TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 23/51561 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYZA2

N°: 12

Assignation du :

09 et 10 Février 2023

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

+ 1 Copie Expert

délivrées le :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 16 mai 2024

par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 10], représenté par son Syndic la Société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, SAS

Chez Immo de France Paris Ile de France, SAS

[Adresse 9]

[Localité 12]

représenté par Maître Allan CAROFF, avocat au barreau de PARIS – #C1611

DEFENDERESSES

La S.C.I. PALAIS BELLEVILLE

[Adresse 7]

[Localité 13]

représentée par Maître Jean DUVAL, avocat au barreau de PARIS – #D0007

La S.A.R.L. CHINA TOWN BELLEVILLE

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par Maître Pierre DE COMBLES DE NAYVES de la SELARL NAYVES AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C2499

INTERVENANTES VOLONTAIRES

Madame [F] [G]

[Adresse 6]

[Localité 10]

Madame [L] [B]

[Adresse 6]

[Localité 10]

Madame [W] [A] [X]

[Adresse 6]

[Localité 10]

toutes représentées par Maître Allan CAROFF, avocat au barreau de PARIS – #C1611

DÉBATS

A l’audience du 04 Avril 2024, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte des 9 et 10 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] a fait assigner devant le juge des référés de ce tribunal la société PALAIS BELLEVILLE, copropriétaire, et sa locataire, la société CHINA TOWN BELLEVILLE.

Mme [F] [G], Mme [L] [B] et Mme [W] [A] [X] sont intervenues volontairement à la présente instance en qualité de locataires au sein de l’immeuble précité pour les deux premières et de copropriétaire pour la troisième.

Pendant le cours de l’instance, les parties se sont engagées dans une médiation conventionnelle conduite sous l’égide de Mme [M] [T]. Cette mesure ne leur a toutefois pas permis de parvenir à un règlement amiable de leur différend.

Aux termes de leurs conclusions déposées et développées oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires et Mmes [G], [B] et [A] [X] demandent au juge de:

— interdire aux sociétés PALAIS BELLEVILLE et CHINA TOWN BELLEVILLE d’avoir une activité musicale dans le local commercial situé au [Adresse 6] et toute activité engendrant du bruit et notamment tout son amplifié, sous astreinte de 1.000 € par jour à compter du prononcé de votre décision,

— ordonner aux sociétés PALAIS BELLEVILLE et CHINA TOWN BELLEVILLE de retirer toutes les climatisations encombrants les parties communes, toutes les caméras de vidéosurveillance et les boîtiers d’alimentation électrique pour recharge de véhicules et de remettre en état les lieux où ils ont été posés, sous astreinte de 1.000 € par jour à compter d’un délai de deux mois après le prononcé de la décision à intervenir,

— remettre en état les emplacements de stationnement des véhicules situés en face de l’emplacement de parking 0077 et de l’accès au local technique fibre et eau et en face des emplacements de parking 0078 et 0079, sous astreinte de 1.000 € par jour à compter d’un délai de deux mois après le prononcé de la décision à intervenir,

— ordonner aux sociétés PALAIS BELLEVILLE et CHINA TOWN BELLEVILLE de retirer tous les objets et détritus encombrant les parties communes tels qu’ils sont décrits par le constat d’huissier de Maître [U] du 27 avril 2022 et tout autre objet déposé depuis, sous astreinte de 500 € par jour à compter d’un délai de huit jours après le prononcé de la décision à intervenir,

A titre subsidiaire

Désigner un expert judiciaire dont la mission serait la suivante :

— Se rendre sur les lieux, après y avoir convoqué les parties ;

— Examiner les nuisances et désordres allégués dans l’assignation et notamment les nuisances sonores et les appropriations, emprises et transformations des parties communes, les décrire ;

— Procéder à toutes investigations utiles afin de renseigner l’existence de ces nuisances et de ces désordres, en procédant ou en faisant procéder, de jour comme de nuit, à toutes mesures acoustiques strictement nécessaires et décrire les constatations ainsi faites ;

— Au besoin, après information des parties, réaliser seul des constatations inopinées et en rendre compte après exécution ;

— Donner son avis sur la réalité des nuisances et des désordres allégués, sur la date de leur apparition, sur leur origine, sur leurs causes et sur leur importance ;

— Donner son avis sur d’éventuelles insuffisances au regard des prescriptions réglementaires ou contractuelles, aux usages et aux règles de l’art ;

— Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres et nuisances, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

— Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres et/ou nuisances, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état.

— En tout état de cause, condamner les sociétés PALAIS BELLEVILLE et CHINA TOWN BELLEVILLE aux entiers dépens dont le coût du constat de Maître [U], commissaire de Justice, effectué le 27 avril 2022 et à lui payer chacune la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société CHINA TOWN BELLEVILLE demande au juge de:

— titre liminaire, juger irrecevable la demande d’expertise judiciaire sollicitée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile;

— écarter des débats la pièce adverse n°51 produite par le syndicat des copropriétaires;

— juger irrecevables les interventions volontaires de Mme [F] [G], Mme [L] [B] et Mme [W] [A] [X];

— juger prescrites la demande tendant au retrait des équipements de climatisation et des caméras de vidéosurveillance et la demande tendant à voire prononcer l’interdiction de l’activité exercée au sein du local loué à la société PALAIS BELLEVILLE ;

— au fond, dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes formulées sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes.

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la société CHINA TOWN BELLEVILLE la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société PALAIS BELLEVILLE demande au juge de:

— débouter les syndicat des copropriétaires et les parties intervenantes de l’intégralité de leurs demandes;

— dire prescrite l’action aux fins de remise en état des dix climatiseurs posés en mars 2012 et des trois caméras posées en 2010;

— dire irrecevable l’action aux fins de remise en état du boîtier d’alimentation pour recharge de véhicules électriques, des emplacements murés et du prétendu encombrement des parties communes;

— écarter la pièce n°51 produite par le syndicat des copropriétaires;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

— dire que la société PALAIS BELLEVILLE sera dispensée de toute participation à la dépense commune du syndicat au titre des frais de procédure.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de retrait des débats de la pièce n°51 produite par les demandeurs

A l’appui de leur demande, les défenderesses font valoir que la communication de la pièce n°51 par le syndicat des copropriétaires méconnaît le principe de confidentialité de la médiation.

Aux termes de l’article 1531 du code de procédure civile, la médiation et la conciliation conventionnelles sont soumises au principe de confidentialité dans les conditions et selon les modalités prévues à l’article 21-3 de la loi n° 95-125 du 8 février 1995 relative à l’organisation des juridictions et à la procédure civile, pénale et administrative.

Aux termes de l’article 21-3 de la loi précitée, sauf accord contraire des parties, la médiation est soumise au principe de confidentialité. Les constatations du médiateur et les déclarations recueillies au cours de la médiation ne peuvent être divulguées aux tiers ni invoquées ou produites dans le cadre d’une instance judiciaire ou arbitrale sans l’accord des parties. Il est fait exception aux alinéas précédents dans les deux cas suivants :

a) En présence de raisons impérieuses d’ordre public ou de motifs liés à la protection de l’intérêt supérieur de l’enfant ou à l’intégrité physique ou psychologique de la personne ;

b) Lorsque la révélation de l’existence ou la divulgation du contenu de l’accord issu de la médiation est nécessaire pour sa mise en œuvre ou son exécution.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires et Mmes [G], [B] et [A] [X] versent aux débats une pièce n°51, dénommée dans leur bordereau “Correspondance de Madame [T], médiatrice, du 29 juin 2023", constituée du compte-rendu d’une réunion organisée par Mme [T].

La communication de cette correspondance par les demandeurs méconnaît le principe de confidentialité posé par les disposition précitées. Son retrait des débats sera donc ordonné.

Sur la fin de non-recevoir fondée sur l’irrecevabilité des interventions volontaires

Fondant sa fin de non-recevoir sur l’article 31 du code de procédure civile, la société PALAIS BELLEVILLE soutient que Mmes [G], [B] et [A] [X] sont irrecevables à agir au motif qu’elles ne rapportent pas la preuve de leur qualité de locataires et de copropriétaire. Elle ajoute que Mme [G] et Mme [B], qui déclarent être locataires, ne justifient pas d’un intérêt à voir ordonner des mesures conservatoires aux fins de respect du règlement de copropriété.

Aux termes de l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, les parties versent notamment aux débats:

— la copie de la carte nationale d’identité de Mme [G] et de Mme [B], jointe à leur attestation. Ce document mentionne que les intéressées sont domiciliées [Adresse 6];

— le compte-rendu de réunion du cabinet ORALIA du 20 février 2018 mentionnant la participation de Mme [G] en qualité de “locataire” de l’immeuble situé [Adresse 6];

— le procès-verbal de dépôt de plainte de Mme [G], daté du 22 janvier 2022, aux termes duquel l’intéressée a déclaré être domiciliée [Adresse 6];

— les courriels de la Préfecture de police de Paris relatifs aux nuisances sonores affectant l’immeuble du [Adresse 6] adressés à Mme [G] le 30 janvier 2022 et le 4 décembre 2023;

— le courrier de Mme [A] [X] du 26 janvier 2022 adressé au syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] pour solliciter l’examen de différentes questions à l’occasion de la prochaine assemblée générale des copropriétaires;

— le procès-verbal de l’assemblée générale de l’immeuble du [Adresse 6] réunie le 10 mars 2022 lors de laquelle les copropriétaires ont notamment décidé d’élire Mme [A] [X] en qualité de membre du conseil syndical et d’autoriser cette dernière à réaliser des travaux dans son lot.

Au vu de ces éléments, il apparaît que Mme [G] et de Mme [B] sont occupantes de locaux situés dans l’immeuble du [Adresse 6] et que Mme [A] [X] est copropriétaire au sein dudit immeuble.

Dès lors qu’elles soutiennent être victimes de nuisances imputables selon elles à la société CHINA TOWN BELLEVILLE et la société PALAIS BELLEVILLE, elles justifient d’un intérêt à agir aux fins de voir ordonner des mesures destinées à les faire cesser, et ce quel que soit le bien fondé de leurs prétentions. En effet, l’existence du droit invoqué par un demandeur n’est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès.

La fin de non-recevoir soulevée par la société PALAIS BELLEVILLE sera donc rejetée.

Sur la fin de non-recevoir fondée sur la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires

La société CHINA TOWN BELLEVILLE et la société PALAIS BELLEVILLE se prévalent des dispositions de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique dite “loi ELAN”.

Cet article dispose que sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

Il est de principe que la charge de la preuve du point de départ d’un délai de prescription incombe à celui qui se prévaut de cette fin de non-recevoir.

a) sur la prescription alléguée de la demande aux fins de voir interdire à la société PALAIS BELLEVILLE et à la société CHINA TOWN BELLEVILLE d’exercer une activité musicale dans le local commercial ainsi que toute activité générant du bruit et notamment tout son amplifé

Les défenderesses expliquent que la société CHINA TOWN BELLEVILLE exerce dans les lieux une activité de karaoké depuis le 27 décembre 1989 et qu’elle a fait réaliser une étude acoustique le 8 avril 2008. Elles en déduisent que la prescription de dix ans prévue par les dispositions précitées est acquise depuis le 27 décembre 1999 ou a minima depuis le 8 avril 2018.

Au vu de leurs déclarations, le syndicat des copropriétaires et Mmes [G], [B] et [A] [X] font grief à la société CHINA TOWN BELLEVILLE d’une part, d’exercer dans les lieux une activité musicale en violation du règlement de copropriété, d’autre part, de générer un bruit excessif constitutif de nuisances sonores.

La société CHINA TOWN BELLEVILLE et la société PALAIS BELLEVILLE ne démontrent pas qu’à la date de l’assignation introductive de la présente instance, les 9 et 10 février 2023, le syndicat des copropriétaires et les trois intervenantes volontaires étaient informés depuis plus de dix ans de l’exercice, dans les lieux loués, de l’activité qu’ils considèrent comme contraire au règlement de copropriété. En outre, la société CHINA TOWN BELLEVILLE et la société PALAIS BELLEVILLE ne démontrent pas davantage que les demandeurs subissaient les nuisances sonores qu’ils invoquent depuis plus de dix ans lorsque la présente instance a été introduite.

La fin de non-recevoir soulevée par les défenderesses sera donc rejetée.

b) sur la prescription alléguée de la demande aux fins de voir ordonner à la société PALAIS BELLEVILLE et à la société CHINA TOWN BELLEVILLE de retirer les appareils de climatisation installés dans les parties communes de l’immeuble

La société CHINA TOWN BELLEVILLE expose que malgré le refus que lui a opposé l’assemblée générale des copropriétaires le 28 février 2012, elle a fait poser les équipements de climatisation en mars 2012. Elle en déduit que la prescription décennale est acquise depuis le mois de mars 2022.

Ainsi que le soulignent les demandeurs, la société CHINA TOWN BELLEVILLE et la société PALAIS BELLEVILLE ne démontrent pas, au vu des seules pièces versées aux débats, que les appareils de climatisation ont été effectivement installés en mars 2012. Il n’est donc pas établi que l’action aux fins de voir retirer ces équipements était prescrite à la date d’introduction de la présente instance.

La fin de non-recevoir soulevée par les défenderesses sera donc rejetée.

c) sur la prescription alléguée de la demande aux fins de voir ordonner à la société PALAIS BELLEVILLE et à la société CHINA TOWN BELLEVILLE de retirer les caméras de surveillance installées dans les parties communes

La société CHINA TOWN BELLEVILLE et la société PALAIS BELLEVILLE expliquent que les caméras de vidéosurveillance ont été posées en mars 2010, ainsi qu’il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 février 2012 lors de laquelle la présence de ces équipements a été reprochée à la société CHINA TOWN BELLEVILLE. Elles en déduisent que la prescription décennale est acquise depuis le mois de mars 2020 ou a minima depuis le 28 février 2022.

Les défenderesses versent aux débats une facture d’achat d’un kit de vidéosurveillance émise le 17 mars 2010 au nom de la société CHINA TOWN BELLEVILLE. Toutefois, cette seule pièce ne permet pas d’établir avec certitude que les équipements visés dans ce document ont été effectivement installés dès le mois de mars 2010.

Par ailleurs, les défenderesses produisent le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 28 février 2012. Le point n°5 de ce document mentionne qu'“il est demandé à M [Z], de déposer la caméra qu’il vient de faire installer sous le passage couvert après la porte parking”. Toutefois, ce procès-verbal ne mentionne qu’une seule caméra alors que les demandeurs évoquent la présence de cinq caméras disséminées dans les parties communes. En outre, les défenderesses ne démontrent pas que la caméra visée dans le procès-verbal précité est comprise dans les cinq caméras litigieuses.

Au vu de ces éléments, il n’est pas démontré que la prescription a commencé à courir en mars 2010 ou en mars 2012. La fin de non-recevoir soulevée par les défenderesses sera donc rejetée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires et Mmes [G], [B] et [A] [X] dirigées à l’encontre de la société PALAIS BELLEVILLE et de la société CHINA TOWN BELLEVILLE

A l’appui de leurs demandes, le syndicat des copropriétaires et Mmes [G], [B] et [A] [X] exposent:

— que la société CHINA TOWN BELLEVILLE exerce dans le local commercial appartenant la société PALAIS BELLEVILLE une activité de karaoké et de discothèque qui génère des nuisances sonores importantes et méconnaît les dispositions originelles du règlement de copropriété, qui prohibaient tous bruits ou tapages nocturnes; qu’à l’occasion de la présente instance, les défenderesses ont produit un modificatif du règlement de copropriété dont l’existence est toutefois contestable dès lors, notamment, qu’aucune assemblée générale de l’a approuvé; qu’en tout état de cause, ce modificatif n’a pas supprimé le paragraphe du règlement de copropriété interdisant l’exercice de l’activité de musicien dans l’immeuble;

— qu’en outre, la clientèle de l’établissement cause également des nuisances en pénétrant irrégulièrement dans les parties communes du bâtiment pour, notamment, y uriner, se droguer ou recourir aux services de prostituées;

— que par ailleurs, la société CHINA TOWN BELLEVILLE a installé de nombreux équipements privatifs dans les parties communes de l’immeuble sans y avoir été autorisée par le syndicat des copropriétaires, en violation du règlement de copropriété et de l’article 25, b) de la loi du 10 juillet 1965; qu’ainsi, elle a posé seize moteurs de climatisation et cinq caméras de vidéosurveillance; qu’en outre, elle a installé un boîtier d’alimentation électrique avec prise de raccordement pour recharge de véhicule électrique sur l’emplacement de parking 0080 et une prise électrique destinée à être raccordée au véhicule se trouvant sur l’emplacement 0079;

— qu’en outre, en face des emplacements de parking 0077, 0078 et 0079, plusieurs emplacements de parking ont été murés et contiennent manifestement un ou des équipements produisant de la chaleur; qu’il s’agit d’un changement de la destination des places de stationnement prévue par le règlement de copropriété, qui est de surcroît susceptible de poser des problèmes de sécurité pour l’immeuble;

— qu’enfin, les parties communes de l’immeuble sont régulièrement encombrées par des objets et détritus provenant de l’activité de la société CHINA TOWN BELLEVILLE;

— que l’ensemble de ces faits constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant les mesures visées dans leurs conclusions, en application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

La société CHINA TOWN BELLEVILLE et la société PALAIS BELLEVILLE répliquent:

— que les demandeurs ne démontrent l’existence, ni d’une situation d’urgence, ni d’un trouble manifestement illicite, de sorte que le juge des référés est sans pouvoir pour statuer sur leurs différentes demandes, qui relèvent du juge du fond;

— qu’en tout état de cause, le syndicat des copropriétaires se prévaut de stipulations du règlement de copropriété qui ont été supprimées par un acte postérieur du 4 octobre 1979; que l’activité de musicien ou de chanteur professionnel n’est plus interdite; que l’assimilation effectuée par le syndicat des copropriétaires entre “jouer de la musique” et “l’exercice de la profession de musicien” ne peut prospérer; que l’activité de la société CHINA TOWN BELLEVILLE est conforme au règlement actuel; qu’en outre, s’agissant des nuisances sonores alléguées, les demandeurs se fondent sur des éléments anciens et non probants alors qu’elle a fait récemment réaliser des travaux d’isolation phonique;

— qu’en ce qui concerne l’installation des boîtiers électriques destinés au rechargement de véhicule électrique, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que les emplacements qu’il vise ont été installés dans des parties communes de l’immeuble; qu’en outre, la société PALAIS BELLEVILLE n’est pas la propriétaire des emplacements 77, 78, 79, 80 et 132;

— que la société CHINA TOWN BELLEVILLE reconnaît ne pas avoir sollicité des autorisations nécessaires pour procéder à l’installation des caméras de vidéosurveillance; qu’elle est parfaitement disposée à les retirer;

— que lorsqu’elle les a pris à bail, les emplacements de stationnement qu’elle occupe étaient déjà des boxes clôs par du grillage et pourvus de portes; qu’elle y entrepose ses marchandises, conformément à l’usage de remisage prévu par le règlement de copropriété; qu’afin de se protéger des vols, elle a érigé un mur de parpaing; que les emplacements en question ne constituent pas des parties communes de sorte qu’elle peut en jouir librement;

— que postérieurement à l’établissement du procès-verbal de constat du 27 avril 2022 produit par les demandeurs, elle a fait elle-même dresser un constat dont il ressort qu’aucun bien lui appartement n’encombre les parties communes; qu’il subsiste seulement un Caddie et un véhicule deux-roues qui ne lui appartiennent pas;

— qu’elle les allégations des demandeurs selon lesquelles ses clients pénétreraient dans les parties communes sont infondées.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est traditionnellement défini comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, les prétentions des demandeurs étant expressément fondées sur les dispositions précitées de l’article 835 du code de procédure civile, l’allégation d’un défaut d’urgence par la société CHINA TOWN BELLEVILLE est sans pertinence.

Aux termes de l’article 25, b) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Aux termes de l’ancien article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 s’agissant d’un règlement de copropriété établi antérieurement au 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il est de principe que le règlement de copropriété est de plein droit opposable au locataire commercial.

1) sur la demande aux fins de voir interdire à la société PALAIS BELLEVILLE et à la société CHINA TOWN BELLEVILLE d’exercer une activité musicale dans le local commercial ainsi que toute activité générant du bruit et notamment tout son amplifé

A l’appui de leur demande, le syndicat des copropriétaires et Mmes [G], [B] et [A] [X] se prévalent des stipulations de l’article 1er de la section I, “usage des parties communes”, du titre II, chapitre premier, du règlement de copropriété établi par acte notarié du 13 juillet 1977. Le sous-paragraphe “Occupations” de cet article prévoit notamment qu'“Aucun local ne pourra donner lieu à l’exercice de la profession de musicien ou de Chanteur professionnel”. Par ailleurs, le sous-paragraphe “Bruits” de cet article interdit “tous bruits ou tapages nocturnes de quelque nature qu’ils soient”.

Les défenderesses versent aux débats un acte notarié dressé le 4 octobre 1979. Ce document comporte un article intitulé “Modifications de l’article 1er” du règlement de copropriété précité, dont certaines mentions dactylographiées ont été complétées ou rayées à la main. S’agissant du sous-paragraphe “Occupations” du règlement de copropriété, il est stipulé que “Les appartements ou locaux pourront être occupés bourgeoisement, à usage commercial, artisanal et profession libérale, le tout sous réserve des autorisations administratives nécessaires”. Par ailleurs, il est mentionné que “Le sous-paragraphe “Bruits” est supprimé”.

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence, de se prononcer sur la validité et l’opposabilité au syndicat des copropriétaires de cet acte modificatif du règlement de copropriété. Il ne lui appartient pas davantage d’en interpréter les termes pour déterminer, d’une part, si l’acte du 4 octobre 1979 a eu pour effet de supprimer, ou non, l’interdiction d’exercer dans l’immeuble“la profession de musicien ou de Chanteur professionnel” prévue dans le règlement originel, d’autre part, si cette interdiction est applicable à l’activité spécifique de karaoké exploitée par la société CHINA TOWN BELLEVILLE.

Au vu de ces éléments, il convient de dire que le trouble invoqué par les demandeurs résultant de la violation alléguée du règlement de copropriété ne présente pas le caractère manifestement évident requis pour l’application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile.

En qui concerne les nuisances sonores, le syndicat des copropriétaires et Mmes [G], [B] et [A] [X] versent aux débats des attestations émises en janvier et mai 2022 relatives à des bruits excessifs générés par la musique émanant du local de la société CHINA TOWN BELLEVILLE et par la clientèle de cette dernière. Par ailleurs, il est produit des plaintes pour tapage nocturne déposées en janvier 2022 ainsi que deux rapports du Bureau des Actions de Prévention et de Protection Sanitaire de la Préfecture de police de Paris datés des 17 janvier 2020 et 8 août 2022.

La société CHINA TOWN BELLEVILLE produit pour sa part des factures dont il ressort qu’elle a fait effectuer dans son local divers travaux d’isolation phonique, dont certains ont été réalisés après l’établissement des documents précités émanant des demandeurs. En outre, il ressort des propres déclarations du syndicat des copropriétaires et de Mmes [G], [B] et [A] [X] que les tests acoustiques effectués le 26 janvier 2023 par le Bureau des Actions de Prévention et de Protection Sanitaire de la Préfecture de police de Paris se sont révélés négatifs. Dans ces conditions, au vu des seules pièces produites par les demandeurs, il n’est pas démontré, avec l’évidence requise en référé, que les nuisances sonores invoquées présentent une ampleur et une fréquence justifiant qu’il soit interdit à la société CHINA TOWN BELLEVILLE de se livrer à une activité musicale ainsi que toute activité générant du bruit et notamment tout son amplifé.

Enfin, au vu des seules pièces produites, les demandeurs ne rapportent pas la preuve que la clientèle de la société CHINA TOWN BELLEVILLE s’introduit régulièrement dans les parties communes de l’immeuble pour s’y livrer aux actes et dégradations évoqués dans leurs écritures.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires et de Mmes [G], [B] et [A] [X].

2) sur la demande aux fins de voir ordonner à la société PALAIS BELLEVILLE et à la société CHINA TOWN BELLEVILLE de retirer toutes les climatisations encombrant les parties communes, toutes les caméras de videosurveillance et les boîtiers d’alimentation électrique pour recharge de véhicules

Le syndicat des copropriétaires et Mmes [G], [B] et [A] [X] versent aux débats le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 27 avril 2022. Ce dernier y rapporte ce qui suit: “Dans le passage véhicule qui permet d’accéder à la rue du Chalet depuis le jardin intérieur ou l’allée centrale intérieure, je constate la présence de dix moteurs de climatisation de marque FUJITSU ATLANTIC, lesquels sont disposés sur des supports de coffrage métallique à claire-voie” (…) “dans le parking lui-même, où étant au départ de la voie d’accès parking au sous-sol, je constate la présence de six moteurs de climatisation (…)”

Par ailleurs, le procès-verbal du commissaire de justice mentionne également la présence de plusieurs caméras de vidéosurveillance dans les parties communes du bâtiment.

La société CHINA TOWN BELLEVILLE ne conteste, ni qu’elle est à l’origine de l’installation de ces caméras et moteurs de climatisation, ni que la société PALAIS BELLEVILLE n’a pas sollicité et obtenu l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires pour poser ces équipements. Une telle autorisation était pourtant nécessaire en vertu de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant de travaux affectant les parties communes de l’immeubles que sont les voies citées par le commissaire de justice et les murs sur lesquels les équipements ont été fixés.

Cette situation constitue un trouble manifestement illicite auquel il convient de remédier en ordonnant sous astreinte à la société CHINA TOWN BELLEVILLE et à sa bailleresse de retirer les climatisations et caméras litigieuses.

En ce qui concerne les boîtiers d’alimentation électrique pour recharge de véhicule situés sur les emplacements de parking 0079 et 0080, le syndicat des copropriétaires et Mmes [G], [B] et [A] [X], bien qu’interpellés sur ce point par la société CHINA TOWN BELLEVILLE, n’expliquent pas concrètement et précisément en quoi l’installation de ces équipements a porté atteinte aux parties communes de l’immeuble, ainsi qu’ils le soutiennent. Dans ces conditions, le trouble invoqué par les demandeurs ne présente pas le caractère manifestement évident requis pour l’application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur leur demande.

3) sur la demande aux fins de voir ordonner à la société PALAIS BELLEVILLE et à la société CHINA TOWN BELLEVILLE de remettre en état les emplacements de stationnement de véhicules situés en face de l’emplacement de parking 0077 et de l’accès au local technique fibre et eau en face des emplacements de parking 0078 et 0079

Il résulte des déclarations des demandeurs (cf. notamment point 3.2 de leurs conclusions) que le grief qu’ils invoquent à ce titre est constitué par le changement allégué de destination des emplacements de stationnement occupés par la société CHINA TOWN BELLEVILLE et par l’installation dans les lieux d’équipements produisant de la chaleur susceptibles d’exposer l’immeuble et ses occupants à un risque pour leur sécurité.

Le règlement de copropriété stipule que “les garages ou boxes ne pourront servir qu’au remisage”.

