TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/13855

N° Portalis 352J-W-B7I-C6KDB

N° MINUTE : 3

Assignation du :

04 Novembre 2024

Jugement avant dire droit

Expert : [X] [L][1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le :

[Adresse 4]

[Localité 7]

Médiateur : [D] [R]

[Adresse 3]

[Localité 7]

JUGEMENT

rendu le 24 Juillet 2025

DEMANDERESSE

Madame [M] [S] veuve [U]

domiciliée chez AMG GESTION

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0874

DEFENDERESSE

S.A.R.L K.M. F.

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par Maître Markus VAN DEN BOOGAARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1304

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 28 Avril 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 28 janvier 2015, Madame [M] [S] veuve [U] a donné à bail en renouvellement à la S.A.R.L K.M. F. des locaux à usage commercial sis [Adresse 5] à [Localité 9], pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2014, moyennant un loyer annuel initial en principal de 31.008,68 euros.

La destination est la suivante : vins, liqueur, hôtel meublé.

Par acte extrajudiciaire du 27 octobre 2023, Madame [M] [S] veuve [U] a délivré congé à la SA.R.L K.M. F. à effet du 30 juin 2024 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2024 pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer annuel en principal de 60.000 euros, hors taxes et hors charges.

Dans son mémoire préalable régulièrement notifié à la S.A.R.L K.M. F. par lettre recommandée avec avis de réception le 1er août 2024, Madame [M] [S] veuve [U] a sollicité la fixation du prix du loyer du bail à la somme annuelle de 60.000 euros, hors charges et hors taxes, à compter du 1er juillet 2024, subsidiairement, à la somme de 42.085 euros.

Par exploit de commissaire de justice du 4 novembre 2024 se référant à son mémoire préalable, Madame [M] [S] veuve [U] a fait assigner la S.A.R.L K.M. F. devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris au visa des articles L.145-33 et R.145-23 du code de commerce, afin de :

— voir fixer le loyer annuel en principal à la somme de 60.000 euros à compter du 1er juillet 2024 ;

— dire que les intérêts au taux légal seront dus sur tout rappel de loyer à compter du 1er juillet 2024, date d’effet du congé ;

— dire que les intérêts seront capitalisés ;

Sudsidiairement,

— si une mesure judiciaire est ordonnée, fixer le loyer provisionnel à la somme annuel de 42.085 euros en principal ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner la S.A.R.L K.M. F. à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans son mémoire en réponse régulièrement notifié le 25 avril 2025, la S.A.R.L K.M. F. demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

— fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2024 à la somme annuelle de 38.889,16 euros en principal ;

A titre subsidiaire,

— désigner un expert judiciaire aux fins substantielles de rechercher la valeur locative des lieux louésà la date du 1er juillet 2024, conformément à la méhode hôtelière actualisée ;

En tout état de cause,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— débouter Madame [M] [S] veuve [U] de toutes ses demandes ;

— condamner Madame [M] [S] veuve [U] à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner en tous les dépens.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence à l’acte introductif d’instance et au mémoire des parties visés ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Par application des articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. Les locaux qui ne peuvent être transformés en vue d’une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux présentent un caractère monovalent.

En l’espèce, par suite de la délivrance par la bailleresse, le 27 octobre 2023, d’un congé avec offre de renouvellement, le bail du 28 janvier 2015 liant les parties s’est renouvelé en son principe à compter du 1er juillet 2024, ce sur quoi les parties s’accordent.

Les locaux loués sont à usage d’hôtel meublé et les parties s’accordent pour lui reconnaître un caractère monovalent.

Madame [M] [S] veuve [U] fournit au soutien de sa demande une expertise unilatéralement sollicitée par ses soins auprès du cabinet VAZ DA CRUZ-BERTHELLOT qui estime la valeur locative à 60.000 euros en principal.

Il est constant que le juge ne peut fonder exclusivement sa décision sur une expertise amiable, si aucun autre élément du dossier ne vient l’étayer. A défaut de tels éléments, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer.

Il convient donc, en application des dispositions de l’article R.145-30 du code de commerce de recourir à une mesure d’expertise, dont la teneur est précisée au dispositif, et de désigner à cette fin un expert judiciaire, qui apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux de fixer la valeur locative des locaux au 1er juillet 2024, aux frais avancés de Madame [M] [S] veuve [U], demanderesse à la présente instance et qui a le plus intérêt à voir l’expertise prospérer.

Au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, en application des dispositions de l’article L.145-57 du code de commerce.

Dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate, le principe du renouvellement du bail liant Madame [M] [S] veuve [U] à la S.A.R.L K.M. F. concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 9] à compter du 1er juillet 2024,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

Monsieur [X] [L]

[Adresse 4]

[XXXXXXXX02] – [Courriel 10]

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux litigieux situés [Adresse 5] à [Localité 9] et de les décrire,

* entendre les parties en leurs dires et explications,

* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, notamment, en ce qui concerne la date, la nature et l’ampleur des travaux réalisés au cours du bail expiré par le preneur, au regard de la liste posée par l’article L.311-1 du code de tourisme,

* de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2024 au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée en application des dispositions des articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce,

* rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 juin 2026,

Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par [M] [S] veuve [U] à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 12], atrium sud, 1er étage à droite) au plus tard au 15 septembre 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 05 novembre 2025 à 09h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Vu l’article 131-4 du code de procédure civile,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Monsieur [D] [R]

[Adresse 3]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 11]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Réserve les dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 24 juillet 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

C. BERGER J-C DUTON