TRIBUNAL

de [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00098 -

N° Portalis DB22-W-B7J-SYOF

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

Du : 15 Mai 2025

Société LES RESIDENCES VENANT AUX DROITS ET OBLIGATIONS DE L’OPIEVOY

c/

[G] [E] [Y] [K]

Expédition exécutoire

délivrée le

à M^e Paul-Gabriel CHAUMANET

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à Mme [G] [E] [Y] [K]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 15 Mai 2025 ;

Sous la Présidence de Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de Versailles chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière;

Après débats à l’audience du 06 mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR :

Société LES RESIDENCES VENANT AUX DROITS ET OBLIGATIONS DE L’OPIEVOY

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Aurélie MOSAL, avocat au barreau d’ESSONNE

ET

DEFENDEUR :

Mme [G] [E] [Y] [K]

[Adresse 4]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

À l’audience du 06 Mars 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 19 octobre 2011, prenant effet le 26 octobre 2011, la société OPIEVOY a donné à bail à Madame [G] [P] [Y] [K] pour une durée de trois mois tacitement renouvelable un appartement à usage d’habitation de type F3 de 48 m2 sis [Adresse 3] pour un loyer mensuel révisable de 280,36 euros, outre des provisions pour charges révisables.

Les loyers et les charges ont cessé d’être payés, de sorte qu’une dette s’est constituée.

Par acte de commissaire de justice délivré le 26 août 2024, la société LES RESIDENCES, venant aux droits et obligations de la société OPIEVOY a fait assigner Madame [G] [P] [Y] [K] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal judiciaire de VERSAILLES, aux fins de

la condamner à payer à la demanderesse la somme de 759,27 euros au titre d’arriérés de loyers, charges et frais, constater l’acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, prononcer la résiliation du bail pour impayé de loyer, condamner Madame [G] [P] [Y] [K] à payer à la demanderesse, à compter de la résiliation du bail précité, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à libération effective des lieux, prononcer l’expulsion des lieux loués de Madame [G] [P] [Y] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef et au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, prononcer le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel lieu au choix du bailleur, dire et juger que les frais de gardiennage et de transport du mobilier seront à la charge de la locataire, condamner Madame [G] [P] [Y] [K] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 6 mars 2025.

A l’audience, la société LES RESIDENCES, représentée par son conseil, maintient l’ensemble des demandes telles que dans son assignation. Elle actualise la dette à la somme de 437,96 euros, terme de janvier 2025 inclus. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement citée à étude, Madame [G] [P] [Y] [K] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur régulièrement cité à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

1- Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été dénoncée au Préfet des Yvelines le 27 août 2024 dans les conditions visées à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit six semaines au moins avant l’audience.

Il est justifié de la saisine de la CAF le 6 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

2- Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 19 octobre 2011 entre les parties contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cette clause constitue la loi des parties et il ne sera donc pas tenu compte du délai de 6 semaines mentionné par le commandement de payer, reprenant les nouveaux délais prévus à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été signifié à Madame [G] [P] [Y] [K] par acte d’huissier le 19 février 2024 pour un montant de 1 244,71 euros.

La locataire n’ayant pas réglé la dette dans le délai de deux mois, il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société LES RESIDENCES à la date du 19 avril 2024.

3- Sur le paiement des sommes dues

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle des locataires, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la société LES RESIDENCES verse aux débats un décompte de la créance actualisé au 22 février 2025 pour un montant de 437,96 euros. Toutefois, il convient de déduire de cette créance les somme de 89,92 euros imputée le 21 mars 2024 et de 98,50 imputée le 19 septembre 2024 au titre des « frais de poursuite » qui ne constituent pas des loyers, charges ou indemnités d’occupation impayés mais s’analysent comme des dépens.

En conséquence, il convient de condamner Madame [G] [P] [Y] [K] à payer à la société LES RESIDENCES la somme de 249,54 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 22 février 2025, terme de janvier 2025 inclus.

4- Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI de cet article.

En l’espèce, il ressort du décompte produit aux débats que Madame [G] [P] [Y] [K] a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Par ailleurs, la bailleresse a indiqué lors de l’audience du 6 mars 2025 ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Madame [G] [P] [Y] [K] à se libérer de la dette locative en 5 mensualités de 50 euros le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, étant rappelé que la 5ème et dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention du défendeur sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

5 – Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais de paiement ci-dessus autorisés, le bail se trouvera résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire. L’occupation du logement causera alors un préjudice au bailleur qui ne pourra disposer de son bien à son gré.

En tant que de besoin, et au vu des éléments de faits propres à l’affaire, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal révisable tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Madame [G] [P] [Y] [K] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération effective des lieux.

6 – Sur l’expulsion

En considération de la suspension des effets de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [G] [P] [Y] [K] tant que cette suspension demeure. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche, en cas de non-respect des délais de paiement ainsi accordés ou de non-paiement du loyer courant, la clause résolutoire stipulée au contrat de bail en date du 19 octobre 2011 recevra ses pleins et entiers effets.

Dans ce cas, et à défaut de départ volontaire, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des lieux situés sis [Adresse 3] selon les modalités prévues au dispositif ci-après, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

7 – Sur les autres demandes

Madame [G] [P] [Y] [K], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment les coûts relatifs au commandement de payer et à la signification de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il ne sera pas fait droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande recevable,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date 19 avril 2024,

CONDAMNE Madame [G] [P] [Y] [K] à payer à la société LES RESIDENCES la somme de 249,54 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 22 février 2025, terme de janvier 2025 inclus,

AUTORISE Madame [G] [P] [Y] [K] à s’acquitter de la dette en 5 mois par mensualités de 50 euros le 5 de chaque mois, et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, étant rappelé que la 5ème et dernière mensualité devra impérativement apurer le solde de la dette

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés et que s’ils sont respectés cette clause sera réputée n’avoir jamais joué,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance :

le solde de la dette deviendra exigible après mise en demeure adressée par le bailleur, la clause résolutoire reprendra ses effets et le bail sera résilié de plein droit à la date de la défaillance,le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [G] [P] [Y] [K] des lieux situés sis [Adresse 3], ainsi que celle de tout occupant de son chef, deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions visées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, ainsi qu’à la séquestration du mobilier garnissant les locaux aux frais et risques des personnes expulsées sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,Madame [G] [P] [Y] [K] sera condamnée à payer à la société LES RESIDENCES une indemnité mensuelle d’occupation révisable d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés,

CONDAMNE Madame [G] [P] [Y] [K] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Versailles, à la date figurant en tête du présent jugement.

La greffière La présidente