TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

■

N° RG 23/55374 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2F4E

AS M N° : 8

Assignation du :

28, 30 Juin, 07 Juillet et 22 Décembre 2023

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 10 avril 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic le Cabinet PRESTIGE SARL

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS – #P0208

DEFENDERESSES

S.C.I. GOBI

[Adresse 8]

[Localité 13]

représentée par M^e Kamel FRIKHA, avocat au barreau de PARIS – E1329

Madame [T] [F] veuve [U]

[Adresse 9]

[Localité 12]

représentée par Maître Nadia ANDRE de la SELAS CMH – AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #D0139

S.A.R.L. FOOD4YOU

[Adresse 7]

[Localité 11]

non représentée

Société GOBI

[Adresse 3]

[Localité 10]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 13 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

[L] [U] a donné à bail commercial à la société Food4you des locaux situés dans l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 16] soumis au statut de la copropriété.

Par acte sous seing privé en date du 20 mai 2022, la société Food4you a cédé à la société Gobi le fonds de commerce, en ce compris le droit au bail.

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 5 juillet 2022, les copropriétaires ont voté contre la résolution 4 relative à la demande de la société Food4you de validation du changement de la devanture du restaurant en raison du choix de la ventilation, à savoir une ventilation naturelle assurée par la porte d’entrée principale et la porte au fond du local côté [Adresse 17].

Soutenant que la société Food4you a fait réaliser les travaux sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, la société Cabinet Prestigere, a, par actes de commissaire de justice en date des 28, 30 juin et 6 juillet 2023, fait assigner Mme [U], venant aux droits de [L] [U] décédé, la société Food4you et la société Gobi devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à procéder à la remise en état de l’aspect extérieur de l’immeuble sous astreinte.

Cette affaire, enrôlée sous le numéro de répertoire général 23/55374, a été appelée pour la première fois à l’audience du 31 août 2023 lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi avec injonction pour les parties de rencontrer un médiateur.

Suivant acte authentique du 18 septembre 2023, Mme [U] a vendu à la SCI Gobi les lots n°2, 17 et 18 sis [Adresse 6] 17ème [Adresse 14] (75017).

Par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2023, Mme [U] a fait assigner en intervention forcée la SCI Gobi.

Cette affaire, enrôlée sous le numéro de répertoire général 24/50308, a été appelée à l’audience du 29 février 2024 lors de laquelle elle a été jointe à l’affaire enrôlée sous le numéro de répertoire général 23/55374 sous ce numéro commun.

Les parties étant entrées en médiation, l’affaire a fait l’objet par la suite de plusieurs renvois.

A la suite de l’échec de la médiation, l’affaire a été appelée à l’audience du 13 mars 2025 lors de laquelle le syndicat des copropriétaires, dans ses écritures déposées et oralement soutenues par son conseil, a demandé au juge des référés de :

«  CONDAMNER solidairement la société FOOD4YOU, la SAS GOBI et la SCI GOBI à remettre en état l’aspect extérieur de l’immeuble au niveau du lot n°2 par la fermeture des ouvrants d’aération sous le contrôle de l’architecte de la copropriété dont les frais seront solidairement mis à leur charge, sous astreinte de 300 € par jour à compter de la signification de la décision à intervenir.

CONDAMNER solidairement la société FOOD4YOU, la SAS GOBI et la SCI GOBI à fournir l’ensemble des justificatifs de conformité à la réglementation du système d’extraction du lot n°2, sous astreinte de 300€ par jour à compter de la signification de la décision à intervenir.

CONDAMNER solidairement la société FOOD4YOU, la société GOBI et la SCI GOBI à verser au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] PARIS, une indemnité d’un montant de 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens qui comprendront le coût du procès-verbal de constat du 14 avril 2023. "

En réplique, la SCI Gobi, représenté par son conseil, a sollicité le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires et la réserve des dépens.

Dans ses écritures déposées et soutenues oralement par son conseil, Mme [U] a demandé au juge des référés de condamner la SCI Gobi à la relever et garantir de toutes condamnations qui seraient susceptibles d’être prononcées à son encontre et de condamner la SCI Gobi à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignées à l’étude, la société Food4you et la société Gobi n’ont pas constitué avocat. Il sera, en conséquence, statué par décision réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473, alinéa 2, et de l’article 474, alinéa 1, du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement ainsi qu’aux notes d’audience, sur le fondement des dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 10 avril 2025.

MOTIFS

Sur la demande de remise en état

Le syndicat des copropriétaires expose que la société Food4you a fait réaliser des travaux affectant les fenêtres et l’aspect extérieur de l’immeuble sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il précise que la société Food4you et la société Gobi ont créé des ventilations naturelles sous les fenêtres des copropriétaires et modifié la façade de l’immeuble malgré le refus, par l’assemblée générale du 5 juillet 2022, du projet présenté par la société Food4you en violation de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Il relève que la société Food4you a présenté un projet de travaux qui a été réalisé par la société Gobi et que la SCI Gobi est, par la suite, devenue propriétaire des locaux, de sorte qu’il est justifié de prononcer leur condamnation solidaire.

La SCI Gobi explique qu’à la suite de la réfection de l’immeuble qui a fait l’objet d’un incendie, des travaux de rénovation du local commercial ont dû être réalisés avec une volonté de refaire à l’identique.

Elle indique qu’il a été essayé de faire en sorte de répondre aux souhaits du syndicat des copropriétaires et qu’ainsi, il a été procédé au chemisage du conduit d’extraction ainsi qu’au blocage des ouvrants.

