TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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N° RG 25/57300 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQF5

N° : 16/JJ

Assignation du :

06 Août 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 10 décembre 2025

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDEURS

Monsieur [M] [N]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur [L] [N]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur [F] [N]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Etienne MORTAGNE, avocat au barreau de PARIS – #D1394

DEFENDEURS

Monsieur [D] [O]

[Adresse 2]

[Localité 4]

La SAS Boulangerie [F]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non représentés

DÉBATS

A l’audience du 12 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu le conseil de la partie, avons rendu la décision suivante ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 18 mai 2023, Messieurs [M], [L] et [F] [N] (ci-après les consorts [N]) ont donné à bail commercial à Monsieur [D] [O], aux droits duquel vient la société BOULANGERIE [F] des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6], pour une durée de neuf ans à compter du 16 mai 2023, moyennant un loyer en principal de 14 400 € par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte du 1er juillet 2025, le bailleur a fait délivrer à la société BOULANGERIE [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 30 000 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 30 juin 2025.

Par acte délivré les 06 et 11 août 2025, les consorts [N] ont fait assigner Monsieur [D] [O] et la société BOULANGERIE [F] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société BOULANGERIE [F] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner les défendeurs à lui payer à titre provisionnel

* la somme de 30 000€ au titre de l’arriéré locatif,

* la somme de 6 000 € en application de la clause pénale prévue au contrat, dire que cette somme produira intérêts à compter de la délivrance de la présente assignation et autoriser les demandeurs à opérer par voie de compensation sur le dépôt de garantie laissé entre ses mains ;

* la somme de 4.800 € au titre de l’indemnité d’occupation, charges et taxes en sus euros par mois, du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés, dire que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties ;

— condamner la société BOULANGERIE [F] au paiement d’une somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 12 novembre 2025, les consorts [N] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, maintenu les prétentions de l’acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignés, la société BOULANGERIE [F] et Monsieur [D] [O] n’ont pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

Par message RPVA, il a été demandé au conseil des demandeurs ses observations sur la recevabilité de ses demandes à l’encontre de Monsieur [D] [O], en présence de la clause de substitution insérée dans le bail commercial.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes à l’encontre de Monsieur [D] [O]

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, par acte du 18 mai 2023, les consorts [N] ont donné à bail commercial à Monsieur [D] [O] les locaux commerciaux, ce dernier bénéficiant d’une faculté de substitution au profit de la société en formation BOULANGERIE [F], à compter de la date de son immatriculation au RCS.

Or la société a été immatriculée au RCS en juin 2023 et s’est donc substitué à Monsieur [D] [O].

L’ensemble des demandes concernant Monsieur [D] [O] seront déclarées irrecevables.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, les consorts [N] n’ont fait qu’exercer leurs droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 30 000 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 30 juin 2025.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société BOULANGERIE [F] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société BOULANGERIE [F] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, au vu du décompte produit par les consorts [N], l’obligation de la société BOULANGERIE [F] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 30 juin 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 30 000 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société BOULANGERIE [F].

La clause du bail relative à à la majoration de l’indemnité d’occupation s’analyse comme une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

La société BOULANGERIE [F] doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société BOULANGERIE [F] ne permet d’écarter la demande de consorts [N] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Déclarons irrecevables l’ensemble des demandes formées à l’encontre de Monsieur [D] [O] ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 1er août 2025 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société BOULANGERIE [F] et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons à titre provisionnel la société BOULANGERIE [F] à payer à Messieurs [M], [L] et [F] [N] pris ensemble une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 1er août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société BOULANGERIE [F] à payer à Messieurs [M], [L] et [F] [N] pris ensemble la somme de 30 000 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 30 juin 2025, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et de la majoration de l’indemnité d’occupation ;

Condamnons la société BOULANGERIE [F] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la société BOULANGERIE [F] à payer à Messieurs [M], [L] et [F] [N] pris ensemble la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 5], le 10 décembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Mathilde BALAGUE