TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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N° RG 24/56899 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ULV

N° : 13-CH

Assignation du :

04 Octobre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

rendu le 09 juillet 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

Madame la Maire de la VILLE DE [Localité 10], représentant ladite Ville

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 7]

représentée par Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS – #K0131

DEFENDERESSE

La S.A.S. BEN INVESTISSEMENTS

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS – #D1735

DÉBATS

A l’audience du 11 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

La société Ben Investissements est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 4], constituant le lot de copropriété n°11.

Par acte du 4 octobre 2024, la ville de Paris l’a assignée devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, afin de voir :

— constater les infractions commises par la société Ben Investissements ;

— condamner la société Ben Investissements à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 10] conformément aux dispositions de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

— ordonner le retour à l’habitation de l’appartement situé [Adresse 5], constitutif du lot 11, sous astreinte de 36.000 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— condamner la société Ben Investissements au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Après deux renvois à la demande des parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 11 juin 2025 et la ville de [Localité 10] a maintenu les termes de son assignation.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Ben Investissements sollicite du président du tribunal judiciaire de Paris de :

A titre principal,

— juger qu’elle a toujours respecté la réglementation en vigueur relative aux locations en meublés de tourisme ;

— juger de sa bonne foi ;

— juger que la ville de [Localité 10] est infondée dans ses demandes en raison de l’absence de production de la déclaration H2 constituant la base légale de l’assignation ;

— juger que le calepin des propriétés, l’état hypothécaire, le relevé de propriété et le dossier individuel des impôts sur les revenus de l’immeuble ne démontrent pas l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 ;

En conséquence,

— débouter la ville de [Localité 10] de l’intégralité de ses demandes de condamnation à son encontre ;

— débouter la ville de [Localité 10] de l’intégralité de ses prétentions ;

— débouter la ville de [Localité 10] de sa demande de condamnation à la somme de 50.000 euros au titre de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

— débouter la ville de [Localité 10] de sa demande de retour à l’habitation du bien sous astreinte de 36.000 euros par jour de retard à ses frais ;

A titre subsidiaire,

— juger de sa bonne foi et de ses diligences ;

— juger de la cessation totale de l’infraction présumée avant tout jugement ;

— juger que M. [J] rencontre des difficultés personnelles et financières ;

En conséquence,

— la condamner à une amende symbolique de 1 euro au regard de la cessation de l’infraction de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation et de la situation personnelle de son gestionnaire, M. [J] ;

— débouter la ville de [Localité 10] de sa demande de retour à l’habitation du bien sous astreinte de 36.000 euros par jour de retard à ses frais ;

A titre infiniment subsidiaire,

— juger que le montant de 50.000 euros au titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;

En conséquence,

A titre principal,

— la condamner à une somme qui ne pourrait excéder 2.000 euros ou toute somme que l’équité commandera ;

En tout état de cause,

— juger que l’équité ne commande pas qu’elle soit condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la ville de [Localité 10] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— écarter l’exécution provisoire.

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

MOTIFS

Sur la demande de condamnation à une amende sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation

Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, applicable au litige :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 12] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970.

Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Aux termes de l’article L. 651-2 du même code, dans la même rédaction :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires ».

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

La preuve de l’usage d’habitation du bien au 1er janvier 1970 peut être rapportée par tous moyens.

Sur l’infraction de changement d’usage

Il résulte des pièces produites par la ville de [Localité 10], et notamment du constat de location meublé touristique du 2 novembre 2023, établi par M. [C] en qualité de contrôleur assermenté, que la société Ben Investissements a mis en location le local situé [Adresse 2], lot de copropriété n°11, bâtiment A, escalier 1, 1er étage, porte 01001, via la plate-forme Airbnb.

Le logement a fait l’objet d’une déclaration en ligne de location meublée le 13 février 2019 en application de l’article L. 324-1-1 du code de tourisme, ayant donné lieu à la délivrance d’un numéro d’enregistrement.

Il ressort des pièces produites par la ville de [Localité 10] que le local était à usage d’habitation au 1er janvier 1970.

En effet, la fiche H2, datée du 15 janvier 1971, qui comporte bien l’adresse du [Adresse 3] à [Localité 11], contrairement à ce que soutient la défenderesse, mentionne le nom de la propriétaire du local, Mme [S], et précise que celle-ci occupe ce local, lequel comporte des pièces affectées exclusivement à l’habitation (salle à manger, chambre, cuisine et WC particuliers).

La déclaration ne comporte aucune mention d’une affectation du local, en tout ou partie, à un usage professionnel.

La fiche H2 comporte la même description du local que celle résultant de l’acte d’achat de la société Ben Investissements du 21 janvier 2019 (deux pièces, cuisine et water-closets) et précise le bâtiment (A) et l’étage (1er étage) du local, ainsi que le lot de copropriété (n° 11), ce qui permet de l’identifier sans doute possible.

Certes, cette fiche H2 est datée du 15 janvier 1971, ce qui ne permet pas de prouver l’usage d’habitation au 1er janvier 1970. Mais la continuité de l’occupation à usage d’habitation par Mme [S] entre 1968 et 1988, date de la revente du bien, est établie par les pièces suivantes :

— le calepin des propriétés bâties, qui mentionne la présence de Mme [S] en 1968 pour le lot n°11, situé au 1er étage, escalier A, à droite, et le règlement par celle-ci d’une taxe d’habitation ;

— l’extrait du dossier individuel des impôts sur les revenus de l’immeuble, qui confirme la présence de Mme [S] en 1969 dans le lot n°11 ;

— les actes de vente des 2 mars 1966 et 22 septembre 1988, qui mentionnent l’acquisition, puis la revente, par Mme [S], au [Adresse 3] à [Localité 11], d’un appartement comportant une entrée, deux pièces, une cuisine et des water-closets, constituant le lot n°11 de copropriété.

Si, comme le souligne la défenderesse, les actes de vente font état d’une localisation au 1er étage à gauche de l’escalier A et non à droite, comme la fiche H2 ou le calepin des propriétés bâties, le lot n° 11 est bien mentionné dans tous les documents produits, notamment les actes authentiques de vente, de sorte qu’il est identifiable en dépit d’une possible erreur s’agissant de la porte (droite ou gauche).

En conséquence, les éléments produits par la ville de [Localité 10] permettent d’établir la continuité de l’occupation des lieux à usage d’habitation par Mme [S] entre 1968 et 1988 et, par conséquent, au 1er janvier 1970.

Il s’ensuit que la société Ben Investissements a changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, au sens de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation précité, en louant son appartement meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, et qu’en conséquence, l’infraction est établie et la demande d’amende civile formée par la ville de [Localité 10] est fondée.

Sur le montant de l’amende

S’agissant du montant de l’amende, il doit être fixé en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 10], où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Au cas présent, il ressort du constat de location touristique que le bien a été loué de février 2019 (date du premier commentaire) au 30 octobre 2024 (date de la dernière réservation) et pour 128 nuitées en 2019, 2 nuitées en 2020 et 225 nuitées en 2022, le nombre de nuitées pour les années 2023 et 2024 n’étant pas communiqué. Concernant les gains tirés des locations illicites, le constat fait apparaître que le local était loué pour un montant moyen de 237,45 euros la nuit.

La ville de [Localité 10] estime ainsi les gains moyens annuels illicites à 64.111,44 euros, alors que sur la même période, une location licite aurait généré un gain de 28.339,20 euros. Le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation s’élève à 90.000 euros.

Les relevés Airbnb et les bilans annuels versés par la défenderesse permettent d’établir que la location illicite a, en réalité, généré un gain total de 106.245,8 euros de 2019 à 2024.

La défenderesse conteste le caractère intentionnel de la violation de la législation, précisant avoir procédé à l’enregistrement du bien et avoir cru légitimement que cet enregistrement valait autorisation. Elle indique ne pas avoir reçu la lettre de la ville de [Localité 10] du 17 août 2023 et avoir supprimé l’annonce Airbnb après la réception de l’assignation. Elle ajoute avoir rencontré des difficultés financières l’ayant amenée à mettre en location son bien et fait état de la situation personnelle de son gérant, qui perçoit un salaire mensuel modeste de 1.506 euros en qualité de directeur d’une petite entreprise.

Il convient néanmoins de rappeler que l’ignorance alléguée de la réglementation applicable ne caractérise pas la bonne foi, nul n’étant censé ignorer la loi, et que celle-ci a été rappelée à la défenderesse lors de sa déclaration en ligne de location meublée du 13 février 2019.

La société Ben Investissements ne peut par ailleurs invoquer le coût financier des charges de l’appartement litigieux pour justifier la location illicite.

Elle ne peut davantage se prévaloir de la non-réception de la lettre de la ville de [Localité 10] dès lors qu’il ressort du constat d’infraction qu’elle n’a pas retiré ce courrier dans les délais impartis.

Enfin, la situation personnelle de son gérant est indifférente, la ville de [Localité 10] ne sollicitant une amende civile qu’à l’égard de la personne morale, société par actions simplifiée.

Il doit toutefois être porté au crédit de la société Ben Investissements qu’elle a cessé la location meublée touristique après réception de l’assignation du 4 octobre 2024 et qu’elle a communiqué l’intégralité des revenus perçus de la société Airbnb.

Dès lors, en considération de la durée de la période incriminée, du profit généré qui, bien qu’inférieur à celui estimé par la ville de [Localité 10], reste important au regard d’une location classique, et du retour du local litigieux à un usage d’habitation, il convient de fixer l’amende civile à 20.000 euros.

Sur la demande de retour à l’habitation des locaux

Il ressort des éléments versés aux débats que l’annonce Airbnb a été définitivement supprimée de la plate-forme le 31 octobre 2024 et que le bien litigieux est ainsi retourné à l’usage d’habitation.

Dès lors, la demande de retour à l’habitation formée par la ville de [Localité 10] est devenue sans objet.

Sur les frais et dépens

Partie perdante, la société Ben Investissements sera tenue aux dépens et, par suite, condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 481-1, 6°, du code de procédure civile, le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire, sans qu’il y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire, laquelle est compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire au regard de la condamnation prononcée.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate que la société Ben Investissements a enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant l’usage et en louant pour de courtes durées à une clientèle de passage l’appartement situé [Adresse 2], constituant le lot de copropriété n°11 ;

Condamne la société Ben Investissements à une amende civile de 20.000 euros et dit que le produit de cette amende sera versé à la ville de [Localité 10] conformément aux dispositions de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

Déboute la société Ben Investissements de ses demandes ;

Rejette la demande de retour à l’habitation du local, devenue sans objet ;

Condamne la société Ben Investissements aux dépens ;

Condamne la société Ben Investissements à payer à la ville de [Localité 10] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 10] le 09 juillet 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY