TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1]

Copies exécutoires délivrées le:

à M^e PAIS

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e BOCQUILLON

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/12927 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CVJDL

N° MINUTE :

Assignation du :

8 Octobre 2021

JUGEMENT

rendu le 07 Mars 2025

DEMANDEURS

Monsieur [M] [P]

[Adresse 1]

[Localité 7]

S.A.S.U. POKE HOUSE FRANCE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 11]

[Adresse 10]

[Localité 8]

représentés par Maître Cristina PAIS de l’AARPI MJCP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1944

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. CABINET ORALIA LESCALLIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 9]

représenté par Maître Philippe BOCQUILLON de l’AARPI 2BV AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1085

Décision du 07 Mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/12927 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVJDL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, Première Vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 06 Décembre 2024 tenue en audience publique devant Madame VERMEILLE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 6] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte notarié en date du 27 février 2010, M. [M] [P] a acquis au sein de cet immeuble :

— le lot n° 6 correspondant à une cave au sous-sol,

— le lot n° 22 correspondant à un local commercial au rez-de-chaussée,

— le lot n° 23 décrit comme une remise au rez-de-chaussée dans la cour.

Par acte en date du 12 novembre 2014, M. [M] [P] a consenti un bail commercial à la SARL Les filles d’ailleurs prêt-à-porter pour exercer dans ses locaux l’activité définie comme suit : “ Le stylisme de vêtements et d’accessoires de l’habillement, leur création, sous forme de modèles isolés ou de collections.” (sic)

Par acte en date du 5 février 2021, la SARL Les filles d’ailleurs prêt-à-porter a cédé le droit au bail à la SAS Poke House France pour exercer une activité de “restauration rapide sur place et à emporter (sans nécessité d’extraction)” (sic). M. [M] [P] a consenti à cette cession.

Le 11 mai 2021, M. [M] [P], par l’intermédiaire de la société Oralia, en charge de la gestion locative du local, a sollicité auprès du syndic l’organisation d’une assemblée générale extraordinaire aux fins d’obtenir l’autorisation d’effectuer les travaux suivants :

— le remplacement de la vitrine et de l’enseigne lumineuse en façade,

— le raccordement sur les réseaux eaux vannes et eaux usées de l’immeuble du local commercial.

Décision du 07 Mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/12927 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVJDL

L’assemblée générale du 24 juin 2021 ayant rejeté ces demandes, par acte d’huissier en date du 25 août 2021, M. [M] [P] et la SASU Poke House France ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment d’obtenir l’autorisation judiciaire d’effectuer les travaux litigieux.

Cette affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 21/10813.

Entre temps, le 21 juin 2021, répondant à une demande de la SASU Poke House France, la société Enedis lui a adressé un compte-rendu d’étude technique décrivant les travaux à effectuer pour modifier l’installation électrique du local commercial.

Le 28 juin 2021, M. [M] [P] a sollicité auprès du syndic l’organisation d’une assemblée générale extraordinaire afin d’être autorisé à réaliser des travaux de raccordement d’une nouvelle dérivation au tableau électrique situé au premier étage de l’escalier B de l’immeuble.

Les copropriétaires ayant refusé cette autorisation aux termes de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 3 septembre 2021, par acte d’huissier en date du 8 octobre 2021, M. [M] [P] et la SASU Poke House France ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant la présente juridiction aux fins notamment d’autorisation judiciaire des travaux litigieux sur le fondement de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 mars 2023, M. [M] [P] et la SASU Poke House France demandent au tribunal de :

“ Vu les dispositions de l’article 8 alinéa 3, 9, 25b et 30 alinéa 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Vu les dispositions des articles 1240 et 1310 du code civil ;

— DECLARER Monsieur [M] [P] et la société POKE HOUSE FRANCE recevables et bien fondés en leurs demandes ;

A titre principal, AUTORISER Monsieur [M] [P] à procéder au raccordement d’une nouvelle dérivation au tableau électrique situé au premier étage de l’escalier B de l’immeuble situé au [Adresse 5], ce selon les modalités et dans les conditions fixées par le compte-rendu d’étude technique de la société ENEDIS du 21 juin 2021 annexé au courrier de convocation à l’assemblée générale des copropriétaires de cet immeuble du 3 septembre 2021 ;

A titre subsidiaire, ANNULER la résolution n°4 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 5] du 3 septembre 2021 ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] à verser à la société POKE HOUSE FRANCE la somme de 592.336,44€ à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier ;

— DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— RAPPELER que la décision à intervenir est exécutoire de droit ;

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] à verser à Monsieur [M] [P] une somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DISPENSER Monsieur [M] [P] des frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] aux entiers dépens d’instance.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] demande au tribunal de :

“Vu la loi du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 42 et 30 alinéa 4,

Vu les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240 du Code civil,

— DECLARER Monsieur [P] et la société POKE HOUSE FRANCE mal fondés en leurs demandes d’autorisation de travaux présentées à titre principal alors que le syndicat des copropriétaires s’y est opposé par sa résolution 4 de l’assemblée générale extraordinaire du 3 septembre 2021 ;

LES EN DEBOUTER.

— LES DEBOUTER de leurs demandes présentées à titre subsidiaire de nullité de la résolution 4 de l’assemblée générale du 3 septembre 2021.

— CONDAMNER Monsieur [P] et la société POKE HOUSE France à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] une somme de 6 000 € en vertu de l’article 700 du CPC .”

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 novembre 2023 et l’affaire plaidée à l’audience du 6 décembre 2024 a été mise en délibéré au 7 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’autorisation judiciaire de travaux

M. [M] [P] sollicite l’autorisation, conformément à l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, de faire réaliser à ses frais les travaux objets de sa demande d’autorisation, qui ont été refusés par l’assemblée générale des copropriétaires du 3 septembre 2021.

Il fait valoir que les travaux consistent à équiper le local commercial d’un courant triphasé ; que la mise en place de cette installation électrique est indispensable afin de permettre l’exercice de l’activité de restauration rapide autorisée par le règlement de copropriété ; qu’il s’agit de travaux d’amélioration.

Le syndicat des copropriétaires oppose que les travaux litigieux ne constituent pas des travaux d’amélioration car ils ne présentent pas le moindre intérêt pour la copropriété ; qu’au contraire, ils nuisent à celle-ci et ne respectent ni la loi ni le règlement de copropriété. Il indique que le local commercial de M. [M] [P] est inadapté à l’activité de restauration ; que ce projet est contraire au règlement de copropriété et nuit à la tranquilité des copropriétaires.

Le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b [autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de l’immeuble], tout copropriétaire […] peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus » [transformation d’un ou plusieurs éléments d’équipement existants, adjonction d’éléments nouveaux, aménagement de locaux affectés à l’usage commun, création de tels locaux].

Les travaux d’amélioration visés à l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent faire l’objet d’une autorisation judiciaire qu’à la condition qu’ils respectent la destination de l’immeuble et qu’ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Aux termes de l’article 10 du décret d’application du 17 mars 1967 :

« Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11.

Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du troisième alinéa de l’article 24 et du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux … ».

L’autorisation judiciaire de travaux prévue par le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, dans la mesure où elle va à l’encontre de la volonté exprimée par l’assemblée générale des copropriétaires, est soumise à des conditions strictes, ainsi spécialement:

— les travaux doivent être conformes à la destination de l’immeuble,

— il doit s’agir de travaux d’amélioration,

— les travaux ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

L’amélioration ne doit pas nécessairement profiter à tous les copropriétaires et peut ne bénéficier qu’au seul copropriétaire qui sollicite l’autorisation d’effectuer les travaux.

Décision du 07 Mars 2025

8ème chambre 3ème section

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Le tribunal ne peut refuser d’autoriser des travaux que s’ils sont contraires à la destination de l’immeuble ou s’ils portent atteinte aux droits des autres copropriétaires. Toutefois, les travaux contraires à l’intérêt collectif doivent être refusés. Il en est de même de ceux qui affectent l’harmonie de l’immeuble et son esthétique.

Le refus d’autorisation ouvre droit au copropriétaire contestant la décision d’obtenir une autorisation judiciaire, sous réserve de la production des pièces techniques décrivant les travaux projetés afin que la juridiction saisie puisse se prononcer en toute connaissance de cause.