Au vu du seul procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 27 avril 2022, il n’est pas démontré, avec l’évidence requise en référé, que la destination des parkings a été modifiée par la défenderesse et que cette dernière a installé dans les lieux une ou plusieurs machines susceptibles de constituer un danger pour les occupants de l’immeuble.

Dans ces conditions, le trouble invoqué par le syndicat des copropriétaires et Mmes [G], [B] et [A] [X] ne présente pas le caractère manifestement évident requis pour l’application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur leur demande.

4) sur la demande aux fins de voir ordonner à la société PALAIS BELLEVILLE et à la société CHINA TOWN BELLEVILLE de retirer tous les objets et détritus encombrant les parties communes tels que décrits dans le procès-verbal de constat du 27 avril 2022

Il résulte du procès-verbal de constat précité du 27 avril 2022 que certaines parties communes de l’immeuble étaient alors encombrées de divers objets, donc certains appartenant manifestement à la société CHINA TOWN BELLEVILLE.

Au vu du procès-verbal de constat que la société PALAIS BELLEVILLE et la société CHINA TOWN BELLEVILLE ont fait dresser postérieurement, le 1er juillet 2022, il apparaît que ces objets ont été retirés, hormis un Caddie rempli de déchets et un véhicule deux-roues dont les demandeurs ne démontrent pas qu’ils appartiennent aux défenderesses ou qu’ils ont été déposés dans les lieux par ces dernières. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires et Mmes [G], [B] et [A] [X] ne rapportent pas la preuve que de nouveaux objets auraient été déposés dans les parties communes par les défenderesses depuis le 1er juillet 2022.

Dans ces conditions, le trouble invoqué par le syndicat des copropriétaires et Mmes [G], [B] et [A] [X] ne présente pas le caractère manifestement évident requis pour l’application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur leur demande.

Sur la demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires et de Mmes [G], [B] et [A] [X] de désignation d’un expert judiciaire

A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires et Mmes [G], [B] et [A] [X] sollicitent la désignation d’un expert judiciaire afin d’établir la preuve des désordres allégués et de déterminer les moyens d’y remédier.

La société CHINA TOWN BELLEVILLE réplique que cette demande de mesure d’instruction formée à titre subsidiaire en cours d’instance est irrecevable au motif que le syndicat des copropriétaires ne peut modifier le fondement de sa demande initiale. Par ailleurs, elle fait valoir, de même que la société PALAIS BELLEVILLE, que cette prétention doit être rejetée en application des dispositions de l’article 146 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

En l’espèce, il convient de rappeler que les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile dont se prévalent les défenderesses ne s’appliquent pas aux demandes de mesure d’instruction in futurum fondées sur l’article 145 dudit code.

Par ailleurs, il est loisible au demandeur de faire évoluer l’objet du litige en formulant une demande additionnelle conformément aux dispositions des articles 63 et suivants du code de procédure civile. La demande de mesure d’instruction formée en cours d’instance par le syndicat des copropriétaires et Mmes [G], [B] et [A] [X] ne se heurte par conséquent à aucune irrecevabilité de ce chef.

En ce qui concerne le bien-fondé de cette prétention, il va de soi que la suppression du paragraphe “Bruits” du règlement de copropriété opérée, le cas échéant, par l’acte du 4 octobre 1979 produit par les défenderesses ne saurait avoir pour effet d’autoriser les occupants de l’immeuble à causer aux tiers des nuisances sonores excessives.

Au vu des pièces produites par les demandeurs, notamment les articles de presse relatifs à l’activité de karaoké de la société CHINA TOWN BELLEVILLE, les attestations évoquant des nuisances sonores en provenance du local exploité par la société CHINA TOWN BELLEVILLE, les rapports du Bureau des Actions de Prévention et de Protection Sanitaire de la Préfecture de police de Paris et le procès-verbal de constat précité du 27 avril 2022, le motif légitime prévu par l’article 145 du code de procédure civile est établi.

L’expertise sollicitée sera donc ordonnée dans les termes du dispositif ci-après. Cette mesure d’instruction devra permettre, d’une part, de déterminer l’existence, l’intensité et l’origine des nuisances sonores invoquées par les demandeurs et les moyens d’y remédier le cas échéant, d’autre part, de vérifier si un ou plusieurs appareils ont été installés dans les parkings pris à bail par la société CHINA TOWN BELLEVILLE.

La provision à valoir sur les frais et honoraires de l’expert sera mise à la charge du syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

La société CHINA TOWN BELLEVILLE et la société PALAIS BELLEVILLE, qui sont condamnées aux termes de la présente ordonnance, supporteront in solidum les dépens de l’instance.

Le procès-verbal de constat du 27avril 2022 n’ayant pas été dressé sur autorisation judiciaire préalable, les frais afférents ne constituent pas des dépens. Il n’y a donc pas lieu de condamner les défendeurs à les prendre en charge à ce titre, ainsi que le demandent le syndicat des copropriétaires et Mmes [G], [B] et [A] [X].

L’équité commande de condamner in solidum la société CHINA TOWN BELLEVILLE et la société PALAIS BELLEVILLE à payer aux demandeurs la somme totale de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons Mme [F] [G], Mme [L] [B] et Mme [W] [A] [X] recevables en leur intervention volontaire,

Ordonnons le retrait des débats de la pièce n°51 produite par le syndicat des copropriétaires, Mme [F] [G], Mme [L] [B] et Mme [W] [A] [X] dénommée dans leur bordereau “Correspondance de Madame [T], médiatrice, du 29 juin 2023",

Déboutons la société CHINA TOWN BELLEVILLE et la société PALAIS BELLEVILLE de leur fin de non-recevoir fondée sur la prescription de l’action des demandeurs,

Ordonnons à la société CHINA TOWN BELLEVILLE et à la société PALAIS BELLEVILLE de:

— retirer l’ensemble des installations de climatisation et les caméras de vidéosurveillance mentionnées dans le procès-verbal de constat de Me [J] [U] du 27 avril 2022;

— remettre en état les parties communes dans lesquelles les équipements précités ont été posés,

Et ce sous le contrôle de l’architecte du syndicat des copropriétaires, dont la société CHINA TOWN BELLEVILLE et la société PALAIS BELLEVILLE supporteront les frais in solidum,

Le tout dans le délai de 90 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte provisoire, passé ce délai, de 200 € par jour de retard pendant une durée de trois mois, ladite astreinte étant prononcée au bénéfice du syndicat des copropriétaires,

Disons le syndicat des copropriétaires, Mme [F] [G], Mme [L] [B] et Mme [W] [A] [X] recevables en leur demande de mesure d’instruction,

Ordonnons une mesure d’expertise;

Désignons en qualité d’expert :

M. [P] [I]

[Adresse 8]

[Localité 11]

Tél : [XXXXXXXX01]

Fax : [XXXXXXXX02]

Port. : [XXXXXXXX05]

Courriel : [Courriel 14]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

— se rendre dans l’immeuble situé [Adresse 6], dans les parties communes et privatives du bâtiment;

— décrire les lieux loués par la société CHINA TOWN BELLEVILLE et l’activité qu’elle y exerce; à ce titre, se rendre notamment dans les parkings loués par la société CHINA TOWN BELLEVILLE et en faire la description en mentionnant les appareils éventuellement installés dans les lieux;

— donner son avis sur l’existence et l’importance de la gêne sonore invoquée par le syndicat des copropriétaires et Mmes [G], [B] et [A] [X]; procéder pour ce faire à des mesures acoustiques;

— au besoin, réaliser des interventions inopinées, compte tenu de la nature du litige, en tous lieux et à tous moments estimés opportuns par l’expert, et en rendre compte contradictoirement aux parties après exécution;

— dire si, à son avis, l’activité exploitée par la société CHINA TOWN BELLEVILLE est à l’origine des nuisances sonores éventuellement constatées;

— donner son avis sur la nature des travaux ou actions éventuellement nécessaires à la correction de la situation et les chiffrer; donner son avis sur les devis descriprifs et estimatifs transmis par les parties;

— fournir tout élément technique et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer le cas échéant tous les préjudices subis du fait des nuisances sonores;

— faire toutes observations utiles au règlement du litige;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

– en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

– en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

– en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

– en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;

– fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

– rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

Fixons à la somme de 5.000 € le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par le syndicat des copropriétaires à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire de Paris avant le 16 juillet 2024;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du tribunal judiciaire de Paris avant le 1er mars 2025, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires, Mme [F] [G], Mme [L] [B] et Mme [W] [A] [X],

Condamnons in solidum la société CHINA TOWN BELLEVILLE et la société PALAIS BELLEVILLE à payer au syndicat des copropriétaires, à Mme [F] [G], Mme [L] [B] et Mme [W] [A] [X] la somme totale de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons in solidum la société CHINA TOWN BELLEVILLE et la société PALAIS BELLEVILLE aux dépens de l’instance.

Fait à Paris le 16 mai 2024

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC François VARICHON

Service de la régie :

Tribunal de Paris, [Adresse 16]

☎ [XXXXXXXX04]

Fax [XXXXXXXX03]

✉ [Courriel 17]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX015]

BIC : [XXXXXXXXXX018]

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [P] [I]

Consignation : 5000 € par Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 10], représenté par son Syndic la Société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, SAS

le 16 Juillet 2024

Rapport à déposer le : 01 Mars 2025

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, [Adresse 16].