TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Fondation CASIP CAJASOR

Monsieur [I] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Fabrice [Localité 7]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/08825 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3JG4

N° MINUTE :

2-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 15 janvier 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 6] HABIT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEURS

Madame [B] [N], décédée

Fondation CASIP CAJASOR, dont le siège social est sis Pris en qualité de curateur de Mme [B] [N] – [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [I] [N], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Audrey BELTOU, Greffier lors de l’audience et de Antonio FILARETO, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 novembre 2024

Délibéré du 15 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 janvier 2025 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Audrey BELTOU, Greffier lors de l’audience et de Antonio FILARETO, greffier lors du délibéré

Décision du 15 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/08825 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3JG4

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 avril 1985, l’OPHLM de la ville de [Localité 6], devenu [Localité 6] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [L] [K] (décédé le 19 décembre 1990) et à Madame [B] [N], un appartement situé [Adresse 2], et une cave, [Localité 5].

Madame [B] [N] a fait l’objet d’une curatelle renforcée selon jugement du 18 février 2022, la fondation CASIP COJASOR étant nommée en qualité de curateur.

Par lettre du 25 avril 2022, le curateur a procédé à la résiliation du bail.

Cependant, Madame [B] [N] n‘a pas libéré le logement en cause à la date d’effet de son congé, son fils Monsieur [I] [N] y étant hébergé et refusant de quitter les lieux.

L’occupant, Monsieur [I] [N], a demandé le 15 avril 2022 à bénéficier du transfert du bail, ce que [Localité 6] HABITAT-OPH a refusé selon lettre du 18 août 2022, faute de justification de l’abandon de domicile de la locataire en titre, et du fait du congé donné le 25 avril 2022.

Le bailleur soutient qu’il appartient en outre à Monsieur [I] [N] de justifier qu’il vivait dans le logement en cause depuis au moins un an à compter de l’abandon du domicile invoqué, et observe que le compte locatif enregistre un arriéré de 7391,96 euros au 22 juin 2023 (mois de mai 2023 inclus).

Par acte d’huissier de justice en date du 28 juillet 2023 (pour la fondation CASIP COJASOR et Monsieur [I] [N]) et 17 août 2023 (pour Madame [B] [N], PARIS HABITAT OPH a fait citer la fondation CASIP COJASOR, Monsieur [I] [N] et Madame [B] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, afin d’obtenir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire de voir :

– Juger que le bail du 17 avril 1985 a été résilié à la date du 27 mai 2022 par l’effet du congé de la locataire en titre ;

– Juger le congé valable et régulier ;

– Autoriser [Localité 6] HABITAT-OPH à reprendre possession du logement en cause sis [Adresse 2], et une cave, [Localité 5],

– Ordonner la libération des lieux par Madame [B] [N] et Monsieur [I] [N] et la remise des clefs ;

– Ordonner à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [B] [N] et Monsieur [I] [N], ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, sis [Adresse 2], et une cave, [Localité 5], avec si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

– Dire que le sort des meubles sera soumis aux dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du Code des procédures civiles d’exécution ;

– Supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

– Juger inapplicables les dispositions de l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

– Condamner in solidum Madame [B] [N] et Monsieur [I] [N] à payer à [Localité 6] HABITAT-OPH la somme de 7391,96 euros selon décompte d’arriéré locatif arrêté au 22 juin 2023 (terme du mois de mai 2023 inclus) et une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer majoré de 30% plus charges, à compter du 1er juin 2023 jusqu’à complète libération des lieux ;

– Condamner in solidum Madame [B] [N] et Monsieur [I] [N] à payer à [Localité 6] HABITAT-OPH la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens.

– Le bailleur soutient que Madame [B] [N], par le biais de son Curateur, a valablement donné congé le 25 avril 2022 du logement litigieux, lequel a pris effet le 27 mai2022, que cependant, Monsieur [I] [N], fils de Madame [B] [N], se maintient dans le logement sans droit ni titre et qui ne lui a donc pas été restitué, malgré ses démarches en ce sens.

Il ajoute qu’un arriéré locatif s’est en outre constitué.

A l’audience du 4 décembre 2023, l’affaire a fait l’objet de reports pour être appelée et retenue à celle du 12 novembre 2024.

A l’audience du 12 novembre 2024, [Localité 6] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a indiqué que Madame [B] [N] est décédée le 26 juin 2024, et que la fondation CASIP COJASOR n’est plus dans la cause. Il a indiqué se désister de ses demandes à l’encontre de Madame [B] [N],

Il a repris oralement ses écritures par lesquelles il maintient ses demandes initiales à l’encontre de Monsieur [I] [N], actualisant l’arriéré locatif à la somme de 13789,14 euros selon décompte au 01/11/2014, terme d’octobre 2024 inclus.

Monsieur [I] [N], comparant en personne reconnaît la dette, indique percevoir une indemnité mensuelle de 1017 euros par mois. Il ne formule aucune demande de délais, tant pour le règlement de la dette, que pour quitter les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

Si l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 soumet la recevabilité de la demande du bailleur en expulsion de son locataire pour loyers impayés à la notification préalable de l’assignation à la Préfecture, force est de constater qu’aucun texte légal ou réglementaire ne l’exige pour la validation d’un congé.

En l’espèce, le bailleur n’était donc pas tenu de notifier l’assignation en validation de congé à la Préfecture. Au demeurant, il a procédé à cette notification le 22 août 2023.

En conséquence, l’action de [Localité 6] HABITAT-OPH est recevable.

Il sera constaté le désistement de [Localité 6] HABITAT-OPH de ses demandes à l’encontre de Madame [B] [N] en suite du décès de cette dernière survenu le 26 juin 2024.

Il sera en outre constaté la mise hors de cause de la fondation CASIP COJASOR en sa qualité de curateur de feue [B] [N].

Sur la validation du congé donné par Madame [B] [N] via son curateur :

Il est constant que dès lors que le congé donné par le locataire a été accepté par le bailleur, celui-ci produit ses effets et engage les parties du fait de leur accord. De même, pour être régulière et produire ses effets, la rétractation d’un congé du locataire n’est valable qu’avec l’accord de l’autre partie.

En l’espèce, la locataire dès lors que le bailleur avait accepté son congé lui ayant été donné par lettre du 25 avril 2022, n’était plus en mesure de revenir sur son congé sauf accord du bailleur. Il sera noté que le bailleur a refusé de revenir sur ce congé ainsi donné.

Dès lors, le congé donné le 25 avril 2022 par Madame [B] [N], en présence de CASIP COJASOR en qualité de curateur à la curatelle renforcée de Madame [B] [N], à effet du 27 mai 2022, sera validé.

Sur la demande de transfert de bail de Monsieur [I] [N]:

Il ressort des éléments produits aux débats que le 15 avril 2022, Monsieur [I] [N] a demandé à bénéficier du transfert de bail, ce que le bailleur lui a refusé par lettre du 18 août 2022, aucune justification de l’abandon du domicile par la locataire en titre n’étant apportée et du fait du congé de cette dernière donné le 25 avril 2022 au sens des articles 14 et 14-1 de la loi du 5 juillet 1989.

De plus, Monsieur [I] [N] ne justifie pas qu’il vivait dans le logement concerné depuis au moins un an à compter de l’abandon du domicile qu’il revendique.

Il ne peut en conséquence y avoir lieu à transfert du bail de Madame [B] [N] en date du 17 avril 1985 au bénéfice de son fils, Monsieur [I] [N].

En conséquence :

Monsieur [I] [N] se maintenant dans les lieux, est donc occupant sans droit ni titre depuis le 27 mai 2022 et il sera fait droit à la demande d’expulsion du bailleur, selon les modalités décrites dans le dispositif. En revanche, rien ne justifie que le délai de deux mois après la délivrance du commandement de quitter les lieux soit supprimé, ni le bénéfice de la trêve hivernale.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle que Monsieur [I] [N] devra verser au bailleur, au montant du dernier loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du mois de juin 2023, jusqu’au départ effectif des lieux en ce compris la remise des clefs.

Aucun élément produit aux débats ne justifie la majoration du dernier loyer à hauteur de 30% telle que sollicitée par [Localité 6] HABITAT-OPH.

Sur le paiement de l’arriéré locatif :

Il est justifié de la dette par le décompte produit aux débats et non contredit par les pièces adverses. Dès lors Monsieur [I] [N] est redevable de la somme de 13789,14 euros selon décompte d’arriéré locatif (loyers charges et indemnités d’occupation) arrêté au 01/11/2024.

Il sera en conséquence condamné à son paiement, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Succombant à l’instance, Monsieur [I] [N] sera condamné aux dépens, par application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Au vu de la situation économique respective des parties, il ne serait pas inéquitable de laisser à la charge du bailleur la totalité des frais irrépétibles. Il ne lui sera donc pas alloué de somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au Greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE [Localité 6] HABITAT-OPH recevable en ses demandes ;

CONSTATE le désistement de [Localité 6] HABITAT-OPH de ses demandes à l’encontre de Madame [B] [N] en suite du décès de cette dernière survenu le 26 juin 2024 ;

CONSTATE la mise hors de cause de la fondation CASIP COJASOR en sa qualité de curateur de feue [B] [N] ;

VALIDE le congé donné le 25 avril 2022 par Madame [B] [N], par le biais de son curateur, à [Localité 6] HABITAT-OPH, à effet du 27 mai 2022 ;

CONSTATE que Monsieur [I] [N] ne remplit pas les conditions de transfert du bail du 17 avril 1985 de Madame [B] [N], résilié à la date du 27 mai 2022 par l’effet du congé de la locataire en titre ;

DIT que Monsieur [I] [N] est occupant sans droit ni titre des lieux sis14 [Adresse 8], et une cave, [Localité 5], depuis le 27mai 2022 ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [N] d’avoir libéré les lieux 15 jours après la signification de la présente décision, [Localité 6] HABITAT-OPH pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [N] et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE [Localité 6] HABITAT-OPH de ses demandes de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du Code de procédures civiles d’exécution et du bénéfice de la trêve hivernale prévue à l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [I] [N] à payer à [Localité 6] HABITAT-OPH la somme de 13789,14 euros selon décompte d’arriéré locatif (loyers charges et indemnités d’occupation) arrêté au 01/11/2024,outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [I] [N] à payer à [Localité 6] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du dernier loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du mois de juin 2023, jusqu’au départ effectif des lieux en ce compris la remise des clefs;

DEBOUTE [Localité 6] HABITAT-OPH de sa demande de majoration de 30% du dernier loyer au titre de la fixation de l’indemnité d’occupation;

DEBOUTE du surplus des demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [N] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est d’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 15 janvier 2025

le greffier le Président