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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 5]

[Localité 8]

[Courriel 12]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00345 – N° Portalis DB22-W-B7I-SKDG

JUGEMENT

DU : 21 Janvier 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. LES RESIDENCES, [Adresse 14], vient aux droits et obligations de L’OPIEVOY

DEFENDEUR(S) :

[K] [M]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 21 Janvier 2025

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le VINGT ET UN JANVIER

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 22 Novembre 2024 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

LES RESIDENCES, [Adresse 14] à Directoire et Conseil de Surveillance, venant aux droits et obligations de L’OPIEVOY, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux,

inscrite au RCS de [Localité 15] sous le n° 308 435 460 dont le siège social est [Adresse 4],

représentée par la SELARL SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e ROVERA Candice.

ET :

DEFENDEUR(S) :

Mme [K] [M]

[Adresse 6]

[Adresse 10] [Adresse 3] [Adresse 11]. [Adresse 2]

[Localité 9]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

assisté de Nadia CHAKIRI, Greffier ;

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 mai 2022, la société d’HLM LES RESIDENCES a donné à bail à Madame [K] [M] un appartement situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel actualisé de 319,36 euros, et 132,35 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2023, la société d'[Adresse 13] a fait signifier à Madame [K] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1794,37 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre enregistrée le 14 novembre 2022 la société d’HLM LES RESIDENCES a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 août 2024, la société d’HLM LES RESIDENCES a fait assigner Madame [K] [M] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [K] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,prononcer le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais du défendeur dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [K] [M] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2 088,82 euros au titre de la dette locative,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens,prononcer l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 7 août 2024.

À l’audience du 22 novembre 2024, la société d’HLM LES RESIDENCES, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 838,74 euros arrêtée au 12 novembre 2024, loyer du mois d’octobre inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [K] [M], régulièrement assignée à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [K] [M] assignée à l’étude de l’huissier, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la société d’HLM LES RESIDENCES le 14 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société d’HLM LES RESIDENCES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 23 mai 2022, du commandement de payer délivré le 20 septembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 12 novembre 2024 que la société d’HLM LES RESIDENCES rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [K] [M] à payer à la société d’HLM LES RESIDENCES la somme de 838,74 euros, au titre des sommes dues au 12 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 20 septembre 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 20 novembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 23 mai 2022 à compter du 21 novembre 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments communiqués que Madame [K] [M] a repris le paiement du loyer et des charges et qu’elle a bénéficié d’une aide aux dettes locative à hauteur de 1 000 euros suivant arrêté du Président du Conseil Départemental des Yvelines en date du 10 octobre 2024.

Par ailleurs, la société d’HLM LES RESIDENCES n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [K] [M] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Il y a lieu, en outre, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [K] [M] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [K] [M]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 21 novembre 2023, Madame [K] [M] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [K] [M] à son paiement à compter de 21 novembre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [K] [M] aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner Madame [K] [M] à payer à la société d’HLM LES RESIDENCES la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société d’HLM LES RESIDENCES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 mai 2022 entre la société d’HLM LES RESIDENCES d’une part, et Madame [K] [M] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7], sont réunies à la date du 21 novembre 2023.

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date.

CONDAMNE Madame [K] [M] à payer à la société d’HLM LES RESIDENCES la somme de 838,74 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 12 novembre 2024 échéance d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

ACCORDE un délai à Madame [K] [M] pour le paiement de ces sommes.

AUTORISE Madame [K] [M] à s’acquitter de la dette en 17 fois, en procédant à 16 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges.

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire.

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet.

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [K] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE Madame [K] [M] à payer à la société d’HLM LES RESIDENCES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 21 novembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus.

CONDAMNE Madame [K] [M] à payer à la société d’HLM LES RESIDENCES la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [K] [M] aux dépens de l’instance.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Nadia CHAKIRI Marie WILLIG