TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Stéphanie GIOVANNETTI

Copie certifiée conforme à :

— M^e Stéphanie GIOVANNETTI

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/01234

N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 7]

N° MINUTE :

Assignation du :

16 Janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 06 Novembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société FAIR PLAY IMMOBILIER, S.A.R.L

[Adresse 6]

[Localité 8]

représenté par M^e Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1982

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [L]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Monsieur [B] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 9]

non-représentés

XDécision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/01234 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 7]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière lors des débats et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 03 Septembre 2025

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [Y] [L] et Mme [B] [Z] sont propriétaires indivis des lots de copropriété n° 7 et 27 d’un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 11].

Par courrier recommandé présenté et distribué le 13 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a mis en demeure M. [Y] [L] et Mme [B] [Z] de payer la somme de 8.179,69 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 11 décembre 2023.

Par exploit d’huissier signifié à étude le 16 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à Paris 16ème a fait assigner M. [Y] [L] et Mme [B] [Z] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 10 octobre 2024.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1342-10 du code civil, il demande au tribunal de :

— Condamner solidairement Monsieur [Y] [L] et Madame [B] [Z] à lui verser la somme de 10.297,08 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 3 janvier 2024 (charges courantes et charges pour travaux), avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2023, date de la mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires,

XDécision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/01234 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 7]

— Condamner solidairement Monsieur [Y] [L] et Madame [B] [Z] à lui verser la somme de 294,94 euros au titre des frais de relance arrêtés au 3 janvier 2024,

— Condamner solidairement Monsieur [Y] [L] et Madame [B] [Z] à lui verser la somme de 1.500,00 euros en réparation du préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement qui sera compensé par les intérêts moratoires, causé au syndicat des copropriétaires lequel a été privé d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble,

— Condamner solidairement Monsieur [Y] [L] et Madame [B] [Z] à lui verser la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement [Y] [L] et Madame [B] [Z] aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 24 octobre 2024 et signifiées à étude aux défendeurs non comparants le 22 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à Paris 16ème demande au tribunal de :

Vu les articles 10, 10-1 et 14-1 de la Loi du 10 juillet 1965, l’article 1342-10 du code civil,

— Condamner solidairement Monsieur [Y] [L] et Madame [B] [Z] à lui verser la somme de 10.522,04 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 14 octobre 2024 (charges courantes et charges pour travaux), avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2023, date de la mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires,

— Condamner solidairement Monsieur [Y] [L] et Madame [B] [Z] à lui verser la somme de 1.500,00 euros en réparation du préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement qui sera compensé par les intérêts moratoires, causé au syndicat des copropriétaires lequel a été privé d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble,

— Condamner solidairement Monsieur [Y] [L] et Madame [B] [Z] à lui verser la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement [Y] [L] et Madame [B] [Z] aux entiers dépens,

Par message électronique notifié le 21 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a informé le tribunal qu’il ajouterait à son dossier de plaidoirie un décompte actualisé permettant au tribunal de constater que les consorts [L] ont procédé au règlement de la somme de 8.000 € depuis la signification de ses dernières conclusions, de sorte qu’ils demeurent redevables de la somme de 2.522,04 € au titre de leurs charges de copropriété arrêtées au 14 octobre 2024.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cités suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), M. [Y] [L] et Mme [B] [Z] n’ont pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 14 novembre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 3 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

XDécision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/01234 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 7]

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [Y] [L] et Mme [B] [Z] sont propriétaires indivis des lots de copropriété n° 7 et 27 d’un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 11] (pièce n° 1).

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 7 juin 2022, 28 juin 2023 et 5 mars 2024, ayant approuvé les comptes des années 2021 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2024, et voté divers travaux (pièces n°12,13 et 23), les appels de charges provisionnels et les appels de charges travaux 2023 et les appels provisionnels de charges des trimestres 2024 (pièces n° 9, 10 et 20),

— la régularisation individuelle des charges de l’année 2022 (pièce n°11), la régularisation individuelle de charges 2023 (pièce n° 21),

— les relevés de consommation eau chaude et eau froide 2022 et leur régularisations individuelles (pièce n°15),

— la facture de la société MULTIMAT (pièce n°16), la facture et relevé multimat 2024 (consommation eau chaude/eau froide, pièce n°22),

— le relevé général des dépenses 2022 (pièce n°14),

— un décompte au 14 octobre 2024, mentionnant un compte débiteur sans discontinuité depuis le 28 juin 2023 et portant un arriéré de charges à 10.522,04 € au 14 octobre 2024, appels provisions et fonds travaux du 4ème trimestre inclus (pièce n° 19), étant précisé que ledit décompte :

* prend en compte deux virements, chacun d’un montant de 2.118,08 €, en date des 19 février 2024 et 11 juillet 2024,

* inclut des frais pour une somme totale de 296,94 € (à la date du 11 mai 2023, une somme de 36 € au titre d’une « 2ème relance [L] J » ; à la date du 23 novembre 2023, une somme de 36 € au titre d’une « 2ème relance [L] J » ; à la date du 12 décembre 2023, une somme de 224,94 € au titre de « S. [S] AVOCAT C/. [L] »), frais devant être exclus du décompte strict des charges, pour être traités distinctement,

— un décompte en date du 18 juillet 2025, qui permet au tribunal de constater deux règlements, chacun de 4.000 €, réalisés les 8 et 12 novembre 2024, étant précisé que la prise en compte de ces virements, après clôture, ne porte pas grief aux défendeurs non comparants, puisqu’il actualise la dette à la baisse.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les défendeurs sont redevables de la somme de 2.225,10 € au titre des charges de copropriété dues au 14 octobre 2024, provisions et fonds travaux du 4ème trimestre 2024 inclus. Cette somme ne correspond pas aux sommes réclamées par la mise en demeure présentée et distribuée le 13 décembre 2023 (pièce n° 6, arriéré de charges de 8.179,69 € au 11 décembre 2023) mais à une partie de la somme réclamée suivant conclusions signifiées aux défendeurs non comparants le 22 octobre 2024 au titre des trimestres 2024.

Le règlement de copropriété contient une clause de solidarité entre indivisaires (pièce n° 7, page 28).

M. [Y] [L] et Mme [B] [Z] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires indivisaires, ils seront en conséquence solidairement condamnés au paiement de la somme de 2.225,10€ au titre des charges de copropriété échues et impayées au 14 octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024.

— Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

Les frais suivants seront retenus comme correspondant à une mise en demeure (pièces n° 4 et 5) justifiée pour obtenir le règlement de la créance et conforme aux prévisions du contrat de syndic : à la date du 11 mai 2023, une somme de 36 € au titre d’une « 2ème relance [L] J ».

Les frais de relance, facturés pour un montant de 36 € le 23 novembre 2023, seront retenus à hauteur de 18 €, conformément au tarif prévu par le contrat de syndic pour une « relance après mise en demeure » (pièce n° 2).

Les frais facturés le 12 décembre 2023, pour un montant de 224,94 € au titre de « S. [S] AVOCAT C/. [L] » correspondent à une mise en demeure (pièce n° 6) par avocat justifiée (pièce n° 6).

Il convient donc de condamner solidairement M. [Y] [L] et Mme [B] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 278,94 € au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023, lendemain de la présentation de la mise en demeure datée du 12 décembre 2023, ce, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 aux termes desquelles « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 195 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté du surplus de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le compte de M. [Y] [L] et Mme [B] [Z] est chroniquement débiteur. Il l’est sans discontinuité depuis le 28 juin 2023.

XDécision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/01234 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 7]

M. [Y] [L] et Mme [B] [Z] ont d’ores et déjà été condamnés, par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 29 juin 2021 (pièce n° 3), à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part des défendeurs sur les raisons de leur défaut de paiement des charges de copropriété, sur leur situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur leur situation personnelle, ne permettent pas de considérer M. [Y] [L] et Mme [B] [Z] comme des débiteurs de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner solidairement M. [Y] [L] et Mme [B] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

M. [Y] [L] et Mme [B] [Z], parties perdant le procès, seront solidairement condamnés au paiement des entiers dépens de l’instance.

Tenus aux dépens, M. [Y] [L] et Mme [B] [Z] seront en outre solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [L] et Mme [B] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 5] la somme de 2.225,10 € au titre des charges de copropriété échues et impayées au 14 octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [Y] [L] et Mme [B] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 278,94 € au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023, lendemain de la présentation de la mise en demeure datée du 12 décembre 2023 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance ;

CONDAMNE solidairement M. [Y] [L] et Mme [B] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme 1.000,00 euros, à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande formée au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement M. [Y] [L] et Mme [B] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 1.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [Y] [L] et Mme [B] [Z] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 06 Novembre 2025

La Greffière La Présidente