TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 25/55138 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAMZT

N° : 2

Assignation du :

24 Juillet 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 décembre 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDEUR

Le syndicat des corpropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]), représenté par son syndic en exercice, la Société TRANSACTION SYNDIC GESTION IMMOBILIERE, exerçant sous l’enseigne TSGI CLAEYS-COMTE

C/O la société TRANSACTION SYNDIC GESTION

IMMOBILIERE

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS – #C0314

DEFENDERESSE

Madame [V] [L] [B]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 06 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Mme [V] [B] est propriétaire, suite au décès de son père le 16 décembre 2021, d’un appartement situé au 5ème étage de l’immeuble du [Adresse 2], correspondant au lot n°14. L’immeuble est soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] se plaint du caractère vétuste et non conforme des deux portes-fenêtres de son appartement, qui empêche la finalisation des travaux d’étanchéité des balcons et entraîne des infiltrations depuis plusieurs années dans l’appartement du dessous, et de l’absence de réaction de M. [B] de son vivant puis de sa fille.

C’est dans ces conditions que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a, par exploit délivré le 24 juillet 2025, fait citer Mme [V] [B] devant le président de ce tribunal, statuant en référés, sollicitant, notamment au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :

Condamner Mme [V] [B] à réaliser des travaux de remplacement et de rehaussement des deux portes-fenêtres sur rue selon le devis de la société RSE du 21 février 2024 dans un délai de 15 jours, sous astreinte de 150 euros par jour de retardSe réserver la liquidation de l’astreinteCondamner Mme [B] à payer au demandeur une provision de 5.276,38 euros à valoir sur les frais exposés pour la purge et les sondages du plafond de Mme [P] et sur le coût des travaux à effectuer pour remédier à l’oxydation des fersCondamner Mme [V] [B] à payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

À l’audience du 6 novembre 2025, le requérant, représenté, maintient ses prétentions.

Mme [V] [B], régulièrement citée à étude, n’a pas constitué avocat.

La présente décision sera donc réputée contradictoire en application des dispositions des articles 473 et 474 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé.

I – Sur la demande de condamnation aux travaux

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable

Cette disposition suppose qu’en cas de travaux urgents, les copropriétaires ne peuvent s’opposer à leur exécution au sein de leurs lots et qu’ils doivent maintenir leurs parties privatives en bon état pour ne pas porter préjudice aux autres parties privatives ou aux parties communes.

Enfin, le règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 1] stipule, dans son article 7 que les fenêtres et persiennes sont des parties privatives qui doivent être maintenues en bon état aux frais de chacun des copropriétaires. L’article 8 ajoute que les copropriétaires devront souffrir, sans indemnité, l’exécution des réparations qui deviendraient nécessaires aux parties communes, quelle qu’en soit la durée, en permettant l’accès à leurs parties privatives aux architecte, entrepreneurs et ouvriers chargés de surveiller, conduire ou faire des travaux. Il stipule également que chaque copropriétaire reste responsable des conséquences dommageables entrainées par sa faute ou sa négligence.

En l’espèce il ressort des pièces produites que :

Des infiltrations perdurent depuis de nombreuses années au niveau du plafond du logement du 4ème étage proche de la façade extérieure, appartenant à Mme [P], décédée en décembre 2024Le lien entre ces infiltrations et les défauts d’étanchéité du balcon de l’appartement de Mme [V] [B] au 5ème étage est suffisamment démontré par trois rapports de M. [E], architecte de l’immeuble, des 23 juin 2020, 22 mars 2021 et 27 septembre 2023 : ces différents rapports, avec photographies, démontrent que l’état particulièrement vétuste des menuiseries extérieures de la défenderesse entraîne des retenues d’eau et des désordres d’étanchéité qui engendrent des infiltrations à l’étage du dessous, et qui empêche la finalisation conforme des travaux d’étanchéité des balcons engagés par la copropriété en 2019Les désordres sont établis dans l’appartement du 4ème étage notamment par un compte-rendu technique de l’architecte de l’immeuble du 11 juillet 2025 et des photographies, avec des conséquences visibles sur les plâtres et peintures, mais aussi sur les fers et poutrelles métalliques, donc sur des parties privatives et des parties communesIl est démontré, notamment par des échanges de mails, que M. [B], aux droits duquel vient Mme [V] [B], était informé de cette situation depuis 2020, et qu’il n’a pas donné suite à son engagement de faire remplacer ses portes-fenêtresAprès le décès de M. [B] d’autres échanges par mail se sont poursuivis sans succès entre le syndic et l’occupante de l’appartement qui avait de nouveau pris l’engagement de faire remplacer les menuiseriesL’acte de notoriété du 8 avril 2022 établit la qualité de seule héritière de Mme [V] [B], et confirme que cette dernière a fixé sa résidence dans l’appartement objet du litige, de telle sorte qu’il est impossible de penser qu’elle n’a pas été informée des désordres et de la nécessité de procéder au remplacement des fenêtres, outre les nombreuses communications adressées par le syndic via le notaire chargé de la succession à cette dernière.La défaillance de Mme [V] [B] à la présente procédure, alors qu’elle a été touchée à étude il y a plus de 3 mois, est une preuve supplémentaire de sa carence.

Ainsi Mme [V] [B] est à l’origine d’un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en lui ordonnant de faire réaliser, dans les conditions prévues par le dispositif, les travaux de remplacement des portes-fenêtres décrits dans le devis du 21 février 2024, mais en précisant que Mme [B] reste libre de choisir l’entreprise qui interviendra et les menuiseries.

Aux termes de l’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Compte tenu des éléments du dossier et de l’ancienneté du litige, le prononcé d’une astreinte apparaît opportun, celle-ci devant être fixée à la somme de 50 euros par jour de retard.

Il n’y a pas lieu de se réserver la liquidation de cette astreinte.

II – Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être quasi-délictuelle, contractuelle ou délictuelle.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

Le fait qu’une partie qualifie sa contestation de sérieuse ne suffit pas à priver la formation de référé de ses pouvoirs.

En outre, il doit être rappelé que le juge des référés ne peut pas interpréter un contrat sans trancher une contestation sérieuse. Cependant, il est bien évident que le juge des référés est tenu d’appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis et qu’il ne tranche alors évidemment pas à cette occasion de contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Enfin, si le juge des référés retient l’existence d’une contestation sérieuse, ce constat ne remet pas en cause la compétence du juge des référés, mais entraîne une décision de non-lieu à référé, emportant le rejet des demandes.

En l’espèce il est démontré d’une part que le syndicat des copropriétaires a dû engager des frais pour réaliser des constats sur la structure du plafond entre le 4ème et le 5ème étage, au niveau des infiltrations.

Ces frais sont les suivants :

Visite et rédaction compte-rendu architecte du 11 juillet 2025 : 600 eurosIntervention pour sondages de l’entreprise FABS STAFF du 3 juillet 2025 : 825 eurosPrestations sondages complémentaires de la même entreprise du 3 juillet 2025 : 605 euros.

Soit une somme totale de 2.030 euros engagée par le syndicat des copropriétaires en raison de la défaillance de la défenderesse.

Cette somme sera donc mise à sa charge.

D’autre part le demandeur sollicite la condamnation provisionnelle de Mme [B] à lui payer la somme de 3.246,38 euros.

Cette somme correspond au devis du 9 août 2025 réalisé par l’entreprise FABS STAFF pour les travaux de traitement du plancher, à savoir nettoyage des IPN, traitement antirouille, rebouchage et reprise des embellissements.

Ces travaux correspondent bien à ceux préconisés par l’architecte en juillet 2025 afin de préserver les fers qui constituent la structure du plancher de l’immeuble. Ils sont donc nécessaires, sans contestation sérieuse possible, pour préserver les structures de l’immeuble et sont la conséquence des infiltrations en provenance de l’appartement de la défenderesse.

Cette somme sera donc mise également à sa charge.

Mme [V] [B] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme provisionnelle totale de 5.276,38 euros (2.030 + 3.246,38).

III – Sur les demandes accessoires

La défenderesse, partie perdante, doit supporter la charge des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Aucun élément tiré de l’équité ne permet d’écarter la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] formée sur le fondement des dispositions sus-visées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Condamnons Mme [V] [B] à réaliser les travaux de remplacement et de rehaussement des deux portes-fenêtres sur rue de l’appartement situé 5ème étage, lot n°14, de l’immeuble du [Adresse 2], tels que décrits par le devis du 21 février 2024 de la société RSE, dans un délai de 4 mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Disons que cette mesure est assortie d’une astreinte et fixons cette astreinte provisoire à un montant de 50 euros par jour de retard passé le délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision, pour une durée maximum de 4 mois ;

Condamnons Mme [V] [B] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme provisionnelle de 5.276,38 euros ;

Condamnons Mme [V] [B] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 2.500 euros (deux mille cinq-cents euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Mme [V] [B] aux entiers dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 05 décembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