Copie délivrée

à

la SELARL PYXIS AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 11]

**** Le 14 Mai 2025

Troisième Chambre Civile

N° RG 25/01156 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KZRK

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE LE [Adresse 8] prise en la personne de son syndic en exercice FONCIA [M] GIBERT immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le n° 478 180 243 ayant son siège social [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par la SELARL PYXIS AVOCATS, avocats au barreau de CARPENTRAS, avocats plaidant

à :

Mme [L] [J]

née le 30 Novembre 1979 à [Localité 9], demeurant [Adresse 13]

n’ayant pas constitué avocat

Rendu par mise à disposition au greffe le jugement réputée contradictoire suivant, en application de l’article 473 du code de procédure civile, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 27 Mars 2025 devant Valérie DUCAM, Vice-Président, sur délégation de Madame la Présidente, conformément aux dispositions régissant la procédure accélérée au fond, assistée de Corinne PEREZ, Greffier, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [L] [J] est propriétaire des lots 139 et 246 constitués respectivement d’une cave et d’un appartement au sein de la [Adresse 12] [Adresse 10] à [Localité 7].

Constatant une carence dans le règlement des charges de copropriété, le [Adresse 14] [Adresse 10] représenté par son syndic la SAS FONCIA [M] GIBERT a, par acte en date du 17 décembre 2024 assigné Madame [L] [J] devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1103, 1231-6 et 1353 du code civil et l’article 9 du code de procédure civile, afin de :

CONDAMNER Madame [L] [J] à payer au demandeur :Au titre des charges et travaux de copropriété arrêtés au 03/12/2024 : la somme de 5.969,42 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 05/02/2024.Au titre des frais à savoir les frais de relance et de mise en demeure arrêtés au 03/12/2024 : la somme de 1.945,95 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 05/02/2024A titre de dommages et intérêts : la somme de 2.000 euros DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenirCONDAMNER Madame [L] [J] à payer à M^e Lionel FOUQUET la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.CONDAMNER Madame [L] [J] aux dépensJUGER qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier et que le montant des sommes retenues par l’huissier en application de l’article A444-32 du code de commerce devra alors être supporté par Madame [L] [J], en supplément de la somme allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a été retenue à l’audience en date du 27 mars 2025.

Bien que régulièrement assigné à l’étude conformément à l’article 658 du Code de procédure civile, Madame [L] [J] n’a pas constitué avocat. Dès lors, conformément à l’article 473 du Code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 481-1 du code de procédure civile (décret n°2019-1419 du 20 décembre 2019) relatif à la procédure accélérée au fond,

Vu l’article 472 du code de procédure civile, selon lequel “si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

I. Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n°2019-738 en date du 17 juillet 2019, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22".

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lots, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Selon l’article 10-1 de la même loi, modifié par la loi du 23 novembre 2018, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, “par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot (…) ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes (…).

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de ce même texte dispose par ailleurs que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale”.

* * *

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires, demandeur, verse aux débats les documents suivants :

Le relevé de propriété.Le contrat de syndic.Les convocations aux assemblées générales, avec accusés de réception.Les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 20 février 2020, 15 avril 2021, 24 mars 2022, 18 avril 2023, 03 juin 2024 approuvant les comptes de copropriété respectivement pour l’exercice 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 01/10/2023 au 30/09/2024 ; 01/10/2024 au 30/09/2025Un relevé de compte copropriétaire faisant apparaitre le solde des sommes dues au 03 décembre 2024 pour un montant total de 7.915,37 euros.Des appels de fonds et factures de 2021à 2024.La mise en demeure en date du 05 février 2024 adressée à Madame [L] [J] par courrier recommandé avec accusé de réception.Aucune des pièces de la procédure ne permet d’établir que Madame [L] [J] a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure du 05 février 2024 dans le délai de trente jours à compter de sa présentation. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittance, au cas où des paiements auraient eu lieu sans avoir été portés à la connaissance du tribunal.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires notamment des procès-verbaux des assemblées générales en dates des 20 février 2020, 15 avril 2021, 24 mars 2022, 18 avril 2023, 03 juin 2024 approuvant les comptes de copropriété respectivement pour l’exercice 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 01/10/2023 au 30/09/2024 ; 01/10/2024 au 30/09/2025 que les comptes annuels ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires. Dès lors, les charges de copropriété sont bien engagées par décisions et chaque copropriétaire devient alors débiteur de ces charges.

A. Sur les charges de copropriété échues

Le syndicat des copropriétaires produit un décompte arrêté au 03 décembre 2024 sur lequel il apparait une dette de charges de copropriété d’un montant de 7.915,37 euros. Au titre des charges de copropriété échues, le demandeur sollicite la somme de 5.969,42 euros en indiquant que le solde, soit la somme de 1.945,95 euros correspond aux frais de relance et de mise en demeure.

Ainsi, après analyse des décomptes détaillés, fournis en pièces 16 et 17, il apparait que les frais de recouvrement ont bien été déduits du montant total des charges de copropriété échues.

En conséquence, il convient de condamner Madame [L] [J] à payer au le [Adresse 15] [Adresse 8] représenté par son syndic la SAS FONCIA [M] GIBERT la somme de 7.915,37 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 03 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure du 05 février 2024, et ce en denier ou quittance.

B. Les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux disposition du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ainsi, pour que de tels frais soient nécessaires, ils doivent sortir de la gestion courante du syndic et traduire des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires aux fins de permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre du copropriétaire défaillant.

Ainsi, ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de toute syndic et réparti entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les intérêts de retard,

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais de commissaires de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme totale de 1.945,95 euros au titre des frais de recouvrement, à savoir :

13/03/2023 : SUIVI PROCEDURE JUDICIAIRE : 180 euros 05/02/2024 : Mise en demeure : 45 euros 27/02/2024 : Intérêts de retard au 27/02/2024 : 29,34 euros 27/02/2024 : Relance après mise en demeure : 32 euros 06/05/2024 : Mise en demeure : 45 euros 07/05/2024 : Constitution d’hypothèque : 300 euros 14/06/2024 : SUIVI PROCEDURE JUDICIAIRE [Immatriculation 1] : 258 euros 17/06/2024 : SCP TARDY DAUZET SOMMATION DE PAYER 17/05/2024/ 163, 54 EUROS 16/09/2024 : SUIVI PROCEDURE JUDICIAIRE [Immatriculation 2] : 193,50 euros29/11/2024 : SUIVI PROCEDURE JUDICIAIRE [Immatriculation 4] : 193,50 euros 03/12/2024 : FACTURE SCP TARDY DAUZET inscription d’hypothèque : 506,07 euros

Les frais exposés pour les mises en demeures du 05 février 2024 (45 euros), 06 mai 2024 (45 euros), et la relance en mise en demeure du 27/02/2024 (32 euros) constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires. Le demandeur produit les mises en demeures et relances en question en pièces 25 à 27.

Les frais « Constitution d’hypothèque » du 07/05/2024 (300 euros), « SCP TARDY DAUZET SOMMATION DE PAYER DU 17/05/2024 » (163,54 euros) ET « FACTURE SCP TARDY DAUZET inscription d’hypothèque » (505,07 euros) ayant été exposés postérieurement à la mise en demeure sont également des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charge du syndicat des copropriétaires.

Le demandeur produit, en pièce 20 la facture détaillée de l’inscription de l’hypothèque, en pièce 22 la facture de la constitution d’hypothèque et en pièce 28 la facture de la sommation de payer les charges.

Néanmoins, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées en l’espèce. Les frais « SUIVI PROCEDURE JUDICIAIRE » du 13 mars 2023 pour un montant de 180 euros et des SUIVI PROCEDURE JUDICIAIRE 2,3 et [Immatriculation 4] des 14/06/2024, 16/09/2024 et 29/11/2024 pour des montants respectifs de 258, 193,50 et 193,50 euros, ne seront donc pas pris en compte au titre des frais nécessaires.

S’agissant des « intérêts de retard » du 27/02/2024 pour un montant de 29,34 euros, il est constant que ces frais ne sont pas considérés comme des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi de 1965.

Ainsi, la somme totale de 1090,61 euros est justifiée au titre des frais de recouvrement.

Par conséquent, Madame [L] [J] sera condamnée à payer au [Adresse 14] [Adresse 10] représenté par son syndic la SAS FONCIA [M] GIBERT la somme de 1090,61 euros au titre des frais de recouvrement, et le syndicat sera débouté du surplus de ses demandes.

II. Sur la demande en dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive de l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, la carence de la défenderesse a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.

Il conviendra en conséquence de condamner Madame [L] [J] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et l’article A444-32 du code de commerce

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Madame [L] [J] aux entiers dépens ainsi que, dans l’hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, et que le montant des sommes retenues par cet huissier, par application de l’article A444-32 du code de commerce, devront être supportés par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de prévoir ces condamnations en ce que tant les frais d’inscription de l’hypothèque légale du syndic que l’article A444-32 du code de commerce résultant de l’application du tarif des huissiers de justice, devenus commissaires de justice, ne sont pas encore exposés à ce jour.

De plus, aucun élément ne justifie qu’il soit fait droit à la demande fondée sur l’article A444-32 du code de commerce, qui renvoie à l’acte n°129 du tableau 3-1 figurant à l’annexe 4-7 de l’article R444-3 du code de commerce, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale et relatif à la détermination du droit proportionnel de recouvrement ou d’encaissement mis à la charge des créanciers.

Il y a lieu de rappeler que les frais d’exécution à venir ne devront être supportés par la personne condamnée, qu’à la condition que les mesures d’exécution mises en œuvre soient nécessaires et régulières. De plus, cas de difficulté, il appartient au seul juge de l’exécution de statuer sur la question de la prise en charge de ces frais, en application de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi, il convient de rejeter les demandes du syndicat tendant à l’application de l’article A444-32 du code de commerce.

Par conséquent, Madame [L] [J] succombant, supportera les dépens et le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.”

En l’espèce, il convient de condamner Madame [L] [J] à payer au le [Adresse 14] [Adresse 10] représenté par son syndic la SAS FONCIA [M] GIBERT au titre des frais de procédure non compris dans les dépens, une indemnité qui est équitablement fixée à la somme de 1.200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose que “les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances introduites devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire qui est en l’espèce de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

CONDAMNE Madame [L] [J] à payer au [Adresse 14] [Adresse 10] représenté par son syndic la SAS FONCIA [M] GIBERT la somme de 7.915,37 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 03 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure du 05 février 2024.et ce en deniers ou quittance.

CONDAMNE Madame [L] [J] à payer au [Adresse 14] [Adresse 10] représenté par son syndic la SAS FONCIA [M] GIBERT la somme de 1090,61 euros au titre des frais de recouvrement, et le syndicat sera débouté du surplus de ses demandes.

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes.

CONDAMNE Madame [L] [J] à payer au [Adresse 14] [Adresse 10] représenté par son syndic la SAS FONCIA [M] GIBERT la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [L] [J] à payer au [Adresse 14] [Adresse 10] représenté par son syndic la SAS FONCIA [M] GIBERT, la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

N° RG 25/01156 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KZRK

CONDAMNE Madame [L] [J] aux entiers dépens,

REJETTE les demandes du syndicat tendant à l’application de l’article A444-32 du code de commerce ainsi que de condamnation du défendeur aux frais d’inscription de l’hypothèque légale.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est en l’espèce de droit.

Le présent jugement a été signé par Valérie DUCAM, Vice-Président et par Nathalie LABADIE, F.F. Greffier présent lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,