TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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N° RG 25/50475 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C6YZ5

N° : 4

Assignation du :

16 Janvier 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 12 mai 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDEUR

Le Syndicat des Coproprietaires de la [Adresse 8] représenté par son syndic le cabinet CRAUNOT SA

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Stéphanie BENHAMOU KNELER, avocat au barreau de PARIS – #B0188

DEFENDEUR

Monsieur [E] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître François DE LASTELLE de la SELEURL CABINET DE LASTELLE PIALOUX, avocats au barreau de PARIS – #P0070

DÉBATS

A l’audience du 07 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 23 mai 2002, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] a donné à bail à Monsieur [Z] deux réserves (ateliers d’artistes) situés [Adresse 1] à [Localité 6], pour une durée de deux ans à compter du 1er juin 2002, moyennant un loyer en principal de 7 320 € par an.

Les 25 et 27 novembre 2013, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] a délivré des congés au preneur aux fins de reprendre les lieux.

Par jugement du 9 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Paris a notamment ordonné l’expulsion de Monsieur [Z] sur le fondement de ces congés.

Par arrêt du 24 mai 2023, la cour d’appel de [Localité 5] a infirmé partiellement ce jugement, jugeant que le bail était de nature commerciale et que les congés délivrés n’étaient pas valables. L’expulsion du preneur n’était donc pas confirmée par cet arrêt.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte du 10 décembre 2024, à Monsieur [Z], pour une somme de 39 130,37 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 19 novembre 2024.

Par acte délivré le 16 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] a fait assigner Monsieur [Z] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner Monsieur [Z] à lui payer la somme provisionnelle de 38 642 ,11 € au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 décembre 2024 sur la somme de 36 642,11 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner Monsieur [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 1 097,87 € et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— condamner Monsieur [Z] au paiement d’une somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 7 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de l’acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors dette actualisée à la somme de 41 326,11 € arrêtée au 13 janvier 2025.

Par conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil à l’audience, Monsieur [Z] demande au juge des référés de :

— débouter le demandeur de ses prétentions,

— se déclarer incompétent au profit du juge du fond,

— à titre subsidiaire, lui accorder des délais de 24 mois,

— débouter de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion, la cour d’appel ayant tranché cette question dans son arrêt du 24 mai 2023.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 39 130,37 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 19 novembre 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de Monsieur [Z] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par Monsieur [Z] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] produit un décompte faisant état d’une dette locative de 41 326,11 € arrêtée au 13 janvier 2025.

Monsieur [Z] fait valoir, à titre de contestations sérieuses, qu’il a quitté volontairement les lieux depuis juin 2021, à la suite du jugement du 9 juillet 2020 rendu par le tribunal judiciaire de Paris ordonnant son expulsion, et qu’il a remis les clés à la gardienne de l’époque qui ont été perdues.

Dès lors, les conditions d’occupation des locaux litigieux étant incertaines, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre des loyers et indemnités d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z], partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équite et l’issue du litige commandent de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 10 janvier 2025 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [Z] et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], faisant partie de la copropriété du [Adresse 10], locaux situés à gauche du passage de 50m2 et de 62m2, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision ;

Condamnons Monsieur [Z] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 9] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 5] le 12 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Lucie LETOMBE