TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 16 MARS 2026

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 25/02316 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2ZHI

N° de MINUTE : 26/00163

Madame [G] [V] épouse [L]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Monsieur [Y] [L]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Monsieur [C] [Q]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentés par Maître Tatiana LEYINDA MABOUTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1748

DEMANDEURS

C/

SCCV [Adresse 3] [Localité 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par M^e Amele FAOUSSI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 542

Maître [M] [S]

[Adresse 5]

[Localité 5]

représenté par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0848

S.A. BRED BANQUE POPULAIRE

[Adresse 5]

[Localité 5]

représentée par Maître Justin BEREST de la SELEURL JB AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D538

S.A. MIC INSURANCE COMPANY

[Adresse 6]

[Localité 6]

représentée par Maître Emmanuel PERREAU de la SELASU PERREAU AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P130

S.A CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE RHONE ALPES (CERA)

[Adresse 7]

[Localité 7]

représentée par M^e Jean Claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001

S.A.M MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, es qualité d’assureur de Monsieur [M] [S]

[Adresse 8]

[Localité 8]

représentée par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0848

DÉFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

En présence de Madame [H] [W], Auditrice de justice

DÉBATS

Audience publique du 12 Janvier 2026, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 30 janvier 2023, reçu par Maître [M] [S], notaire, la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] a vendu en l’état futur d’achèvement à Monsieur [C] [Q], Monsieur [Y] [L] et Madame [G] [V] épouse [L] une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 3] moyennant le prix de 500.000 €, payable par fractions en fonction de l’avancement des travaux.

Cette acte authentique mentionne que la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] a

déclaré d’une part, bénéficier d’une garantie extrinsèque financière d’achèvement auprès de la SA CAISSE D’EPARGNE RHONE ALPES [Adresse 9], [Localité 9] et d’autre part, avoir souscrit un contrat d’assurance dommages-ouvrage auprès de la SA MIC INSURANCE COMPANY.

Pour financer cette acquisition, suivant offre de prêt en date du 08 mai 2022, la SA BRED BANQUE POPULAIRE a consenti aux époux [L], un prêt n°6770571 d’un montant de 250.000 € sur une période de 324 mois au taux de 1,65 % l’an.

Aux fins d’acquérir le bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3], le 17 mai 2022, la SA BRED BANQUE POPULAIRE a également consenti à Monsieur [Q] un prêt n°6782120 d’un montant de 187.500 € sur une période de 336 mois au taux de 1,85 % l’an, ainsi qu’un prêt à taux zéro n°6782119 d’un montant 60.000 € sur une période de 276 mois.

Le 16 novembre 2024, la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] a souscrit une garantie financière d’achèvement n°AST2300023 auprès de la SA MIC INSURANCE COMPANY.

Les fonds ont été intégralement débloqués mais les délais de livraison contractuellement prévus n’ont pas été respectés.

C’est dans ces conditions que par ordonnance en date du 03 mars 2025, Monsieur [C] [Q], Monsieur [Y] [L] et Madame [G] [V] épouse [L] ont été autorisés à assigner à jour fixe pour le 19 mai 2025 la SCCV [Adresse 3] [Localité 3], Monsieur [M] [S], la SA BRED BANQUE POPULAIRE, la SA MIC INSURANCE COMPANY et la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE ALPES.

Par actes de commissaire de justice en date du 4 mars 2025, Monsieur [C] [Q], Monsieur [Y] [L] et Madame [G] [V] épouse [L] ont fait assigner la SCCV [Adresse 3] [Localité 3], Monsieur [M] [S], la SA BRED BANQUE POPULAIRE, la SA MIC INSURANCE COMPANY et la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE ALPES devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir notamment la résolution de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement et la caducité subséquente des contrats de prêts.

A l’audience du 19 mai 2025, l’affaire a été renvoyée à la mise en état.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2025, la SA BRED BANQUE POPULAIRE a fait assigner en intervention forcée la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES en sa qualité d’assureur de Monsieur [M] [S], notaire, devant le tribunal judiciaire de Bobigny.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 08 octobre 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 12 janvier 2026.

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 mai 2025, les consorts [Q]-[L] demandent au tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL

Sur la résolution du contrat de VEFA et la restitution du prix de vente

— DECLARER recevable la demande en résolution de la vente en l’état futur d’achèvement du 30 janvier 2023 reçu par-devant Maître [M] [S], Notaire à [Localité 10], conclu entre Madame [G] née [V] épouse [L], Monsieur [Y] [L], Monsieur [C] [Q] et la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] portant sur une maison individuelle sur un terrain cadastré section G n°[Cadastre 1] lieudit [Adresse 3] à [Localité 3] ;

— PRONONCER la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement du 30 janvier 2023, reçu par-devant Maître [M] [S], Notaire à [Localité 10], conclu entre Madame [G] née [V] épouse [L], Monsieur [Y] [L], Monsieur [C] [Q] et la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] portant sur une maison individuelle sur un terrain cadastré section G n°[Cadastre 1] lieudit [Adresse 3] à [Localité 3] ;

— ORDONNER à la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] de restituer à Madame [G] née [V] épouse [L], Monsieur [Y] [L], la somme de 250 000 euros (deux cent cinquante mille euros) au titre de la résolution de la vente, avec intérêts au taux légal, à compter du paiement du solde du prêt intervenu 25 janvier 2024 ;

— ORDONNER la capitalisation desdits intérêts ; ORDONNER à la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] de restituer à Monsieur [C] [Q] la somme de 250 000,00 euros (deux cent cinquante mille euros) au titre de la résolution de la vente, avec intérêts au taux légal, à compter du paiement du solde des prêts intervenu au plus tard le 25 janvier 2024 ;

— ORDONNER la capitalisation desdits intérêts ; CONSTATER que Monsieur [M] [S], Notaire, a commis des fautes graves ayant concouru à la résolution de la vente et au préjudice des demandeurs ;

— CONDAMNER Monsieur [M] [S], garant subsidiaire, à la restitution de la somme de 250 000 € (deux cent cinquante mille euros) à Madame [G] née [V] épouse [L] et Monsieur [Y] [L] en cas d’insolvabilité de la SCCV [Adresse 3] [Localité 3], avec intérêts au taux légal à compter du paiement du solde du prêt intervenu le 25 janvier 2024 ;

— CONDAMNER Monsieur [M] [S], garant subsidiaire, à la restitution de la somme de 250 000 € (deux cent cinquante mille euros) à Monsieur [C] [Q] en cas d’insolvabilité de la SCCV [Adresse 3] [Localité 3], avec intérêts au taux légal à compter du paiement du solde du prêt le 25 janvier 2024 ;

Sur la caducité des contrats de prêt et ses conséquences

— PRONONCER la caducité du contrat de prêt personnel habitat n° 06770571 conclu entre Madame [G] née [V] épouse [L], Monsieur [Y] [L] et la BRED BANQUE POPULAIRE ; PRONONCER la caducité du contrat de prêt personnel habitat n°06782120 conclu entre Monsieur [C] [Q] et la BRED BANQUE POPULAIRE ; PRONONCER la caducité du contrat de prêt à taux zéro+ n°06782119 conclu entre Monsieur [C] [Q] et la BRED BANQUE POPULAIRE ;

— PRONONCER la caducité de tous les contrats d’assurance des prêts immobiliers souscrits par les demandeurs auprès de la BRED Banque populaire dans le cadre de l’opération de VEFA ;

— SUSPENDRE la restitution du capital prêté à Madame [G] née [V] épouse [L] et Monsieur [Y] [L] par la BRED BANQUE POPULAIRE dans un délai de deux ans à compter du jugement à intervenir au titre de l’article 1343 5 du Code civil ;

— SUSPENDRE la restitution du capital prêté à Monsieur [C] [Q] par la BRED BANQUE POPULAIRE dans un délai de deux ans à compter du jugement à intervenir au titre de l’article 1343-5 du Code civil ;

— ORDONNER à la BRED BANQUE POPULAIRE de rembourser à Madame [G] née [V] épouse [L] et Monsieur [Y] [L] la somme de 14 634,62 euros correspondant aux échéances payées depuis le 5 mars 2024 en exécution du contrat de prêt n° 06770571 ;