Elle soutient que le problème vient du syndicat des copropriétaires, les travaux relatifs au chemisage ayant révélé des malfaçons du fait de piquages réalisés par le syndicat des copropriétaires lui-même.

Elle indique que le syndicat des copropriétaires bloque toute activité ayant ainsi refusé l’installation d’une épicerie dans le local commercial.

Elle demande, en conséquence, à ce qu’il soit constaté qu’elle a procédé aux travaux réclamés par le syndicat des copropriétaires.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dernières dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste et actuel.

En application de l’article 9 I de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que le copropriétaire qui exécute des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit solliciter l’autorisation de l’assemblée générale.

Il est constant que le trouble manifestement illicite est caractérisé dès lors qu’un copropriétaire réalise des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ou en méconnaissance des décisions de l’assemblée.

Le règlement de copropriété concernant l’immeuble précise que tous les gros murs de façade sont des parties communes (page 20).

Il stipule que les parties communes ne pourront être modifiées sans le consentement de la majorité des membres de l’assemblée des copropriétaires intéressés (page 21) et que toute modification des fenêtres et de l’harmonie de l’immeuble nécessité l’accord de la majorité des copropriétaires (page 24).

Il ajoute que toutes les dégradations faites aux parties communes par le fait d’un propriétaire ou de son locataire, leur personnel ou des personnes se rendant chez eux, seront réparées entièrement à ses frais (page 22).

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des déclarations concordantes des parties sur ce point que la société Food4you a fait réaliser des travaux affectant les fenêtres et l’aspect extérieur de l’immeuble sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires puisque, l’assemblée générale extraordinaire du 5 juillet 2022, a refusé la résolution 4 relative à la demande de la société Food4you de validation du changement de la devanture du restaurant.

L’existence d’un trouble manifestement illicite est ainsi caractérisée.

Pour autant, afin de faire cesser ce trouble manifestement illicite, le syndicat des copropriétaires sollicite la remise en état de l’aspect extérieur de l’immeuble uniquement par « la fermeture des ouvrants d’aération » sans pour autant préciser exactement de quels ouvrants il s’agit.

Or, la SCI Gobi soutient qu’il a été procédé à une telle remise en état.

Elle justifie en ce sens d’une facture de la société Optima elec au nom de la société Gobi en date du 14 octobre 2024 de condamnation de fenêtre d’une dimension 70x40 et d’une facture de la société IPTS-Europe au nom de la société Gobi en date du 25 mars 2023 pour, notamment, l’installation de l’ensemble châssis aluminium, porte et fenêtres.

Or, le syndicat des copropriétaires ne verse aucune pièce qui établirait qu’il existerait encore à l’heure où le juge statue des ouvrants qui n’auraient pas été fermés.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur sa demande de condamnation solidaire de la société Food4you, de la société Gobi et de la SCI Gobi à la remise en état de l’aspect extérieur de l’immeuble par la fermeture des ouvrants d’aération.

Sur la demande de communication des justificatifs relatifs à la conformité à la règlementation du système d’extraction

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que son architecte a indiqué que le conduit étanchéifié par la société Gobi n’est pas adapté à l’activité de cuisine traditionnelle en raison de sa petite taille et qu’aucun document sur la conformité des installations d’extraction n’a été fourni.

Elle sollicite, en conséquence, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, la communication des justificatifs relatifs à la conformité du système de ventilation à la règlementation en vigueur.

La SCI Gobi s’oppose à cette demande exposant avoir communiqué le justificatif sollicité.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 dispose que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder, en référé, une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI Gobi produit une attestation de conformité établie par la société St fumisterie en date du 1er octobre 2024 dans laquelle elle indique avoir procédé au chemisage d’un conduit de cheminée desservant une extraction de ventilation d’une hotte de cuisine professionnelle, avoir ainsi installé une membre furanflex et raccordé la hotte de cuisine et avoir suivi et appliqué les normes NF, DTU 24.1, 24.2 et 24.4 dans les travaux de fumisterie réalisés.

Si le syndicat des copropriétaires verse un courrier de M. [M], architecte, en date du 2 octobre 2024 dans lequel il indique que le conduit de faible section 200x200 ne permet pas d’évacuer les buées grasses d’une cuisine traditionnelle et que l’installation en place qu’il a constatée (hotte) ne lui apparaît pas adaptée à une activité de restauration, la SCI Gobi explique ne pas disposer d’autres justificatifs relatifs à la conformité du système d’extraction à la règlementation en vigueur.

Dans ces conditions, elle ne saurait être condamnée à produire des pièces sous astreinte qui ne sont pas en sa possession.

Le syndicat des copropriétaires n’établit pas non plus que la société Gobi et la société Good4you seraient possession de telles pièces.

La demande de condamnation de ces sociétés à communiquer sous astreinte les justificatifs relatifs à la conformité du système d’extraction à la règlementation en vigueur sera, en conséquence, rejetée.

Sur les demandes accessoires

Succombant, le syndicat des copropriétaires sera, en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamné aux dépens.

En revanche, l’équité commande de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic, la société Cabinet Pestigere, de condamnation solidaire de la société Food4you, de la société Gobi et de la SCI Gobi à la remise en état de l’aspect extérieur de l’immeuble par la fermeture des ouvrants d’aération sous astreinte ;

Rejetons la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic, la société Cabinet Pestigere, de condamnation solidaire de la société Food4you, de la société Gobi et de la SCI Gobi à fournir l’ensemble des justificatifs de conformité à la réglementation du système d’extraction du lot n°2 sous astreinte ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic, la société Cabinet Pestigere aux dépens ;

Disons n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rejetons en conséquence les demandes des parties de ce chef ;

Rejetons toutes autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 15] le 10 avril 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