TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/11947

N° Portalis 352J-W-B7H-C22TN

N° MINUTE : 1

Assignation du :

19 Septembre 2023

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 25 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.C.I [Adresse 8] [Adresse 10]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Charles-Edouard BRAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0082

DEFENDERESSE

S.A.R.L VERODEON

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Véronique REHBACH, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C1786

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 16 Mai 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2011, la société [Adresse 9] a donné à bail commercial à la société VERODEON des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 12], pour une durée de neuf années du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2019, l’exercice de l’activité de « Prêt-à-porter hommes,

femmes et enfants – chaussures et maroquinerie-accessoires et bijoux fantaisie » et un loyer annuel de 21.500 euros hors taxes et hors charges.

Selon acte de commissaire de justice signifié le 21 mars 2023, la société [Adresse 9] a donné congé à la société VERODEON pour le 30 septembre 2023, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2023 et fixation du loyer annuel à la somme de 40.000 euros hors taxes et hors charges, les autres charges et conditions du bail demeurant inchangées.

Par acte de commissaire de justice signifié le 4 août 2023, la société [Adresse 9] a adressé à la société VERODEON un mémoire en fixation du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2023 à la somme de 43.160 euros hors taxes et hors charges par an.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 19 septembre 2023, la société [Adresse 9] a assigné la société VERODEON à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par un jugement rendu le 15 mars 2024, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er octobre 2023;

— désigné en qualité d’expert Mme [J] [W] en lui donnant notamment pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2023 au regard des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce ;

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, charges et taxes en sus.

L’expert a déposé son rapport le 14 octobre 2024, date de sa réception au greffe.

Après renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du juge des loyers commerciaux du 16 mai 2025 à laquelle la société [Adresse 9] et la société VERODEON étaient représentées par leur avocat.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société [Adresse 9] demande au juge des loyers commerciaux de :

— Juger que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative en raison de la durée du bail expiré supérieure à douze années, et ce conformément aux dispositions de l’article L. 145-34 du Code de commerce ;

— Fixer en conséquence le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2023 à la somme annuelle en principal de 30.585 € (TRENTE MILLE CINQ CENT QUATRE VINGT CINQ EUROS) HT/HC, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées sous réserve du réajustement du dépôt de garantie et des ajustements requis par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et son décret d’application ;

— Juger que les intérêts au taux légal seront dus sur tous arriérés de loyer, et ce à compter rétroactivement de chacune des dépenses contractuelles, ou subsidiairement à compter de la saisine du Tribunal, et seront ensuite capitalisés dans les conditions légales dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

— Débouter la Société VERODEON de l’ensemble de ses demandes, particulièrement infondées,

— Faire masse des dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire, et dire qu’ils seront partagés par moitié entre les parties. ».

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société VERODEON demande au juge des loyers commerciaux de :

— FIXER à la somme de 30.585,30 euros HT / HC par an en principal, à compter du 1er octobre 2023, le montant du loyer de renouvellement du bail situé [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 6].

— DEBOUTER le bailleur de ses demandes, fins et conclusions et notamment de sa demande tendant à voir assortie les arriérés de loyers des intérêts au taux légal avec capitalisation.

— JUGER que le bailleur devra conserver à sa charge l’intégralité des frais d’expertise judiciaire.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux mémoires des parties pour l’exposé de leurs moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS

1- Sur la demande de fixation du loyer du bail renouvelé

L’article L.145-34 du code de commerce dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Il ressort de ces dispositions que la règle de plafonnement du montant du loyer renouvelé ne s’appliquent pas lorsque par l’effet de la tacite prolongation la durée du bail excède douze ans.

En l’espèce, dans son précédent jugement du 15 mars 2024 le juge des loyers commerciaux a déjà jugé que la durée du bail expiré ayant excédé douze ans, le montant du loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative.

Selon l’expert la valeur locative des locaux loués peut être fixée à 650 euros/m² pondéré soit, pour une surface totale pondérée de 47,24 m²B, une valeur locative brute de 30.706 euros et, après application d’un abattement de 1.656 euros correspondant au montant de la taxe foncière supportée par la société VERODEON et une majoration de 5 % afin de tenir compte de la destination large stipulée au contrat de bail, une valeur locative nette de 30.585,30 euros hors taxes et hors charges.

Tant la société [Adresse 9] que la société VERODEON accepte les conclusions de l’expert.

Par conséquent, le montant du loyer annuel du bail renouvelé au 1er octobre 2023 sera fixé à la somme de 30.585,30 euros, hors taxes et hors charges.

2- Sur les intérêts

Selon l’article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

L’articel 1343-2 du même code dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En application des dispositions susvisées qui sont applicables à toute matière, des intérêts ont couru sur l’éventueldifférentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 19 septembre 2023, date de l’assignation, puis au fur et à mesure des échéances échues et les intérêts dus pour une année entière doivent être capitalisés.

3- Sur les demandes accessoires

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il n’est en effet pas établi que l’expertise ordonnée n’était pas nécessaire, aucune des parties n’ayant évalué la valeur locative au montant déterminé par l’expert et aux termes d’une analyse aussi précise et impartiale.

Il convient en conséquence, et en application de l’article 696 du code de procédure civile, d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties.

PAR CES MOTIFS

le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Fixe à la somme de 30.585,30 euros, hors charges et hors taxes, le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2023, entre la société [Adresse 9] et la société VERODEON pour les locaux situés [Adresse 12],

Dit que des intérêts ont couru sur l’éventuel différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter 19 septembre 2023 puis au fur et à mesure des échéances échues, avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

Partage les dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre la société [Adresse 9] et la société VERODEON.

Fait et jugé à [Localité 11], le 25 juillet 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. FORESTIER