TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Nicolas GUERRIER ; Monsieur [I] [P] ; Madame [O] [N] épouse [P]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/00628 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3YON

N° MINUTE :

5-2024

JUGEMENT

rendu le vendredi 10 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [P], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [O] [N] épouse [P], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 octobre 2024

Délibéré le 10 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 janvier 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 10 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/00628 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3YON

EXPOSÉ DU LITIGE

La SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail à M. [I] [P] et Mme [O] [N], épouse [P] portant sur des locaux d’habitation situés au [Adresse 2] à [Localité 8], escalier 1, étage 7, porte 2, appartement 1072.

Par acte sous seing privé du 4 juin 2003, elle leur a également consenti un bail locatif portant sur un emplacement de stationnement n°17, situé au [Adresse 4] à [Localité 8] pour une durée d’un mois renouvelable.

Par actes de commissaire de justice du 29 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires une sommation de payer la somme principale de 2 599,70 euros au titre de l’arriéré locatif concernant le local d’habitation dans un délai de huit jours.

A la même date, elle a fait délivrer un commandement de payer à ses locataires, la somme de 1 483.87 euros au titre de l’arriéré locatif concernant l’emplacement de stationnement, dans un délai de deux mois.

Par assignations du 8 janvier 2024, la SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin, de :

prononcer la résiliation judiciaire des baux, subsidiairement, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’emplacement de parking, ordonner l’expulsion de M. [I] [P] et Mme [O] [N], épouse [P] de l’appartement qu’ils occupent et de l’emplacement de parking, statuer sur le sort des meubles, obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges afférent tant au local d’habitation qu’à l’emplacement de parking, à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération des lieux,4 779,31 euros et 1 784.58 euros au titre de l’arriéré locatif afférents au local d’habitation et l’emplacement de parking, arrêtées au 5 décembre 2023, échéances du mois de novembre 2023 incluses,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,maintenir l’exécution provisoire de la décision,

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 janvier 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 16 octobre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, la SA ELOGIE-SIEMP maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que les dettes locatives, actualisées au 8 octobre 2024, s’élèvent désormais à 3133,57 euros en ce qui concerne le local d’habitation et 2 784.60 euros en ce qui concerne le parking. Elle indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement ni au maintien des locataires dans les lieux pendant le cours de ces délais suspensifs.

M. [I] [P] et Mme [O] [N], épouse [P], comparaissant en personne, reconnaissent le montant de ces dettes et proposent de les apurer en versant la somme de 165 euros par mois. Ils déclarent avoir repris le paiement des loyers courants, percevoir, à eux deux, environ 3 700 euros par mois et n’avoir personne à charge.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire, il sera indiqué que les défendeurs ne contestent pas l’existence des baux relatifs au local d’habitation et à l’emplacement de stationnement, ni la soumission du premier au régime de la loi du 6 juillet 1989 dont il sera fait, par conséquent, application.

Sur la demande de résiliation des baux

Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation judiciaire du bail d’habitation ou au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pris en ses II et III dispose que, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation tendant au prononcé de la résiliation du bail d’habitation lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

De même, cette assignation doit, à peine d’irrecevabilité de la demande, être notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Ces dispositions sont applicables tant pour le constat de l’acquisition de la clause résolutoire que pour le prononcé de la résiliation lorsqu’elle est fondée, au moins en partie, sur des impayés de loyer.

Or en l’espèce, la SA ELOGIE-SIEMP justifie n’avoir saisi la CCAPEX le 2 octobre 2023 que d’une “signification du commandament de payer”, lequel ne vise que les sommes dues au titre du bail portant sur l’emplacement de stationnement.

La sommation de payer les sommes dues au titre du bail d’habitation n’apparaît donc pas avoir été notifiée à la CCAPEX.

Par conséquent, la demande principale tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail d’habitation sera déclarée irrecevable.

Sur la résiliation judiciaire du bail portant sur l’emplacement de stationnement

Il sera rappelé que la SA ELOGIE SIEMP sollicite à titre principal, la résiliation judiciaire du bail portant sur l’emplacement de stationnement et, à titre subsidiaire seulement, le constat de l’acquisition de cette clause.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1728 du même code, le preneur est tenu, notamment de payer le prix du bail aux termes convenus.

Les articles 1224 et suivants prévoient que la résiliation judiciaire d’un contrat peut être ordonnée en cas d’inexécution suffisamment grave par l’une des parties.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail ou à sa résiliation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SA ELOGIE SIEMP verse aux débats un décompte arrêté au 8 octobre 2024 démontrant qu’à cette date, les locataires lui devaient la somme de 2 784.60 euros, dette résultant d’un impayé total de loyers depuis le mois de juin 2022 qu’ils ne contestent pas.

Cette absence de tout règlement depuis plus de deux ans constitue un manquement suffisamment grave des preneurs à leurs obligations contractuelles justifiant que le bail soit résilié à leur tort exclusif.

Il sera rappelé qu’aucune disposition du code civil ne permet d’ordonner la suspension des effets de la résiliation, ni même celle des effets de la clause résolutoire contenue dans un contrat portant sur un emplacement de stationnement.

Il n’appartient donc qu’à la SA ELOGIE SIEMP de ne pas exécuter la présente décision de résiliation si, comme elle l’a indiqué lors de l’audience, elle n’est pas opposée à la suspension de cette résiliation pendant les délais de paiement qui pourraient être accordés aux débiteurs.

En tous les cas, M. [I] [P] et Mme [O] [N], épouse [P] seront condamnés solidairement à verser à la SA ELOGIE SIEMP une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer courant et des charges, à compter de la date du présent jugement et jusqu’à la libération effective des locaux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur la demande de condamnation au paiement des dettes locatives

En application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, M. [I] [P] et Mme [O] [N], épouse [P] sont redevables des loyers impayés pendant toute la durée du bail.

Il a déjà été indiqué, que les défendeurs sont redevables, d’après le décompte arrêté au 08 octobre 2024, de la somme non contestée de 2 784.60 euros, échéance du mois de septembre incluse, au titre des loyers impayés afférents à l’emplacement de stationnement et seront donc solidairement condamnés à verser cette somme à la bailleresse.

La SA ELOGIE-SIEMP verse également aux débats un décompte démontrant qu’à cette même date du 8 octobre 2024, M. [I] [P] et Mme [O] [N], épouse [P] lui devaient la somme de 3 133,57 euros, soustraction faite des frais de procédure au titre des loyers impayés afférent au bail d’habitation.

M. [I] [P] et Mme [O] [N], épouse [P] n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant qu’ils ne contestent pas non plus et seront donc solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Sur la demande de délais de paiement

Si l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet d’octroyer au locataire des délais de paiement sur une durée de 36 mois, à la condition qu’il ait repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience et qu’il soit en situation de régler sa dette, cette faculté est prévue dans l’hypothèse d’une clause résolutoire acquise et ne concerne que les baux portant sur un local d’habitation.

Cependant, l’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les défendeurs ont sollicité, à l’audience, l’octroi de délais pour apurer les deux dettes et proposé ainsi de verser la somme mensuelle de 165 euros pendant 36 mois.

Il résulte de leurs déclarations et du diagnostic social et financier que M. [I] [P] est formateur et perçoit un revenu de 2000 euros par mois et Mme [O] [N], épouse [P] touche une retraite de 1 700 euros mensuelle. Ils ont repris le paiement du loyer courant s’agissant du bail d’habitation et se sont acquittés, depuis les trois derniers mois précédant l’audience, de 100 euros supplémentaires ce qui leur a permis de faire diminuer cette dette.

La SA ELOGIE SIEMP ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Par conséquent, M. [I] [P] et Mme [O] [N], épouse [P] seront autorisés à se libérer de leur dette totale de 5 918.17 euros moyennant le versement d’une seule et unique somme de 165 euros supplémentaire par rapport aux loyers courants, pendant 24 mois, conformément à l’article 1343-5 applicable en l’espèce, la dernière échéance devant ainsi être majorée du solde de la dette.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [P] et Mme [O] [N], épouse [P], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, à l’exclusion du coût de la sommation de payer et du commandement de payer en date du 29 septembre 2023 qui ni l’un ni l’autre n’étaient nécessaires à la procédure.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la SA ELOGIE-SIEMP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevable la demande formée par la SA ELOGIE SIEMP tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail portant sur les locaux d’habitation situés au [Adresse 2] à [Adresse 6] [Localité 1], escalier 1, étage 7, porte 2, appartement 1072,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail consenti à M. [I] [P] et Mme [O] [N], épouse [P] par la SA ELOGIE SIEMP, portant sur l’emplacement de stationnement n°17 situé [Adresse 4] à [Localité 8],

AUTORISE la SA ELOGIE SIEMP, à défaut de libération volontaire des lieux dans un délai de 15 jours, à poursuivre leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef de l’emplacement de stationnement n°17 situé [Adresse 4] à [Localité 8], avec l’assistance de la force publique si nécessaire et deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [I] [P] et Mme [O] [N], épouse [P] solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer indexé et des charges, à compter de la présente décision jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNE M. [I] [P] et Mme [O] [N], épouse [P] solidairement au paiement des sommes suivantes :

2 784.60 euros au titre de l’arriéré locatif afférent à l’emplacement de stationnement, arrêté au 8 octobre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus, 3 133.57 euros au titre de l’arriéré locatif afférent au local d’habitation, arrêté au 8 octobre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus,

AUTORISE M. [I] [P] et Mme [O] [N], épouse [P] à se libérer de leur dette d’un montant total de 5 918.17 euros en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 164 euros (cent soixante-quatre euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

RAPPELLE cependant qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, le solde restant dû deviendra, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse, à nouveau immédiatement exigible,

CONDAMNE solidairement M. [I] [P] et Mme [O] [N], épouse [P] à payer à SA ELOGIE-SIEMP la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [I] [P] et Mme [O] [N], épouse [P] aux dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer et de la sommation de payer du 29 septembre 2023,

RAPPELLE que la présente décision est assortie, de plein droit, de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

Le Greffier La Juge