TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Isabelle CHENE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Benoît ATTAL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10917 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6N3M

N° MINUTE :

7 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 10 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. FINAPAR, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Benoît ATTAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0608

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [E] [Z], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Isabelle CHENE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0842

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juillet 2025 par Hélène BODIN, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 10 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10917 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6N3M

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 15 octobre 2015, Mme [F] [E] [Z] a été engagée en qualité de gardienne d’immeuble par le SYNDIC DE COPROPRIETE de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par le cabinet Michel LAURENT et a bénéficié, à ce titre, d’un logement de fonction. Un avenant en date du 1er juin 2016 a précisé que le logement de fonction dont Mme [F] [E] [Z] bénéficie, à titre de rémunération en nature, présente une superficie de 30m2 catégorie 1 situé [Adresse 4].

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice le cabinet [Localité 6] GESTION SAS a notifié à Mme [F] [E] [Z] son licenciement par courrier recommandé du 16 octobre 2023 avisé le 07 novembre 2023 lui rappelant son obligation de quitter les lieux dans un délai de trois mois.

Par ordonnance de référé en date du 25 mars 2025, la juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a constaté que Mme [F] [E] [Z] était occupante sans droit ni titre de la loge technique de gardienne située [Adresse 2], bâtiment A, rez-de-chaussée, depuis le 17/01/2024, dit qu’à défaut de départ volontaire des locaux, il pourra être procédé à son expulsion et l’a condamnée à payer une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 150 euros, charges comprises, à compter du 17/01/2024 inclus et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clefs du local ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

La société FINAPAR, propriétaire du lot 102 situé au rez-de-chaussée du bâtiment B, escalier B, porte gauche dans le hall d’entrée de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] a fait signifier une sommation interpellative à Madame [E] [Z] le 2 septembre 2024 et une sommation interpellative et de quitter les lieux le 5 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2024, la société FINAPAR a sollicité du juge des contentieux de la protection de :

JUGER que Madame [Y] [E] [Z] occupe sans droit ni titre le lot n°102 appartenant à la société FINAPAR ;

ORDONNER l’expulsion, dans les huit jours de la signification du jugement à intervenir de Madame [Y] [E] [Z] et de tous occupants de son chef, des lieux occupés portant le lot 102 situés au rez-de-chaussée du bâtiment B, escalier B, porte gauche dans le hall d’entrée de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8],

AUTORISER la société FINAPAR à expulser Madame [Y] [E] [Z], et tous occupants de son chef des lieux occupés portant le lot n°102 situé au rez-de-chaussée du bâtiment B, escalier B porte gauche dans le hall d’entrée de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien ;

ORDONNER la séquestration, aux frais de Madame [Y] [E] [Z] et, à ses risques et péril des meubles laissés dans les lieux loués, pour sûreté des loyers échus et des charges locatives ;

CONDAMNER Madame [Y] [E] [Z] à payer à la société FINAPAR la somme 10.000 euros à titre d’indemnisation de son préjudice d’immobilisation du lot n°102 empêchant la société FINAPAR de vendre ce lot ;

CONDAMNER Madame [Y] [E] [Z] à verser à la société FINAPAR la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

L’affaire a été tait appelée à l’audience du 27 janvier 2025 et renvoyée à l’audience du 16 mai 2025.

La société FINAPAR, représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses derniers écritures de voir :

DEBOUTER Madame [Y] [E] [Z] de toutes ses demandes ;

JUGER que Madame [Y] [E] [Z] occupe sans droit ni titre le lot n°102 appartenant à la société FINAPAR ;

ORDONNER l’expulsion, dans les huit jours de la signification du jugement à intervenir de Madame [Y] [E] [Z] et de tous occupants de son chef, des lieux occupés portant le lot 102 situés au rez-de-chaussée du bâtiment B, escalier B, porte gauche dans le hall d’entrée de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8],

AUTORISER la société FINAPAR à expulser Madame [Y] [E] [Z], et tous occupants de son chef des lieux occupés portant le lot n°102 situé au rez-de-chaussée du bâtiment B, escalier B, porte gauche dans le hall d’entrée de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien ;

ORDONNER la séquestration, aux frais de Madame [Y] [E] [Z] et, à ses risques et périls, des meubles laissés dans les lieux loués, pour sûreté des loyers échus et des charges locatives ;

CONDAMNER Madame [Y] [E] [Z] à payer à la société FINAPAR la somme de 10.000 euros à titre d’indemnisation de son préjudice d’immobilisation du lot n°102 empêchant la société FINAPAR de vendre ce lot ;

CONDAMNER Madame [Y] [E] [Z] à payer à la société FINAPAR la somme de 300 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir jusqu’à la libération effective des locaux ;

CONDAMNER Madame [Y] [E] [Z] à verser à la société FINAPAR la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Mme [F] [E] [Z], représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions, de voir :

PRONONCER la nullité des conclusions de la société FINAPAR et déclarer irrecevables ses demandes telles que formulées en leur dispositif,

DEBOUTER la société FINAPAR de ses demandes formulées aux termes de son assignation de voir déclarer Madame [F] [E] [Z] occupante sans droit ni titre du lot 102 de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 9] et d’expulsion dudit lot,

DECLARER Madame [F] [E] [Z] bénéficiaire depuis le 15 octobre 2015 d’un contrat de location verbale à usage d’habitation sur le lot 102 de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel hors charges locatives de 101,49 euros lui incombant à compter de la date d’expiration de son préavis,

DEBOUTER la société FINAPAR de sa demande de dommages et intérêts, de sa demande d’astreinte et de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTER la société FINAPAR de toutes ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la société FINAPAR à régler à Madame [F] [E] [Z] une somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré 10 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de l’assignation

Aux termes de l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice et celles énoncées à l’article 54 :

1° Les lieu, jour et heure de l’audience à laquelle l’affaire sera appelée;

2° Un exposé des moyens en fait et en droit ;

3° La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé ;

4° L’indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s’expose à ce qu’un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire.

Mme [F] [E] [Z] soulève la nullité de l’assignation pour défaut de visa des textes légaux dans le dispositif.

En l’espèce, s’il résulte de l’assignation délivrée par le demandeur que les moyens de droit ne sont pas exposés et qu’il est visé, de manière erronée l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans le dispositif, ces éléments ont fait l’objet d’une régularisation dans les dernières écritures déposées à l’audience de plaidoirie. La défenderesse n’a pas subi de grief. La demande de nullité de l’assignation sera en conséquence rejetée.

Sur l’expulsion

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 14 de la convention collective nationale des gardiennes, concierges et employés d’immeubles, réécrite par l’avenant n° 74 du 27 avril 2009 portant modification de la convention, en cas de rupture du contrat de travail du fait du salarié, le logement de fonction devra être libre à l’expiration du préavis sous réserve de l’application des articles L7212-1 et R7212-1 du code du travail.

Il résulte de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, que si le principe est le bail écrit, le bail verbal est cependant valable dès lors qu’il a reçu exécution. Sa preuve est admise par tous moyens.

En l’espèce aux termes du contrat de travail produit aux débats, un logement de fonction a été mis à disposition de Mme [F] [E] [Z] pour son habitation personnelle à titre de rémunération en nature, à savoir, la loge technique de gardienne située [Adresse 2], bâtiment A, rez-de-chaussée.

Il n’est pas contesté que Mme [F] [E] [Z] s’est également installée dans le lot 102 situé au rez-de-chaussée du bâtiment B appartenant à la SCI FINAPAR pour y habiter, sans que les conditions de cette installation et l’accord de la société FINAPAR, propriétaire des lieux, ne soient établis.

Il résulte de la sommation interpellative d’avoir à quitter les lieux du 5 novembre 2024 délivrée à la requête de la société FINAPAR que Mme [F] [E] [Z] occupe toujours le lot 102.

Mme [F] [E] [Z] fait valoir sa bonne foi et affirme qu’elle occupait le lot 102, objet du présent litige, en raison de l’absence de cuisine dans la loge de fonction ignorant jusqu’à la sommation interpellative du 5 novembre 2024 que celle-ci ne relevait pas des parties communes seules susceptibles d’être mises à sa disposition en qualité de gardienne par le syndic de l’immeuble.

Force est de constater que Mme [F] [E] [Z] qui ne remet pas en cause, par ailleurs, son obligation de quitter la loge de fonction à la suite de son licenciement, ne justifie d’aucun titre justifiant de son occupation du lot 102.

Il ne peut lui suffire d’invoquer l’existence d’un bail verbal distinct de son contrat de travail pour en rapporter la preuve à défaut de toute pièce et notamment de tout justificatif de règlement d’un loyer au propriétaire ou d’un accord pour mise à disposition des lieux à titre gratuit.

Mme [F] [E] [Z] occupe sans droit ni titre les lieux. Il convient par conséquent d’accueillir, dans les termes du dispositif ci-après, la demande d’expulsion.

Il sera rappelé qu’il résulte des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux et en dehors du sursis à exécution de la trêve hivernale.

Le requérant sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [F] [E] [Z] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice d’immobilisation

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

Le requérant sollicite une indemnisation d’un montant de 10 000 euros en raison de l’occupation de son local depuis plusieurs mois. Cependant il ne produit aucune pièce pour justifier de ce montant. Il n’est transmis aucun élément sur le loyer moyen dans la zone géographique pour la taille et la composition du local.

La défenderesse conteste le principe d’une indemnisation.

En l’espèce, Mme [F] [E] [Z] occupe sans droit ni titre le local constituant le lot 102. Il convient dès lors d’indemniser la société FINAPAR qui ne dispose plus de la jouissance de son local afin de compenser le préjudice subi. L’indemnisation sera toutefois réduite à de plus justes proportions et fixée à la somme de 1200 euros (150 euros x 8 mois, à compter de la date de l’assignation).

En conséquence, Mme [F] [E] [Z] sera condamnée à verser la somme de 1200 euros à la société FINAPAR au titre de l’indemnisation du préjudice d’immobilisation subi.

Sur la demande d’astreinte

La société FINAPAR sollicite de voir condamner Madame [Y] [E] [Z] à payer à la société FINAPAR la somme de 500 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir jusqu’à la libération effective des locaux. L’autorisation de recourir à la force publique apparait suffisante pour faire exécuter la présente décision. Sa demande sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [F] [E] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens application de l’article 696 du code de procédure civile.

Mme [F] [E] [Z] sera condamnée à verser au demandeur la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant, publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe en premier ressort,

REJETTE la demande de nullité de l’assignation formée par Mme [F] [E] [Z] ;

CONSTATE que Mme [F] [E] [Z] est occupante sans droit ni titre de la loge technique de gardienne située [Adresse 5] lot n°102 situé au rez-de-chaussée du bâtiment B, escalier B porte gauche dans le hall d’entrée de l’immeuble .

DIT qu’à défaut de départ volontaire des locaux, il pourra être procédé à l’expulsion d’Mme [F] [E] [Z] ainsi que de tous occupants de son chef hors les lieux, avec si besoin le concours de la force publique et celui d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

PRECISE que les dispositions de l’article L412-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution ont lieu à s’appliquer ;

AUTORISE la société FINAPAR à faire procéder à la séquestration et au transport des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de leur choix aux frais, risques et péril de Mme [F] [E] [Z] à défaut de local désigné ;

DIT que le sort du mobilier garnissant le local est prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [F] [E] [Z] à payer à la société FINAPAR la somme de 1200 euros (mille deux cents euros) à titre d’indemnisation du préjudice d’immobilisation ;

CONDAMNE Mme [F] [E] [Z] à verser à la société FINAPAR la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [F] [E] [Z] aux entiers dépens de la présente instance ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées.

La greffière, La juge