RG 24/05304

MINUTE N° : 25/00784

JUGEMENT

DU 26 Septembre 2025

N° RC 24/05304

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

S.C.I. FICOSIL

ET :

[U] [C] épouse [H]

[N] [H]

Débats à l’audience du 05 Juin 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Maître D’INDY

Copie à :

Madame [C]

Monsieur le Prefet d'[Localité 9] et [Localité 10]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

TENUE le 26 Septembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 26 Septembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. FICOSIL, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Constance D’INDY de la SELARL PRUNIER-D’INDY, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [U] [C] épouse [H]

née le 16 Juin 1957 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]

comparante

Monsieur [N] [H]

né le 16 Juin 1957 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 mars 2008 et conformément à la convention de mise à disposition consentie par l’OPAC 37 à la SCI FICOSIL, cette dernière a consenti un bail d’habitation à Monsieur et Madame [H] [N] et [U] portant sur un logement situé sis [Adresse 4] à [Adresse 7] ([Adresse 6]) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 322,94 € charges comprises.

Le 29 novembre 2023 le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur et Madame [H] [N] et [U] par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail en date du 11 janvier 2024 ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur et Madame [H] [N] et [U] se trouvent être occupants sans droit ni titre ;

— l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur et Madame [H] [N] et [U] et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit ; et ce, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier  ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [H] [N] et [U] au paiement de la somme de 3 761,24 € au titre d’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 31 octobre 2024 ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [H] [N] et [U] au paiement d’une indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail, égale au montant du loyer et des charges qui seraient dus si le bail s’était poursuivi ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [H] [N] et [U] à verser à la SCI FICOSIL la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [H] [N] et [U] aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer délivré le 29 novembre 2023.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 5 juin 2025.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 9] et [Localité 10] le 14 novembre 2024. Le tribunal n’a pas été destinataire du diagnostic social et financier.

A l’audience, la SCI FICOSIL – représentée par son conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 3 416,44 € arrêtée au 3 juin 2025. Elle précise que Monsieur et Madame [H] [N] et [U] règlent de façon régulière leur loyer et donne son accord à la mise en place de délais de paiement.

Régulièrement cités par actes de commissaire de justice du 13 novembre 2024 signifiés à étude, Madame [H] [U] a comparu à l’audience et a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a déclaré des ressources d’environ 1 600,00 € pour le couple et n’avoir personne à charge.

Elle produit en cours de délibéré comme elle y a été autorisée par le juge des contentieux de la protection un pouvoir de représentation de Monsieur [H] [N].

Par conséquent, la présente décision est contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales de la situation d’impayé le 23 mars 2021 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Cette saisine est réputée constituée dans la mesure où la situation d’impayés perdure depuis cette date.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 9] et [Localité 10] par voie électronique le 14 novembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 5 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate est venue réduire ce délai à six semaines pour tous les contrats de bail conclus ou renouvelés après l’entrée envigueur de ladite loi.

Le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 21 mars 2008 aux termes duquel il est prévu à l’article 8 que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2023 à Monsieur et Madame [H] [N] et [U] et portant sur la somme de 4 326,19 € dont 4 171,50 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le commandemant fait application de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 en laissant aux locataires un délai de six semaines pour s’acquitter des causes du commandement. Or, le contrat de bail a été conclu le 21 mars 2008 soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Ainsi, la clause résolutoire insérée au contrat de bail ne peut produire ses effets qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer demeuré sans effet.

Monsieur et Madame [H] [N] et [U] n’ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 30 janvier 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 21 mars 2008, le commandement de payer délivré le 29 novembre 2023 à Monsieur et Madame [H] [N] et [U] et le décompte de la créance arrêté au 3 juin 2025 faisant apparaître une somme de 3 574,81 € à la charge des locataires.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de commissaire de justice pour un montant total de 158,37 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur et Madame [H] [N] et [U] à verser à la SCI FICOSIL la somme de 3 416,44 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 3 juin 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur et Madame [H] [N] et [U] sollicitent des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et proposent de régler 550,00 € par mois tout compris. Il résulte du décompte susvisé que Monsieur et Madame [H] [N] et [U] ont repris les paiements avant l’audience, et ce depuis mars 2025 démontrant ainsi qu’ils disposent des capacités financières suffisantes pour apurer la dette locative par échéances mensuelles tout en s’acquittant du loyer courant de 501,66 €.

Il convient, par conséquent, d’octroyer à Monsieur et Madame [H] [N] et [U] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

RG 24/05304

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civil, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 29 novembre 2023 à la charge de Monsieur et Madame [H] [N] et [U].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 30 janvier 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [H] [N] et [U] à payer à la SCI FICOSIL la somme de 3 416,44 € (TROIS MILLE QUATRE CENT SEIZE EUROS ET QUARANTE QUATRE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 3 juin 2025 ;

SURSEOIT à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur et Madame [H] [N] et [U] à se libérer de leur dette de 3 416,44 € en 28 mensualités de 120,00 € et le solde à la 29ème échéance ;

DIT que ces mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

DIT que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut pour Monsieur et Madame [H] [N] et [U] d’avoir volontairement libéré les lieux loués sis [Adresse 1] à [Localité 8], il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur et Madame [H] [N] et [U] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Monsieur et Madame [H] [N] et [U] seront condamnés, in solidum, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

RG 24/05304

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

DEBOUTEle bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame [H] [N] et [U] aux entiers dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,