Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 7 janvier 2026, n° 25/55020

TJ Paris 7 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Validité de la clause résolutoire
La cour a constaté que la locataire n'a pas respecté les obligations du bail, ce qui justifie l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion.
Accepté
Arriéré locatif
La cour a constaté que l'obligation de paiement des loyers n'est pas sérieusement contestable et a ordonné le paiement de la somme due.
Accepté
Indemnité d'occupation due
La cour a jugé que la locataire doit payer une indemnité d'occupation jusqu'à la restitution des lieux, conformément aux termes du bail.
Rejeté
Dépôt de garantie
La cour a estimé que cette demande concerne une clause pénale manifestement excessive, susceptible de modération par le juge du fond.
Accepté
Frais non compris dans les dépens
La cour a jugé que la société Immobilière 3F a droit à une indemnisation pour les frais engagés dans le cadre de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 7 janv. 2026, n° 25/55020
Numéro(s) :	25/55020
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	15 janvier 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Bernard CHEYSSON
Cabinet(s) :	CHEYSSON MARCHADIER
Parties :	La société IMMOBILIERE 3 F c/ La société L' AFRICA [ Localité 7 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 25/55020 – N° Portalis 352J-W-B7J-[S]

N° : 14-CH

Assignation du :

10 Juillet 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 07 janvier 2026

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La société IMMOBILIERE 3 F, société anonyme

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Bernard CHEYSSON de la SELARL CHEYSSON MARCHADIER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #K0043

DEFENDERESSE

La société L’AFRICA [Localité 7], SASU

[Adresse 2]

[Localité 5]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 03 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Par acte du 19 mai 1999, la société Immobilière 3F a renouvelé le bail commercial consenti à la société CDA, aux droits de laquelle vient la société L’africa [Localité 7], portant sur un local situé [Adresse 3], moyennant un loyer annuel principal de 238.930 francs, soit 36.424,64 euros HT/HC, payable trimestriellement et à terme échu.

Par acte du 13 mai 2025, la société Immobilière 3F a fait délivrer à la société L’africa [Localité 7] un commandement de payer la somme de 57.315,15 euros en principal et une sommation de se conformer aux clauses du bail relatives à la nature de l’activité exercée (alimentation générale/produits exotiques/épicerie fine, à l’exclusion de toute autre activité), visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la société Immobilière 3F a, par acte du 10 juillet 2025, assigné la société L’africa Paris devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 72.454,11 euros au titre des loyers et charges impayés au 7 juillet 2025 ;

— condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente dernier loyer contractuel, outre les charges et taxes, jusqu’à la libération des locaux ;

— condamner la défenderesse au paiement par provision de la somme de 28.309,22 euros correspondant au dépôt de garantie devant lui rester acquis ;

— la condamner au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire, appelée à l’audience du 19 août 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande de la société Immobilière 3F, des discussions étant en cours entre les parties.

A l’audience du 3 décembre 2025, celle-ci maintient ses demandes dans les termes de son assignation. Elle précise toutefois que la dette locative a diminué et actualise sa demande de provision à la somme de 27.320,96 euros au 3ème trimestre 2025 inclus.

La défenderesse, citée à personne morale, n’est pas représentée à l’audience.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 13 mai 2025 à hauteur de la somme de 57.315,15 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

En outre, l’acte du 13 mai 2025 comportait une sommation de se conformer aux clauses du bail relatives à la nature de l’activité exercée (alimentation générale/produits exotiques/épicerie fine, à l’exclusion de toute autre activité), visant également la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. Or, il ressort du procès-verbal de constat du 17 juin 2025 produit par la société Immobilière 3F que la locataire exerce, dans les lieux loués, une activité de boucherie non autorisée.

Il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 13 juin 2025 à 24h00 et d’ordonner l’expulsion du preneur selon les termes du dispositif.

L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 14 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 27.320,96 euros au 3 décembre 2025, terme du 3ème trimestre 2025 inclus, après déduction d’un règlement de 14.497,61 euros intervenu le 2 décembre 2025.

L’obligation de la société L’africa [Localité 7] n’étant pas sérieusement contestable, elle sera condamnée à titre provisionnel à payer cette somme au bailleur.

Il n’y a pas lieu à référé, en revanche, sur la demande de condamnation au paiement d’une somme de 28.309,22 euros au titre de la conservation du dépôt de garantie, s’agissant d’une clause pénale manifestement excessive et susceptible de modération par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil.

Sur les frais et dépens

La société L’africa [Localité 7], partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 mai 2025.

Elle sera par suite condamnée à payer à la demanderesse la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin d’indemniser celle-ci des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition, à la date du 13 juin 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 6], la société L’africa [Localité 7] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société L’africa [Localité 7] à payer à la société Immobilière 3F une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 14 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société L’africa [Localité 7] à payer à la société Immobilière 3F la somme provisionnelle de 27.320,96 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 3 décembre 2025, terme du 3ème trimestre 2025 inclus ;

Rejetons le surplus des demandes de la société Immobilière 3F ;

Condamnons la société L’africa [Localité 7] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 mai 2025 ;

Condamnons la société L’africa [Localité 7] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 7] le 07 janvier 2026

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY