TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 06/03/2025

à : Maître Clara ANIDJAR

+ Préfet de [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le : 06/03/2025

à : Maître Grégory LEPROUX

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/10782

N° Portalis 352J-W-B7I-C6MO3

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 06 mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. BEAUPASSAGE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Grégory LEPROUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2303

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [P] [B], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Clara ANIDJAR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 06 mars 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 06 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/10782 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MO3

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat prenant effet le 01/11/2024, la SAS BEAUPASSAGE a loué à [Z] [P] [B] un logement meublé touristique sis [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 21/11/2024 à étude, la SAS BEAUPASSAGE a fait assigner [Z] [P] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins notamment d’expulsion.

L’affaire était appelée à l’audience du 10/12/2024 et mise en délibéré au 17/01/2025.

La réouverture des débats était ordonnée sur requête du conseil de [Z] [P] [B].

A l’audience du 30/01/2025, la SAS BEAUPASSAGE, représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures reprises oralement et au visa des articles 544, 1709 et suivants du code civil, 835 du code de procédures civiles, L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, de voir :

— la déclarer recevable et bien fondée ;

— débouter [Z] [P] [B] de ses demandes ;

— juger que [Z] [P] [B] est occupant sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 3] ;

— ordonner l’expulsion de [Z] [P] [B] ainsi que de tous occupants de son chef des locaux qu’il occupe, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, dans un délai de 48 heures suivant la notification de la présente décision, et ce sous astreinte de 1.500 euros par jour ;

— supprimer les délais de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et du sursis de l’article L412-6 du même code ;

— condamner [Z] [P] [B] au paiement d’une indemnité provisionnelle journalière d’occupation de 900 euros jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs ;

— condamner [Z] [P] [B] au paiement de la somme provisionnelle de 11.700 euros au titre des indemnités d’occupation (sur la base du loyer contractuel) et impayées arrêté au 20/11/2024 ;

— ordonner la compensation du dépôt de garantie d’un montant de 3.000 euros avec les sommes dues par le défendeur ;

— dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice de référence des loyers s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner [Z] [P] [B] au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens incluant le coût de la mise en demeure du 13/11/2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures pour un plus ample exposé des moyens développés à l’appui de leurs prétentions.

[Z] [P] [B], représenté par son conseil, sollicite la condamnation de la SAS BEAUPASSAGE à lui verser la somme provisionnelle de 20.000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi et la compensation des sommes entre elles.

Il ne s’oppose pas à la demande d’expulsion et à l’indemnité d’occupation demandées, mais affirme avoir subi un préjudice de jouissance important du fait de la coupure d’internet haut débit le jour des élections américaines. Il indique être trader en cryptomonnaie et avoir subi des pertes financières majeures du fait de cette coupure. Il ajoute que le logement présente des défauts en raison de l’humidité permanente et les infiltrations d’eau pendant les pluies.

La décision a été mise en délibéré au 06/03/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’expulsion en raison de l’occupation illicite du logement

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [Z] [P] [B] ne s’oppose pas à la demande d’expulsion et le demandeur produit la convention de location prévoyant un séjour du 01/11/2024 au 08/11/2024 inclus. Les parties sont d’accord sur le principe de l’occupation sans droit ni titre et la demande d’expulsion.

Il convient par conséquent d’accueillir, dans les termes du dispositif ci-après, la demande d’expulsion en raison de l’occupation sans droit ni titre depuis le 08/11/2024 à minuit, soit le 09/11/2024.

Compte tenu du caractère touristique de la location, et afin d’assurer le caractère contraignant de la décision, il y a lieu de faire droit à la demande d’astreinte qui sera néanmoins réduite à de plus justes proportions, soit 200 euros par jour de retard, selon les modalités prévues au présente dispositif.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois et du sursis à exécution durant la trêve hivernale

Le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, [Z] [P] [B] est entré dans le logement dans le cadre d’un contrat de location touristique. Toutefois, il s’est maintenu par la suite dans les lieux sans aucune contrepartie financière et malgré la mise en demeure par commissaire de justice envoyée par le bailleur. Aussi, il convient de relever que le litige porte sur un appartement loué dans le cadre d’un séjour touristique, et non un bail d’habitation principale. Il ne produit par ailleurs aucun élément sur sa situation personnelle, familiale et financière, et ne démontre pas être en situation précaire.

Le défendeur a donc agi de mauvaise foi en se maintenant dans les lieux, qui ne constituent pas sa résidence principale, et sans régler de contrepartie.

Le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux prévu par l’article susvisé n’est donc pas applicable et sera écarté.

Le sursis à exécution durant la trêve hivernale

Aux termes de l’article L412-6 du même code, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, [Z] [P] [B] est entré dans les lieux de manière licite, par la conclusion d’un contrat de séjour. La production par la demanderesse d’une précédente procédure en expulsion en 2019 concernant [Z] [P] [B] ne peut suffire à mettre en évidence des manœuvres frauduleuses avérées et répétées, les faits n’apparaissant par ailleurs pas identiques.

Il n’y a donc pas lieu d’écarter les dispositions de l’article susvisé.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Le demandeur sollicite la fixation d’une indemnité d’occupation à hauteur de 900 euros par jour, due jusqu’à la date de libération effective des lieux.

En l’espèce, la SAS BEAUPASSAGE produit la convention initiale fixant à 900 euros le prix de la nuitée. Il y a donc lieu de faire droit à la demande de la SAS BEAUPASSAGE.

En conséquence, [Z] [P] [B] sera condamné à verser la somme provisionnelle de 900 euros par jour à compter du 09/11/2024 inclus et jusqu’à la complète restitution des lieux par remise des clefs ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’indexation du loyer, le contrat de bail ne concernant pas une habitation principale et la demanderesse ne justifiant pas d’une clause contractuelle en ce sens.

Sur la dette locative

Compte tenu de la condamnation au paiement d’une indemnité, du décompte produit par la bailleresse et en l’absence de contestation de la part du défendeur, celui-ci sera condamné au versement de la somme de 11.700 euros au titre des indemnités d’occupation journalières échues et impayées arrêtées au 20/11/2024 inclus.

Il n’y a pas lieu d’ordonner la compensation avec le dépôt de garantie de 3.000 euros, ce dépôt ayant vocation à être rendu ou conservé par le bailleur lors de la restitution des lieux. Cet événement n’ayant pas encore été réalisé, il ne peut être fait droit à cette demande.

Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice de jouissance

[Z] [P] [B] sollicite la réparation de son préjudice de jouissance du fait de la coupure d’internet pendant la journée des élections américaines, causant des pertes financières professionnelles importantes, et de la présence d’humidité et d’infiltrations dans le logement.

Il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de trancher sur une demande de dommages et intérêts. Toutefois, une provision à valoir sur l’indemnisation à venir peut être accordée, dans le cas où l’existence d’un préjudice est démontrée par le requérant de manière certaine.

En l’espèce, s’agissant de la coupure d’internet, [Z] [P] [B] ne produit aucune pièce au soutien de ses dires sur son activité professionnelle, l’éventuelle responsabilité du bailleur et l’existence d’un préjudice subi. S’agissant des défauts du logement, il ne produit que trois photographies prises personnellement, non datées et non détaillées, qui ne permettent pas de démontrer de l’existence d’un trouble manifestement illicite et d’un dommage actuel et certain.

Par conséquent, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

[Z] [P] [B], partie succombante, sera condamné au paiement des dépens, incluant le coût de la mise en demeure signifiée par commissaire de justice du 13/11/2024.

[Z] [P] [B] sera condamné au paiement de la somme de 800 euros à la SAS BEAUPASSAGE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que [Z] [P] [B] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3], depuis le 09/11/2024 inclus ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire dans les 48 heures suivant la signification de la présente décision, il pourra être procédé à l’expulsion de [Z] [P] [B] ainsi que de tous occupants de son chef hors les lieux, avec si besoin le concours de la force publique et celui d’un serrurier, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de 48 heures ;

DIT que l’astreinte courra pendant un délai de deux mois et qu’il sera statué sur la liquidation et/ou l’avenir de cette astreinte passé ce délai ;

SE RESERVE la compétence pour statuer sur l’astreinte ;

SUPPRIME le bénéfice du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code de procédures civiles d’exécution ;

MAINTIENT l’application du sursis à exécution durant la trêve hivernale de l’article L412-6 du code de procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [Z] [P] [B] à verser à la SAS BEAUPASSAGE une indemnité journalière d’occupation provisionnelle pour le logement d’un montant de 900 euros, charges comprises, à compter du 09/11/2024 inclus et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clefs du logement ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE [Z] [P] [B] à verser à la SAS BEAUPASSAGE la somme de 11.700 euros au titre des indemnités d’occupation journalières échues et impayées arrêtées au 20/11/2024 inclus ;

REJETTE les demandes reconventionnelles d'[Z] [P] [B] ;

REJETTE les demandes de la SAS BEAUPASSAGE au titre du dépôt de garantie et de l’indexation du loyer ;

CONDAMNE [Z] [P] [B] à verser à la SAS BEAUPASSAGE la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [Z] [P] [B] au paiement des dépens incluant la mise en demeure par commissaire de justice du 13/11/2024 ;

ORDONNE la communication de la présente décision au PREFET DE [Localité 4] ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,