Aux termes de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ;

Il résulte de l’article 9 de la loi précitée que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ; il est de principe que dès lors que le règlement de copropriété ne prohibe pas l’exercice d’activités spécifiques, le propriétaire d’un lot dont la destination est commerciale, est libre d’exercer ou d’y faire exercer le commerce de son choix, sans aucune autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

En l’espèce, il ressort du règlement de copropriété produit que les lots n° 22 et 23 ont une destination commerciale sans limitation s’agissant de l’activité exercée.

Par conséquent, le moyen soulevé par le syndicat des copropriétaires selon laquelle aucune activité de restauration ne peut être exercée dans le local est inopérant.

Les travaux projetés ne sont pas contraires, de par leur nature et s’agissant de travaux d’aménagement indispensables pour l’exploitation du restaurant qui ne peut fonctionner sans l’alimentation électrique sollicitée, à la destination de l’immeuble qui est mixte, sans qu’il soit démontré en l’état que ces travaux sont incompatibles avec les conditions d’habitation et le mode d’utilisation de l’immeuble, étant précisé qu’il ressort des débats et des photos produites, qu’un autre restaurant à l’enseigne “Bonjour Bonsoir” se situe au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, il est incontestable que les travaux pour lesquels une autorisation judiciaire est sollicitée constituent a minima une amélioration pour les lots à usage commercial dont M. [M] [P] est propriétaire, en permettant l’exercice normal de l’activité de restaurant rapide, étant précisé au surplus que le raccordement d’une nouvelle dérivation au tableau électrique situé au premier étage de l’escalier B n’entraîne ni appropriation de partie commune ni emprise définitive sur celle-ci, de sorte que la demande de travaux relève bien de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires indique que l’activité de restauration rapide sera nécessairement énergivore en matière de consommation électrique et n’est donc pas conforme à l’intérêt des copropriétaires. Le tribunal relève néanmoins, comme cela a été rappelé ci-dessus qu’il ne formule cette objection que pour l’activité de la SASU Poke House et non pour le restaurant “Bonjour Bonsoir” situé également au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Tenant compte de ces éléments, les travaux sont conformes à la destination de l’immeuble, constituent des travaux d’amélioration, et il n’est pas démontré qu’ils portent atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Dès lors, les conditions de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 étant remplies, il y a lieu de faire droit à la demande de raccordement d’une nouvelle dérivation au tableau électrique situé au premier étage de l’escalier B de l’immeuble situé au [Adresse 3], selon les modalités et dans les conditions fixées par le compte-rendu d’étude technique de la société ENEDIS du 21 juin 2021 annexé au courrier de convocation à l’assemblée générale des copropriétaires de cet immeuble du 3 septembre 2021.

Compte tenu de l’autorisation judiciaire ainsi accordée, il n’y a pas lieu d’analyser la demande d’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 septembre 2021, formulée uniquement à titre subsidiaire.

Sur la demande de dommages et intérêts pour perte d’exploitation

La SASU Poke House France sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 592.336,44 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier. Elle expose que le refus injustifié des copropriétaires d’autoriser le raccordement électrique s’ajoute au refus relatif au remplacement de la vitrine et de l’enseigne lumineuse en façade, tel que résultant de l’assemblée générale du 24 juin 2021. Elle indique qu’elle été contrainte de repousser la date d’ouverture de son restaurant initialement fixée à la fin du mois de juin 2021 et d’interrompre l’intégralité des travaux ; qu’à la date de ses dernières conclusions, le 21 mars 2023, elle ignore à quelle date pourra débuter son activité.

La SASU Poke House France qui recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 1240 du code civil doit démontrer l’existence d’une faute et d’un préjudice en lien direct avec cette faute.

La SASU Poke House France estime que le syndicat des copropriétaires a commis une faute en refusant sans motif légitime le raccordement électrique litigieux.

La SASU Poke House France indique que la somme qu’elle sollicite correspond au chiffre d’affaires prévisionnel de l’activité du 1er juillet 2021 au 28 février 2023, et explique qu’elle a calculé ce montant en fonction du chiffre d’affaires effectivement réalisé dans un restaurant situé au sein du Centre commercial Westfield Les 4 Temps du 1er juillet 2021 au 28 février 2023.

Elle explique qu’elle a dû régler le salaire de M. [T] [B], directeur, engagé en prévision de l’ouverture du restaurant et financer sa formation.

Elle mentionne qu’elle règle un loyer de 20 473, 44 euros depuis le 1er juillet 2021. Elle affirme qu’elle a dû annuler des événements qui étaient programmés au sein du restaurant et qu’elle a fait réaliser, à la demande du syndicat des copropriétaires, des travaux d’isolation de son local, qui ont représenté un coût supplémentaire.

Le syndicat des copropriétaires oppose que la SASU Poke House France n’aurait jamais pu commencer son activité à compter de l’assemblée générale du 24 juin 2021.

Il affirme qu’elle reconnaît elle-même qu’elle n’aurait pas pu commencer son activité à cette date, puisqu’elle a encore sollicité l’autorisation de travaux d’électricité lors de l’assemblée générale du 3 septembre 2021.

Il expose qu’elle ne pouvait envisager d’exploiter le restaurant même en cas d’accord de la copropriété quant à ses demandes de travaux.

Il affirme que le préjudice allégué n’est pas démontré ; que la SASU Poke House France ne peut se fonder sur la comparaison avec le chiffre d’affaires réalisé par un autre restaurant situé dans un centre commercial au sujet duquel aucune information n’est fournie. Il fait valoir qu’elle n’est pas fondée à réclamer le paiement du salaire d’un directeur qui a été engagé avant même que les travaux soient soumis à l’assemblée générale.

En l’espèce, compte tenu des éléments émanant de la société Enedis, joints à la convocation de l’assemblée générale, et pour les motifs exposés ci-dessus, tenant à l’absence d’atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires, le refus opposé par le syndicat des copropriétaires à M. [M] [P] doit être considéré comme injustifié.

Néanmoins, la caractérisation d’un préjudice en lien direct avec ce refus est insuffisamment démontrée en l’espèce.

Comme le relève le syndicat des copropriétaires, la SASU Poke House France ne peut demander une indemnisation, au titre de la perte d’exploitation, à compter du mois de juin 2021, alors que l’étude qu’elle a sollicitée auprès de la société Enedis n’a été réalisée qu’en juin 2021 et que sa demande de raccordement électrique n’a été formée qu’en septembre 2021. Le tribunal relève que la SASU Poke House France n’explique pas dans quel délai les travaux litigieux auraient pu être réalisés.

A supposer même que le refus d’autorisation de raccordement ait retardé le début de l’activité, aucun élément n’est fourni s’agissant de la comparaison détaillée et précise entre le local concerné et celui situé au centre commercial Westfield Les 4 Temps (taille des locaux, étude d’impact concernant la fréquentation des lieux), étant relevé qu’il n’existait pas d’activité de restauration dans les lieux auparavant dans l’immeuble concerné par la présente instance.

Comme l’affirme à juste titre le syndicat des copropriétaires, la SASU Poke House France n’est pas fondée à réclamer le paiement, à compter du 2 juin 2021 du salaire de M. [T] [B], nommé à cette date en qualité de directeur du restaurant, c’est-à-dire antérieurement aux assemblées générales du 24 juin 2021 et 3 septembre 2021 au cours desquelles elle a formé des demandes d’autorisation judiciaire de travaux sans lesquels, selon elle, l’activité ne pouvait pas être exercée.

La SASU Poke House France affirme avoir réglé un loyer à hauteur de 20.473,44 euros depuis le mois de juillet 2021 mais elle ne verse pas l’ensemble des justificatifs du règlement du loyer durant cette période.

Décision du 07 Mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/12927 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVJDL

Compte tenu de ces éléments, il convient de débouter la SASU Poke House de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires qui succombe est condamné aux dépens.

Tenu aux dépens, il est condamné à verser à M. [M] [P] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et est débouté de sa demande formulée à ce titre.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M.[M] [P] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, et en l’espèce, il n’existe aucun motif de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

FAIT DROIT à la demande de M. [M] [P] de raccordement d’une nouvelle dérivation au tableau électrique situé au premier étage de l’escalier B de l’immeuble situé au [Adresse 6], ce selon les modalités et dans les conditions fixées par le compte-rendu d’étude technique de la société ENEDIS du 21 juin 2021 annexé au courrier de convocation à l’assemblée générale des copropriétaires de cet immeuble du 3 septembre 2021 ;

DÉBOUTE la SASU Poke House France de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à verser à M. [M] [P] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE M. [M] [P] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE les autres demandes plus amples et contraires.

Fait et jugé à [Localité 12] le 07 Mars 2025.

La Greffière La Présidente