TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 3]

[Localité 8]

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REFERENCES : N° RG 25/00648 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2RHC

Minute :

JUGEMENT

Du : 26 Mai 2025

Société [Localité 10] HABITAT

Venant aux droits de l’OPHLM DE LA VILLE DE [Localité 10]

C/

Madame [B] [G] née [R]

Madame [O] [G]

Monsieur [W] [Y]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 17 Mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 26 Mai 2025;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société [Localité 10] HABITAT,

Venant aux droits de l’OPHLM DE LA VILLE DE [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e Thomas GUYON, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Madame [B] [G] née [R]

[Adresse 5]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Non comparante

Madame [O] [G]

[Adresse 5]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Non comparante

Monsieur [W] [Y]

[Adresse 5]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Non comparant

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Thomas GUYON

Madame [B] [G] née [R]

Madame [O] [G]

Monsieur [W] [Y]

Expédition délivrée le :

à : Monsieur Le préfet de la SEINE-[Localité 11]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 16 mai 2002, l’OPH [Localité 10] Habitat devenu la société coopérative d’intérêt collectif d’habitations à loyer modéré à capital variable [Localité 10] Habitat (dit [Localité 10] Habitat) a donné à bail à Madame [B] [R] épouse [G] et Monsieur [U] [G] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 6].

Monsieur [U] [G] est par la suite décédé et Madame [B] [R] épouse [G] est restée seule dans les lieux.

Par actes de commissaire de justice délivrés à étude du 5 décembre 2024, Pantin Habitat a fait assigner Madame [B] [R] épouse [G], Madame [O] [G] et Monsieur [W] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, aux fins :

De prononcer la résiliation du contrat de bail ;D’ordonner l’expulsion de Madame [B] [R] épouse [G], Madame [O] [G], Monsieur [W] [Y] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à PantinHabitat, aux frais et aux risques et périls de Madame [B] [R] épouse [G], Madame [O] [G], Monsieur [W] [Y] ;

De condamner in solidum Madame [B] [R] épouse [G], Madame [O] [G], Monsieur [W] [Y] au paiement des sommes suivantes :277,62 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 octobre 2024, somme à parfaire ;1 000 € au titre de dommages-intérêts ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ; – 750 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.L’audience s’est tenue le 17 mars 2025.

À cette audience, [Localité 10] Habitat, représenté par son conseil, a maintenu le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 12 mars 2025 , l’arriéré locatif s’élève désormais à la somme de 2 202,51 € (échéance du mois de février 2025 incluse).

Il expose que le logement loué à Madame [B] [R] épouse [G] est en réalité occupé par Madame [O] [G] et Monsieur [W] [Y] en violation de la législation relative aux HLM et des dispositions du bail. Il précise avoir fait établir un procès-verbal de constat en ce sens. Il indique que Madame [B] [R] épouse [G] vivrait désormais en Algérie.

Madame [B] [R] épouse [G], Madame [O] [G] et Monsieur [W] [Y] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter malgré leur convocation régulière.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la loi applicable au présent litige

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, l’assignation à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 5 décembre 2024, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

Sur le prononcé de la résiliation du bail et l’expulsion

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Il s’agit d’une obligation essentielle du contrat de location.

Conformément aux dispositions de l’article L. 442-3-5 du code de la construction et de l’habitation, dans les logements appartenant ou gérés par les organismes d’habitations à loyers modérés, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Il ressort des dispositions de l’article 1er II. 2° de l’ordonnance n° 2016-728 du 2 juin 2016 que les commissaires de justice, officiers publics et ministériels, peuvent notamment effectuer, lorsqu’ils sont commis par justice ou à la requête de particuliers, des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter. Sauf en matière pénale où elles ont valeur de simples renseignements, ces constatations font alors foi jusqu’à preuve contraire.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En tout état de cause, il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il est produit un procès-verbal de constat de maître [K], commissaire de justice, en date du 8 octobre 2024, qui expose s’être rendu dans les lieux sis [Adresse 6] loués par [Localité 10] Habitat à Madame [B] [R] épouse [G] et avoir constaté :

deux noms ajoutés sur la boîte aux lettres : [C] [F] et [C] [L] ;deux jeunes femmes et un bébé présents dans l’appartement ;selon leurs déclarations, l’une, Madame [O] [G], est l’occupante principale avec son mari Monsieur [W] [Y] et leur enfant de deux ans, et l’autre, étudiante, est hébergée par eux ;Madame [O] [G] a indiqué que la locataire en titre serait en Algérie depuis quelques mois et qu’elle même vit dans les lieux depuis six mois. Elle soutient être la nièce de Madame [B] [R] épouse [G] et que c’est celle-ci qui paie le loyer.Madame [B] [R] épouse [G] n’était pas présente dans le logement lors du constat précité, ni lors de la délivrance de l’assignation, ni lors de l’audience au tribunal.

Il n’est versé a fortiori aucune pièce justifiant de son occupation actuelle du logement.

Il y a lieu de relever que le commissaire de justice n’a constaté lors de son constat que la présence de deux couchages adultes, un matelas désigné comme celui de l’étudiante hébergée, et un lit double dit comme celui de Madame [O] [G] et Monsieur [W] [Y].

Enfin, le voisinage a confirmé lors de la délivrance de l’assignation la résidence persistante de Madame [O] [G] et Monsieur [W] [Y] à cette adresse.

Il résulte ainsi de l’ensemble de ces éléments que Madame [B] [R] épouse [G] ne réside plus à titre habituel et personnel dans le logement social qui lui a été donné à bail.

En s’abstenant ainsi de faire du logement social qui lui a été loué sa résidence principale effective

(sans qu’il soit nécessaire de démontrer une sous-location avec contrepartie financière), Madame [B] [R] épouse [G] a gravement manqué à ses obligations légales et contractuelles précédemment rappellées, ce qui justifie le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail à compter de la présente décision.

Dès lors, doit être ordonnée l’expulsion de Madame [B] [R] épouse [G], Madame [O] [G] et Monsieur [W] [Y] et de tous occupants de leur chef des lieux, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, [Localité 10] Habitat sera autorisé à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [B] [R] épouse [G], Madame [O] [G] et Monsieur [W] [Y].

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Il ressort du relevé de compte locatif produit par [Localité 10] Habitat, arrêté à la date du 12 mars 2025, que la dette locative s’élève désormais à la somme 2 202, 51 € (échéance du mois de février 2025 incluse).

Il convient d’en retirer les frais de recouvrement d’un montant de 320 € et les frais d’enquête biennale qui ne sont pas justifiés d’un montant total de 175, 26 €.

Madame [B] [R] épouse [G], absente lors de l’audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester le montant des sommes réclamées.

Elle seule est redevable de l’arriéré locatif jusqu’à la résiliation du bail, Madame [O] [G] et Monsieur [W] [Y] étant occupants de son chef.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de [Localité 10] Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais précités ayant été expurgés.

Madame [B] [R] épouse [G] sera donc condamnée à verser à [Localité 10] Habitat la somme de 1 707, 25 € au titre de l’arrêté locatif, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande en paiement d’indemnités d’occupation

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

Madame [B] [R] épouse [G], Madame [O] [G] et Monsieur [W] [Y] occupent désormais les lieux sans droit ni titre et causent, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer.

Madame [B] [R] épouse [G], locataire originelle du bien, reste tenue de tout occupant de son chef tant que les locaux ne sont pas restitués entièrement libres au bailleur.

Madame [B] [R] épouse [G], Madame [O] [G] et Monsieur [W] [Y] seront donc condamnés in solidum à payer à [Localité 10] Habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

En l’espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement, qui ne peut résulter du seul défaut de paiement, n’est pas démontré. De plus, la demanderesse n’établit pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement, lequel est indemnisé par le mécanisme des intérêts.

De même, si Madame [B] [R] épouse [G] a commis une faute en n’occupant pas à titre personnel le logement, il n’est pas non plus caractérisé de préjudice de ce fait.

Les frais de procédure judiciaires seront quant à eux évoqués au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, il convient de débouter [Localité 10] Habitat de sa demande en paiement de dommages intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [B] [R] épouse [G], Madame [O] [G] et Monsieur [W] [Y], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [B] [R] épouse [G], Madame [O] [G] et Monsieur [W] [Y] seront condamnés in solidum à payer à [Localité 10] Habitat la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, public, et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 16 mai 2002 entre [Localité 10] Habitat et Madame [B]

[R] épouse [G] relatif aux locaux situés sis [Adresse 6] à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [B] [R] épouse [G] ainsi que tout occupant de son chef, notamment Madame [O] [G] et Monsieur [W] [Y] et tout occupant de leur chef, des lieux sis [Adresse 6];

DIT qu’à défaut pour Madame [B] [R] épouse [G], Madame [O] [G] et Monsieur [W] [Y] d’avoir volontairement quitté les lieux à l’expiration des délais légaux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 4121 et suivants du code de procédure civile ;

AUTORISE [Localité 10] Habitat à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [B] [R] épouse [G], Madame [O] [G] et Monsieur [W] [Y] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [B] [R] épouse [G] à verser à [Localité 10] Habitat la somme de 1 707,

25 € au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 12 mars 2025 et incluant l’échéance du mois de février 2025, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [B] [R] épouse [G] au paiement des loyers et des charges dus depuis l’échéance du mois de février 2025 et jusqu’à la résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [R] épouse [G], Madame [O] [G] et Monsieur [W] [Y] à verser à [Localité 10] Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

DÉBOUTE [Localité 10] Habitat de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [R] épouse [G] et Madame [O] [G] et Monsieur [W] [Y] à verser à [Localité 10] Habitat la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [R] épouse [G], Madame [O] [G] et

Monsieur [W] [Y] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La greffière La juge