TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [B] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Marc ZIMMER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00302 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YGS

N° MINUTE : 9

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 juin 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. AKELIUS [Localité 5] 60, dont le siège social est sis Sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marc ZIMMER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1623

DÉFENDERESSE

Madame [B] [Y], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 avril 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 juin 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 18 juin 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/00302 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YGS

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du à effet au 30/04/2019, la SCI AKELIUS [Localité 5] LX a donné à bail à Mme [Y] [B] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 4] 75020 [Adresse 6], pour un loyer de 849 euros et 45 euros de provision sur charges .

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [Y] [B] le 7/10/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 3308,97 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 19/12/2024, la SCI AKELIUS [Localité 5] LX a fait assigner Mme [Y] [B] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer au 07/12/2024

— voir dire que Mme [Y] [B] est occupant sans droit ni titre depuis le 08/12/2024

— voir ordonner l’expulsion de Mme [Y] [B] ainsi que tous occupants de son/leur chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision

— voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou dépôt de son choix aux frais, risques et péril de la partie expulsée

— voir condamner Mme [Y] [B] au paiement à titre provisionnel :

∙ D’une somme de 5317,33 euros au titre de l’arriéré au mois de décembre 2024 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal

∙ D’une indemnité d’occupation égale au dernier montant du loyer mensuel et de la provision sur charges à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés,

∙ D’une somme de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 5] le 31/12/2024.

A l’audience du 01/04/2025, le bailleur élève sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 6339,19 euros, au 01/04/2025, avril 2025 inclus, maintient ses autres demandes.

Il précise qu’ il ne s’oppose pas à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, sollicite en cas de non- respect la fixation et la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation.

Mme [Y] [B] a comparu. Elle sollicite selon ses revenus et charges des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise que ses revenus sont de 2600 euros par mois et qu’elle apporte une aide à sa famille de 500 euros par mois, qu’elle contribue aux frais de cantine jusqu’en juin 2025 d’un de ses frères. Elle propose des mensualités de 138 euros, ajoute avoir réglé la somme de 300 euros le 31/03/2025 en plus du loyer courant d’avril 2025 le 28/02/2025.

Un diagnostic social a été reçu au Greffe le 1/04/2025, dont les termes ont été communiqués à l’audience au bailleur.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 14/10/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail

Le commandement de payer délivré le 7/10/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation , il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 30/04/2019 (date d’effet) et stipule une durée de 6 ans. Lors de la délivrance du commandement de payer le 07/10/2024, il était donc soumis à la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai prévu au commandement était donc bien de deux mois.

Mme [Y] [B] n’ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 07/12/2024 à minuit soit à compter du 08/12/2024.

Selon le décompte produit aux débats, le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois de janvier 2025.

Mme [Y] [B] dispose de revenus de 2600 euros et apporte une aide à sa famille de 500 euros par mois, va contribuer aux frais de cantine pour son frère jusqu’en juin 2025. Elle a effectué un paiement en plus du loyer courant d’avril 2025.

Compte-tenu de l’apurement possible par le débiteur selon les revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [Y] [B], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux. Aucune circonstance ne justifie pour l’avenir en ce cas de prononcer une astreinte.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [Y] [B], à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [Y] [B] reste devoir une somme de 4748.67 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 01/04/2025, avril 2025 inclus, et hors frais de procédure.

Il convient en conséquence de condamner Mme [Y] [B] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 7/10/2024 sur la somme de 3308,97 euros et de l’assignation pour le surplus.

Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 138 euros selon modalités au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais par le locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner Mme [Y] [B] au paiement de celle-ci.

Sur les dépens

Il y a lieu de condamner Mme [Y] [B] aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision, les frais de l’exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

En équité , il convient de débouter la SCI AKELIUS [Localité 5] LX de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

Renvoie les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

DECLARE le bailleur recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 08/12/2024, portant sur les lieux loués situés au [Adresse 4] [Localité 2] [Adresse 6].

SUSPEND les effets de la clause résolutoire

CONDAMNE Mme [Y] [B] à payer à la SCI AKELIUS [Localité 5] LX, la somme provisionnelle de 4748.67 euros au titre des loyers et charges dus au 01/04/2025, avril 2025 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 7/10/2024 sur la somme de 3308,97 euros et de l’assignation pour le surplus

AUTORISE Mme [Y] [B] à s’acquitter de la dette par 34 mensualités de 138 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 35ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts,

RAPPELLE qu’en cas de respect par Mme [Y] [B] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que la SCI AKELIUS [Localité 5] LX pourra alors faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [B], ainsi que de tous les occupants de son/ leur chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, la SCI AKELIUS [Localité 5] LX à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [Y] [B] à défaut de local désigné

DIT QUE le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE, en ce cas, Mme [Y] [B] à payer à la SCI AKELIUS [Localité 5] LX à titre de provision, l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [Y] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision et des frais de la procédure éventuelle d’expulsion

DEBOUTE la SCI AKELIUS [Localité 5] LX de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT