TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 12/05/2025

à : M^e Virginie METIVIER, M^e Rachad KOBEISSI

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/10207 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HSF

N° MINUTE : 9/2025

JUGEMENT

rendu le lundi 12 mai 2025

DEMANDERESSE

La Société OCP CLUB 1660, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Virginie METIVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0045

DÉFENDERESSE

La SOCIETE FINANCIERE INDUSTRIELLE COMMERCIALE ET IMMOBILIERE (SOFICI), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Rachad KOBEISSI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1460

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire TORRES, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, avant dire droit, prononcé par mise à disposition le 12 mai 2025 par Claire TORRES, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 12 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10207 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HSF

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 5 juillet 2023, la S.A.S. FINANCIERE INDUSTRIELLE COMMERCIALE ET IMMOBILIÈRE – SOFICI (ci-après « la société SOFICI ») a vendu à la S.A.S. OCP CLUB 1660 la pleine propriété d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3], moyennant le prix de 30 000 000 d’euros.

Cet acte stipulait en page 6 une faculté de rachat en vertu de laquelle « le vendeur fait réserve expresse à son profit, ou au profit de ses ayants-droits en cas de dissolution de la société, de la faculté de rachat prévue aux articles 1659 et suivants du code civil de la totalité du bien, ce que l’acquéreur accepte. […] La validité de cette faculté expirera le 3 juillet 2026 que l’acquéreur soit encore propriétaire de l’immeuble objet des présentes, ou qu’il l’ait aliéné ».

Cet acte prévoyait encore en pages 10 et 15 un différé de jouissance, « assimilé à une convention d’occupation précaire », en vertu duquel le vendeur se réservait la jouissance du bien pour lui seul durant une période de 36 mois à compter du jour de la signature de l’acte, avec interdiction de conclure un bail ou une convention d’occupation quelconques. En contrepartie, le vendeur se trouvait redevable du paiement à l’acquéreur d’une indemnité d’occupation, avec la mention suivant laquelle « le non-paiement de cette indemnité entrainera la déchéance de la faculté de rachat après un commandement de payer resté infructueux, pendant une durée de 2 mois ».

Par acte de commissaire de justice signifié le 12 juillet 2024, la société OCP CLUB 1660 a fait signifier à la société SOFICI un commandement de payer la somme de 3 300 000 euros correspondant au montant de l’indemnité d’occupation non versée à son échéance.

Par acte de commissaire de justice signifié le 30 octobre 2024, la société OCP CLUB 1660 a fait assigner la société SOFICI devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir notamment la résiliation de la convention d’occupation précaire prévue à l’acte notarié du 5 juillet 2024.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de l’une ou l’autre partie, afin de lui permettre de se mettre en état.

À l’audience de plaidoirie du 11 mars 2025, la société OCP CLUB 1660, représentée par son conseil, demande au juge de :

— se déclarer compétent pour connaître de ses demandes ;

— débouter la société SOFICI de sa demande de sursis à statuer ;

— déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles de la société SOFICI ;

— à titre subsidiaire, débouter la société SOFICI de l’ensemble de ses demandes ;

— résilier la convention d’occupation précaire prévue à l’acte notarié du 5 juillet 2024 ;

— déclarer la société SOFICI occupante sans droit ni titre de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 7] (parcelle cadastrale AK [Cadastre 4]), à compter du prononcé de la caducité ou de la résiliation de la convention d’occupation ;

— ordonner l’expulsion de la société SOFICI, et de tous occupants de son chef, de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 7] (parcelle cadastrale AK [Cadastre 4]), avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, sous astreinte de 2000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier ;

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 20 000 euros par jour, à titre subsidiaire de 3 300 000 euros par an, augmentée des charges et impositions prévues à l’acte du 5 juillet 2023, à compter du prononcé de la résolution de la convention d’occupation, et condamner la société SOFICI au paiement de cette somme jusqu’à la parfaite libération des lieux ;

— condamner la société SOFICI à lui payer une somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer du 12 juillet 2024 ;

— juger qu’à défaut de règlement spontané du montant des condamnations à intervenir, les sommes retenues par le commissaire de justice chargé de l’exécution forcée devront être supportées par la société SOFICI ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

En défense, la société SOFICI, représentée par son conseil, sollicite du juge :

— in limine litis, à titre principal, qu’il se déclare incompétent au profit du tribunal de commerce ;

— in limine litis, à titre subsidiaire, qu’il surseoie à statuer dans l’attente de la décision à rendre par le tribunal de commerce de Paris sur le fond du litige, notamment en ce qui concerne la nullité du contrat ;

— au fond, qu’il la déclare recevable en ses demandes ;

— au fond, et à titre principal,

◦ qu’il requalifie le contrat d’occupation précaire en contrat de location d’habitation ;

◦ qu’il prononce la nullité du commandement de payer délivré par la société OCP CLUB 1660 ;

◦ qu’il rejette toutes les demandes de la société OCP CLUB 1660 ;

— au fond, et à titre subsidiaire,

◦ qu’il suspende les effets de la procédure d’exécution et de la clause résolutoire (clause de déchéance du droit au rachat) ;

◦ qu’il lui accorde des délais de paiement sur 20 mois avec des versements mensuels de 165 000 euros, à partir de la date de signification du jugement à intervenir ;

— en tout état de cause, qu’il condamne la société OCP CLUB 1660 à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 11 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur l’exception d’incompétence matérielle

Aux termes de l’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

Il s’agit, de manière constante, d’une compétence exclusive.

L’article 1709 du code civil précise à cet égard que le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

Par ailleurs, en application de l’article L.721-3 alinéa 1er du code de commerce, les tribunaux de commerce connaissent :

1° Des contestations relatives aux engagements entre commerçants, entre artisans, entre établissements de crédit, entre sociétés de financement ou entre eux ;

2° De celles relatives aux sociétés commerciales ;

3° De celles relatives aux actes de commerce entre toutes personnes.

En l’espèce, l’action formée par la société OCP CLUB 1660 se fonde sur l’acte notarié du 5 juillet 2023, lequel contient notamment une convention d’occupation précaire permettant au vendeur, la société SOFICI, de continuer à jouir du bien durant une période de 36 mois à compter du jour de la signature de l’acte, en contrepartie du versement d’une indemnité d’occupation.

Cette convention d’occupation précaire s’analyse donc en un contrat de louage de choses au sens de l’article 1709 du code civil.

Ce même acte prévoit par ailleurs en page 6 que le bien vendu est actuellement à usage d’habitation, que l’acquéreur entend conserver cet usage, et que le vendeur déclare ne pas avoir modifié ni la destination ni la consistance du bien en contravention des dispositions et obligations légales.

Il n’est pas ni soutenu ni démontré dans la présente instance que l’usage réel du bien litigieux divergerait de l’usage mentionné dans l’acte de vente.

Les demandes formées par la société OCP CLUB 1660 dans la présente instance ayant donc pour cause une convention d’occupation précaire portant sur un immeuble à usage d’habitation, qui s’analyse juridiquement en un contrat de contrat de louage portant sur un immeuble à usage d’habitation, le juge des contentieux de la protection se trouve exclusivement compétent pour en connaitre, quelque soit par ailleurs la qualité de commerçants des parties à l’instance.

L’exception de procédure soulevée par la société SOFICI et tirée de l’incompétence matérielle de la juridiction saisie sera donc rejetée.

2. Sur l’exception de procédure tendant à ce qu’il soit sursis à statuer

En application des articles 377 et 378 du code de procédure civile, en dehors des cas où la loi le prévoit, l’instance est suspendue par la décision qui sursoit à statuer. La décision de sursis à statuer suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

L’article 49 du code de procédure civile dispose par ailleurs que toute juridiction saisie d’une demande de sa compétence connaît, même s’ils exigent l’interprétation d’un contrat, de tous les moyens de défense à l’exception de ceux qui soulèvent une question relevant de la compétence exclusive d’une autre juridiction.

Il est constant, enfin, que dans les cas où un tel sursis à statuer n’est pas prévu par la loi, le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation discrétionnaire pour apprécier si la bonne administration de la justice commande ou non de l’ordonner.

En l’espèce, la société SOFICI justifie avoir saisi le tribunal de commerce devenu tribunal des activités économiques de Paris par assignation signifiée le 12 novembre 2024 à la société OCP CLUB 1660 aux fins notamment qu’il prononce la nullité de l’acte de vente du 5 juillet 2023 (affaire enregistrée sous le numéro de RG 2025001340).

Cet acte de vente étant le fondement de l’ensemble des demandes formées par la société OCP CLUB 1660 dans la présente instance, il convient d’ordonner un sursis à statuer dans le présent litige dans l’attente que le tribunal des activités économiques de Paris se prononce sur l’action dont l’a saisie la société SOFICI par assignation signifiée le 12 novembre 2024 tendant notamment au prononcé de la nullité de l’acte de vente du 5 juillet 2023 (affaire RG n°2025001340).

Il convient de prévoir, dans un souci de bonne gestion du dossier, que la durée de ce sursis à statuer est fixée à un an à compter du prononcé du présent jugement, soit jusqu’au 12 mai 2026, et qu’à la survenance de l’évènement ayant motivé le sursis à statuer – dont il appartiendra aux parties d’aviser le greffe – ou en tout état de cause à l’issue de ce délai d’un an l’instance sera poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge.

Les dépens et l’ensemble des demandes seront réservés

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et avant-dire-droit ;

REJETTE l’exception de procédure soulevée par la S.A.S. FINANCIERE INDUSTRIELLE COMMERCIALE ET IMMOBILIÈRE – SOFICI et tirée de l’incompétence matérielle de la juridiction saisie ;

SURSEOIT à statuer dans le présent litige dans l’attente que le tribunal des activités économiques de Paris se prononce sur l’action dont l’a saisie la S.A.S. FINANCIERE INDUSTRIELLE COMMERCIALE ET IMMOBILIÈRE – SOFICI par assignation signifiée le 12 novembre 2024 à l’encontre de la S.A.S. OCP CLUB 1660 tendant notamment au prononcé de la nullité de l’acte de vente du 5 juillet 2023 (affaire RG n°2025001340) ;

DIT que la durée de ce sursis à statuer est fixée à un an à compter du prononcé du présent jugement, soit jusqu’au 12 mai 2026 ;

DIT qu’il appartiendra le cas échéant aux parties d’aviser le greffe du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, service du contentieux général, si l’évènement ayant motivé le sursis à statuer survenait d’ici le 12 mai 2026 ;

DIT qu’à la survenance de l’évènement ayant motivé le sursis à statuer, ou en tout état de cause à l’issue de ce délai d’un an, l’instance sera poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge ;

RÉSERVE les dépens et l’ensemble des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et la Greffière susnommées.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE