TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 21/10609

N° Portalis 352J-W-B7F-CUZVO

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :

22 Juillet 2021

JUGEMENT

rendu le 11 Mars 2025

DEMANDEURS

Madame [U] [J] épouse [O]

ledit [M]

[Localité 4]

Monsieur [D] [V] [I] [P] [O]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Tous deux représentés par Maître Josiane CARRIERE JOURDAIN de la SELEURL CARRIERE JOURDAIN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E0055

DÉFENDERESSE

E.U.R.L. TERRE SOLEIL EAU FORET

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître André GUILLEMAIN de la SCP SCP GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0102

Décision du 11 Mars 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 21/10609 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUZVO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 19 Novembre 2024, tenue en audience publique devant Monsieur Jean-Christophe DUTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 mars 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 16 octobre 2012, Monsieur [D] [E] et Madame [U] [J] épouse [E] (ci-après les " consorts [E] ") ont donné à bail commercial en renouvellement à la SARL TERRE SOLEIL EAU FORET, des locaux sis [Adresse 2] dans le [Localité 1], à compter du 1er juillet 2012 avec échéance au 30 juin 2021.

La destination est la suivante : activité hôtelière.

Par l’effet d’un congé avec offre de renouvellement signifié au preneur le 28 décembre 2020 par les consorts [E], le bail a été renouvelé à compter du 1er juillet 2021. Une instance est pendante devant le juge des loyers commerciaux afin de fixer le prix du loyer du bail renouvelé.

Dans le contexte de la crise sanitaire relative au Covid-19, certaines échéances locatives relatives au bail expiré sont demeurées impayées.

Par ordonnance du 23 mars 2021, le juge des référés près le tribunal judiciaire de Paris a, en substance, autorisé la SARL TERRE SOLEIL EAU FORET à échelonner la dette locative en douze mensualités.

Par exploit d’huissier du 22 juillet 2021, les consorts [E] ont fait assigner la SARL TERRE SOLEIL EAU FORET devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles de la voir condamner au paiement d’une dette locative de 72.644 euros, de prononcer la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion.

Au 30 septembre 2022, la société TSEF s’est acquittée de la totalité de ses loyers et charges trimestriels, ainsi que des échéances mensuelles.

Par acte authentique du 30 juin 2023, le bien immobilier objet du bail renouvelé a été vendu par les consorts [E] à la SARL TERRE SOLEIL EAU FORET.

La clôture prononcée le 3 janvier 2023 a été révoquée par ordonnance du juge de la mise en état du 5 mars 2024, au motif de ladite acquisition de la propriété des locaux par le preneur.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 3 juin 2024, les consorts [E] demandent au tribunal judiciaire de Paris de :

— les déclarer recevables et bien-fondés et ordonner le sursis à statuer du fait de l’instance en fixation du prix du bail renouveler afin de chiffrer l’arriéré de loyer encore dû ;

Subsidiairement,

— déclarer la SARL TERRE SOLEIL EAU FORET irrecevable et mal fondée en ses demandes et la débouter ;

— condamner la SARL TERRE SOLEIL EAU FORET à leur payer le rappel de loyers du 1er juillet 2021 au 30 juin 2023, ainsi que la cotisation d’assurance de 1.433,95 euros, ainsi que la taxe foncière 2022 soit 2.523 euros ;

— condamner la SARL TERRE SOLEIL EAU FORET au paiement de la somme de 40.000 euros sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour manquement aux obligations de loyauté et de bonne foi dans l’exécution du contrat de bail ;

— condamner la SARL TERRE SOLEIL EAU FORET aux entiers dépens ;

— condamner la SARL TERRE SOLEIL EAU FORET au paiement de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à chacun des défendeurs ;

— ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [E] énoncent :

— qu’il résulte de l’article 1104 du code civil que les contrats doivent être exécutés de bonne foi ; que la SARL TERRE SOLEIL EAU FORET a manqué pendant plus d’un an à cette exigence de bonne foi dans l’exécution du contrat, en les privant de paiements, alors que les autres créanciers étaient payés, et ce, alors que l’activité n’a jamais réellement cessé durant la période de crise sanitaire ;

— que si la SARL TERRE SOLEIL EAU FORET allègue une perte considérable de chiffre d’affaires sur la base d’éléments comptables, ses comptes n’ont pas été déposés, ce qui jette un doute sur la crédibilité des éléments comptables produits ; qu’elle a courant avril 2023 bénéficié d’une augmentation de capital par incorporation de la créance en compte-courant de son associé unique ; qu’en stoppant tout paiement des loyers pendant plus d’un an et demi, la SARL TERRE SOLEIL EAU FORET leur a donc causé un préjudice.

Par conclusions notifiées le 18 novembre 2024, la SARL TERRE SOLEIL EAU FORET demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— juger parfait le désistement d’instance des consorts [E] portant sur leur demande de résiliation du bail commercial en date du 16 octobre 2012 ;

— juger irrecevable la demande de sursis à statuer ;

— constater qu’elle acquiesce au paiement de la taxe foncière 2022, soit la somme de 2.523 euros, outre la cotisation d’assurance pour la période du 1er janvier au 30 juin 2023, soit la somme de 716,98 euros, et procède au règlement de ces sommes ;

— juger pour le surplus irrecevables, en tout cas mal fondés, les consorts [E] en leurs demandes et les en débouter ;

— condamner les consorts [E] à lui payer la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les consorts [E] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SARL TERRE SOLEIL EAU FORET énonce :

— que s’agissant de la demande de sursis à statuer, le jugement du juge des loyers commerciaux constituera un titre exécutoire permettant à chacune des parties d’obtenir l’exécution de la décision et donc le recouvrement des sommes qui seraient dues le cas échéant ;

— que s’agissant de la taxe foncière, elle acquiesce au paiement ; qu’en revanche, s’agissant de la cotisation d’assurance, elle n’entend en couvrir le paiement que pour la période où l’indivision en était propriétaire, soit jusqu’au 30 juin 2023, soit la somme de 716,98 euros ;

— qu’elle a fait preuve de bonne foi durant la crise sanitaire en tenant informés les bailleurs de ses difficultés ; que les bailleurs n’ont octroyé ni facilité de paiement, ni franchise de loyers ; qu’elle a pour sa part, réglé la totalité de la dette locative ;

— que les bailleurs ne justifient d’aucun préjudice.

La clôture a été prononcée le 19 novembre 2024 avant l’ouverture des débats de l’audience de plaidoirie qui s’est tenue ledit jour.

La décision a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

Il est relevé que les consorts [E] n’ont pas procédé au dépôt de leur dossier de plaidoirie, malgré un rappel du greffe par RPVA le 19 novembre 2024.

MOTIVATION

Sur le sursis à statuer

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

L’article 379 du code de procédure civile dispose que le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge. A l’expiration du sursis, l’instance est poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d’ordonner, s’il y a lieu, un nouveau sursis. Le juge peut, suivant les circonstances, révoquer le sursis ou en abréger le délai.

En l’espèce, l’objet du litige de l’instance devant le juge des loyers commerciaux est parfaitement distinct de celui en jeu dans la présente instance. Le jugement à intervenir du juge des loyers commerciaux permettra aux parties de déterminer les rappels ou trop-perçus éventuels, encore hypothétique au stade de cette procédure qui ne concerne pas une fixation des loyers à titre accessoire. En conséquence, il n’y a pas lieu de surseoir à statuer.

Sur la dette locative au titre du bail renouvelé

S’agissant du rappel des loyers

Le prix du loyer du bail renouvelé n’étant pas encore judiciairement fixé par le juge des loyers commerciaux, ce que reconnaissent les demandeurs, leur demande, au demeurant non chiffrée et à ce stade hypothétique, au titre du rappel éventuel de loyers ne peut être que rejetée.

S’agissant de la taxe foncière 2022 et des primes d’assurance

Aux termes de l’article 408 du code de procédure civile, l’acquiescement à la demande emporte reconnaissance du bien-fondé des prétentions de l’adversaire et renonciation à l’action. Il n’est admis que pour les droits dont la partie a la libre disposition.

En l’espèce, il est constaté que la SARL TERRE SOLEIL EAU FORET acquiesce au paiement de la taxe foncière relative à l’année 2022, soit au paiement de la somme de 2.523 euros, outre la prime d’assurance pour la période du 1er janvier au 30 juin 2023, soit la somme de 716,98 euros.

Les consorts [E] ne justifient pas du surplus de la prime d’assurance appelée au titre de l’année 2023, étant précisé que la SARL TERRE SOLEIL EAU FORET est devenue propriétaire des locaux à compter du 30 juin 2023. Le surplus de la somme réclamée au titre de la prime d’assurance doit donc être rejeté.

Sur les dommages-intérêts contractuels

Aux termes de l’article 1147 du code civil le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Il résulte des articles 1149 et 1150 du code civil que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, et que le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu’on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n’est point par son dol que l’obligation n’est point exécutée.

En l’espèce, il est relevé que les consorts [E] ont obtenu le paiement intégral de la dette locative. Les consorts [E] n’invoquent aucune clause contractuelle prévoyant des pénalités autres que les intérêts au taux légal, pour les retards de paiement.

S’ils entendent obtenir des dommages-intérêts au titre du manquement à l’obligation de bonne foi, il doit être rappelé que la bonne foi est présumée. Or, les consort [E] n’ont pas renversé cette présomption, en se bornant à alléguer sans la moindre preuve le manque prétendu de fiabilité des éléments comptables produits qui attestent des difficultés financières durant la crise sanitaire de leur ancien preneur, à pointer une poursuite d’activité sans s’interroger sur sa rentabilité effective au regard des éléments comptables produits, et à dénoncer une augmentation du capital au cours de la période d’impayé qui dans le cas d’espèce, a eu lieu par incorporation de compte courant d’associé, ce qui n’a eu que pour effet de transformer la créance de l’associé en titre de société.

Il appert que les consorts [E] ne justifient pas leur demande de dommages-intérêts. Cette demande doit donc être rejetée.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les consorts [E] ayant succombé dans la quasi-totalité de leurs demandes ils seront condamnés aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, les consorts [E] seront condamnés à payer à la SARL TERRE SOLEIL EAU FORET 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

— Dit n’y avoir lieu à sursis à statuer ;

— Déboute Monsieur [D] [E] et Madame [U] [J] épouse [E] de leur demande au titre du rappel de loyers relatif au bail renouvelé le 1er juillet 2021 conclu avec la SARL TERRE SOLEIL EAU FORET dont le prix n’a pas encore été judiciairement fixé ;

— Constate que la SARL TERRE SOLEIL EAU FORET acquiesce au paiement de la taxe foncière relative à l’année 2022, soit au paiement de la somme de 2.523 euros, outre la prime d’assurance pour la période du 1er janvier au 30 juin 2023, soit la somme de 716,98 euros à ce titre ;

— Rejette la demande formée par Monsieur [D] [E] et Madame [U] [X] [S] épouse [E] portant sur le surplus de la somme réclamée au titre de la prime d’assurance ;

— Déboute Monsieur [D] [E] et Madame [U] [X] [S] épouse [E] de leur demande de dommages-intérêts au titre du bail expiré conclu avec la SARL TERRE SOLEIL EAU FORET ;

— Condamne Monsieur [D] [E] et Madame [U] [X] [S] épouse [E] aux entiers dépens;

— Condamne Monsieur [D] [E] et Madame [U] [X] [S] épouse [E] à payer à la SARL TERRE SOLEIL EAU FORET la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— Rejette le surplus des demandes ;

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 11 Mars 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME