COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT rendu le 09 Janvier 2026

N° RG 25/00244 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZTA7

DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD – PARTENORD HABITAT

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par M^e Thierry LORTHIOIS, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. BLACK STONE

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Thomas MINNE, avocat au barreau de LILLE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Damien CUVILLIER, Premier Vice-Président Adjoint du tribunal judiciaire de LILLE

Juge de l’exécution par délégation de Madame la Présidente du tribunal judiciaire de LILLE

GREFFIER : Sophie ARES

DÉBATS : A l’audience publique du 07 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Décembre 2025, prorogé au 09 Janvier 2026

JUGEMENT prononcé par décision CONTRADICTOIRE rendue en premier ressort par mise à disposition au Greffe

Tribunal judiciaire de Lille N° RG 25/00244 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZTA7

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

L’Office Public de l’Habitat du NORD, qui exerce ses activités sous la dénomination de PARTENORD HABITAT (ci-après désigné comme PARTENORD HABITAT), est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10], édifié sur les parcelles reprises au cadastre en section [Cadastre 11] et [Cadastre 1].

La société BLACK STONE est propriétaire de la parcelle voisine, cadastrée [Cadastre 12], sur laquelle était également édifié un immeuble.

En mai 2022, la société BLACK STONE a fait procéder à la démolition de l’immeuble édifié sur sa parcelle.

Cette démolition de l’immeuble existant a entraîné des infiltrations d’eau dans l’immeuble appartenant à PARTENORD HABITAT par le mur pignon laissé à nu par la démolition ainsi que des dégradations sur le mur clôture des deux propriétés.

Après des expertises et des démarches amiables infructueuses, PARTENORD HABITAT a eu recours à justice.

Par décision en date du 28 juin 2024, le tribunal judiciaire de LILLE a, notamment :

ordonné à la société BLACK STONE de :remettre en état le mur de clôture séparant les propriétés respectives des parties,réaliser des travaux d’imperméabilisation du pignon,procéder au butonnage général entre les pignons sur la base d’un calcul justificatif et procéder à la protection des butonnages vis à vis des intempéries ou procéder à des travaux équivalents,et ce sous astreinte de 250 € par jour de retard commençant à courir à l’issue d’un délai de 60 jours suivant la signification du jugement et pour une durée de quatre mois,condamné la société BLACK STONE à payer à PARTENORD HABITAT la somme de 1 833,80 € à titre de dommages-intérêts en réparation des dommages de mouille.

Ce jugement a été signifié à la société BLACK STONE le 23 juillet 2024.

Par exploit en date du 23 mai 2025, PARTENORD HABITAT a fait assigner la société BLACK STONE en liquidation de l’astreinte ordonnée par le jugement en date du 28 juin 2024.

Les parties ont comparu pour la première fois le 20 juin 2025.

Après renvois à leurs demandes, elles ont été entendues en leurs plaidoiries à l’audience du 7 novembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A cette audience, PARTENORD HABITAT, représenté par son avocat, a présenté les demandes suivantes :

condamner la société BLACK STONE à payer à l’Office Public de l’Habitat du Nord la somme de 30 750 € au titre de l’astreinte provisoire ordonnée par jugement rendu par le tribunal judiciaire de LILLE le 28 juin 2024,condamner la société BLACK STONE à effectuer les travaux ordonnés par le tribunal sous une nouvelle astreinte de 300 € par jour de retard,débouter la société BLACK STONE de toutes ses demandes, fins et conclusions,condamner la société BLACK STONE à payer à l’Office Public de l’Habitat du Nord la somme de 2 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la société BLACK STONE aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, PARTENORD HABITAT fait d’abord valoir qu’il résulte du constat de commissaire de justice qu’elle a fait réaliser que les butonnages n’ont pas été protégés des intempéries et qu’en l’absence de fenêtres sur l’immeuble édifié par la société BLACK STONE en remplacement de l’ancien, l’immeuble appartenant à PARTENORD HABITAT n’est toujours pas protégé du vent et de la pluie et le mur pignon n’a pas été étanchéifié.

La société BLACK STONE n’a donc pas effectué les travaux ordonnés.

PARTENORD HABITAT souligne qu’il n’est pas non plus justifié de la réfection du mur séparatif de propriété alors que son commissaire de justice a pu relever que ces travaux de réfection n’étaient pas faits.

Là encore, PARTENORD HABITAT prétend que la société BLACK STONE n’a pas exécuté les travaux ordonnés.

PARTENORD HABITAT fait valoir que la société BLACK STONE ne justifie d’aucune cause extérieure justifiant l’absence de respect de ses obligations.

PARTENORD HABITAT demande en conséquence, la liquidation de l’astreinte provisoire et la fixation d’une nouvelle astreinte définitive afin que les travaux ordonnés puissent enfin être réalisés.

En défense, la société BLACK STONE, représentée par son avocat, a pour sa part formulé les demandes suivantes :

à titre principal :débouter PARTENORD HABITAT de toutes ses demandes, fins et conclusions,à titre subsidiaire :prononcer une liquidation à une somme purement symbolique,à titre reconventionnel :constater la mauvaise foi de PARTENORD HABITATcondamner PARTENORD HABITAT au paiement d’une somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts résultant de la procédure abusive et des manœuvres préjudiciables aux intérêts de la société BLACK STONE,en tout état de cause :condamner PARTENORD HABITAT au paiement de la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, la société BLACK STONE rappelle tout d’abord qu’en rachetant l’immeuble du [Adresse 4] à LILLE, elle a repris le projet immobilier initié par la SCI ROMEO, laquelle avait déjà détruit l’immeuble existant sur cette parcelle depuis plusieurs années et n’avait conservé que la façade.

La société BLACK STONE rappelle également qu’il résulte des rapports d’expertise produits que PARTENORD HABITAT n’a jamais entretenu ses propres immeubles dont les murs étaient dégradés de longue date. Elle souligne qu’il résulte du même rapport que les infiltrations d’eau constatées étaient dues à des remontées d’eau du sol par capillarité.

La défenderesse soutient que si les butonnages posés par la SCI ROMEO lors de la destruction de l’immeuble édifié sur la parcelle du [Adresse 3] n’étaient effectivement pas protégés des intempéries et si les murs pignons laissés à nus par la démolition n’étaient pas protégés des intempéries, elle souligne que, dès 2024, elle a pour sa part fait édifier un nouvel immeuble en lieu et place de celui détruit, immeuble dont l’existence, inconnue du tribunal au moment de sa décision car non signalée par PARTENORD HABITAT, a rendu inutile l’ensemble des travaux ordonnés. La construction d’un nouvel immeuble a mis les anciens butonnages à l’abri des intempéries et assurer la stabilité et la solidité des murs mitoyens par l’appui qu’il a procuré, rendant tout butonnage superfétatoire. De même, la construction d’un nouvel immeuble, même non achevé, a protégé les murs pignons des intempéries et des infiltrations d’eau.

La construction d’un nouvel immeuble a constitué « les travaux équivalents » envisagés dans la décision du tribunal et font qu’il ne peut pas être reproché à la société BLACK STONE de ne pas avoir respecté ses obligations.

En sus de la protection fournie par le nouvel immeuble, la société BLACK STONE a fait poser un produit hydrofuge sur le mur pignon de l’immeuble de PARTENORD HABITAT.

La société BLACK STONE prétend par ailleurs justifier de la parfaite remise en état du mur séparatif en fond de parcelle.

La société BLACK STONE soutient encore avoir été confrontée à des causes extérieures l’ayant empêché de terminer les travaux. Elle soutient notamment que l’effondrement d’un immeuble à [Localité 10] a amené les autorités municipales à suspendre les travaux le temps de vérifier que l’immeuble ne menaçait pas de s’effondrer.

Par ailleurs, la société en charge de la réalisation des nouveaux logements à l’intérieur de l’immeuble a fait l’objet d’une procédure collective en novembre 2024. Les retards dans l’exécution des travaux proviennent donc d’une cause étrangère.

La défenderesse prétend ensuite que la Cour de cassation a récemment dit pour droit que le juge de l’exécution ne peut liquider une astreinte prononcée pour un temps limité après l’expiration du délai fixé par la décision ordonnant l’astreinte.

Elle souligne par ailleurs que les travaux déjà réalisés rendent inutiles toute nouvelle astreinte.

A titre reconventionnel, la société BLACK STONE estime subir une procédure manifestement abusive conduite de façon malicieuse et de mauvaise foi, PARTENORD HABITAT ayant en particulier omis de signaler au tribunal judiciaire qu’un nouvel immeuble avait été construit rendant inutile les travaux ordonnés.

A l’issue des débats les parties ont été informées que la décision serait rendue, après plus ample délibéré, par jugement mis à disposition au greffe le 12 décembre 2025.

Ce délibéré a dû être prorogé au 9 janvier 2026 en raison d’une surcharge conjoncturelle de travail et d’un arrêt maladie du magistrat rédacteur.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA LIQUIDATION DE L’ASTREINTE

Aux termes de l’article L131-3 du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

L’article L 131-4 du même code précise que le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter.

Le taux de l’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation.

L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

En l’espèce, par sa décision en date du 28 juin 2024, le tribunal judiciaire de LILLE a, notamment :

« ordonné à la société BLACK STONE de :

remettre en état le mur de clôture séparant les propriétés respectives des parties,réaliser des travaux d’imperméabilisation du pignon,procéder au butonnage général entre les pignons sur la base d’un calcul justificatif et procéder à la protection des butonnages vis à vis des intempéries ou procéder à des travaux équivalents,et ce sous astreinte de 250 € par jour de retard commençant à courir à l’issue d’un délai de 60 jours suivant la signification du jugement et pour une durée de quatre mois ».

Il résulte de la lecture de cette décision, rendue près d’une année après l’ordonnance clôturant l’instruction, ordonnance de clôture intervenue en juillet 2023 avant l’édification du nouvel immeuble construit par la société BLACK STONE, hors la présence de la société BLACK STONE qui ne s’était pas faite représenter, qu’elle a été rendue sur la base des documents suivants :

un procès-verbal de constat en date du 23 mai 2022,les rapports d’expertise amiable des 9 et 26 septembre 2022,le diagnostic des planchers bois en date du 25 octobre 2022.

La consultation de ces documents et des photographies y figurant démontre qu’en 2022, il ne subsistait plus aucun immeuble sur la parcelle appartenant à la société BLACK STONE.

Pour assurer la stabilité des murs pignons des deux immeubles mitoyens, dont celui appartenant à PARTENORD HABITAT, ont alors été laissées en place deux poutres en bois, non protégées, faisant office de butonnage, soit de soutien pour les murs subsistants.

Il résulte par ailleurs de l’examen de ces documents et photographies que les murs pignons des immeubles mitoyens étaient alors totalement à nu et donc exposés aux intempéries et aux infiltrations d’eau.

En possession de ces seuls éléments, il est donc normal que le tribunal, suivant en cela l’avis des experts, ait ordonné des travaux visant à vérifier la suffisance des butonnages, à en assurer la pérennité dans le temps et à protéger les murs pignons mitoyen des intempéries.

Il est constant en revanche qu’à partir du mois de mars 2022, la société BLACK STONE a entamé l’édification d’un nouvel immeuble sur sa parcelle – voir en ce sens les pièces n°12, 13, 14, 17, 18 et 19 de la défendesse.

La construction de ce nouvel immeuble, dont il n’est pas établi que le tribunal avait connaissance, la société BLACK STONE ne s’étant pas faite représenter à la procédure, s’est traduite par l’édification de murs et de planchers constituant autant de butonnages et remplaçant l’immeuble détruit dont seule l’absence justifiait que des butonnages soient mis en place.

Cet immeuble est par ailleurs couvert et donc protégé de la pluie.

L’existence de ce nouvel immeuble, qui existait déjà au moment de la décision exécutée, a rendu les travaux ordonnés inutiles.

La construction de ce nouvel immeuble a constitué « des travaux équivalents » aux travaux d’imperméabilisation des pignons mis à nu et de butonnages.

S’agissant de ces travaux, la société BLACK STONE démontre avoir respecté la décision rendue.

En revanche, s’agissant de la réfection du mur séparatif en fond de parcelle, la société BLACK STONE ne démontre pas avoir effectué les travaux nécessaires dans les temps impartis.

Le procès-verbal de constat établi par Maître [S] le 11 septembre 2025 démontre que les travaux de réfection de ce mur étaient alors seulement en cours et donc non achevés dans les délais requis.

La société BLACK STONE n’a donc pas respecté la décision exécutée à cet égard et elle ne justifie d’aucune cause étrangère irrésistible, la procédure collective de la société en charge de la réalisation des trois logements dans l’immeuble n’étant pas la cause de l’absence de réfection du mur séparatif endommagé par les travaux de démolition.

La réfection du mur séparatif ne constituait cependant pas l’obligation majeure de la société BLACK STONE, l’essentiel portant sur les travaux destinés à assurer la sécurité et la pérennité des bâtiments mitoyens dans l’attente de l’édification d’un nouvel immeuble.

Dans ces conditions, il convient de liquider l’astreinte provisoire comme suit :

60 x 25 = 1 500 €.

En conséquence, il convient de condamner la société BLACK STONE à payer à PARTENORD HABITAT la somme de 1 500 €.

SUR LA NOUVELLE ASTREINTE

Aux termes de l’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

Il résulte de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, comme vu ci-avant, les travaux de butonnages et d’étanchéité ne sont plus nécessaires.

La société BLACK STONE ne justifie cependant par aucune pièce de l’achèvement des travaux de réfection du mur séparatif.

En conclusion, il convient de dire que l’obligation de « remettre en état le mur de clôture séparant les propriétés respectives des parties » ordonnée par la tribunal judiciaire de LILLE dans sa décision en date du 28 juin 2024, sera assortie d’une nouvelle astreinte provisoire de 50 € par jour de retard à compter du mois suivant la signification de la présente décision et pendant une durée de quatre mois.

SUR LES DOMMAGES ET INTERETS

Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il est fait droit partiellement à la demande de liquidation d’astreinte et l’action de PARTENORD HABITAT ne saurait dès lors être regardée comme abusive.

En conséquence, il convient de débouter la société BLACK STONE de sa demande de dommages et intérêts.

SUR LES DEPENS

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par une décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, chacune des parties succombe partiellement en ses demandes.

En conséquence, il convient de dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

SUR LES FRAIS DE PROCEDURE

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, chacune des parties succombe partiellement en ses demandes et reste tenue de ses propres dépens.

Dans ces conditions, il convient de dire que chacune des parties conservera également la charge de ses frais de procédure.

En conséquence, il convient de débouter les parties de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la société BLACK STONE à payer à l’Office Public de l’Habitat du Nord, PARTENORD HABITAT la somme de 1 500 € au titre de l’astreinte prévue par le jugement du tribunal judiciaire de LILLE en date du 28 juin 2024 ;

DIT que l’obligation de « remettre en état le mur de clôture séparant les propriétés respectives des parties » ordonnée par le tribunal judiciaire de LILLE dans sa décision en date du 28 juin 2024, sera assortie d’une nouvelle astreinte provisoire de 50 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et pendant une durée de quatre mois ;

DEBOUTE la société BLACK STONE de sa demande de dommages et intérêts ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire, le délai d’appel et l’appel lui-même des décisions du juge de l’exécution n’ayant pas d’effet suspensif en application de l’article R121-21 du code des procédures civiles d’exécution ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

La greffière Le Président

Sophie ARES Damien CUVILLIER