TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e TRONCQUEE

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e TRONCQUEE

■

Charges de copropriété

N° RG 24/05268 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4RKS

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Avril 2024

JUGEMENT

rendu le 27 Novembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic, la Cabinet DM GESTION, SAS

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représenté par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0351

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [Z]

Madame [M] [C]

Madame [E] [C]

Monsieur [X] [Z]

Madame [D] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 27 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05268 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4RKS

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 30 Septembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 27 Novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [Y] [Z], Madame [M] [N], Madame [E] [N], Monsieur [X] [Z], et Madame [D] [Z], désignés ci-dessous comme les consorts [Z], sont propriétaires indivis des lots de copropriété n°1, 33, 40, 41, 49, 50 et 53 d’un immeuble situé au [Adresse 2] à [Adresse 8] [Localité 1].

Par actes de commissaire de justice signifiés le 12 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] à Paris 10ème a fait assigner les consorts [Z] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que la loi du 23 décembre 2000, l’article 1343-2 du code civil, et le code de procédure civile, il demande au tribunal de :

condamner solidairement Monsieur [Y] [Z], Madame [M] [N], Madame [E] [N], Monsieur [X] [Z] et Madame [D] [Z] à régler au Syndicat des Copropriétaires la somme de 28.749 euros correspondant aux appels charges et appels travaux impayés pour la période du 1 er janvier 2018 au 1 er janvier 2024, dire que cette somme portera intérêts de droit au taux légal à compter du 19 février 2024, date de la lettre de mise en demeure adressée, ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code Civil,condamner solidairement Monsieur [Y] [Z], Madame [M] [N], Madame [E] [N], Monsieur [X] [Z] et Madame [D] [Z] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 294,27 euros au titre des frais engagés, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, ordonner la capitalisation des intérêts, Décision du 27 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05268 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4RKS

condamner solidairement Monsieur [Y] [Z], Madame [M] [N], Madame [E] [N], Monsieur [X] [Z] et Madame [D] [Z] à régler au Syndicat des Copropriétaires exposant une somme 2 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, condamner solidairement Monsieur [Y] [Z], Madame [M] [N], Madame [E] [N], Monsieur [X] [Z] et Madame [D] [Z] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du C.P.C., condamner solidairement Monsieur [Y] [Z], Madame [M] [N], Madame [E] [N], Monsieur [X] [Z] et Madame [D] [Z] aux entiers dépens, rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Aux termes des dernières conclusions notifiées le 23 décembre 2024, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que la loi du 23 décembre 2000, l’article 1343-2 du code civil, et le code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

condamner solidairement Monsieur [Y] [Z], Madame [M] [N], Madame [E] [N], Monsieur [X] [Z] et Madame [D] [Z] à régler au Syndicat des Copropriétaires la somme de 28.702,38 euros correspondant aux appels charges et appels travaux impayés pour la période du 1 er janvier 2018 au 3 décembre 2024, dire que cette somme portera intérêts de droit au taux légal à compter du 19 février 2024, date de la lettre de mise en demeure adressée, et pour le surplus à compter de la signification des présentes écritures ,ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code Civil,condamner solidairement Monsieur [Y] [Z], Madame [M] [N], Madame [E] [N], Monsieur [X] [Z] et Madame [D] [Z] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 294,27 euros au titre des frais engagés, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, ordonner la capitalisation des intérêts, condamner solidairement Monsieur [Y] [Z], Madame [M] [N], Madame [E] [N], Monsieur [X] [Z] et Madame [D] [Z] à régler au Syndicat des Copropriétaires exposant une somme 2 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, condamner solidairement Monsieur [Y] [Z], Madame [M] [N], Madame [E] [N], Monsieur [X] [Z] et Madame [D] [Z] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du C.P.C., condamner solidairement Monsieur [Y] [Z], Madame [M] [N], Madame [E] [N], Monsieur [X] [Z] et Madame [D] [Z] aux entiers dépens, rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Bien que régulièrement cités, les consorts [Z] n’ont pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 20 mars 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 30 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que les consorts [Z] sont propriétaires des lots n° n°1, 33, 40, 41, 49, 50 et 53 d’un immeuble en copropriété situé au [Adresse 2] à [Localité 10].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 13 mars 2018, 17 septembre 2019, 17 mars 2021, 8 septembre 2022, 6 juillet 2023 et du 12 juin 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, fixé les budgets prévisionnels (des années 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, à chaque fois pour ces années pour un montant arrêté à 30 .000 euros, pour l’année 2023 pour un montant arrêté à 35.000 euros et pour les années 2024 et 2025 pour un montant arrêté à 40.000 euros), et voté la réalisation de divers travaux ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots des défendeurs ;

— un décompte de créance actualisé au 3 décembre 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire des consorts [Z], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 28.702,38 euros, somme arrêtée au 3 décembre 2024.

Les défendeurs ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées.

S’agissant de la condamnation solidaire, en application de l’article 1310 du Code civil qui dispose que la solidarité ne se présume pas, qu’elle peut être légale ou conventionnelle, et dans la mesure où la solidarité ne s’attache pas à la qualité d’indivisaire, la condamnation solidaire des consorts [Z] ne saurait être prononcée.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 294,27 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Seuls les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 23 février 2023, antérieurement à la signification de l’assignation, sont justifiés par la production du bordereau de remise, et constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

S’agissant des autres frais sollicités au titre des mises en demeure, faute de justificatif, ils ne seront pas pris en compte.

En conséquence, les consorts [Z] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 30 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par les consorts [Z] de leurs obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et les copropriétaires, il apparaît que les consorts [Z] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi des débiteurs doit être présumée, il n’est pas démontré que les consorts [Z] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

L’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Le syndicat des copropriétaires produit l’accusé de réception du courrier remis aux copropriétaires le 23 février 2024. En application de l’article 1231-6 du code civil et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du lendemain de cette date.

Décision du 27 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05268 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4RKS

S’agissant des frais de recouvrement, ils seront dus avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2024, date de l’assignation.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [Z], parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, les défendeurs seront en outre condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne Monsieur [Y] [Z], Madame [M] [N], Madame [E] [N], Monsieur [X] [Z], et Madame [D] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] [Localité 1] les sommes de :

—  28.702,38 euros, somme arrêtée au 3 décembre 2024, au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2024 ;

—  30 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2024, date de l’assignation ;

—  1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Condamne in solidum Monsieur [Y] [Z], Madame [M] [N], Madame [E] [N], Monsieur [X] [Z], et Madame [D] [Z] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 27 Novembre 2025.

La Greffière La Présidente