TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 25/51534 – N° Portalis 352J-W-B7J-C65X7

N° : 6

Assignation du :

03 et 13Février 2025

[1]

[1] 1 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 juin 2025

par Sandra PERALTA, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSES

La S.E.L.A.R.L. AJ ASSOCIES prise en la personne de Maître [B] [J] intervenant en qualité d’administrateur judiciaire, avec mission de représentation de la société PARIS RUEIL, société à responsabilité limitée dont le siège est sis [Adresse 7], désignée à cette fonction par arrêt de la Cour d’Appel de PARIS du 3 octobre 2024 et jugement du Tribunal de Commerce de PARIS du 4 décembre 2024

[Adresse 8]

[Localité 5]

Lasociété [Localité 9] RUEIL SARL

dont le siège social est

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par la S.E.L.A.R.L. AJ ASSOCIES prise en la personne de Maître [B] [J] intervenant en qualité d’administrateur judiciaire, avec mission de représentation, désignée à cette fonction par arrêt de la Cour d’Appel de PARIS du 3 octobre 2024 et jugement du Tribunal de Commerce de PARIS du 4 décembre 2024

dont le siège social est

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentées par M^e Véronique VINCENT, avocat au barreau de PARIS – #C1854

DEFENDEURS

La société SGMP S.A.S.

[Adresse 2]

[Localité 3]

non constituée

Monsieur [C] [X], caution

[Adresse 1]

[Localité 3]

non constitué

DÉBATS

A l’audience du 22 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Sandra PERALTA, Vice-Président, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 août 2017, la S.A.R.L. [Localité 9] RUEIL a donné à bail commercial à la S.A.R.L. LA COMMUNE-LC, dénommée aujourd’hui la S.A.S. SGMP, un local, sis [Adresse 2] à [Localité 10] pour une durée de 9 ans à compter du 1er septembre 2017 moyennant un loyer principal annuel de 30.000 euros, aux fins d’y exploiter une activité d’ “Agence Immobilière, Transactions sur Immeuble et Fonds de commerce, Gestion Immobilière, Syndic de copropriété et Médiation Immobilière”.

Par acte sous seing privé du même jour, Monsieur [C] [X], gérant de la S.A.R.L. LA COMMUNE-LC, s’est porté caution solidaire de cette dernière.

Par acte extrajudiciaire du 23 août 2024, la S.A.R.L. [Localité 9] RUEIL a fait délivrer à la S.A.S. SGMP un commandement d’avoir à payer la somme de 45.759,16 euros, visant la clause résolutoire.

Ce même commandement a été délivré à Monsieur [C] [X] par acte extrajudiciaire en date du 26 août 2024.

Par jugement en date du 20 mars 2024, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la S.A.R.L. PARIS RUEIL et a désigné la S.E.L.A.R.L. BDR & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [V] [U], en qualité de liquidateur judiciaire et de Monsieur [W] [I], en qualité de de juge-commissaire.

Par arrêt en date du 3 octobre 2024, la cour d’appel de Paris, sur appel interjeté par la S.E.L.A.R.L. MONTRAVERS [O], prise en la personne de Maître [Y] [O], en qualité de mandataire ad hoc exerçant les droits de la S.A.R.L. PARIS RUEIL, a infirmé le jugement rendu par le tribunal de commerce de Paris le 20 mars 2024 et statuant à nouveau a :

— ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la S.A.R.L. [Localité 9] RUEIL,

— désigné la S.E.L.A.R.L. AJ ASSOCIES en la personne de Maître [B] [J] en qualité d’administrateur judiciaire,

— désigné la S.E.L.A.R.L. BDR & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [V] [U] , en qualité de mandataire judiciaire.

Par jugement en date du 4 décembre 2024, le tribunal de commerce de Paris a dit que la mission de l’administrateur judiciaire était de représentation.

Par acte extrajudiciaire en date des 3 février et 13 février 2025, la S.A.R.L. [Localité 9] RUEIL et la S.E.L.A.R.L. AJ ASSOCIES, en qualité d’administrateur judiciaire, prise en la personne de Maître [B] [J] ont fait assigner la S.A.S. SGMP et Monsieur [C] [X], en qualité de caution, devant la juridiction des référés aux fins de voir :

“- CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 31 août 2017 à la date du 23 septembre 2024 à 24h00 par l’effet du commandement de payer du 23 août 2024,

— ORDONNER, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la décision à intervenir, l’expulsion de la société SGMP et de tout occupant de son chef des lieux loués, avec le concours en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier et sous astreinte de 100 € par jour de retard,

— DIRE, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaine à l’expiration duquel il sera précédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les article 65 et 66 de la loi 91-650 du 9 juillet 1991 et 203 à 206 du décret du 31 juillet 1992,

— CONDAMNER solidairement par provision la société SGMP et Monsieur [X] à payer à la société [Localité 9] RUEIL une indemnité d’occupation mensuelle de 3.859,63 € indexée, majorée des taxes et charges, due à compter du 24 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

— CONDAMNER solidairement par provision la société SGMP et Monsieur [X] à payer à la société [Localité 9] RUEIL une somme à parfaire au jour de l’audience de 66.341,50 € au titre des arriérés locatifs et de l’indemnité d’occupation arrêtés au 31 janvier 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 23 août 2024 (date du commandement de payer) et capitalisation, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

— CONDAMNER solidairement la société SGPM et Monsieur [X] à payer à la SELARL AJASSOCIES ès-qualités d’administrateur judiciaire de la société [Localité 9] RUEIL, chacune la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC,

— CONDAMNER solidairement la société SGPM et Monsieur [X] à payer à la société PARISRUEIL la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC,

— LES CONDAMNER aux dépens en ce compris les frais de commandement de payer d’un montant de 295,74 € dont distraction au profit de Maître Véronique VINCENT.”

Bien que régulièrement assignés, la S.A.S. SGMP et Monsieur [C] [X] n’ont pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

A l’audience du 22 avril 2025, la S.A.R.L. [Localité 9] RUEIL et la S.E.L.A.R.L. AJ ASSOCIES, en qualité d’administrateur judiciaire, prise en la personne de Maître [B] [J] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, maintenu les prétentions de leur exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le 1° intitulé “Clause résolutoire” de l’article VII du contrat de bail intitulé “AUTRES OBLIGATIONS” stipule qu’ “Il est expressément convenu qu’à défaut par le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du bail ou de payer exactement un seul terme ou fraction de terme de loyer et/ou indemnité d’occupation, ou accessoires à l’échéance prévue, comme à défaut de paiement de tous arriérés dus par suite d’indexation, de révision ou de renouvellement, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une simple mise en demeure d’exécuter ou un simple commandement de payer signifié à personne ou à domicile, contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user de la présente clause et demeuré sans effet pendant ce délai.”

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement du 23 août 2024 mentionne le délai d’un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce. Un récapitulatif des sommes dues y est précisé, permettant au locataire ou à la caution d’en contester la régularité.

La défenderesse, qui n’a pas constitué avocat, ne justifie pas avoir soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 23 septembre 2024 à 24h00 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, sans que ne soit justifié le prononcé d’une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux volontairement.

Sur les provisions

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Si le contrat de bail stipule qu’en cas de résiliation du bail, l’indemnité d’occupation due par le preneur sera égale au dernier loyer majoré de 25%, cette stipulation s’analyse en une clause pénale susceptible de modération par le seul juge du fond. Dès lors, cette demande de majoration se heurte à une contestation sérieuse.

Ce préjudice sera donc réparé jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer indexé, outre les charges et accessoires applicables.

L’article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du preneur.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Après examen du décompte, la créance n’apparaît pas sérieusement contestable et la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 66.341,50 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 22 janvier 2025.

La S.A.S. SGMP sera donc condamnée au paiement d’une somme non sérieusement contestable de 66.341,50 euros à titre de provision au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus au 22 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2024 (date du commandement de payer) sur la somme de 45.463,42 et à compter du 13 février 2025 (date de l’assignation) sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 13 février 2025, date de l’assignation.

En vertu des articles 2288, 2292 et 1103 du code civil, dans leur rédaction applicable à la présente espèce, la caution n’est tenue de satisfaire à l’obligation principale que dans les limites de son acte de cautionnement. Le cautionnement doit être exprès et ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, Monsieur [C] [X] s’est porté caution de la manière suivante : “bon pour caution solidaire avec renonciation au bénéfice de discussion et de division pour un montant égal à un an de loyers de bases hors taxes et hors charges, soit à la date du présent engagement, la somme de 30.000 € (Trente mille euros), somme qui sera indexée dans les conditions du bail à effet de garantir pendant toute la durée du bail, les obligations de la société LA COMMUNE-LC au titre dudit bail vis-à-vis du bailleur”.

Compte tenu de la limite du cautionnement, Monsieur [C] [X] ne sera condamné solidairement avec la S.A.S. SGMP au paiement de la dette locative que dans la limite de 30.000 euros à titre provisionnel avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2025. Par ailleurs, le cautionnement ne stipulant pas qu’il s’étend aux indemnités d’occupation, la demande en paiement de celles-ci à son encontre apparaît sérieusement contestable et il n’y a dès lors pas lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la S.A.S. SGMP seule au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la S.A.S. SGMP sera seule condamnée au paiement des dépens dont le coût du commandement de payer, en vertu de l’article 696 du même code, dont distraction au profit de Maître Véronique VINCENT.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail commercial au 23 septembre 2024 à 24h00 ;

Disons que la S.A.S. SGMP devra libérer les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 10], et, faute de l’avoir fait dans un délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte;

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la S.A.S. SGMP à payer à la S.A.R.L. [Localité 9] RUEIL et la S.E.L.A.R.L. AJ ASSOCIES, en qualité d’administrateur judiciaire, prise en la personne de Maître [B] [J] :

— à compter du 24 septembre 2024, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer indexé, outre les taxes, charges et accessoires, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

— la somme 66.341,50 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges, indemnités d’occupation, échus au 22 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2024 sur la somme de 45.463,42 euros et à compter du 13 février 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures;

— la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons qu’en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus pour une année entière à compter du 13 février 2025 porteront eux-mêmes intérêts ;

Condamnons Monsieur [C] [X], en qualité de caution, à garantir solidairement la S.A.S. SGMP de la condamnation pécuniaire prononcée à son encontre à hauteur de 30.000 euros à titre provisionnel avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2025 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation solidaire de Monsieur [C] [X] en qualité de caution au paiement des indemnités d’occupation ;

Condamnons la S.A.S. SGMP au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 août 2024, dont distraction au profit de Maître Véronique VINCENT ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur toutes les autres demandes ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 9] le 23 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Sandra PERALTA