TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Agnès COUTANCEAU

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e René DECLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08603 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53PG

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 18 juillet 2025

DEMANDERESSE

Fondation [V] [R],

[Adresse 1]

représentée par M^e René DECLER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [L] [K],

[Adresse 2]

comparante en personne assistée de M^e Agnès COUTANCEAU, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 juillet 2025 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 18 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08603 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53PG

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 février 2014, la Fondation de Madame [P] [R] aux droits de laquelle vient désormais la Fondation [V] [R] a consenti un bail d’habitation à Madame [L] [K] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2109,57 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [L] [K] le 15 juin 2023.

Par assignation du 30 août 2024, la Fondation [V] [R] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [L] [K] avec suppression du délai légal de deux mois, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à libération des lieux,

−5481,34 € au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts à compter du commandement de payer sur ses causes et de l’assignation pour le surplus, outre les loyers impayés échus lors du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

−1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 12 juin 2025, la Fondation [V] [R] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance actualisé à la somme de 6649,35 €. Elle accepte par ailleurs le plan d’apurement de cette dette proposée par Madame [L] [K].

Madame [L] [K] sollicite des délais de paiement durant 3 ans et la suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La Fondation [V] [R] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Sa demande est donc recevable.

1.2. Sur le constat de la résiliation du bail de plein droit

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 12 juin 2023.

Or il ressort du décompte locatif que la somme de 2109,57 euros a bien été réglée par Madame [L] [K] dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement par les paiements de 1000 euros, 950 euros et 900 euros réalisés les 19 juin 2023, 20 juillet 2023 et 11 août 2023, étant rappelé que l’imputation des paiements du locataire se fait à défaut d’autre demande de sa part sur les dettes qu’il a le plus intérêt à acquitter en application de l’article 1342-10 du code civil.

En conséquence, les causes du commandement de payer ayant été réglées dans le délai imparti, la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges est rejetée.

1.3. Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

Suivant l’article 1224 du code civil, la résolution résulte notamment, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de bail de rapporter la preuve du manquement contractuel et de justifier de sa gravité suffisante pour permettre la résiliation du contrat aux torts du locataire et par conséquent son expulsion des lieux.

En l’espèce, s’il ressort du décompte locatif que la dette locative est importante, celle ci est notamment liée à des régularisations importantes de charges qui n’avaient pas été anticipées par Madame [L] [K].

De plus, les paiements réguliers et importants réalisés ces derniers mois, et les propositions sérieuses de règlement de la dette faites par Madame [L] [K] à l’audience permettent de retenir que le manquement contractuel de Madame [L] [K] à son obligation de payer le loyer et les charges n’est pas suffisamment grave pour justifier en l’état le prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

En conséquence, la demande de prononcé de la résiliation judiciaire est rejetée.

2. Sur la dette locative

En l’espèce, la société la Fondation [V] [R] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mai 2025, Madame [L] [K] lui devait la somme de 6649,35 euros.

Madame [L] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu des paiements réalisés depuis la délivrance du commandement de payer et de l’assignation sur leurs causes.

3. Sur la demande de délais de paiement

La demande de délais de paiement ne peut se fonder sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en l’absence d’acquisition de la clause résolutoire et compte tenu du rejet de la demande de résiliation judiciaire du bail, et elle repose par conséquent sur l’article 1343-5 du Code civil.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au regard de la situation financière de Madame [L] [K], il convient de lui accorder des délais de paiement, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La solution du litige justifie de mettre les dépens de l’instance à la charge de Madame [L] [K] ne comprenant pas le coût du commandement de payer et des dénonciations à la CCAPEX et la préfecture, seule la demande en paiement étant accueillie.

L’équité justifie par ailleurs de la condamner à payer à la Fondation [V] [R] la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sont rejetées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la Fondation [V] [R] de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, et de résiliation judiciaire du bail,

CONDAMNE Madame [L] [K] à payer à la Fondation [V] [R] la somme de 6649,35 € au titre de l’arriéré locatif dû au 31 mai 2025, terme de mai inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE Madame [L] [K] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer et des charges courants, une somme minimale de 150 €, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que les règlements interviendront en même temps que le loyer, et au plus tard le 15ème jour de chaque mois,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 du code civil, les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge,

REJETTE les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Madame [L] [K] à payer à la Fondation [V] [R] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [L] [K] aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation mais non le coût du commandement de payer ni le coût des dénonciations à la préfecture et la CCAPEX.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge