TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 10/12/25

à : M^e Géraldine GIORNO

Copie exécutoire délivrée

le : 10/12/25

à : M^e Françoise CEPPE-SIEGELIN

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/06110

N° Portalis 352J-W-B7J-DAG5L

N° MINUTE : 4/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 10 décembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [R] [X] veuve [L], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Françoise CEPPE-SIEGELIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0324

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [K], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Géraldine GIORNO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0940

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 septembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 décembre 2025 par Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffier

Décision du 10 décembre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/06110 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAG5L

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location en meublé du 15 mars 2021, Mme [R] [X] a donné à bail à Mme [Y] [K] un studio dans un immeuble meublé à usage d’habitation, situé au [Adresse 4].

Mme [R] [X] a délivré un congé pour vente avec offre à Mme [Y] [K] par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2024 à effet du 15 mars 2025 auquel Mme [Y] [K] n’a pas donné suite.

Mme [R] [X] a mis en demeure Mme [Y] [K] de quitter les lieux à laquelle il n’a pas été donné suite. Mme [Y] [K] est restée dans les lieux et a cessé de payer son loyer.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2025, Mme [R] [X] a fait assigner en référé Mme [Y] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS.

Dans ses conclusions, Mme [Y] [K], au visa de la loi du 6 juillet 1989 demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

déclarer Mme [Y] [K] irrecevable comme prescrite en sa demande de requalification du bail,se déclarer compétent,constater la validité du congé du 15 mars 2025 constater l’occupation sans droit ni titre des lieux par Mme [Y] [K] depuis le 15 mars 2025,d’ordonner la libération des lieux par la locataire avec état des lieux et remise des clés, et à défaut son expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, avec séquestration des meubles aux frais et rsiques de la défenderesse,condamner Mme [Y] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer contractuel jusqu’à la libération des lieux, condamner Mme [Y] [K] au paiement à titre provisionnel de la somme de 3579, 68 euros au titre des loyers impayés jusqu’au mois de septembre 2025, débouter Mme [Y] [K] de ses demandes,condamner Mme [Y] [K] au paiement à titre provisionnel d’une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Mme [R] [X] rappelle la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui, reconduction ou pas, fait obstacle à la requalification du bail telle que demandée.

Agée de 86 ans, elle indique ne pas avoir à proposer de relogement à la locataire. Elle établit le caractère sèrieux du motif pour vendre, le bien ayant été mis en vente et visité jusqu’à l’opposition de la locataire, sans qu’il soit besoin pour un meuble de joindre la notice d’information issue de l’arrêté du 13 décembre 2017.

Elle demande en guise d’indemnité d’occupation une somme supèrieure à celle du loyer.

***

Dans ses conclusions , Mme [Y] [K] demande de :

— constater l’existence de contestations sèrieuses,

— se déclarer incompétent et renvoyer les parties à mieux se pourvoir,

Subsidiairement,

— déclarer nul le congé,

— débouter Mme [R] [X] de ses demandes, y compris sa demande de frais irrépétibles.

Mme [Y] [K] fait état de contestations sèrieuses tenant à la requalification du bail en bail nu, aucun inventaire des meubles n’ayant été joint au contrat de location et certains élément listés par l’article 2 du décret du 31 juillet 2015 n’ayant pas été indiqué dans le corps du contrat. Elle rappelle que cette défense au fond, conséquente sur la validité du congé à défaut de conditions de vente et de droit de préemption énoncé, ne peut être prescrite.

Elle estime en tout état de cause le congé nul en ce qu’il n’est pas assez disert sur les conditions de la vente et ne contient pas la notice d’information issue de l’arrêté du 13 décembre 2017.

Elle estime encore le congé frauduleux, lequel n’a été suivi d’aucune démarche , ce qui relève du juge du fond, tout comme la décence du logement qu’elle met en cause.

Elle conteste la somme de 4875 € demandée de mars à septembre 2025 sur la base d’un décompte contestable et d’un calcul erroné, ce qui ne rend pas la dette certaine, liquide et exigible.

Agée de 80 ans, elle indique être à jour de ses loyers et prioritaire DALO sans pour autant demander de délais.

***

A l’audience du 23 septembre 2025, les conseils de Mme [R] [X], et Mme [Y] [K] se sont référées à leurs écritures.

En cas de décision d’incompétence, le conseil de Mme [R] [X] a demandé une « passerelle » au fond.

La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025 puis prorogé au 10 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur l’existence d’une contestation sèrieuse

Relativement à la requalification

Aux termes de l’article 25-8.I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties, à effet du 15 mars 2021, pour une durée de un an tacitement reconductible, qui devait donc trouver son expiration le 15 mars 2022 et, au terme de ses reconductions, au 15 mars 2025.

Mme [R] [X] a délivré un congé pour vente à Mme [Y] [K] par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2024, soit largement plus de trois mois avant la fin du bail, conformément à l’article précité.

Toutefois Mme [Y] [K] émet une contestation sèrieuse à liée à la requalification du bail meublé en bail nu, ce qui ipso facto entacherait la validité du congé sous l’angle de l’absence de proposition de préemption, laquelle est attaché aux locaux nus.

Il convient donc de vérifier si le juge du fond aurait matière contestable à trancher.

Mme [R] [X] n’y voit pas une contestation sèrieuse, la prescription triennale de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 faisant obstacle à cette requalification d’un bail conclu le 15 mars 2021 sans contestation depuis lors.

Mme [Y] [K] invoque la perpétuité de l’exception, s’agissant d’une demande au fond exprimée en défense

Or, la contestation du congé est un moyen de défense au fond et non une exception de procédure dès lors que le moyen est invoqué afin de faire échec à la demande d’expulsion du bailleur fondée sur les effets du congé ; d’où lui est applicable la règle de l‘imprescriptibilité de la défense au fond.

La nullité du congé pourrait donc être valablement examinée par le juge du fond, le tout étant ensuite de vérifier si cette nullité aurait une chance d’être retenue.

Aux termes de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courant.

La liste des éléments que doit a minima comporter ce mobilier est fixée par l’article 2 du décret du 31 juillet 2015 :

1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3° Plaques de cuisson ;

4° Four ou four à micro-ondes ;

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

8° Table et sièges ;

9° Etagères de rangement ;

10° Luminaires ;

11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

Un inventaire des meubles doit être joint au contrat de location, étant rappelé que cet impératif est requis non à titre de validité du contrat, mais à titre de preuve, étant entendu qu’en l’absence d’inventaire il revient au bailleur de démontrer avoir fourni avec le local les éléments de la liste précitée.

En l’espèce le contrat de location litigieux , où le qualificatif « meublé » est rajouté à la main, contient un annexe où sont listés un certain nombre d’équipements, d’où sont absents : le dispositif d’occultation des fenêtres dans la chambre à coucher (mais une photo en pièce 7 démontre que l’équipement est intégré dans le mur), la vaisselle nécessaire à la prise des repas, les ustensiles de cuisine (également en photo, la locataire n’en revendiquant pas la propriété). Quant au matèriel d’entretien ménager, la locataire n’en reproche pas l’absence.

Aucune contestation sèrieuse quant à la requalification du bail n’est donc érigée, et le juge du fond ne requalifiera donc pas le bail en local nu.

Relativement à la nullité du congé pour vendre

Selon la loi précitée, à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué

En cas de contestation, le juge du fond peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, le congé du 01/10/2024 , envoyé en recommandé stipule en en -tête« congé pour décès du propriétaire » (étant précise après qu’il s’agit du mari de la demanderesse) mais surtout :

« je souhaite reprendre ce logement pour :

Le mettre en vente au prix de 150.000 €

Par Maitre de Rodurel de Seilhac [Adresse 2] »

Dès lors, le motif est énoncé, sans qu’il était besoin de joindre un mandat de vendre. La promesse unilatérale de vente du 9 avril 2025 démontre que les démarches ont été opérées avec le concours du même notaire portant sur le bien litigieux au prix de 120.000 € – la différence avec le prix porté au congé résultant de toute évidence d’une négociation et non d’une volonté de décourager la locataire pour laquelle il est rappelé qu’aucun droit de préemption n’est prévu en matière de bail meublé.

Les SMS échangés démontrent par ailleurs que la locataire s’est opposée aux visites du logement dès après son assignation, mais que des visites ont eu lieu auparavant.

Il est rappelé au surplus que les dispositions du premier alinéa du II de l’article 25-8 (inopposabilité du congé au locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources) ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au même premier alinéa.

En l’espèce, Mme [R] [X] est âgée de 86 ans. Cette exception au congé ne lui est donc pas applicable et n’invalide pas le congé.

La défenderesse n’établit pas davantage un commencement de preuve relativement à la une contestation portant sur la décence du logement propre à mettre en avant un caractère frauduleux du congé.

Ainsi il apparait qu’aucune contestation ne peut être élevée sur une irrégularité de forme ou de fond du congé propre à remettre en cause la compétence du juge des référés

II . Sur le congé et le statut d’occupant sans droit ni titre

Le bail conclu entre les parties, à effet du 15 mars 2021, pour une durée de un an tacitement reconductible, qui devait donc trouver son expiration le 15 mars 2022 et, au terme de ses reconductions, au 15 mars 2025.

Mme [R] [X] a délivré un congé pour vente à Mme [Y] [K] par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2024, soit largement plus de trois mois avant la fin du bail, conformément à l’article précité.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail d’habitation à la date du 15 avril 2025 à minuit.

Il y a également lieu de constater que Mme [Y] [K] est déchue de tout titre d’occupation des lieux loués depuis cette date.

III. Sur l’expulsion

Mme [Y] [K] s’étant maintenue dans le logement malgré le congé délivré, au-delà du 15 avril 2025, il y a lieu , à défaut de libération des lieux de son propre chef, d’ordonner son expulsion dans le délai de deux mois après signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L 411-1 et L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin.

Mme [Y] [K] n’a pas demandé de délais en plus des délais légaux pour quitter son logement.

S’agissant des meubles, il y a lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, leur sort sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, d’autres modalités n’étant pas à ce jour nécessaires ni justifiées par aucun litige actuel.

IV. Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce afin de préserver les intérêts de Mme [R] [X], il convient de dire que Mme [Y] [K] sera redevable, à son égard, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant, soit 600 €, et ce à compter du 15 avril 2025, et jusqu’à libération effective des lieux volontaire, caractérisée par la remise des clefs, ou ensuite de l’expulsion.

V. Sur l’arriéré locatif

Il résulte du décompte produit aux débats que Mme [Y] [K] a cessé de payer régulièrement son loyer et ses charges à compter du mois d’octobre 2023 pour cesser tout à fait en septembre 2024.

Il convient donc de faire droit à la demande de paiement de la bailleresse sur la base du loyer courant de 600 € comprenant les charges (montant relevé sur le bail et sur le décompte locatif), soit 600 x 6, 5 mois = 3900 – 1295, 32 € (sommes payées par Mme [K] selon le même décompte) = 2604, 68 € dus au titre de l’arriéré locatif au 23 septembre 2025, échéance de septembre incluse.

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement au débiteur dans la limite de 24 mois.

Au vu de ses ressources et charges telles qu’exposées, il sera accordé à Mme [Y] [K] un délai de 24 mois pour se libérer de sa dette selon les modalités décrites au présent dispositif.

V. Sur les demandes accessoires

Les dépens seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [R] [X] les frais qu’elle a dû exposer pour les besoins de la présente instance et qui ne sont pas compris dans les dépens. La somme demandée n’étant pas justifiée par facture, la somme de 700 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

Déclarons valide le congé pour vendre du 1er octobre 2024 à effet du 14 août 2024 délivré à Mme [Y] [K] relativement au studio situé au [Adresse 4],

Constatons en conséquence que Mme [Y] [K] est occupante sans droit ni titre du studio situé au [Adresse 4]

Ordonnons en conséquence à Mme [Y] [K] de libérer les lieux immédiatement à compter de la signification de la présente décision;

Disons qu’à défaut pour Mme [Y] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux, Mme [R] [X] pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux et sous réserve des délais légaux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Mme [Y] [K] à verser à Mme [R] [X] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges à compter du 15 avril 2024 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Condamnons Mme [Y] [K] à verser à Mme [R] [X] une somme de 2604, 68 € au titre des impayés de loyer et de charges au 23 septembre 2025, échéance de septembre comprise,

AUTORISONS Mme [Y] [K] à se libérer de sa dette en 24 mensualités de 100 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette ;

DISONS que les mensualités seront exigibles le 5 de chaque mois à compter du 5 suivant le mois de signification du jugement ;

DISONS que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELONS que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNONS Mme [Y] [K] à verser à Mme [R] [X] une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

DISONS que les dépens seront recouvrés comme en matière d’aide jurdictionnelle,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge,