TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [O] [T] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/02289 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HIY

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le 10 octobre 2025

DEMANDERESSE

[Localité 1]

SA d’HLM à Directoire et Conseil de surveillance dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1971

DÉFENDERESSE

Madame [O] [T] [W]

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 juillet 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 10 octobre 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 10 octobre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/02289 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HIY

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 novembre 2017, la société LOGEMENT FRANÇAIS devenue la société [Localité 1] a consenti un bail d’habitation à Mme [O] [T] [W] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 286,74 euros et d’une provision pour charges de 112,42 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 5295,07 euros au titre de l’arriéré locatif, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [O] [T] [W] le 25 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2025, la société [Localité 1] a assigné Mme [O] [T] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 1er avril 2025, à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion sans délai de Mme [O] [T] [W] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3530,14 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 29 janvier 2024, 390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Appelée à l’audience du 20 mai 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 11 juillet 2025.

A l’audience la société [Localité 1] représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 1771,85 euros, échéance du mois de juin 2025 incluse. Elle considère que les derniers loyers courants ont été réglés et indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement sous réserve de la fixation du montant de la mensualité à 300 euros.

Mme [O] [T] [W] reconnait le montant de la dette qu’elle demande à pouvoir apurer par des mensualités de 100 euros, exposant que la somme de 300 euros est trop élevée. Elle indique percevoir en qualité de fonctionnaire un salaire de 1872 euros et avoir un fils étudiant à charge. Elle envisage de faire une demande d’aide du FSL. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société SA d’HLM [Localité 1] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer accordant un délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 29 janvier 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5295,07 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 mars 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte et des débats que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus de Mme [O] [T] [W] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme mensuelle en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Compte tenu du montant de la dette, qui a significativement diminué depuis le commandement de payer et l’assignation, il convient de fixer le montant de la mensualité à 104 euros et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais de paiement.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la société [Localité 1] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 juin 2025, Mme [O] [T] [W] lui devait la somme de 1771,85 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [O] [T] [W], qui a par ailleurs reconnu ce montant à l’audience, sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, les sommes visées au commandement de payer ayant été réglées, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [O] [T] [W] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA d’HLM [Localité 1] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [O] [T] [W], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 novembre 2017 entre la société LOGEMENT FRANÇAIS devenue la société [Localité 1], d’une part, et Mme [O] [T] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] est résilié depuis le 30 mars 2024,

CONDAMNE Mme [O] [T] [W] à payer à la société [Localité 1] la somme de 1771,85 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Mme [O] [T] [W] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 17 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 104 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [O] [T] [W],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 30 mars 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [T] [W] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Mme [O] [T] [W] sera condamnée à verser à la société [Localité 1] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Mme [O] [T] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 janvier 2024 ;

DÉBOUTE la société [Localité 1] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge