[Adresse 16]

[Localité 11]

représentée par Maître Denys TROTSKY de l’AARPI ASKOLDS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R077

Décision du 03 Juillet 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 20/08428 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSWHN

S.A. GENERALI IARD

assureur de la société OMEGA BC et du syndicat de copropriété [Adresse 6]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par Maître Marie-Charlotte MARTY de la SELAS CHEVALIER – MARTY – PRUVOST Société d’Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0085

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DEBATS

A l’audience du 11 Mars 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 03 Juillet 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 25 octobre 2017, la SCI du Renard a donné à bail renouvelé à la SARL Omega BC (ci-après la société Omega BC) des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 7] 12ème [Adresse 12], à usage d'“exploitation d’un centre de remise en forme et vente de produits nutritionnels, soin esthétique, vente de produits de beauté”, pour une durée de neuf années entières, à compter rétroactivement du 25 avril 2016 pour se terminer le 24 avril 2025, avec la faculté pour le preneur seul de faire cesser le bail à l’expiration de chaque période triennale, en prévenant le bailleur par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception au moins six mois à l’avance.

Le bail a été consenti moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 54.090 euros hors taxes payable trimestriellement et d’avance.

Les locaux sont désignés ainsi qu’il suit :

“Le présent bail porte sur des locaux à usage commercial situés au rez de chaussée de l’immeuble [Adresse 4] et [Adresse 1] composés :

1- D’une boutique à l’angle de la [Adresse 17], formant le lot n°3 de l’état descriptif de division, comprenant une pièce et un bureau vitré, une cave n°6 et droit aux waters closets et poste d’eau communs situés dans la cour, représentant les 70/1065 ème de la propriété du sol et des parties commune générales,

2 – D’une boutique et arrière boutique formant le lot n°4 de l’état descriptif de division, droit aux waters closets communs dans la cour représentant les 90/1065 ème de la propriété du sol et des parties communes générales,

3 – D’une boutique formant le lot n°5 de l’état descriptif de division, droit aux waters closets communs dans la cour représentant les 50/1065 ème de la propriété du sol et des parties communes générales,

4 – 2 – D’une boutique et arrière boutique formant le lot n°6 de l’état descriptif de division et les 80/1065 ème de la propriété du sol et des parties communes générales.

Le tout loué d’une façon indivisible, ainsi que les lieux s’étendent, se poursuivent et comportent, le preneur déclarant en avoir une parfaite connaissance pour les avoir vus et visités”

Le syndicat des copropriétaires est assuré auprès de la SA Generali Iard.

La société Omega BC qui exploite dans lesdits locaux une salle de sport, et est également assurée auprès de la société Generali Iard, s’est plainte courant 2017 de problèmes d’humidité affectant les lieux loués.

Par ordonnance rendue le 29 janvier 2019 sur saisine de la société Omega BC, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment débouté cette dernière de sa demande de consignation des loyers et a désigné M. [E] [R] en qualité d’expert judiciaire.

L’expert a déposé son rapport le 7 août 2020, mentionnant dans ses conclusions la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans les désordres affectant les lieux loués par la société Omega BC.

C’est dans ce contexte que, par actes d’huissier en date des 31 août et 3 septembre 2020, la société Omega BC a fait assigner la SCI du [Adresse 15], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 12ème représenté par son syndic la société Gratade (ci-après le syndicat des copropriétaires), ainsi que la SA Génerali Iard devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment de voir ordonner la résiliation judiciaire du bail aux torts de la SCI du [Adresse 15], condamner cette dernière à lui payer la somme de 125.000 euros au titre de l’indemnité d’éviction, et condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 79.335 euros, à parfaire, en réparation de son préjudice de jouissance.

La société Omega BC, invoquant les difficultés rencontrées dans les locaux loués et les effets de la crise sanitaire, a résilié de manière anticipée son bail à effet du 31 août 2021.

Par ordonnance rendue le 7 décembre 2021, le juge de la mise en état a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes de nullité du rapport d’expertise et de complément d’expertise.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 septembre 2022, la société Omega BC a demandé au tribunal de :

— lui donner acte de ce qu’elle se désiste de ses demandes tendant :

* à la résiliation judiciaire du bail et aux indemnités subséquentes,

* à la réalisation de travaux sous astreintes dans les lieux loués et aux indemnités subséquentes (réparation du préjudice de jouissance pendant la réalisation des travaux, etc…), compte tenu de son départ des lieux loués,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer :

* la somme de 103. 320 euros, en réparation de son préjudice de jouissance courant depuis janvier 2017 jusqu’au 31 août 2021 ;

* la somme de 40.000 euros, au titre de la perte d’exploitation subie, sur cette période ;

* la somme de 2.549,84 euros TTC, au titre du remboursement des mesures conservatoires prises à frais avancés ;

* la somme de 37.800 euros TTC, au titre du remboursement des travaux d’embellissement et d’aménagement effectués en pure perte par ses soins au moment de son entrée en jouissance ;

* la somme de 5.000 euros, à titre de dommages et intérêts, au titre de la résistance abusive dans la réalisation des travaux rendus nécessaires ;

* la somme de 10.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

* la somme de 8.166.80 euros au titre des frais d’expertise exposés,

* les entiers dépens, dont distraction au profit la SARL James et Associés, avocats aux offres de droit qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— dire et juger que la société Generali Iard aura, le cas échéant, vocation à relever le syndicat des copropriétaires et/ou elle-même de toutes condamnations,

— débouter les défendeurs de toutes leurs demandes,

— ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, la société Omega BC fait valoir en substance que le syndicat des copropriétaires a été défaillant dans l’entretien de l’immeuble et est responsable des désordres constatés. Elle indique n’avoir aucune responsabilité dans les désordres, qui sont structurels, et qu’en tout état de cause, si sa responsabilité est reconnue, elle doit être garantie par la société Generali Iard, n’ayant commis aucune faute dolosive.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 mars 2021, la SCI du Renard a demandé au tribunal de :

— débouter la société Omega BC de toutes ses demandes ;

A titre reconventionnel :

— condamner la société Omega BC à remettre en état le sous-sol des locaux commerciaux, conformément à son usage de cave, sous astreinte de 500 euros par jour, à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner la société Omega BC à lui payer la somme de 4.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et la condamner entiers dépens de l’instance.

La SCI du Renard fait valoir pour l’essentiel que s’agissant des désordres en lien avec la rupture des canalisations, à chaque sinistre, elle a fait intervenir à ses frais un plombier et que la société Omega BC a été indemnisée par son assureur, que les infiltrations en façade sont imputables au syndicat des copropriétaires, que les remontées capillaires dommageables ne sont pas de son fait et que les désordres d’humidité ne sont apparus qu’après la réalisation par la société Omega BC des travaux d’aménagement de la cave en locaux destinés à recevoir du public.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 juin 2022, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de :

A titre principal :

— débouter la société Omega BC de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont mal fondées ;

A titre subsidiaire :

— ramener les demandes indemnitaires de la société Omega BC à de plus justes proportions ;

A titre infiniment subsidiaire :

* Principalement,

— condamner la SCI du Renard à le garantir et à le relever indemne de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en principal, intérêts et frais ;

* Subsidiairement,

— condamner la société Generali Iard à le garantir et à le relever indemne de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en principal, intérêts et frais ;

En tout état de cause :

— condamner tout succombant à lui payer une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner tout succombant aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Héla Kacem, avocat aux offres de droit en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir en substance qu’il ne peut être déclaré comme unique responsable des désordres affectant les lieux loués. Il précise que s’agissant des désordres affectant l’entrée du rez-de-chaussée, il est impossible, en l’état des éléments versés aux débats, d’affirmer avec la certitude nécessaire la détermination des responsabilités, que les désordres du plafond et du mur de droite de l’entrée sont exclusivement dus à l’état de la façade de l’immeuble, et qu’il n’est pas responsable des désordres affectant le sous-sol du local, alors que le règlement de copropriété affecte son usage à une cave et non à une salle de sport. Il soutient que seules la SCI du Renard et la société Omega BC sont responsables de ces désordres.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 juin 2022, la société Generali Iard a demandé au tribunal de :

— débouter la société Omega BC, ou tout concluant, de leurs demandes de condamnation dirigées contre elle, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires ;

— débouter la société Omega BC, ou tout concluant, de leurs demandes de condamnation dirigées contre elle en sa qualité d’assureur de la société Omega BC ;

A titre subsidiaire :

— débouter la société Omega BC de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice de jouissance partiel qui excéderait la somme de 77 .490 euros sur 56 mois ;

— débouter la société Omega BC de sa demande d’indemnisation au titre de sa prétendue perte d’exploitation et de valeur vénale de son fonds de commerce ;

— débouter la société Omega BC de sa demande d’indemnisation au titre du remboursement de ses travaux d’embellissement et d’aménagement qui excéderait la somme de 26.775 euros, au titre de l’indemnité immédiate ;

— débouter la société Omega BC de ses demandes de condamnation qui excéderaient les plafonds et franchises contractuels stipulés par la police souscrite par ses soins ainsi que ceux de la police souscrite par le syndicat des copropriétaires ;

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de la SELAS Chevalier Marty Pruvost Avocats.

La société Generali Iard fait exposer en substance que la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’est pas établie et que la société Omega BC et la SCI du Renard ont engagé leur responsabilité en aménageant les locaux à usage de cave. Elle ajoute que ses garanties ne sont pas mobilisables.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 novembre 2022 et l’affaire fixée à l’audience du 11 juin 2024.

Par conclusions notifiées par RPVA le 7 juin 2024, la SCI du Renard a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture, demande évoquée à l’audience.

Par jugement avant dire droit rendu le 17 octobre 2024, auquel il convient de se référer, le tribunal a révoqué l’ordonnance de clôture, ordonné la réouverture des débats et renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 21 janvier 2025 pour :

— observations des parties sur l’existence éventuelle d’un conflit d’intérêts concernant la représentation par un avocat unique de la société Generali Iard, à la fois assureur de la société Omega BC, partie demanderesse et du syndicat des copropriétaires, partie défenderesse, et régularisation éventuelle de la procédure,

— conclusions récapitulatives des parties défenderesses suite aux dernières conclusions notifiées par la société Omega BC le 29 septembre 2022,

— réservé les demandes.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives n°2 notifiées par RPVA le 20 janvier 2025, la société Omega BC a maintenu l’ensemble de ses demandes, sans changement.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives n°2 notifiées par RPVA le 20 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de :

A titre liminaire

— lui donner acte de ce qu’il s’en rapporte à justice s’agissant du potentiel conflit d’intérêt dans la représentation de la société Generali par un seul avocat,

A titre principal

— débouter la société Omega BC de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont mal fondées,

Subsidiairement

— ramener les demandes indemnitaires de la société Omega BC à de plus justes proportions

En tout état de cause

condamner la SCI du Renard et la société Generali à le garantir et à le relever indemne de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en principal, intérêts et frais

— condamner tout succombant à lui payer une somme de 5.000 euros en application de l’article

700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux entiers dépens, dont distraction au, profit de Maître Héla Kacem, avocat aux offres de droit en application de l’article 699 du code de procédure civile

La SCI du Renard et la société Génerali n’ont pas pris de nouvelles conclusions.

Par message RPVA du 21 janvier 2025, l’avocat de la société Generali a indiqué que cette dernière avait, sur les deux contrats, pris à titre principal une position de non garantie de sorte qu’il n’y a, à ses yeux, pas de conflit d’intérêts. Elle indique que ce n’est qu’à titre subsidiaire qu’elle discute de la responsabilité de chacun des intervenants laquelle pourra donner lieu, le cas échéant, si une condamnation venait par extraordinaire à être prononcée, à une répartition sur les deux contrats d’assurances sans difficulté.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 janvier 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire y a lieu de constater que la société Omega BC se désiste de ses demandes tendant à la résiliation judiciaire du bail et au paiement des indemnités subséquentes, ainsi qu’à la réalisation de travaux sous astreintes dans les lieux loués et aux indemnités subséquentes, compte tenu de son départ des lieux loués.

Sur l’existence des désordres, leurs causes et leurs origines

Aux termes de son rapport d’expertise, M. [R], expert judiciaire, relève les désordres suivants:

— au rez-de-chaussée, dans l’atelier, l’entrée est très dégradée par des infiltrations provenant probablement de la façade ; il existe des cloques, un écaillage des peintures au plafond et sur le mur de droite à l’entrée,

— la façade fait l’objet d’un ravalement ; des fissures sont visibles ; il existe de fuites sur le mur d’entrée à droite qui doivent être en relation avec les infiltrations par les fissures en façade,

— le mur du fond à gauche dans la dernière salle est dégradé en bas de mur par les remontées capillaires,

— le faux plafond, qui aurait dû être retiré pour une investigation pendant l’expertise, est cloqué et présente de larges traces d’humidité,

— les désordres en façade ont abîmé les plafonds ; les retours des fenêtres sont abîmés du fait des infiltrations et des remontées capillaires,

— dans l’atelier, les murs et les voûtes font l’objet de remontées capillaires. Il y a des endroits où les joints desquament, à d’autres endroits, ce sont les pierres. Les joints sont cloqués ou boursouflés à de nombreux endroits. Le salpêtre ressort plus fréquemment à la limite des pierres et des joints.

Les photographies figurant au rapport d’expertise, ainsi que celles versées aux débats, attestent de la réalité et de l’étendue de ces désordres, qui affectent une partie du rez- de- chaussée et le sous-sol, exploité à usage de salle de sport.

Dans le corps de son rapport, l’expert judiciaire relève que les désordres constatés résulteraient de plusieurs phénomènes concomitants à savoir :

— l’absence de barrière d’étanchéité dans les fondations de l’immeuble, qui entraîne des remontées capillaires,

— la survenance de dégâts des eaux, dont un résulte du défaut d’une pompe de relevage, qui implique que de l’eau s’est répandue en grande quantité au sous-sol, apportant de l’humidité au pied même des parois en pierre déjà dégradées par les remontés capillaires,

— les infiltrations par la façade, étant entendu que l’expert judiciaire rappelle que depuis la réalisation des travaux de ravalement effectués et réceptionnés en novembre 2019, il n’a pas été fait état de nouveaux désordres,

— l’absence de circulation d’air dans le sous-sol (extraction sans apport d’air frais) qui génère de l’humidité,

— le chauffage du sous-sol, (lequel présente des remontées capillaires), qui implique davantage d’évaporation d’eau contenue dans les murs, ainsi que des mauvaises odeurs,

— la mise en place de joints de ciment en lieu et place de joints à la chaux respirant, qui enferment les remontées d’eau dans les murs, occasionnant l’apparition de salpêtre et d’humidité.

Sur les demandes de la société Omega BC et la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la survenance des désordres

Aux termes de ses dernières conclusions, la société Omega BC dirige ses demandes principales uniquement contre le syndicat des copropriétaires, faisant exposer en substance :

— que le syndicat des copropriétaires a été défaillant dans l’entretien de l’immeuble, et qu’il est responsable des désordres liés aux infiltrations en façade, affectant l’entrée du club située au rez-de-chaussée et également des désordres liés aux infiltrations capillaires qui affectent le sous-sol où se trouvent la salle de sport, des sanitaires et des vestiaires ; elle précise que les remontées capillaires ont également eu un impact sur les équipements du rez-de-chaussée,

— que le syndicat des copropriétaires est également responsable des désordres liés aux ruptures de canalisations et au dysfonctionnement de la pompe de relevage qui est une installation commune,

— que sa propre responsabilité ne peut pas être recherchée, y compris dans de faibles proportions, puisqu’elle n’a pas été en capacité d’identifier, au moment de la prise de possession, les vices affectant les lieux loués, ressortant de désordres structurels (infiltrations en façade, défaut d’étanchéité des fondations et rupture de canalisations) et la nécessité de faire installer un réseau d’extracteur d’air, ressortant en réalité de l’obligation de délivrance du bailleur ; qu’au demeurant, la mise en place d’un système de ventilation par extraction d’air n’aurait pas supprimé la cause et l’origine des désordres ; que la cave voûtée était, à l’occasion de la prise de bail, déjà aménagée en salle de sport et exploitée depuis longtemps par le cédant du fonds de commerce, que les sanitaires et cloisons préexistaient à sa prise de possession et qu’elle n’a pas davantage installé un réseau de chauffage et de ventilation au sous-sol déjà existant ; elle ajoute qu’en tout état de cause, l’étanchéité de l’immeuble doit être assurée et que la destination de cave n’exonère pas le syndicat des copropriétaires de son obligation d’entretien.

En réplique, le syndicat des copropriétaires, fait soutenir pour l’essentiel :

— qu’il ne peut être déclaré comme unique responsable des désordres affectant les lieux loués,

— que s’agissant des désordres affectant l’entrée du rez-de-chaussée, l’expert avait indiqué qu’ils “pourraient” être dus à des infiltrations provenant de la façade ou à l’ancien dégât des eaux du

premier étage ; qu’il est impossible, en l’état des éléments versés aux débats, d’affirmer avec la certitude nécessaire à la détermination des responsabilités, que les désordres du plafond et du mur de droite de l’entrée sont exclusivement dus à l’état de la façade de l’immeuble,

— qu’il a voté des travaux de ravalement en octobre 2018 et qu’aucune inertie ou absence d’entretien ne peuvent lui être reprochés,

— qu’il n’est pas responsable des désordres affectant le sous-sol du local, alors que le règlement de copropriété affecte son usage à une cave et non à une salle de sport et que l’usage qui en est fait ne peut que causer et aggraver le taux d’humidité et les désordres; que seule la SCI du Renard et la société Omega BC sont responsables de ceux-ci.

La SCI du Renard soutient quant à elle :

— que s’agissant des désordres en lien avec la rupture des canalisations, à chaque sinistre, elle a fait intervenir à ses frais un plombier ; que la société Omega BC a été indemnisée par son assureur,

— que les infiltrations en façade ont pris fin après les travaux réalisés par la copropriété et que le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres,

— que les remontées capillaires dommageables ne sont pas de son fait ; que les désordres d’humidité dans les locaux commerciaux ne sont apparus qu’après la réalisation par la société Omega BC des travaux d’aménagement de la cave en locaux destinés à recevoir du public ; que le sous-sol a été loué à la société Omega BC pour un usage de cave et n’était en principe pas destiné à recevoir du public, de sorte qu’il ne nécessitait ni une ventilation puissante ni un système de chauffage ; que la preneuse a accepté les locaux en l’état.

La société Generali Iard, en sa qualité d’assureur de la copropriété, fait valoir en substance que la pièce en sous-sol était à usage de cave et non de salle de fitness et encore moins de sanitaires, que la pompe de relevage est une installation privative et que la société Oméga BC a nécessairement engagé sa responsabilité, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne saurait endosser la responsabilité des désordres résultant du phénomène des remontées capillaires.

Elle ajoute que s’agissant des désordres localisés sur le plafond de l’accueil, il n’est pas démontré que ceux-ci proviendraient en tout ou partie des fissures en façade de l’immeuble, et que la responsabilité du syndicat des copropriétaires doit donc être écartée.

Elle oppose par ailleurs son absence de garantie vis à vis de la société Oméga BC en raison de la faute dolosive de celle-ci en ce que, bien qu’informée que le sous-sol était à usage de cave, elle a réalisé des travaux de chauffage et de ventilation du sous-sol non conformes aux règles de l’art, qui ont généré des remontées capillaires jusqu’au pied des murs du rez-de- chaussée.

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat de copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Il s’agit d’une responsabilité de plein droit dont le syndicat ne peut s’exonérer en alléguant qu’il n’a commis aucune faute.

Par ailleurs, il est constant que la pluralité des auteurs d’un même dommage ne diminue pas la responsabilité de chacun (la condamnation de tous pouvant être in solidum), sans préjudice des recours entre coobligés à hauteur de leurs fautes respectives.

En l’espèce, l’expert indique, en conclusion de son rapport d’expertise :

“ La société OMÉGA a dû faire face à des fuites des installations vétustes entraînant des dégâts au sous-sol.

Par la suite, des infiltrations en façade sont venues abîmer le plafond de l’accueil. Suite aux travaux de ravalement, il n’a plus été évoqué de fuite ou de désordre au plafond de l’entrée.

L’immeuble est ancien et fait l’objet de remontées capillaires qui sont à l’origine de la dégradation des joints et des odeurs de moisissures lorsque le sous-sol est chauffé.

Tous ces désordres sont d’origines communes ; la copropriété doit les prendre en charge au même titre que le ravalement.

Une rénovation importante de 4 mois est envisagée.”

L’expert conclut donc de façon claire à la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la survenue de l’ensemble des dommages causés à la société Omega BC, affectant le rez-de-chaussée (plafond et murs de l’accueil) mais aussi le sous-sol de l’immeuble, lequel d’une part est affecté par des remontées capillaires, d’autre part a subi la rupture des tuyaux enterrés de la pompe de relevage, qui est une installation commune.

Pour s’exonérer totalement ou partiellement de sa responsabilité envers la société Omega BC, le syndicat des copropriétaires ne peut qu’invoquer (outre la force majeure non alléguée en l’espèce) l’éventuelle faute de celle-ci, ayant directement contribué aux dommages, et non une faute de la SCI du Renard en sa qualité de bailleresse, sans préjudice éventuel de la garantie de cette dernière au stade la contribution à la dette indemnitaire.

A cet égard, le syndicat des copropriétaires comme la SCI du [Adresse 15] font valoir que les préjudices invoqués par la société Omega BC sont susceptibles de trouver leur source dans les aménagements défectueux de la cave qui auraient été réalisés par la société preneuse, de sorte que cette dernière ne serait pas fondée dans ses demandes indemnitaires.

Il incombe au syndicat des copropriétaires et à la bailleresse de rapporter la preuve d’une faute de la société Omega BC ayant contribué à ses propres dommages.

Or le syndicat des copropriétaires comme la SCI du Renard, sur lesquels pèse la charge de preuve, allèguent mais n’établissent nullement l’existence d’une telle faute imputable à la société Omega BC, étant entendu :

— qu’il ne ressort d’aucune pièce versée aux débats que la société Omega BC a procédé à des aménagements en sous-sol ayant contribué aux remontées capillaires constatées, qui ont pour origine des défauts structurels de l’immeuble,

— qu’il n’est pas même établi que la société Omega BC est à l’origine des travaux ayant conduit au changement d’affection du lot désigné comme une “cave” dans le règlement de copropriété; qu’il résulte d’un procès verbal de constat d’huissier établi le 5 janvier 2017 soit avant la signature du contrat de bail renouvelé qui mentionne le terme de “cave” que le sous-sol était déjà à cette date aménagé en salle de sport avec des sanitaires ; que les échanges de courriers électroniques entre la société Omega BC et la SCI du Renard révèlent que celle-ci était au courant de l’activité menée au sous-sol ; qu’en tout état de cause, les indications concernant la nature du lot (c’est-à-dire boutique et cave) figurant dans l’état des descriptif de division du règlement de copropriété ne peuvent seules être invoquées pour permettre ou interdire un changement d’affectation, ce document n’ayant aucun caractère contractuel ; qu’en effet au termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives de son lot ; qu’il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la conditions de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble ; que le changement d’affectation d’un lot est donc toujours possible dès lors que la nouvelle affectation n’est pas expressément prohibée par le règlement de copropriété, qu’elle est conforme à la destination de l’immeuble et qu’elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, ce qui est le cas en l’espèce,

— que ce changement d’affectation ne dispense pas le syndicat de son obligation d’entretien des parties communes, sans préjudice éventuel de la garantie du bailleur qui a loué les locaux, y compris le sous-sol, à usage de salle de sport.

Il ne ressort en outre pas du rapport d’expertise que le chauffage du sous-sol et la ventilation sont directement à l’origine des désordres affectant les locaux ; l’expert relève en effet l’existence de remontées capillaires qui doivent être traitées par la copropriété, le système de chauffage comme la ventilation n’étant que des révélateurs de ces dysfonctionnements.

Pas plus le syndicat des copropriétaires ne peut faire valoir que les dégâts affectant le rez-de- chaussée des locaux n’ont pas d’origine établie, les conclusions de l’expert judiciaire étant dénuée d’ambiguïté sur ce point.

Enfin, le fait que le syndicat des copropriétaires ait fait procéder au vote des travaux nécessaires pour remédier aux désordres pendant les opérations d’expertise, s’il régularise la situation au regard de l’ensemble de la copropriété pour l’avenir, ne fait pas obstacle à la possibilité pour le preneur d’obtenir la réparation de l’ensemble de ses préjudices, les manquements du syndicat à ses obligations étant constitués.

Le syndicat des copropriétaires a donc engagé sa responsabilité envers la société Omega BC et est tenu de réparer les préjudices directement en lien avec les manquements qui lui sont imputables.

Sur les préjudices invoqués par la société Omega BC

Selon l’article 1315 devenu 1353 du code civil, il appartient à celui qui invoque un préjudice d’en établir l’étendue et le lien de causalité avec les fautes ou faits imputables à ceux dont il demande la condamnation à paiement.

Sur le préjudice de jouissance du fait des désordres subis

La société Omega BC réclame la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 103.320 euros au titre du préjudice de jouissance qu’elle indique avoir subi depuis le mois de janvier 2017 et jusqu’au 31 août 2021, date à laquelle elle a quitté les lieux, selon le calcul suivant, effectué sur la base d’un loyer de 4 612,50 euros par mois, et conforme à ce qu’à estimé l’expert judiciaire : 40 % de la valeur locative du bien x 56 mois = 40 % x 4 612,50 euros x 56.

Le syndicat des copropriétaires réplique, outre qu’il n’est pas responsable des désordres allégués par la société Omega BC au sous-sol, ce qui est inopérant au regard des observations sus-visées, qu’il a supprimé la cause potentielle des désordres affectant l’entrée du local en novembre 2019, précisant que les travaux ont été votés dès qu’il a été informé des désordres par l’expert d’assurance en 2018. Il soutient que la demande de la société Omega BC est excessive et non valablement chiffrée.

Il ajoute qu’en tout état de cause, la société Omega BC ne peut pas invoquer de préjudice de jouissance pendant les 10 mois où son local était fermé en raison de la crise sanitaire (du 15 mars au 2 juin 2020 et de septembre 2020 au 9 juin 2021).

La société Génerali conteste le coefficient fixé par l’expert à 40 %, dès lors que la société Omega BC elle-même avait évalué ce coefficient à 30 %.

La SCI du Renard fait soutenir que l’ensemble des préjudices invoqués par la société Omega BC trouve sa source dans les aménagements défectueux de la cave et que la société Omega BC ne peut se prévaloir d’aucun préjudice de jouissance.

Il est établi et non contesté qu’à raison de la pandémie de Covid-19, les salles de sport ont fait l’objet d’une fermeture au 15 mars 2020 et ce jusqu’au 22 juin 2020 concernant la région parisienne, puis du 28 septembre 2020 au 9 juin 2021 ; pour autant cette fermeture ne prive pas la société Omega BC de la possibilité d’invoquer un préjudice de jouissance en lien avec les désordres affectant le local, le contrat de bail n’étant pas suspendu lors de celles-ci et la preneuse étant en droit de disposer du local loué, par exemple en y faisant entreprendre des travaux. Pour autant, le préjudice de jouissance subi a été nécessairement moindre pendant ces périodes.

Dans ces conditions, eu égard à l’étendue des désordres subis par la société Omega BC, son préjudice sera évalué à 30 % de la valeur locative du bien, cette évaluation constituant une moyenne sur la période précitée tenant compte des mesures de fermeture qui ont touché les salles de sport pendant la crise sanitaire causée par l’épidémie de Covid-19.

Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à payer à la société Omega BC à ce titre la somme de 77.490 euros (30 % x 4 612,50 euros x 56).

Sur la perte d’exploitation

La société Omega BC fait soutenir que pendant la période de 4 ans et 8 mois durant laquelle elle a dû supporter les désordres affectant le lieux loués, elle a subi une perte d’exploitation, certains de ses clients ayant résilié leurs abonnements et d’autres ayant renoncé à s’abonner après la visite des locaux, comme en témoignent les attestations qu’elle verse aux débats. Elle évalue son préjudice indemnisable à la somme de 40 000 euros, précisant que ce préjudice, constitué par les pertes subies et le gains manqués ne se confond pas avec le préjudice de jouissance, lié à une atteinte ou une privation de jouissance du bien.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande, faisant valoir d’une part que la prétendue perte d’exploitation liée aux désordres est réparée dans le cadre du préjudice de jouissance, d’autre part que l’expert, qui a pourtant largement chiffré les préjudices subis par la société Omega B, au titre des désordres affectant le local, n’a pas retenu ce chef de préjudice spécifiquement.

La société Génerali conteste la valeur probante des attestations produites, qui ne sont pas conformes à l’article 202 du code de procédure civile, indique que M. [R] a considéré à juste titre qu’une analyse de bilan par un cabinet spécialisé était conseillée du fait de paramètres autres que ceux de cette expertise et qu’en l’état, la demande d’indemnisation de la société Omega BC était manifestement injustifiée tant en son principe qu’en son quantum.

La SCI du Renard fait valoir pour l’essentiel que la réparation du préjudice invoqué par la société Omega BC ne peut être apprécié de manière forfaitaire de sorte que la demande de cette dernière ne pourra qu’être rejetée.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la société Omega BC verse aux débats uniquement six courriers, sensés émaner d’adhérents ou de potentiels adhérents de la salle de sport, faisant part de leur volonté de ne pas s’abonner ou de quitter le centre.

Ces courriers, outre qu’ils ne répondent pas aux conditions de forme prévues à l’article 202 du code de procédure civile sont insuffisants pour conclure à l’existence d’une perte d’exploitation, faute pour la société Omega BC de verser aux débats le moindre document comptable mettant le tribunal en mesure d’apprécier, notamment, une éventuelle baisse de chiffre d’affaires.

La demande formée de ce chef par la société Omega BC sera donc rejetée.

Sur la demande de remboursement des travaux conservatoires

La société Omega BC sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 549,84 euros TTC correspondant au coût des mesures qu’elle dit avoir été contrainte de prendre en 2018 pour tenter de remédier aux conséquences des infiltrations (achat d’un déshumidificateur professionnel, pose d’une VMC, etc…).

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande, indiquant ne pas être responsable de l’humidité du sous-sol.

La société Génerali déclare s’en rapporter sur cette demande “pour laquelle l’Expert a émis en avis favorable.”

Il est établi et non contesté que la société Omega BC a dû prendre en 2018 des mesures conservatoires à ses frais avancés à hauteur de la somme totale de 2 549,84 euros TTC aux fins de tenter de remédier à l’humidité affectant les locaux loués.

Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à lui payer à ce titre la somme de 2.549,84 euros TTC.

Sur le remboursement des travaux d’aménagement et d’embellissement réalisés

La société Omega BC fait valoir qu’elle a investi d’importants fonds dans le cadre de la rénovation de son local commercial en faisant réaliser des travaux d’aménagement et d’embellissement en pure perte dès lors qu’il ont été endommagés par les infiltrations et qu’elle a du quitter prématurément les lieux du fait des désagréments subis.

Elle sollicite à ce titre la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 37.000 euros TTC, conformément aux conclusions de l’expert judiciaire, faisant valoir que la copropriété doit lui rembourser la moitié du coût de travaux qu’elle a engagés.

Outre le fait qu’il conteste sa responsabilité, point qui a été tranché supra, le syndicat des copropriétaires réplique :

— que l’expert ne ventile pas la somme supposée due au titre des travaux effectués lors de l’entrée en jouissance et celle des travaux de remise en état du local,

— que la société Omega BC ayant quitté les lieux le 31 août 2021, elle ne peut prétendre à aucune somme au titre de la remise en état,

— que subsidiairement, la somme réclamée doit être ramenée à de plus justes proportions.

La société Génerali Iard expose que dans la mesure où la société Omega BC est assujettie à la TVA et qu’il convient de déduire un coefficient de vétusté d’au moins 1 %, elle ne peut prétendre à une indemnisation supérieure à 26.775 euros.

Il appartient à la société Omega BC de rapporter la preuve que le manquement du syndicat des copropriétaires est en lien avec le préjudice dont elle se prévaut.

Le préjudice tel qu’invoqué par la société Omega BC consiste en réalité en la perte d’une chance de pouvoir bénéficier des travaux d’embellissement qu’elle a fait réaliser dans les locaux.

Or il n’est pas justifié que le seul motif de libération des lieux par la société Omega BC soit consécutif aux désordres en litige, la société Omega BC invoquant dans ses conclusions également les effets de la crise sanitaire.

Dès lors, il lui sera alloué à ce titre, compte tenu du coût des travaux réalisés par ses soins, la somme que le tribunal fixera souverainement 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de chance de pouvoir amortir ces embellissements.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société Omega BC formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires pour procédure abusive

La société Omega BC sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, faisant valoir que celui-ci a fait preuve d’une absence de bonne foi en s’abstenant de répondre à ses multiples demandes, la contraignant à initier de multiples démarches et à souscrire un emprunt pour financer les frais d’expertise judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’il a été diligent, qu’il a voté les travaux de ravalement de la façade et les a fait réaliser dès qu’il a appris que la façade pouvait être à l’origine des désordres en 2018.

Au regard des circonstances du présent litige, aucun élément ne vient établir en l’espèce que le syndicat des copropriétaires a fait preuve d’une quelconque mauvaise foi justifiant l’octroi à la société Omega BC de dommages intérêts supplémentaires à ceux déjà octroyés.

La demande formée par la société Omega BC de ce chef sera rejetée.

Sur les demandes de garantie du syndicat des copropriétaires

Sur la demande en garantie dirigée contre la SCI du [Adresse 15]

Le syndicat des copropriétaires sollicite la garantie de la SCI du [Adresse 15] faisant valoir en substance que cette dernière a permis à la société Omega BC sans la moindre autorisation de sa part et en infraction avec les dispositions du règlement de copropriété de faire réaliser des travaux d’aménagement notamment en sous-sol en installant ou en maintenant l’installation de son prédécesseur dans la cave, des douches et sanitaires ayant causé l’humidité alléguée par la société Omega BC.

La SCI du Renard réplique que le sous-sol des locaux en litige a été donné à bail à la société Omega BC à usage de cave et que cette dernière est responsable des désordres allégués.

Conformément aux observations relevées supra, il ne résulte d’aucun élément que les préjudices dont se plaint la société Omega BC trouvent leur source dans les aménagements défectueux de la cave.En outre, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que l’usage de la cave en salle de sport est contraire à la destination de l’immeuble, le principe étant qu’un copropriétaire est libre de l’affectation de son lot sauf clause expresse contraire mentionnée au règlement de copropriété, dont il n’est nullement fait état en l’espèce.

La demande de garantie du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCI du Renard sera donc rejetée.

Sur la demande de garantie dirigée contre la société Generali Iard

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société Generali Iard à le garantir de toutes les condamnations prononcées à son égard faisant valoir en substance qu’il a été diligent et que sa compagnie d’assurance doit contractuellement le garantir des conséquences du sinistre.

La société Generali Iard réplique en substance :

— que les remontées capillaires sont antérieures à la souscription de la police qui date du 1er janvier 2018,

— que s’agissant des infiltrations provenant de la façade de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires a manqué à son obligation d’entretien, puisqu’il aurait dû faire procéder au ravalement de l’immeuble tous les dix ans.

En application de l’article 1108 du code civil, il est constant que le contrat d’assurance est par nature aléatoire. Lorsque l’assuré a connaissance du fait générateur du dommage avant la souscription du contrat, bien que le dommage soit encore incertain, le contrat est considéré comme dépourvu d’aléa et ne peut ainsi produire d’effets.

S’agissant de l’antériorité des désordres en lien avec les remontées capillaires dont se prévaut la société Generali, s’il résulte des pièces du dossier et notamment du constat d’huissier établi le 5 janvier 2007 que les locaux en litige subissaient déjà à cette date des infiltrations, les causes des désordres sont – comme rappelé supra- multiples d’après l’expert judiciaire (cf page 47 du rapport d’expertise : remontées capillaires mais aussi défaut d’une pompe de relevage ayant entraîné deux dégâts des eaux, absence de ventilation, joints en ciment et non à la chaux…). Dès lors la société Generali Iard ne justifie pas de l’existence d’un seul et même sinistre, dont l’origine serait circonscrite, qui se serait déclaré antérieurement à la date de souscription de la police et dont les effets auraient perduré par la suite, justifiant l’exclusion de sa garantie pour défaut d’aléa.

S’agissant des infiltrations provenant de la façade de l’immeuble, la société Generali Iard invoque la clause du contrat qui exclut du champs de la garantie “les dommages résultant d’un défaut d’entretien ou de réparation, caractérisé et connu de vous, qui vous incombe, sauf cas de force majeure.” Elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires n’ignorait pas l’obligation d’entretien qui pèse sur lui au titre du ravalement de l’immeuble puisque les travaux ont été réalisés en cours d’expertise et qu’en manquant à son obligation d’entretien, le syndicat des copropriétaires a privé le contrat d’assurance de son caractère aléatoire.

Le syndicat des copropriétaires réplique qu’il a été diligent et qu’aucun défaut d’entretien n’est caractérisé.

Selon l’article L 113-1 du code des assurances, “les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré.”

Outre que pour être valable, une clause d’exclusion doit être formelle et limitée de façon à permettre à l’assuré de connaître exactement l’étendue de la garantie, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, la société Generali Iard ne justifie nullement, au travers des pièces produites, de l’existence d’une faute dolosive de son assuré au sens de l’article L. 113-1 du code des assurances, ayant eu pour effet de rendre inéluctable la réalisation du dommage et caractérisé par un acte volontaire et délibéré du syndicat des copropriétaires en connaissance des conséquences dommageables en découlant, ayant fait perdre au contrat d’assurance son caractère aléatoire

La garantie de la société Generali Iard en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires est donc mobilisable.

Au regard des conditions du contrat d’assurances, qui prévoient notamment un plafond de garantie à hauteur de 482.800 euros au titre des préjudices immatériels de son assuré, la société Generali sera donc condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations mises à sa charge.

Sur la demande de la SCI du Renard de remise en état des locaux par la société Omega BC

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 mars 2021, la SCI du Renard demande au tribunal de condamner la société Omega BC à remettre en état le sous-sol des locaux à usage de cave, sous astreinte faisant valoir que les aménagements réalisés par cette dernière, sans son autorisation, sont à l’origine des désordres et n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art.

Outre que cette demande a été formée antérieurement à la libération des lieux par la société Omega BC intervenue le 10 mars 2021, dans des conditions qui n’ont été précisées par aucune des parties dans le cadre de la présente instance, il a été jugé supra qu’il n’est pas justifié que les travaux d’embellissement effectués par la société Omega BC ont été la cause des désordres et n’étaient pas conformes aux règles de l’art.

Dès lors la demande de la SCI du Renard formée de ce chef sera rejetée.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires et la société Generali Iard en sa qualité d’assureur de la copropriété, parties succombantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris les frais d’expertise ordonnée en référé, dont distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la société Omega BC, au regard de l’équité, la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande formée de ce chef.

La SCI du Renard sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dirigée contre la société Omega BC.

La société Generali Iard tenue à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes les condamnations mises à sa charge, sera également déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

Donne acte à la SARL Omega BC de ce qu’elle se désiste de ses demandes tendant :

* à la résiliation judiciaire du bail et aux indemnités subséquentes,

* à la réalisation de travaux sous astreintes dans les lieux loués et aux indemnités subséquentes, compte tenu de son départ des lieux loués,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 14] à payer la SARL Omega BC :

* la somme de 77.490 euros en réparation de son préjudice de jouissance courant depuis janvier 2017 jusqu’au 31 août 2021 ;

* la somme de 2.549,84 euros TTC au titre du remboursement des mesures conservatoires prises à frais avancés ;

* la somme de 20.000 euros au titre des travaux d’embellissement et d’aménagement ;

* la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboute la SARL Omega BC de ses demande de dommages et intérêts formées contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 14] au titre de la perte d’exploitation subie, et au titre de la résistance abusive ;

Condamne la SA Generali Iard à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 14] de toutes les condamnations mises à sa charge ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 12ème de sa demande en garantie dirigée contre la SCI du Renard ;

Déboute la SCI du Renard de ses demandes dirigées contre la SARL Omega BC au titre de la réalisation de travaux sous astreinte et des frais irrépétibles ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 14] et la SA Generali Iard aux entiers dépens, en ce compris ceux exposés dans le cadre du référé dont le coût de l’expertise, dont distraction au profit des avocats conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 13] le 03 Juillet 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME