TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 Février 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 18 Novembre 2025

GROSSE :

Le 17 Février 2026

à M^e Constance DAMAMME

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à M^e Camille WATHLE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/05175 – N° Portalis DBW3-W-B7J-65B6

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Constance DAMAMME, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [V] [S]

né le 06 Avril 1995 à [Localité 2] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Camille WATHLE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Invoquant un contrat de sous-location portant sur un appartement situé [Adresse 3] consenti à M. [S] et des impayés, l’association Action méditerranéenne pour l’insertion par le logement ([Localité 1]) a, par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2023, fait signifier à ce dernier un commandement de payer la somme en principal de 1.653,69 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2023, l'[Localité 1] a fait assigner M. [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé aux fins notamment de constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion et le condamner à payer la dette locative et une indemnité mensuelle d’occupation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 novembre 2023.

Le 25 janvier 2024, la juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats afin d’inviter l’AMPIL à produire le contrat de sous-location daté et signé, ou à défaut, à fournir des explications sur les effets de l’absence de signature pour la demande de constatation de la résiliation du bail.

L’affaire a été retenue à l’audience du 3 octobre 2024.

Par ordonnance en date 9 janvier 2025, la juge des contentieux de la protection a :

Rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de l’AMPIL, Déclaré irrecevable l'[Localité 1] en sa demande tendant à la résiliation du bail, à l’expulsion du défendeur et à sa condamnation à payer une indemnité mensuelle d’occupation, Condamné le défendeur à payer à l’AMPIL la somme provisionnelle de 8.148,72 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er août 2024, Rejeté le surplus des demandes, Condamné le défendeur à payer à l’AMPIL la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2025, l’AMPIL a fait signifier à M. [S] un nouveau commandement de payer portant sur la somme en principal de 12.705,14 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2025, l'[Localité 1] a fait assigner M. [S] devant le juge des contentieux de la protection.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 novembre 2025.

La demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :

A titre principal, Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion du défendeur ainsi que de tout occupant de son chef et ce, avec le concours de la force publique si besoin est, Le condamner à payer la somme de 14.374,54 euros, comptes arrêtés au 1er novembre 2025 et à parfaire le jour de l’audience, Fixer l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux au montant du dernier loyer en cours, soit 418,22 euros par mois, Le condamner à payer la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, A titre subsidiaire, Prononcer la résiliation du contrat de sous-location,Ordonner l’expulsion du défendeur ainsi que de tout occupant de son chef et ce, avec le concours de la force publique si besoin est, Le condamner à payer la somme de 14.374,54 euros, comptes arrêtés au 1er novembre 2025 et à parfaire le jour de l’audience, Fixer l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux au montant du dernier loyer en cours, soit 418,22 euros par mois, Le condamner à payer la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, Rejeter la demande tendant à l’octroi de délais pour quitter les lieux, Rejeter l’ensemble des demandes de M. [S].

Le défendeur, également représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles il demande de :

Lui octroyer un délai de onze mois pour quitter le logement, Débouter l’AMPIL des demandes relatives aux frais de justice et aux dépens, Dire qu’il y a lieu à écarter l’exécution provisoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, il sera relevé que l’AMPIL produit un avenant à un contrat de bail que lui a consenti la SCI Emelex portant sur 16 logements situés [Adresse 3], dont un logement n°9 et autorisant la sous-location, ainsi qu’un contrat de sous-location désignant M. [S] comme sous-locataire, portant sur le logement n°9 de l’immeuble situé [Adresse 3], et prenant effet le 28 juillet 2021.

L’avenant au contrat de bail n’est pas signé tandis que le contrat de sous-location est signé par l’AMPIL mais pas par M. [S] et comporte toutefois sur chaque page les paraphes « MM ».

Pour autant, M. [S] ne conteste ni l’existence de ce contrat de sous-location, reconnaissant dans ses écritures être sous-locataire de l’AMPIL, ni les termes de ce contrat tels qu’ils résultent de la copie versée aux débats par l’AMPIL et en particulier la clause résolutoire stipulée à l’article VII de ce document et celle relative aux sommes dues mensuellement stipulée à l’article IV.

Il n’est pas davantage contesté que le contrat de sous-location n’est pas soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et notamment les notifications préalables à la CCAPEX et à la préfecture prévues par l’article 24 de ladite loi.

Le contrat de sous-location produit indique d’ailleurs en première page qu’il est soumis aux dispositions du code civil.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 1224 du code civil dispose que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

L’article 1225 du même code ajoute que « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».

Enfin, l’article 1229 du code civil dispose que « Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation ».

En l’espèce, le contrat de sous-location stipule une clause résolutoire (article VII) rédigée en ces termes :

« En cas de manquement du sous-locataire à ses obligations, l’organisme agréé peut demandeur :

La résiliation de la présente convention par voie judiciaire,L’application de la clause résolutoire dans les conditions suivantes :Le présent contrat sera donc résilié et sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice :

A défaut de paiement de la redevance, des charges ou du dépôt de garantie aux termes convenues ou en cas d’inexécution de l’une des clauses de la convention d’occupation et un mois après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception ».

Par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2022, l’AMPIL a fait signifier à M. [S] un commandement de payer la somme en principal de 12.705,14 euros.

Il n’est pas contesté que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois stipulé dans la clause résolutoire de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de sous-location sont réunies à la date du 23 août 2022.

Le défendeur étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Le défendeur est redevable des sommes dues au titre du contrat de sous-location jusqu’à la date de résiliation du contrat.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour l'[Localité 1] dont l’occupation indue du bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du contrat de sous-location au départ du défendeur par remise des clés ou expulsion au montant des sommes qui auraient été dues si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 418,22 euros actuellement, et de condamner le défendeur à son paiement.

S’agissant du montant de la dette, l'[Localité 1] sollicite la condamnation de M. [S] à lui payer la somme de 14.374,54 euros, comptes arrêtés au 1er novembre 2025 et vise une pièce n°15 intitulée « Décompte, Novembre 2025 ».

Pour autant, le dernier décompte versé aux débats est daté du 30 septembre 2025 et fait état d’une dette d’un montant de 13.956,32 euros, terme de septembre 2025 inclus.

M. [S] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Il sera donc condamné à payer à l’AMPIL la somme de 13.956,32 euros, terme de septembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L.412-4 du même code dispose que « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

En l’espèce, M. [S] sollicite un délai de 11 mois pour quitter les lieux, exposant qu’il vit dans le logement avec sa compagne et les deux jeunes enfants (âgés de 5 et 7 ans) de cette dernière, laquelle a effectué une demande de logement social.

Pour autant, il ne peut qu’être relevé que M. [S], qui occupe le logement depuis le 1er août 2021 et n’a procédé qu’à un seul paiement le 10 décembre 2021 pour ne plus rien régler depuis lors, a, de fait, bénéficier de très larges délais puisque le bail est résilié depuis 3 ans et demi et qu’il se maintient pourtant dans les lieux.

Compte tenu de ces éléments et de la qualité de la demanderesse, qui est une association venant en aide aux personnes en réinsertion, la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, sera condamné aux dépens et à payer à la demanderesse la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code prévoit que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

D’une part, l’incompatibilité doit s’apprécier en considération de la nature de l’affaire, indépendamment des circonstances de fait de l’espèce, et notamment de la situation particulière des parties.

D’autre part, l’incompatibilité doit s’apprécier au seul regard du caractère irréversible du dommage susceptible d’être causé.

En l’espèce, M. [S] invoque les conséquences qui pourraient être « extrêmement préjudiciables » pour les occupants du logement.

Ces éléments sont toutefois inopérants puisqu’ils sont sans lien avec la nature de l’affaire.

Au surplus, le caractère irréversible de la décision n’est pas établi.

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de sous-location à effet au 28 juillet 2021 conclu entre l’Association méditerranéenne pour l’insertion par le logement ([Localité 1]) et M. [V] [S] concernant le logement, situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 23 août 2022 ;

REJETTE les demandes de M. [V] [S] ;

ORDONNE en conséquence à M. [V] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [V] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Association méditerranéenne pour l’insertion par le logement ([Localité 1]) pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [V] [S] à payer à l’Association méditerranéenne pour l’insertion par le logement ([Localité 1]) la somme de 13.956,32 euros décompte arrêté au 30 septembre 2025 incluant la mensualité de septembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision;

CONDAMNE M. [V] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 418,22 euros à ce jour, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [V] [S] à payer à l’Association méditerranéenne pour l’insertion par le logement ([Localité 1]) la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [V] [S] aux dépens ;

REJETTE la demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit ;

RAPPELLE que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge