TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à : demandeur

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02835 – N° Portalis 352J-W-B7J-C742Q

N° MINUTE :

2025/9

JUGEMENT

rendu le mardi 09 septembre 2025

DEMANDERESSE

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] représenté par son syndic, dont le siège social est sis La société ATRUIM GESTION [Adresse 6]

représentée par M^e Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1291

DÉFENDERESSE

S.C.I. A.A.I.L, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique

assistée de Philippe PUEL, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 septembre 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 09 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02835 – N° Portalis 352J-W-B7J-C742Q

EXPOSE DU LITIGE

La SCI A.A.I.L est propriétaire du lot n°15 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] à PARIS (75010), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 15 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice la société ATRIUM GESTION PARIS 17, a fait assigner la SCI A.A.I.L devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts :

2119.23 euros au titre des appels de charges et travaux impayés pour la période allant du 1er avril 2022 au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2023,992 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,2500 euros à titre de dommages et intérêts, 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

À l’audience du 6 juin 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La SCI A.A.I.L, bien que régulièrement assignée à comparaître en étude, ne s’est pas présentée ni fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2025.

MOTIF DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :

l’attestation d’immatriculation de la SCI A.A.I.L au registre national des entreprise en date du 13 mai 2024,le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI A.A.I.L tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour le lot n°15,le relevé de compte propriétaire portant sur la période allant du 1er avril 2022 au 1er janvier 2025,les appels de charges et fonds travaux afférents ainsi que la répartition de charges et l’apurement des comptes de travaux pour les exercices 2021, 2022 et 2023,les procès-verbaux des assemblées générales des 29/06/2020, 31/05/2022, 16/06/2023, 17/6/2024, et les attestations de non-recours afférentes, le contrat de syndic.

Le relevé de compte propriétaire produit par le requérant présente un solde débiteur de 2119.23 euros hors frais, appel du 1er trimestre 2025.

Cette créance est justifiée par les procès-verbaux des assemblées générales susmentionnés, ayant notamment :

approuvé les comptes des exercices des années 2021, 2022, 2023,adopté les budgets prévisionnels des années 2022, 2023, 2024, 2025,approuvé les compte de travaux de réfection de la couverture du bâtiment A et du coffrage canalisation gaz, voté la constitution une provision pour financer l’indemnité de départ à la retraite de la gardienne, la réalisation de travaux de remplacement du système d’interphone du bâtiment A, la réalisation de travaux de rénovation de la loge.

Par conséquent, la SCI A.A.I.L sera condamnée à verser la somme de 2119.23 euros au syndicat des copropriétaires, au titre des charges de copropriété et travaux impayés au cours de la période allant du 1er avril 2022 au 1er janvier 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus.

En application des articles 1231-6 cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, faute pour le requérant de justifier que la mise en demeure du 23 mai 2023 a bien été envoyée par LRAR.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En ce qui concerne les frais postérieurs, il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le requérant sollicite le remboursement de la somme de 992 euros au titre :

de l’envoi d’une mise en demeure (64.80 euros) et d’une relance (19.20 euros) dont il n’est pas justifié qu’elles ont été adressées à la défenderesse selon les modalités prévues par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, à savoir par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4 de la même loi et qui ne sauraient ainsi donner lieu à remboursement, des honoraires de transmission du dossier à l’auxiliaire de justice (204 euros) et à l’avocat (500 euros) dont il n’est pas démontré qu’elle correspond à des diligences précises et exceptionnelles accomplies par le syndic,des frais de constitution d’une hypothèque (204 euros) dont il n’est pas rapporté la preuve qu’elle a effectivement été prise.

En revanche, le coût du commandement de payer, dont le syndicat des copropriétaires réclame remboursement au titre des dépens, fera l’objet d’un remboursement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, après requalification sur le fondement de l’article 12 du code de procédure civile, à hauteur du coût de l’acte soit 124,04 euros.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la SCI A.A.I.L ne paye pas régulièrement ses charges depuis le deuxième trimestre 2022, soit depuis trois ans. Ce comportement cause à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire.

Par conséquent, elle sera condamnée au paiement de la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI A.A.I.L, partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de la condamner également à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Sur la capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI A.A.I.L à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic la société ATRIUM GESTION PARIS 17, les sommes suivantes :

2119.23 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés au cours de la période allant du 1er avril 2022 au 1er janvier 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, 124.04 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,200 euros à titre de dommages et intérêts, 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la A.A.I.L aux dépens,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2025 et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier La présidente