TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/00363 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y26K

Minute : 24/00185

S.A.S. SPARTIM

Représentant : M^e Maryline LUGOSI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0073

C/

Monsieur [T] [S]

ok

copie, délivrés à :

M^e Maryline LUGOSI

Copie délivrée à :

Monsieur [T] [S]

Le

AUDIENCE CIVILE

Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT SIX AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame Nadine SPIRY, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, Greffier,

Après débats à l’audience publique du 26 mars 2024

tenue sous la Présidence de Madame Nadine SPIRY, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé

Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A.S. SPARTIM, ayant son diège social [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal agissant poursuites et diligences es qualité audit siège

représentée par M^e Maryline LUGOSI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [S], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique de vente signé le 7 janvier 2022, Monsieur [T] [S], représenté par la SAS AIXIA sous l’enseigne IMMOSAFE par mandat signé le 8 décembre 2021, a vendu un bien immobilier, à usage d’habitation, cadastré section BK n° [Cadastre 6] lieudit [Adresse 5] sur la commune de [Localité 9] d’une surface de 00ha 04a 09ca, à la SAS SPARTIM, au prix de 382.500 euros, intégralement versé le jour de la vente entre les mains de l’office notarial.

Le contrat de vente a été conclu avec une faculté de rachat, au terme d’un délai de 12 mois expirant le 8 janvier 2023, par laquelle le vendeur s’est réservé à son profit la faculté de racheter le bien conformément aux articles 1659 et suivants du code civil, que l’acquéreur ou ses héritiers soient encore propriétaires de l’immeuble, qu’ils soient décédés ou qu’ils l’aient aliéné.

L’acte authentique contient une convention d’occupation précaire par laquelle les parties conviennent que le bien restera occupé par le vendeur détenteur de la faculté de rachat.

Par acte notarié du 7 février 2023, le délai pour exercer la faculté de rachat a été prorogé de 6 mois d’un commun accord entre les parties, soit jusqu’au 7 juillet 2023, sans modifier les termes de la convention d’occupation prorogée également de six mois.

Par acte de commissaire de justice du 2 février 2024, la SAS SPARTIM a fait assigner Monsieur [T] [S] devant la juge des référés, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de l’ordonnance à venir, aux fins de :

— le voir recevable et bien fondée dans ses demandes,

— de renvoyer les parties à se pourvoir au fond,

— juger le défendeur comme occupant sans droit ni titre du bien immobilier, au jour de la déchéance de la faculté de rachat assortissant la vente à réméré, régularisée, subsidiairement au jour du terme convenu à l’avenant de prorogation soit le 7 juillet 2023,

— l’autoriser à reprendre le bien immobilier,

— ordonner l’expulsion du défendeur ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans le mois suivant la signification de l’ordonnance à venir, avec le concours de la force publique si besoin, et sous astreinte de 200 euros par jour de retard, pour une année,

— se réserver la faculté de liquider l’astreinte,

— fixer l’indemnité d’occupation à 3.187,50 euros par mois à compter du 7 juillet 2023 jusqu’à libération définitive des lieux,

— condamner le défendeur en paiement par provision aux sommes suivantes :

o 15.937 euros correspondant à l’indemnité d’occupation contractuelle jusqu’au terme convenu selon acte notarié du 7 février 2023,

o 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que tout occupant de son chef, outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mars 2024.

A cette audience, la SAS SPARTIM, représentée par son avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes telles qu’énoncées dans son acte introductif d’instance. Elle a indiqué qu’il s’agissait d’une vente à réméré d’un bien immobilier qui devait être occupé par le vendeur comme résidence principale mais elle a précisé que le défendeur avait loué le bien. Elle a ajouté que l’absence d’occupation du bien par le vendeur constituait un trouble manifestement illicite puisque les lieux sont occupés par une tierce personne. Elle a ajouté que la convention d’occupation avait bien été signée par les parties.

Monsieur [T] [S], cité à étude, n’a pas comparu à l’audience ni personne pour le représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 avril 2024, ce qui a été indiqué à l’audience.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, Monsieur [S] a été cité à étude du commissaire de justice du 2 février 2024. Dans ces conditions, l’ordonnance, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile : " Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ".

La juge des référés est juge de l’évidence.

I. SUR LA DEMANDE DE LIBERATION DES LIEUX

Selon l’article 1659 du code civil, la faculté de rachat ou de réméré est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l’article 1673.

En application des articles 1661 et 1662 du code civil, le terme fixé est de rigueur, et ne peut être prolongé par le juge et faute par le vendeur d’avoir exercé son action en rachat dans le terme prescrit, l’acquéreur demeure propriétaire irrévocable.

En l’espèce, la SAS SPARTIM réclame que Monsieur [S] soit déclaré occupant sans droit ni titre du bien immobilier compte tenu de la déchéance de la faculté de rachat dont était assortie la vente à réméré réalisée par acte authentique du 7 janvier 2022.

— Sur l’exercice de l’action en rachat dans le terme prescrit

Selon l’acte notarié, Monsieur [S] s’était réservé pendant un délai de 12 mois sur l’immeuble sis [Adresse 5] sur la commune de [Localité 9], la faculté de rémérer prévue à l’article 1659 du code civil, à condition de s’acquitter mensuellement et au plus tard le 10 de chaque mois, d’une indemnité d’occupation d’un montant de 3.187,50 euros, soit la somme totale de 38.250 euros pour la durée de l’option de 12 mois, net de tout frais.

Cette faculté de rachat a été prorogée de 6 mois supplémentaires soit un total de 18 mois par acte du 7 février 2023, à compter de l’acte de vente. Le contrat de vente stipule qu’à défaut de règlement à l’échéance de ces sommes dans les 30 jours suivant la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux, la déchéance de la faculté d’exercice du rachat serait acquise de plein droit et qu’il serait mis fin à la convention d’occupation précaire.

Par conséquent, il apparaît que le vendeur se trouve automatiquement déchu de la faculté de racheter l’immeuble sans qu’il soit besoin à l’acquéreur de le mettre en demeure de s’exécuter, ni de faire connaitre cette déchéance par une décision de justice.

Conformément aux stipulations contractuelles, Monsieur [S], en laissant impayées les indemnités d’occupation, a automatiquement été déchu de la faculté de racheter le bien immobilier objet du litige à compter de l’échéance du mois de mars 2023. Il en découle que la SAS SPARTIM est devenue propriétaire de l’immeuble.

— Sur les conditions d’occupation du logement

Il apparaît que les parties ont expressément réglementé les conditions d’occupation de l’immeuble et que, au regard des circonstances particulières liées à la vente à rachat et du maintien dans les lieux de Monsieur [S] postérieurement à la vente, l’occupation a été envisagée sur le fondement de la convention d’occupation précaire dont le terme avait été fixé à la déchéance de la faculté de rachat, laquelle a eu pour effet de mettre fin à la convention d’occupation précaire et de priver ainsi le vendeur de tout droit ou titre d’occupation. Il convient d’en déduire que la SAS SPARTIM était bien fondée à considérer que, suite à la déchéance survenue en mars 2023 de la faculté de rachat, la convention d’occupation précaire consentie au vendeur était devenue caduque.

Conformément aux clauses contractuelles prévues par les parties, un commandement de payer l’indemnité d’occupation a été signifié au vendeur le 15 mai 2023 pour la période d’occupation renouvelée de six mois à peine de déchéance de la faculté de rachat et de rupture anticipée de la convention d’occupation précaire dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l’acte. Il a été fait sommation à Monsieur [S] de s’acquitter de la somme en principal de 15.937,50 euros, correspondant aux 6 mois de la prorogation moins une échéance qui a été seule honorée intégralement.

A l’issue du délai imparti, Monsieur [S] a été sommé de restituer les lieux par acte de commissaire de justice du 22 juin 2023 puis à nouveau une seconde sommation lui a été délivrée le 27 juillet 2023. Il ressort de cet acte que le bien objet du litige est occupé par Madame [J] [L], qui a déclaré au commissaire instrumentaire être locataire depuis plusieurs années et ce, bien avant que Monsieur [S] ne devienne propriétaire du pavillon. Il ressort de ces constatations que le défendeur, qui était censé occuper le bien à titre personnel, l’a donné en location ou n’a pas informé l’acquéreur de l’occupation du bien par une tierce personne au moment de la vente.

Par conséquent, il sera constaté que la convention d’occupation précaire devenue caduque était exclusive de tout contrat de bail de sorte que le défendeur ne peut justifier d’aucun titre d’occupation de l’immeuble ni à titre personnel ni en faveur d’une autre personne, d’autant le contrat stipule que « le vendeur ne pourra se prévaloir de l’existence d’un bail d’habitation du bien vendu ».

Le procès-verbal de difficulté dressé par commissaire de justice le 27 juillet 2023 à l’occasion de la signification de la sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement, indique que ce dernier est occupé par une tierce personne. En effet, à cette occasion, le commissaire instrumentaire indique " qu’aucun nom n’est visible sur la boîte aux lettres. Après avoir frappé à plusieurs reprises à la porte, une personne m’ouvre. (sic) Elle m’indique que Monsieur [X] n’habite pas à cette adresse, mais qu’elle le connaît car il est le propriétaire. Elle ne demande un instant car souhaite appeler une personne qui est locataire de la maison afin qu’elle me réponde utilement. Après quelques minutes, elle revient vers moi et me tend son téléphone portable. La personne au téléphone m’indique être la locataire en titre depuis plusieurs années, avant même que Monsieur [S] devienne propriétaire, ainsi déclaré. Il m’est précisé que la personne contactée par téléphone est Madame [L] [J], ainsi déclarée ".

Ainsi l’expulsion de Monsieur [S] et celle de tous occupants de son chef, aurait pour conséquence d’expulser également une tierce personne potentiellement détentrice régulièrement d’un titre d’occupation, notamment d’un contrat de bail qui, de surcroît, ne serait nullement informée de ladite procédure et se trouverait expulsée de son logement du fait du manque de diligence ou de la faute de Monsieur [S].

Dans ces conditions, faute de ne pouvoir expulser Monsieur [S] seul du logement, compte tenu du fait qu’il n’occuperait pas les lieux conformément au contrat de vente et que le logement serait occupé par une tierce personne qui serait potentiellement détentrice d’un titre, il convient de constater l’existence d’une contestation sérieuse de sorte que la demande tentant à la libération des lieux ne peut aboutir.

La demande de la SAS SPARTIM tendant à voir ordonner l’expulsion de Monsieur [S], assortie d’une astreinte de 200 euros par jour de retard, sera rejetée.

La SAS SPARTIM sera renvoyée à mieux se pouvoir au fond sur ce point.

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT

La SAS SPARTIM, se prévalant de la convention d’occupation signé par acte authentique du 7 janvier 2022, qui avait initialement fixé une indemnité précaire mensuelle de 3.187,50 euros, payable le 10 de chaque mois, pour une durée de 12 mois prorogée de 6 mois supplémentaires soit une durée totale de 18 mois, réclame le paiement des cinq échéances, soit jusqu’au terme de la faculté de rachat prenant fin le 7 juillet 2023 pour la somme totale de 15.937,50 euros.

Selon les dispositions contractuelles convenues entre les parties, une indemnité d’occupation a été fixée à la somme de 3.187,50 euros pour la période supplémentaire de six mois allant du 7 février 2023 au 7 juillet 2023, terme de la durée prorogée.

Il ressort de la convention d’occupation précaire, contenant une clause intitulée « Déchéance de la faculté de rachat », que les parties ont convenu ce qui suit : « dans l’hypothèse où plusieurs indemnités d’occupation, ou toute charge liée, ne seraient pas payées par le vendeur, il serait alors constaté un défaut de règlement qui entraînerait, à l’issue d’un délai de trente (30 jours calendaires suivant la délivrance d’un commandement de payer non honoré par le vendeur, la déchéance de plein droit de la faculté d’exercice du rachat, et la fin de la convention d’occupation précaire ». L’acte de prorogation du délai de la faculté de rachat de vente du 7 février 2023 a prorogé la convention précaire dans les mêmes termes qu’initialement prévue. L’indemnité était payable le 10 de chaque mois.

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2023, un « commandement de payer l’indemnité d’occupation pour la période d’occupation renouvelée de six mois à peine de déchéance de la faculté de rachat et de rupture anticipée de la convention d’occupation précaire » a été signifié à Monsieur [S] et celui-ci est demeuré infructueux de sorte que la convention d’occupation précaire a pris fin le 15 juin 2023.

Toutefois, il existe une contestation sérieuse tenant à l’occupation du bien immobilier par Monsieur [S], au jour de la vente, contrairement à ce qui avait été convenu dans l’acte de vente, de sorte que la demande en paiement d’une indemnité d’occupation dans le cadre de la convention précaire n’est pas évidente.

Dans ces conditions, la demande sera rejetée.

III. SUR LA FIXATION DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Sur le fondement de l’article 1240 de code civil et compte tenu de ce qui précède, la demande de fixation d’une indemnité d’occupation sera également rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

La SAS SPARTIM supportera les dépens, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Sa demande tendant à la condamnation du défendeur aux frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et susceptible d’appel (rendue en premier ressort), mise à disposition au greffe ;

DECLARONS recevable et bien fondée l’action de la SAS SPARTIM ;

REJETONS la demande d’expulsion formulée à l’encontre de Monsieur [T] [S] par la SAS SPARTIM et la demande d’astreinte subséquente ;

REJETONS les demandes de condamnations en paiement formulées à l’encontre de Monsieur [T] [S] par la SAS SPARTIM au titre de la convention d’occupation et d’une indemnité d’occupation ;

RENVOYONS la SAS SPARTIM à mieux se pourvoir au fond ;

DEBOUTONS la SAS SPARTIM de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS les dépens à la charge de la SAS SPARTIM ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 26 avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des référés et par le greffier.

Le greffier La juge des référés