— DIRE que ladite somme sera actualisée jusqu’au prononcé jour du prononcé de la caducité du contrat de prêt en fonction des échéances effectivement réglées ;

— ORDONNER la capitalisation desdits intérêts ;

— ORDONNER à la BRED BANQUE POPULAIRE de rembourser à Monsieur [C] [Q] la somme de 13 444, 13 € euros correspondant aux échéances de crédit payées depuis le 5 février 2024 en exécution du contrat de prêt personnel habitat n°06782120 ;

— DIRE que ladite somme sera actualisée jusqu’au jour du prononcé de la caducité des contrats de prêt en fonction des échéances effectivement réglées ;

— ORDONNER la capitalisation desdits intérêts ;

— ORDONNER à la BRED BANQUE POPULAIRE de restituer à Madame [G] née [V], épouse [L], Monsieur [Y] [L], les sommes versées :

o au titre des intérêts d’emprunt du prêt n°06770571 sur la période du 30 septembre 2022 au 25 janvier 2024 à hauteur de 1 874,68 euros et ;

o au titre de l’assurance dudit prêt sur la période du 30 juin 2021 au 25 janvier 2024 à hauteur de 6 067,78 euros ;

— ORDONNER à la BRED BANQUE POPULAIRE de restituer à Monsieur [C] [Q] les sommes versées sur la période du 31 décembre 2021 au 31 décembre 2023 :

o au titre de l’assurance du prêt + n°06782120 à savoir 945, 22 euros et ;

o au titre de l’assurance du prêt + n°06782119 à savoir de 451, 97 euros ;

— ORDONNER à la BRED BANQUE POPULAIRE de restituer à Monsieur [C] [Q] les intérêts d’assurance prêt à taux zéro+ n°06782119 à hauteur de 11,50 euros par mois à compter du 05 février 2024 jusqu’au jugement à intervenir ;

— CONSTATER que la BRED BANQUE POPULAIRE a commis une faute en décaissant la totalité des soldes des contrats de prêt au profit de la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] sans s’assurer de l’exécution complète des prestations prévues au contrat de vente et en violation des dispositions des contrats de prêt et des dispositions légales en matière de VEFA ;

— JUGER que la BRED BANQUE POPULAIRE sera partiellement privée de sa créance de restitution au titre d’une partie du capital prêté à Madame [G] née [V] épouse [L] et Monsieur [Y] [L] à hauteur de 175.000 euros (cent soixante-quinze mille euros) en cas d’impossibilité de récupérer la totalité du capital prêté, auprès de la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] ou de Monsieur [M] [S] ou leurs ayants droit ;

— JUGER que la BRED BANQUE POPULAIRE sera partiellement privée de sa créance de restitution au titre d’une partie du capital prêté à Monsieur [C] [Q] à hauteur de 192.500 euros (cent quatre-vingt-douze mille cinq-cents) en cas d’impossibilité de récupérer la totalité du capital prêté auprès de la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] ou de Monsieur [M] [S] ou leurs ayants droit ;

— PRONONCER une compensation entre les dettes et créances réciproques intéressants Madame [G] née [V] épouse [L], Monsieur [Y] [L] et la BRED BANQUE POPULAIRE dans le cadre de la présente instance ;

— PRONONCER une compensation entre les dettes et créances réciproques intéressants Monsieur [C] [Q] et la BRED BANQUE POPULAIRE dans le cadre de la présente instance d’autre part ;

Sur l’indemnité de résolution et la publication du jugement constatant la résolution

— CONDAMNER la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] à payer à Madame [G] née [V], épouse [L], Monsieur [Y] [L] et Monsieur [C] [Q] l’indemnité de résolution à hauteur de 50.000 € (cinquante mille euros) soit 25.000 euros pour les époux [L] et 25.000 pour Monsieur [Q] ;

— ORDONNER la publication du jugement à intervenir au service de la conservation des hypothèques compétent ;

A TITRE SUBSIDIAIRE, ET SI SEULEMENT LE TRIBUNAL REJETAIT LES DEMANDES PRINCIPALES FORMULEES :

— CONDAMNER la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] à procéder à l’exécution forcée de ses obligations en application du contrat de vente conclu par acte authentique de 30 janvier 2023 ;

— CONDAMNER la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] à l’indemnité contractuelle égale à 150,00 euros par jour, en raison du retard de livraison, et ce à compter du 1er mai 2024 jusqu’à la livraison effective de l’immeuble au sens de l’article R. 261-1 du Code de construction et de l’habitation ;

— ORDONNER l’exigibilité de cette somme à compter de la remise des clés entre les mains des demandeurs, sous astreinte de 100 € par jour de retard ;

— CONDAMNER la compagnie MIC INSURANCE à garantir l’achèvement de la maison et à entreprendre toutes actions menant à cette fin, sous astreinte de 3000 euros par jour de retard ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— DEBOUTER la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] de toutes ses demandes ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [M] [S] et la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] à payer à Madame [G] née [V], épouse [L], Monsieur [Y] [L], la somme de 900 euros (neuf cents euros) par mois à compter du 1er mai 2024 jusqu’au prononcé du jugement à intervenir et ce, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de perte de chance de percevoir des revenus locatifs de la maison ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [M] [S] et la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] à payer à Monsieur [C] [Q] la somme de 900 (neuf cents euros) par mois à compter du 1er mai 2024 jusqu’au prononcé du jugement à intervenir et ce, au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de perte de chance de percevoir des revenus locatifs de la maison ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [M] [S] et la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] à payer à Madame [G] née [V], épouse [L], Monsieur [Y] [L], Monsieur [C] [Q] la somme de 9 300 euros (neuf mille trois cents euros) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi, soit la somme de 3.100 euros pour chacun des demandeurs ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [M] [S] et la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] à payer à Monsieur [C] [Q], la somme de 1 200 euros au titre des frais engagés pour la demande de financement ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [M] [S] et la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] ou tout succombant à l’exception des demandeurs, au paiement de la somme de 15.000 euros (quinze-mille euros) au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de publication de l’assignation, du jugement et d’exécution du jugement à intervenir, dont distraction au profit de Maître Tatiana Leyinda conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 juin 2025, la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] demande au tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL – SUR LA DEMANDE DE RESOLUTION DU CONTRAT DE VENTE :

Juger que la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] est en capacité de poursuivre le chantier sur la base du permis de construire délivrée par la Mairie et transféré aux Demandeurs,

DEBOUTER les DEMANDEURS et l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions

A TITRE SECONDAIRE – SUR LE CARACTERE INFONDE DES DEMANDES INDEMNITAIRES :

DEBOUTER les DEMANDEURS et l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER solidairement les DEMANDEURS à verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 CPC • CONDAMNER solidairement les DEMANDEURS aux entiers dépens.»

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 juin 2025, la SA BRED BANQUE POPULAIRE demande au tribunal de :

« Débouter Monsieur [Y] [L], Madame [G] [V] épouse [L] et Monsieur [C] [Q] de leurs demandes.

A défaut, si le Tribunal devait faire droit à la demande de résolution de l’acte de vente,

Condamner solidairement Monsieur [Y] [L], Madame [G] [V] épouse [L] à payer à la BRED BANQUE POPULAIRE :

— La somme de 250.000,00 € au titre de la restitution du capital, avec intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir

Condamner Monsieur [C] [Q] à payer à la BRED BANQUE POPULAIRE :

—  247.500,00 € au titre de la restitution du capital, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir.

Condamner in solidum la SCCV [Adresse 3] [Localité 3], la société MMA et Monsieur [M] [S] à payer à la BRED BANQUE POPULAIRE :

— Au titre du prêt n°6770571consenti à Monsieur [Y] [L], Madame [G] [V] épouse [L] :

o Le montant des intérêts échus jusqu’au mois de mai 2025 : 5.182,39€

o Le montant des intérêts à échoir : 50.997,96€

— Au titre du prêt n°6782120 consenti à Monsieur [C] [Q] :

o Le montant des intérêts échus jusqu’au mois de mai 2025 : 4.317,98€

o Le montant des intérêts à échoir : 36.028,25€

En tout état de cause,

Débouter Monsieur [Y] [L], Madame [G] [V] épouse [L] et Monsieur [C] [Q] de leurs demandes.

Ordonner la compensation entre toutes les sommes qui seraient dues entre la BRED BANQUE POPULAIRE et Madame [G] [V] épouse [L] et Monsieur [Y] [L].

Ordonner la compensation entre toutes les sommes qui seraient dues entre la BRED BANQUE POPULAIRE et Monsieur [C] [Q].

Débouter la société MIC INSURANCE de toutes ses demandes formules contre la BRED BANQUE POPULAIRE.

Condamner Monsieur [Y] [L], Madame [G] [V] épouse [L] et Monsieur [C] [Q] et/ou la SCCV [Adresse 3] [Localité 3], la société MMA et Monsieur [M] [S] à payer à la BRED BANQUE POPULAIRE une somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Ecarter l’exécution provisoire de droit. »

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RVPA le 7 octobre 2025, Maître [M] [S] et la SAM MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES demandent au tribunal de :

« Déclarer Maître [M] [S], Notaire, et les MMA, assureurs du notaires, recevables et bien fondés en leurs conclusions.

Juger que Monsieur et Madame [L] et Monsieur [Q] ne justifient pas de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d’engager à responsabilité du notaire et de son assureur.

Débouter Monsieur et Madame [L] et Monsieur [Q] de l’ensemble de leurs demandes.

Débouter la BRED BANQUE POPULAIRE de sa demande en garantie.

Débouter la Société MIC INSURANCE COMPANY de sa demande en garantie formée contre Maître [S] et son assureur, les MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

A titre subsidiaire,

Condamner in solidum la SCCV [Adresse 3] – [Localité 3], mais également la BRED BANQUE POPULAIRE, à toutes condamnations qui pourraient être prononcées à l’encontre du notaire et des MMA au profit des Consorts [L]/[Q].

Débouter les parties de leurs demandes, fins et conclusions. Condamner in solidum Monsieur et Madame [L] et Monsieur [Q], ou toute partie qui succombera, au paiement d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner les mêmes aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, en application de l’article 699 du Code de procédure Civile ».

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 7 octobre 2025, la SA MIC INSURANCE COMPANY demande au tribunal de :

« PRONONCER la nullité de la garantie financière d’achèvement délivrée par MIC INSURANCE COMPANY,

Ou à défaut,

— JUGER que cette garantie financière d’achèvement est caduque et sans effet,

En tout état de cause,

— JUGER que les conditions de mise en œuvre de la garantie financière d’achèvement délivrée par MIC INSURANCE COMPANY ne sont pas réunies,

En conséquence,

— PRONONCER la mise hors de cause pure et simple de la MIC INSURANCE COMPANY,

A titre subsidiaire,

— JUGER que tout condamnation à garantir l’achèvement sous astreinte ne pourra prendre effet qu’à l’issue d’un délai raisonnable d’étude, et ramener le montant de l’astreinte journalière à de plus juste proportions,

— CONDAMNER in solidum la SCCV [Adresse 3], Me [S], son assureur les MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, et la BRED BANQUE POPULAIRE à relever et garantir indemne la Compagnie MIC INSURANCE de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,

En tout état de cause,

— CONDAMNER les demandeurs et tout autre partie succombante à verser la somme de 8.000 euros à la Compagnie MIC INSURANCE, au titre des frais irrépétibles engagés,

— CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens,

— NE PAS FAIRE droit à l’exécution provisoire de la décision. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 mai 2025, la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE ALPES demande au tribunal de :

« DEBOUTER toutes parties à la présente instance de toute demande, fin et prétention présentée à l’encontre de CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE ALPES.

CONDAMNER in solidum Madame [G] née [V] épouse [L], Monsieur [Y] [L], Monsieur [C] [Q], la société MIC INSURANCE COMPANY, Monsieur [M] [S] notaire et la SCCV [Adresse 3] [Localité 3], à verser à la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE ALPES la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. »

***

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur les demandes principales des consorts [Q]-[L]

Sur la résolution de la vente en l’état futur d’achèvement conclue le 30 janvier 2023

En application de l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En ce sens, il résulte des articles 1601-1, 1610 et 1611 du même code que le vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement est tenu de livrer le bien vendu au terme convenu et que l’acquéreur d’un immeuble peut demander la résolution de la vente si le vendeur ne le délivre pas dans le délai convenu.

En outre, selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 30 janvier 2023 prévoit, page 12, « le VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des BIENS vendus soient achevés et livrés au plus tard le 30 avril 2024, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison. ».

Cet acte authentique stipule en outre (page 15 et 16) :

« LE VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard dans le délai convenu aux présentes sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

En cas de retard du VENDEUR à mettre les BIENS à la disposition de l’ACQUEREUR, ce dernier aura droit à une indemnité forfaitairement fixée à titre de stipulation de pénalité, à la somme de cent cinquante euros (150,00 eur) par jour de retard, sauf survenance de l’une des causes légitimes de suspension énumérées ci-dessous.

Causes légitimes de suspension du délai de livraison

Pour l’application de cette disposition, sont notamment considérées comme causes légitimes de report de délai de livraison les évènements suivants :

— Intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers de bâtiment,

— Grève générale ou partielle affectant le chantier ou les fournisseurs.

— Retard résultant de la liquidation des BIENS, l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire des ou de l’une des entreprises (si la faillite ou l’admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira même tous ses effets)

— Retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le VENDEUR à l’ACQUEREUR au moye nde la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d’œuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant).

— Retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci.

— Retards provenant d’anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d’eau ou de tassement différentiel, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation.

— Injonction administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au VENDEUR,

— Troubles résultant d’hostilités, cataclysmes, accident de chantier.

— Epidémies ou pandémies amenant tant l’autorité publique que les entreprises participant directement ou indirectement au chantier à prendre des mesures sanitaires liées à la protection des personnes.

— Retards imputables aux compagnies cessionnaires de fourniture d’énergie et de ressources.

— Retards de paiement de l’acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale, que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le VENDEUR aurait accepté de réaliser.

Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du BIEN d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.

Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances si elle est inhérente au chantier lui-même sera apportée par le VENDEUR à l’acquéreur par une lettre du Maître d’œuvre. »

La clause de référence à un certificat du maître d’œuvre d’exécution doit trouver application, en ce que le maître d’œuvre d’exécution est, sauf preuve contraire, non rapportée en l’espèce, un professionnel indépendant du vendeur et le mieux à même d’avoir un avis utile sur l’existence et la portée d’événements susceptibles d’affecter la date de livraison.

A cet égard, il y a lieu de préciser que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’est pas abusive, qu’il s’agisse de l’admission de la preuve par simple attestation du maître d’œuvre, ou du doublement du délai des périodes de suspension (voir en ce sens 3ème civ., 24 octobre 2012, pourvoi n°11-17.800 et 23 mai 2019, pourvoi n°18-14.212).

Cela étant précisé, pour justifier du report de la date de livraison, dans ses dernières conclusions la SCCV invoque d’une part, l’existence de chantiers sur les parcelles immédiatement voisines ayant déversé leurs gravats et déchets sur sa parcelle rendant impossible tout démarrage des travaux, d’autre part, le retard pris par l’entreprise générale.

S’agissant de l’état de la parcelle en raison des chantiers avoisinants,

Cet évènement ne constitue ni l’une des causes légitimes de suspension du délai de livraison telles qu’énumérées ci-dessus, ni un cas de force majeure. En effet, si la nécessité de déblayer la parcelle du fait de décharges sauvages de la part des voisins est bien une cause extérieure, elle n’est ni imprévisible, ni surtout irrésistible.

A cet égard, la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] n’explique, ni ne justifie des démarches effectuées pour obtenir effectivement le déblaiement de sa parcelle, y compris à le faire réaliser à ses frais et à en demander ultérieurement indemnisation aux responsables.

En outre, cet évènement était connu de la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] depuis le 7 avril 2021, date à laquelle elle a fait effectuer un constat de commissaire de justice, soit plus de deux ans avant la conclusion du contrat de vente en l’état futur d’achèvement litigieux, de sorte que cet incident était parfaitement surmontable avant la conclusion de la vente avec les consorts [Q]-[L].

Au surplus, aux termes de ses dernières conclusions la SCCV indique que le déblaiement de la parcelle n’a pu être effectif qu’en mars 2024, sans produire aucune pièce à l’appui de cette affirmation, tout en déclarant dans l’acte authentique de vente du 30 janvier 2023, en page 12, que « les BIENS vendus se trouve actuellement au stade fondation en cours », ce qui apparaît pour le moins contradictoire.

S’agissant des retards de l’entreprise générale, si cet évènement est susceptible de constituer une cause légitime de suspension du délai de livraison telle qu’énumérée ci-dessus, la SCCV ne produit aucune attestation du maître d’œuvre en justifiant.

En outre, la SCCV n’articule même pas le nom de cette société et ne justifie d’aucun engagement contractuel telle qu’un marché de travaux ou bien un devis accepté ou même un ordre de service, ni d’aucune mise en demeure d’avoir à se conformer à ces obligations contractuelles adressée à cette entreprise générale.

Ainsi, la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] qui ne conteste pas que les biens objet de la vente en l’état futur d’achèvement du 30 janvier 2023, qui auraient dû être livrés le 30 avril 2024, ne le sont toujours pas, ne justifie d’aucune cause légitime de suspension du délai de livraison, ni d’un cas de force majeure, de sorte qu’elle accuse un retard de livraison de 685 jour à la date du présent jugement.

Il résulte par ailleurs du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024, illustré de photographies pour le moins édifiantes, que le terrain situé au [Adresse 3] à [Localité 3] «(…) est nu, sans aucune construction, sans ouvrier en train d’œuvre, sans construction en cours, l’affichage de permis est abandonné, plié sur le sol. » et que ce terrain « (…) est laissé à l’état sauvage, des mauvaises herbes sont partout présentes, le terrain est brut et nu de toute construction ».

Aux termes d’un procès-verbal de constat du 8 octobre 2024, Maître [Z] [F], commissaire de justice a également relevé que la parcelle cadastrée section G n°[Cadastre 1] est un terrain vague sur lequel ne se trouve aucune construction.

Il s’ensuit, qu’en dépit des déclarations de la SCCV [Adresse 3] [Localité 3], y compris aux termes de l’acte authentique de vente litigieux, les travaux de construction n’ont jamais démarré.

A l’occasion des débats, la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] affirme pourtant pouvoir achever les travaux, mais ne justifie ni d’un état d’avancement satisfaisant, ni même de leur démarrage effectif.

Dès lors, il y a tout lieu de douter de sa capacité ne serait-ce qu’à entamer les travaux et par suite à respecter un nouveau délai de livraison quel qu’il soit.

Dans ces conditions, le retard de livraison est suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat conclu le 30 janvier 2023.

En conséquence et sans qu’il soit nécessaire d’examiner le moyen tiré de la caducité du permis de construire, la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 30 janvier 2023 sera prononcée à compter de la présente décision et il y a également lieu d’ordonner la publication du présent jugement au service de la publicité foncière compétent.

Sur les restitutions

En l’espèce, il se déduit des dispositions ci-dessus rappelées que l’annulation d’un contrat de vente entraîne les restitutions réciproques, entre les parties, de la chose et du prix.

Le tribunal rappelle ici qu’il résulte des articles 1352 et suivants du code civil que les restitutions résultant d’une résolution contractuelle sont un effet direct et nécessaire de l’anéantissement du contrat, la remise des choses dans le même état qu’avant la vente étant une conséquence légale de la résolution. Par suite, si une demande en résolution est formulée, elle emporte automatiquement demande de restitutions (voir en ce sens : Cass. Civ. 3e, 22 juillet 1992, n° 90-18.667 et Cass. Civ. 3e, 29 janvier 2013, n° 01-03.185).

Par ailleurs, les règles de la restitution excluent qu’une partie puisse être tenue de restituer plus que ce qu’elle a perçu au titre du contrat, sans préjudice des éventuelles demandes indemnitaires fondées sur la responsabilité pour faute prouvée.

Dès lors que le contrat de vente du 30 janvier 2023 est anéanti rétroactivement par l’effet de la résolution, il convient de condamner la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] à restituer aux consorts [Q]-[L] les paiements perçus, dont il est établi, au vu d’une part, des énonciations de l’acte authentique résolu et d’autre part des décomptes d’appel de fonds, qu’ils s’établissent à la somme de 247.500 € pour Monsieur [Q] et à la somme de 250.000 € pour les époux [L].

En revanche, il n’est pas nécessaire de condamner les consorts [Q]-[L] à restituer le bien, ceux-ci n’en ayant jamais pris possession.

Sur la responsabilité du notaire

Les consorts [Q]-[L] recherchent, en qualité de créanciers de la restitution la garantie de celle-ci par le notaire, Maître [M] [S], qu’ils estiment fautif, à la mesure de l’insolvabilité du débiteur de la restitution.

Il est constant qu’engage sa responsabilité civile, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le notaire qui commet un manquement dans l’exercice de sa mission légale d’authentification des actes juridiques, tant à raison de son obligation d’assurer la validité et l’efficacité des actes reçus, qu’au titre de son devoir d’information et de conseil.

Si en principe, les restitutions réciproques consécutives à l’annulation ou comme ne l’espèce, la résolution d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement, ne constituent pas un préjudice indemnisable, à la réparation duquel un notaire peut être condamné, il est admis que la restitution du prix de vente peut être garantie par le professionnel du droit en faute si elle s’avère impossible à obtenir, notamment en raison de l’insolvabilité, établie, du contractant qui en est débiteur. Dans cette hypothèse, la responsabilité civile professionnelle opère comme une garantie subsidiaire des risques qui se sont réalisés (Rapport annuel de la Cour de Cassation 2011-Le risque).

La restitution étant devenue impossible du fait de l’insolvabilité démontrée du vendeur, les acquéreurs, privés de la contrepartie de la restitution du bien vendu, justifient ainsi d’une perte subie équivalant au prix de la vente annulée (voir en ce sens C. Cass. 1ere civ. 18 juin 2002 pourvoi n°99-17.122 ; 1ère civ. 25 mars 2010 pourvoi n°09-66.282 ; 1ère civ. 10 juillet 2013 pourvoi n°12-23.746 ; 3ème civ. 18 février 2016 pourvoi n°15-12.719 ; 1ère civ. 09 mars 2022 pourvoi n°20-15.194).

Pour autant il incombe à l’acquéreur qui entend ainsi obtenir la garantie du notaire de démontrer, outre l’insolvabilité du vendeur débiteur de la restitution du prix, que l’anéantissement de l’acte dont découle le préjudice allégué constitué par l’impossibilité d’obtenir restitution du prix procède au moins pour partie de la faute du notaire, à défaut de quoi il ne peut être tenu de garantir le créancier de cette obligation de restitution.

Par conséquent, il incombe aux consorts [Q]-[L] de rapporter la preuve d’une faute du notaire en lien de causalité avec la résolution de la vente, elle-même à l’origine du préjudice allégué à savoir l’impossibilité d’obtenir restitution du prix en raison de l’insolvabilité de la SCCV [Adresse 3] [Localité 3].

Il est de jurisprudence constante, que le notaire, tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité de l’acte ou son efficacité, doit, lorsqu’il prête son concours à une vente en l’état futur d’ achèvement , vérifier l’exactitude des renseignements que le vendeur a l’obligation légale de fournir notamment sur l’état d’avancement des travaux, auquel est subordonné le bénéfice de la garantie intrinsèque d’ achèvement (not. Cass. 1re civ., 30 mai 2013, n° 12-23.592 ; Cass. 1re civ., 1er juin 2016, n° 15-21.455 et 15-18.067), et de vérifier la réunion des conditions d’application de la garantie extrinsèque.

En l’espèce, les consorts [Q]-[L] reprochent au notaire quatre manquements :

— de ne pas avoir vérifié la régularité du transfert du permis de construire alors qu’à cette date la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] était dépourvue de la personnalité juridique ;

— de ne pas les avoir informés des caractéristiques du terrain alors qu’il en a assuré les ventes successives ;

— d’avoir improprement identifié le bien acquis, l’acte authentique mentionnant 4 places de garages alors que les plans déposés en Mairie pour la délivrance du permis de construire font état de 2 places de garage ;

— de ne pas avoir effectué plus tôt les vérifications relatives à la garantie financière d’achèvement produite par la SSCCV [Adresse 3] [Localité 3] qui s’est avérée fausse.

Aucune des pièces versées aux débats ne permet de remettre en question la régularité du permis de construire et de son transfert à la SCCV [Adresse 3] [Localité 3]. Au demeurant quand bien même cette irrégularité serait avérée et la faute du notaire établie, elle serait sans lien de causalité avec le préjudice découlant de la résolution de la vente prononcée pour défaut de livraison du bien.

De plus, les consorts [Q]-[L] ne précisant pas de quelles caractéristiques du terrain ils n’ont pas été informés, aucun manquement du notaire sur ce point n’est démontré.

En outre, il n’appartenait pas au notaire de vérifier la conformité de la description du bien vendu avec le permis de construire, lequel n’était même pas annexé à l’acte authentique du 30 janvier 2023. Au demeurant quand bien même une faute du notaire serait établie à cet égard, elle serait sans lien de causalité avec le préjudice découlant de la résolution de la vente prononcée pour défaut de livraison du bien.

Ainsi, parmi l’ensemble des fautes dont les consorts [Q]-[L] se prévalent, seule celle tenant à l’absence de vérifications de la réunion des conditions de la garantie extrinsèque, et partant de sa réelle efficacité, apparaît être potentiellement en lien de causalité avec le défaut de livraison des biens, seule cause de la résolution de la vente, de sorte que l’ensemble des moyens tenant à d’éventuels autres manquements du notaire, sans lien avec la résolution, sont inopérants et seront rejetés

Afin de protéger l’acquéreur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement, en cas d’incapacité du vendeur à mener à bien l’opération de construction, du risque de ne pas pouvoir récupérer l’argent qu’il aura versé ou de procéder à l’achèvement de l’immeuble, le législateur a prévu que le contrat de vente devait faire état d’une garantie d’achèvement ou de remboursement à son profit (article L 261-11 du code de la construction et de l’habitation), qui doit résulter de l’intervention dans certaines conditions, d’une banque, d’un établissement financier ou d’une entreprise d’assurance afin de donner une garantie financière d’achèvement ou de remboursement, ce qui constitue la garantie extrinsèque.

L’article R 261-21 du code de la construction et de l’habitation prévoit que la garantie financière d’achèvement donnée par les établissements indiqués à l’article R 261-17 prend la forme soit d’une ouverture de crédit, soit d’une convention de cautionnement.

Jusqu’en 2016, le vendeur en l’état futur d’achèvement avait la possibilité de recourir soit à une garantie financière d’achèvement dite intrinsèque car reposant sur les fonds propres du maître d’ouvrage, soit à une garantie financière d’achèvement dite extrinsèque. Au regard des nombreux désastres financiers engendrés par la garantie financière intrinsèque, le législateur l’a supprimée à compter du 1er juillet 2016, réaffirmant sa volonté d’assurer une protection maximale de l’acquéreur au regard de l’achèvement de son bien et renforçant le caractère essentiel et fondamental de la garantie financière d’achèvement extrinsèque à l’occasion d’une vente ne l’état futur d’achèvement.

Compte tenu du caractère impératif des dispositions réglementaires pour l’application de l’article L 261-11 du code de la construction et de l’habitation et de l’importance fondamentale de s’assurer de la réalité de la garantie financière d’achèvement, le notaire doit vérifier que la garantie qui lui est fournie est conforme aux exigences réglementaires notamment dans sa forme, sa durée et sa solvabilité, que la signature est valable et que toutes les conditions sont réunies pour limiter le risque pour l’acquéreur.

En l’occurrence, il résulte de l’acte authentique litigieux, page 17, que « le VENDEUR déclare qu’il bénéficie de la part de la Caisse d’Epargne Rhone Alpes [Adresse 9] [Localité 9] (…) L’attestation de garantie établie par le garant est annexée. ».

Or, aux termes de plusieurs courriers et attestations ainsi que de ses dernières conclusions la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE ALPES explique et justifie qu’elle na pas consentie de garantie financière d’achèvement à la SCCV [Adresse 3] [Localité 3], que l’attestation de garantie annexée à l’acte authentique du 30 janvier 2023 est un faux document qu’elle n’a pas rédigé et qu’elle en avait informé Maître [M] [S] en août 2023.

Le tribunal relève qu’aux termes de deux mails du 25 août 2023, Maître [M] [S] a demandé à la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONES ALPES de lui adresser la production de la garantie financière d’achèvement, laquelle lui a répondu qu’il s’agissait d’un faux, mais que les circonstances qui ont amenées Maître [S] a interroger l’établissement bancaire ne sont pas explicitées et qu’il n’a pas non plus cru bon d’informer les acquéreurs de cette circonstance.

Au demeurant, l’attestation de garantie falsifiée annexée à l’acte authentique de vente du 30 janviers 2023 comporte une erreur manifeste sur la date du permis de construire. Cette erreur dans un acte dont le caractère essentiel dans une vente en l’état futur d’achèvement a été rappelé, ne peut être qualifiée de peu significative au regard des conséquences susceptibles d’en découler pour l’acquéreur.

En outre, l’attestation de garantie falsifiée annexée à l’acte authentique de vente du 30 janvier 2023 est ainsi rédigée : « ATTESTE par les présentes se constituer caution solidaire du CLIENT avec renonciation aux bénéfices de discussion et de division dans les termes des articles R 261-21 b) du code de la construction et de l’habitation en garantie du paiement de sommes nécessaires à l’achèvement de l’ensemble immobilier susvisé.

Le présent engagement prendra effet à la date de signature de la première vente en l’état futur d’achèvement.

(…)

Le présent cautionnement prendra fin à l’achèvement de l’ensemble immobilier conformément à l’article R 261-24 du code de la construction et de l’habitation.

En foi de quoi, la présente attestation est pour servir et valoir ce que de droit. ».

Il s’évince de cette rédaction que ce document constitue en réalité l’acte d’engagement de caution alors qu’il est intitulé attestation et qu’à la fin il est qualifié d’attestation, ce qui est pour le moins contradictoire.

Ainsi, l’erreur sur la date du permis de construire et la rédaction contradictoire de ce document aurait dû amener le notaire à effectuer des vérifications plus poussées afin de s’assurer de la conformité de ce document avec les exigences réglementaires, donc de la réalité de l’engagement de caution de la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE ALPES et que toutes les conditions étaient réunies pour limiter les risques pour l’acquéreur, ce qu’il n’a pas fait alors que le tribunal observe qu’en août 2023, Maître [S] n’a éprouvé aucune difficulté pour adresser directement un mail à la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE ALPES afin de l’interroger précisément sur la réalité de la garantie financière d’achèvement présentée par la SCCV [Adresse 3] [Localité 3].

Dès lors, Maître [M] [S] a bien commis une faute en s’abstenant d’effectuer les vérifications qui lui incombait, de la réunion des conditions d’existence de la garantie extrinsèque d’achèvement fournie par le vendeur.

Par ailleurs, bien que la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] ne fasse pas l’objet d’une procédure collective, en revanche, son associé majoritaire la SAS BONIM ATID a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 06 décembre 2024 puis en liquidation judiciaire selon jugement du tribunal des activités économiques de Paris en date du 16 novembre 2025.

En outre, les consorts [Q]-[L] ont été autorisés par ordonnance du tribunal judiciaire de Nanterre du 10 janvier 2025 à faire procéder à une saisie conservatoire auprès de l’établissement bancaire IBANFIRST et de l’établissement OLIND AG SIEGE SOCIAL (QONTO) qui a permis la saisie de la somme de 53.904,18 € auprès de la société IBANFIRTS et la somme de 0 € auprès de la SAS OLINDA.

De plus, la dénonciation de la saisie conservatoire à la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] par acte de commissaire de justice a permis d’établir que la société n’a plus d’établissement connu à l’adresse [Adresse 4] à [Localité 4], pourtant toujours indiqué comme étant son siège social par le registre du commerce et des sociétés.

L’ensemble de ces éléments permet d’établir que la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] est d’ores et déjà insolvable au regard du montant des restitutions auxquelles elle a été condamnée par la présente décision.

Dès lors, la faute du notaire telle qu’établie précédemment a exposé les acquéreurs au risque, en cas d’incapacité du vendeur à mener à bien l’opération de construction, de ne pas pouvoir récupérer les fonds versés, qui s’est réalisé, de subir les conséquences de la résolution de la vente, l’existence d’un lien de causalité entre ce manquement et le préjudice invoqué par les consorts [Q]-[L] tel que ci-dessus caractérisé est bien établie.

En conséquence, Maître [M] [S] sera condamnée à payer, in solidum avec la SCCV [Adresse 3] [Localité 3], la somme de 250.000 € aux époux [L] ainsi que la somme de 247.500 € qu’à Monsieur [Q] correspondant à la restitution du prix de vente.

Ces sommes seront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Enfin, la capitalisation est de droit quand elle est sollicitée, ce qui est le cas en l’espèce, de sorte qu’elle sera ordonnée et s’appliquera dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil.

Sur la caducité des contrats de prêts

L’article 1186 du code civil dispose « qu’un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît.

Lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie.

La caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement ».

Selon l’article 1187 du même code, la caducité met fin au contrat et peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Il en résulte que la résolution de la vente emporte de plein droit celle du prêt conclu pour la financer.

La résolution ou l’annulation d’un contrat de crédit affecté, en conséquence de celle du contrat constatant la vente ou la prestation de services qu’il finance, emporte pour l’emprunteur l’obligation de restituer au prêteur le capital prêté. Cependant, le prêteur qui a versé les fonds sans s’être assuré, comme il y était tenu, de la régularité formelle du contrat principal ou de sa complète exécution, peut être privé en tout ou partie de sa créance de restitution, dès lors que l’emprunteur justifie avoir subi un préjudice en lien avec cette faute (voir en ce sens C. Cass. 1ère civ ; 25 novembre 2020 pourvoi n°19-14.908 ; 1ère civ. 22 mai 2019 pourvoi n°18-16.150 ; 1ère civ. 27 juin 2018 pourvoi n°17-10.108 ; 1ère civ. 27 septembre 2023 pourvoi n°22-15.575).

En l’espèce, il est établi que le prêt n°6752120 du 17 mai 2022 et le prêt n°6782119 en date du 17 mai 2022 ont été accordés par la SA BRED BANQUE POPULAIRE à Monsieur [Q] pour l’acquisition en l’état futur d’achèvement du bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Il résulte également des pièces versées aux débats que le prêt n°6770571 du 8 mai 2022 a été accordé par la SA BRED BANQUE POPULAIRE aux époux [L] pour l’acquisition en l’état futur d’achèvement du bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Au regard de la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 30 janvier 2023, il y a donc lieu de constater la caducité de ces prêts immobiliers.

Pour s’opposer à la restitution, les consorts [Q]-[L] reprochent à la SA BRED BANQUE POPULAIRE d’avoir débloqué le solde de leurs prêts respectifs en une fois en contradiction avec les dispositions de l’article R 261-14 du code de la construction et de l’habitation et sans effectuer la moindre vérification quant à l’état d’avancement des travaux.

En l’occurrence, l’acte authentique de vente conclu le 30 janvier 2023 prévoit d’une part, que le prix de vente est stipulé payable comptant à concurrence de 26 % soit 130.000 € dont 75.000 € par les époux [L] et 55.000 € par Monsieur [Q], d’autre part, que « le surplus du prix de vente soit la somme de 370.000 € sera payé au fur et à mesure de l’avancement des travaux suivant l’échelonnement ci-dessous prévu, le tout en conformité de l’article 1601-3 du code civil et de l’article R 261-14 du code de la construction et de l’habitation ».

« Les pourcentages et échelonnements appliqués à cette somme de TROIS CENT SOIXANTE-DIX MILLE EUROS (370.000,00 EUR) sont les suivants :

5% à l’achèvement des fondations soit la somme de DIX-HUIT MILLE CINQ CENTS EUROS

20 % au plancher bas du Rez-de-Chaussée, soit la somme de SOIXANTE-QUATORZE MILLE EUROS.

10 % au plancher bas du 1er étage, soit la somme de TRENTE-SEPT MILLE EUROS

5% à la mise hors d’eau, soit la somme de DIX-HUIT MILLE CINQ CENTS EUROS

10% à début des cloisons, soit la somme de TRENTE-SEPT MILLE EUROS,

10% à la mise en peinture, soit la somme de TRENTE-SEPT MILLE EUROS,

5% à l’achèvement des travaux, soit la somme de DIX-HUIT MILLE CINQ CENTS EUROS

5% à la remise des clés et la levée des réserves, soit la somme de DIX-HUIT MILLE CINQ CENTS EUROS . »

En outre, il ressort du paragraphe III b) des conditions générales des prêts immobiliers n°6752120, n°6782119 et n°6770571 souscrits par les consorts [Q]-[L] que :

« (…) le prêt sera mis à disposition en une fois, ou, en cas de décaissement fractionné, en plusieurs fois, selon le cas :

Soit par virement au crédit du compte du notaire

Soir par chèques ou virements au profit des entreprises sur présentation des factures acceptées par l’emprunteur avec la mention manuscrite, pour chaque facture : « Bon pour accord de paiement, à hauteur de ……. € »

Soit par virement au compte de l’emprunteur sur présentation de factures reconnues acquittées par l’entreprise et la preuve de leurs règlements

Soit par virement au crédit du compte de l’emprunteur en cas de financement de trésorerie.

(…)

Modalités particulières de versement des fonds

(…)

2)Dans le cas de construction collective (vente en l’état futur d’achèvement, vente à terme), les fonds seront versés en plusieurs tranches, soit entre les mains du notaire, soit entre les mains du promoteur après accord de l’Emprunteur, sur production de l’état d’avancement des travaux (…) »

La SA BRED BANQUE POPULAIRE a versé à la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] la somme de 175.000 € sur présentation d’un courrier adressé le 8 janvier 2024 par cette dernière aux époux [L] indiquant que « la remise des clefs étant prévu pour le 15.01.2024 à 14h sur place, je vous prie de bien vouloir transmettre à votre banque la demande de verser sur le compte centralisateur dont RIB joint le montant du solde de votre prêt correspondant à 70 % à savoir CENTS SOIXANTE QUINZE MILLE EUROS (175.000 €).

Echéancier de paiement pour la vente d’un montant de 250.000 €

Le 30.01.2023 le notaire a appelé 30% du prix de vente soit 75.000 €

Il reste à percevoir 70 % du prix de vente soit 175.000 € »

Or, ce versement ne correspond ni aux dispositions de l’article R 261-14 du code de la construction et de l’habitation qui prévoit des versements échelonnés, soit périodiques constants, soit successifs en fonction de l’avancement des travaux, a minima en quatre étapes (achèvement des fondations, mise hors d’eau, achèvement de l’immeuble, livraison) même si des paliers intermédiaires peuvent être prévus, ni aux dispositions du contrat de prêt qui prévoient que les fonds peuvent être versés au promoteur après accord de l’emprunteur et sur production de l’état d’avancement des travaux, le courrier du promoteur évoquant la remise des clefs pour le 15 janvier 2024 ne pouvant constituer un justificatif suffisant de l’état d’avancement des travaux.

En outre, la SA BRED BANQUE POPULAIRE a versé à la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] la somme de 192.500 € sur présentation d’une part, d’un courrier adressé le 15 décembre 2023 par cette dernière à Monsieur [Q] indiquant que « la remise des clefs étant prévu pour le 20.12.2023 je vous prie de bien vouloir transmettre à votre banque la demande de verser sur le compte centralisateur dont RIB joint le montant du solde de votre prêt correspondant à 78% à savoir CENTS QUATRE VINGT QUINZE MILLE EUROS (195.000 €). » , d’autre part, un courrier émanant de Monsieur [Q] en date du 19 décembre 2023

Or, ce versement ne correspond ni aux dispositions de l’article R 261-14 du code de la construction et de l’habitation qui prévoit des versements échelonnés, soit périodiques constants, soit successifs en fonction de l’avancement des travaux, a minima en quatre étapes, ni aux dispositions du contrat de prêt qui prévoient que les fonds peuvent être versés au promoteur après accord de l’emprunteur et sur production de l’état d’avancement des travaux.

A cet égard, le courrier du promoteur évoquant la remise des clefs pour le 15 janvier 2024 ne peut constituer un justificatif suffisant de l’état d’avancement des travaux au regard d’une part, de l’emploi de termes généraux et d’autre part, du fait qu’il émane du vendeur lui-même qui réclame le versement direct de la totalité des fonds correspondant à 70 % du prix de vente, de sorte qu’il n’assure pas l’objectivité requise afin d’apporter une garantie sur l’état d’avancement des travaux.

Ainsi, il est suffisamment établi que la SA BRED BANQUE POPULAIRE a versé les fonds dans leur totalité directement au vendeur, sans s’être assurée, comme elle y était tenue, de la régularité de la demande de versement et de l’état d’avancement des travaux.

En revanche, les demandeurs n’expliquent ni ne justifient du préjudice subi en lien de causalité avec cette faute.

En tout état de cause, ces versements fautifs de la part de la banque ne sont pas à l’origine de la résolution de la vente, prononcée pour défaut de livraison, laquelle a entraîné la caducité des prêts et la créance de restitution.

L’impossibilité de recouvrer la créance sur le vendeur résultant de la résolution de la vente et constituée par le prix de vente acquitté en totalité est dépourvue de tout lien de causalité avec les manquements de la banque. Le déblocage des fonds obligeant les consorts [Q]-[L] à restitution n’est pas constitutive d’un préjudice indemnisable résultant des manquements de la banque.

Dans ces conditions, les consorts [Q]-[L] seront déboutés de leur demande tendant à voir la SA BRED BANQUE POPULAIRE partiellement privée de sa créance de restitution au titre d’une partie du capital prêté.

Pour justifier des sommes qu’ils ont versé à la banque, les époux [L] produisent :

— les extraits de relevés bancaires du 5 juillet 2021, du 4 octobre 2021, du 3 décembre 2021, du 4 janvier 2022, du 4 avril 2022, du 4 juillet 2022, du 4 octobre 2022 et du 4 janvier 2023 du 4 avril 2023, 4 juillet 2023, du 3 juillet 2023, du 3 novembre 2023, du 4 janvier 2024, du 5 février 2024, du 4 avril 2024, du 3 mai 2024, du 4 juin 2024, du 4 juillet 2024, du 5 août 2024, du 4 octobre 2024, du 4 novembre 2024, du 4 décembre 2024, du 3 janvier 2025 et du 4 février 2025 ;

— l’avenant au prêt en date du 3 octobre 2023 ;

— le tableau d’amortissement au 25 janvier 2024.

Pour justifier des sommes qu’il a versé à la banque, Monsieur [Q] produit :

— les extraits de relevés de compte des mois de décembre 2021, avril 2022, juin 2022, août 2022, octobre 2022, décembre 2022, janvier 2023, mars 2023, juin 2023, octobre 2023, novembre 2023, décembre 2023, janvier 2024, février 2024, avril 2024, mai 2024, juin 2024, août 2024, septembre 2024, octobre 2024, novembre 2024, décembre 2024, janvier 2025 et février 2025 ;

— le tableau d’amortissement du 28 décembre 2023 pour le prêt n°6782120 établissant une échéance mensuelle de 1.086,62 € par mois à compter du 05 février 2024 ;

— le tableau d’amortissement du 28 décembre 2023 pour le prêt à taux zéro n°6782119 établissant une échéance mensuelle de 344,83 € par mois à compter du 05 février 2029.

Or, les extraits de relevés de compte bancaire produit ne couvrent pas la totalité de la période concernée et certains d’entre eux correspondent à une époque où les contrats résolus, que ce soit les contrats de prêts ou le contrat de vente en l’état futur d’achèvement n’avaient pas été conclus, de sorte que les consorts [Q]-[L] ne justifient pas d’avoir versé à la SA BRED BANQUE POPULAIRE les sommes dont ils réclament la restitution.

Il est regrettable que les demandeurs n’aient pas été en mesure de justifier clairement et précisément de leurs règlements auprès de la banque et que celle-ci n’ait pas établi de son côté un récapitulatif précis des sommes reçues des emprunteurs en capital et intérêts.

De surcroît, la compensation entre les sommes dues réciproquement par les parties à ce titre étant réclamée, elle opère de plein droit.

En conséquence, Monsieur [Q] sera condamné à payer, en quittances et deniers, à la SA BRED BANQUE POPULAIRE la somme de 247.500 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement, dont à déduire les sommes qu’il lui a payées au titre des prêts, en capital, frais, y compris les frais d’assurance et intérêts.

Les époux [L] seront condamnés à payer, en quittances et deniers, à la SA BRED BANQUE POPULAIRE la somme de 250.000 € avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, dont à déduire les sommes qu’ils lui ont payées au titre du prêt, en capital, frais, y compris les frais d’assurance et intérêts.

Par ailleurs, la capitalisation est de droit quand elle est sollicitée, ce qui est le cas en l’espèce, de sorte qu’elle sera ordonnée et s’appliquera dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil.

Enfin, les demandes des consorts [Q]-[L] tendant à obtenir un délai de paiement de deux ans pour restituer le capital et subordonner leur obligation de restitution du capital à celle du prix de vente seront rejetées dès lors que la présente décision a fait droit à leur demande de « garantie » de la restitution du prix de vente par Maître [M] [S].

Sur la caducité du contrat d’assurance

L’article 1186 du code civil dispose « qu’un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît.

Lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie.

La caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement ».

Selon l’article 1187 du même code, la caducité met fin au contrat et peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Lorsque les contrats sont interdépendants, l’annulation, par décision de justice, de l’un de ces contrats n’entraîne la caducité par voie de conséquence des autres que si toutes les parties au contrat annulé ont été attraites à l’instance en annulation (voir en ce sens C.Cass. Com. 07 mai 2025 pourvoi n°24-14.277 ; Com. 05 février 2025 pourvoi n°23-23.358).

En l’espèce, il résulte des contrats du contrat de prêt n°6770571 ainsi que des contrats de prêts n°6782120 et n°6782119 que les époux [L] et Monsieur [Q] n’ont pas souscrit d’assurance emprunteur auprès de la SA BRED BANQUE POPULAIRE, mais auprès de la société PREPAR-VIE par l’intermédiaire de la SA BRED BANQUE POPULAIRE.

Or, la société PREPAR-VIE n’a pas été attraite à la présente procédure, de sorte que les époux [L] et Monsieur [Q] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les autres demandes indemnitaires des consorts [Q]-[L]

Sur l’indemnité contractuelle de résolution

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il est constant que les dispositions conventionnelles relatives à la clause pénale dans l’hypothèse de résolution du contrat, survivent à celle-ci dès lors qu’elle a pour objet de sanctionner l’attitude fautive du cocontractant.

En l’espèce, l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 30 janvier 2023 prévoit en page 11 que :

«  Indemnité en cas de résolution

La résolution de la vente pour quelque cause qu’elle intervienne donnera lieu au paiement par la partie à laquelle elle est imputable d’une indemnité égale à 10 % du prix.

Réserve est faite au profit de la partie lésée de demander la réparation du préjudice effectivement subi. ».

La résolution de la vente conclue le 30 janvier 2023 étant imputable à la SCCV [Adresse 3] [Localité 3], il y a lieu de condamner cette dernière à payer aux consorts [Q]-[L] la somme de 50.000 € au titre de la clause pénale susmentionnée, dont d’une part, le caractère manifestement excessif n’est ni allégué ni démontré et d’autre part, le bénéfice exclut de faire droit aux demandes de dommages et intérêts complémentaires, la clause pénale ayant pour objet de forfaitiser la réparation du préjudice.

La réserve faite au profit de la partie lésée de demander la réparation du préjudice effectivement subi, ne permet pas aux consorts [Q]-[L] de demander la réparation des préjudices effectivement subis en sus de la clause pénale, mais à la place de clause pénale, ce qu’ils ne font pas.

En conséquence, la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] sera condamnée à payer aux consorts [Q]-[L] la somme de 50.000 € au titre de la clause pénale.

Les consorts [Q]-[L] seront débouté de leurs autres demandes indemnitaires à l’encontre de la SCCV [Adresse 3] [Localité 3].

Sur les frais engagés par Monsieur [Q] au titre de la recherche de financement

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de ce texte, le demandeur doit démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’espèce, il résulte de la confirmation de mandat de recherche de capitaux établie par CAFPI que Monsieur [Q] [C] a obtenu par leur intermédiaire un avis favorable à sa demande de crédit le 14 janvier 2021 et les contrats de prêts qu’il a conclus avec la SA BRED BANQUE POPULAIRE l’ont été préalablement à la signature de l’acte authentique du 30 janvier 2023, donc préalablement aux manquements de Maître [M] [S] tels que précédemment caractérisés, de sorte qu’ils sont sans lien de causalité avec les frais engagés par Monsieur [Q] pour la recherche d’un financement.

En conséquence, Monsieur [Q] sera débouté de sa demande à ce titre

Sur la perte de chance de percevoir des loyers

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de ce texte, le demandeur doit démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’espèce, les manquements de Maître [M] [S] tels que précédemment caractérisés ne sont pas à l’origine de l’absence de livraison du bien immobilier des consorts [Q]-[L] donc de la perception des loyers, mais à l’origine d’une perte de chance de ne pas conclure cette vente en l’état futur d’achèvement, préjudice dont la réparation n’est pas demandée en l’espèce.

En conséquence, les consorts [Q]-[L] seront déboutés de leurs demandes à l’encontre de Maître [M] [S] à ce titre.

Sur le préjudice moral

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de ce texte, le demandeur doit démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’espèce, si les manquements de Maître [M] [S] tels que précédemment caractérisés ne sont pas à l’origine de l’absence de livraison du bien immobilier des consorts [Q]-[L], en revanche, ils ont rendu nécessaire d’engager la présente procédure afin de faire reconnaître leurs droits, ce qui est source d’incertitude et d’anxiété et constitue un préjudice moral qui sera justement réparé par l’allocation de la somme de 3.000 € soit 1.000 € chacun.

En conséquence, Maître [M] [S] sera condamné à payer aux consorts [Q]-[L] la somme de 3.000 € au titre de leur préjudice moral.

Sur les demandes reconventionnelles de la SA BRED BANQUE POPULAIRE

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est établi que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (voir en ce sens C. Cass., Ass. plén., 13 janvier 2020, pourvoi n° 17-19.963, publié au Bulletin et au Rapport).

Ainsi, à la suite de l’annulation d’un contrat de prêt accessoire à un contrat de vente, la banque est fondée à être indemnisée au titre de la restitution des intérêts échus, à se prévaloir de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir et à être indemnisée au titre de la restitution des frais (voir en ce sens C.Cass. 3ème civ. 1er juin 2017, pourvoi n° 16-14.428, Bull. 2017, III, n° 68).

En l’espèce, la faute de la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] a conduit à la résolution de la vente qui a entraîné la caducité des contrats de prêt souscrits auprès de la SA BRED BANQUE POPULAIRE, de sorte qu’elle a ainsi perdu une chance de percevoir les intérêts prévus, qui s’élèvent ; au vu des tableaux d’amortissement à 56.180,35 € pour les époux [L] au titre du prêt n°6770571 et à 40.346,23 € pour Monsieur [Q] au titre du prêt n°6782120, étant rappelé que le prêt n°6782119 était un prêt à taux zéro.

Au vu des circonstances de l’espèce ladite perte de chance peut être évaluée à 80 %, soit à la somme de 44.944,28 € pour les époux [L] au titre du prêt n°6770571 et la somme de 32.2776,98 € pour Monsieur [Q] au titre du prêt n°6782120.

En revanche, les manquements de Maître [M] [S] tels que précédemment caractérisés n’ont pas entraînés la résolution de la vente, laquelle a été prononcée en raison du défaut de livraison du bien immobilier, mais d’une part, une perte de chance de ne pas conclure, d’autre part, impossibilité d’obtenir la restitution du prix de vente du fait de l’insolvabilité du vendeur.

Dans ces conditions, Maître [M] [S] et son assureur ne peuvent être tenus pour responsables de la perte de chance de la SA BRED BANQUE POPULAIRE de percevoir les intérêts prévus et par suite elle sera déboutée de ses demandes à ce titre.

Sur les appels en garantie de Maître [M] [S]

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de ce texte, le demandeur doit démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’espèce, au regard des manquements précédemment caractérisés de la SCCV [Adresse 3] [Localité 3], de Maître [M] [S] et de la SA BRED BANQUE POPULAIRE, ainsi que de leurs liens de causalité ou de leur absence de lien de causalité avec les préjudices subis par les consorts [Q]-[L] tels que préalablement établi, il y a lieu de :

— s’agissant de la créance de restitution du prix de vente,

condamner la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] à garantir intégralement Maître [M] [S] de la condamnation intervenue à son encontre au bénéfice des consorts [Q]-[L] au titre de la restitution du prix de vente et de débouter Maître [M] [S] de son appel en garantie à l’encontre de la SA BRED BANQUE POPULAIRE à ce titre ;

— s’agissant du préjudice moral,

De condamner la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] à garantir Maître [M] [S] à hauteur de 50 % de la condamnation intervenue à son encontre au bénéfice des consorts [Q]-[L] au titre de leur préjudice moral ;

De condamner la SA BRED BANQUE POPULAIRE à garantir Maître [M] [S] à hauteur de 25 % de la condamnation intervenue à son encontre au bénéfice des consorts [Q]-[L] au titre du préjudice moral.

Sur la demande reconventionnelle de la SA MIC INSURANCE COMPANY de nullité de la garantie d’achèvement

L’article 1137 du code civil prévoit que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Ce même article dispose, en outre, que constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Il en résulte que trois conditions doivent être réunies pour retenir une réticence dolosive : le défaut d’information de la victime, l’intention dolosive de l’auteur de la réticence et le caractère déterminant de la réticence.

Il est de jurisprudence constante que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté et que la dissimulation d’informations relatives à la situation de débiteur au moment de la conclusion d’un engagement de garantie ou de caution est susceptible de caractériser une telle manœuvre de dol.

En outre, aux termes de l’article L 261-10-1 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation, avant la conclusion d’un contrat prévu à l’article L 261-10, le vendeur souscrit une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement.

En l’espèce, l’examen des pièces versées aux débats permet d’établir que le 16 novembre 2023, la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] a souscrit auprès de la SA MIC INSURANCE COMPANY une garantie financière d’achèvement portant sur une opération de vente en l’état futur d’achèvement d’un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3] selon permis de construire n°PC 093 047 17 C 007.

Or, à la date du 16 novembre 2023, un acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement a déjà été conclu avec les consorts [Q]-[L] portant sur la même opération de construction immobilière et comportant une attestation de garantie financière d’achèvement au nom de la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE ALPES.

Il est également établi que la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] n’a pas communiqué de copie de l’acte authentique de vente conclu le 30 janvier 2023 avec les consorts [Q]-[L], mais a transmis à la SA MIC INSURANCE COMPANY les contrats de réservation signés par les consorts [Q]-[L] les

En outre, il est démontré que l’attestation de garantie financière d’achèvement au nom de la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE ALPES annexée à l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 30 janvier 2023 est un faux document.

L’ensemble de ces éléments étaient parfaitement connus de la SCCV [Adresse 3] [Localité 3], puisqu’elle a signé l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement le 30 janvier 2023 et fourni l’attestation de garantie d’achèvement frauduleuse.

Ainsi, il est suffisamment établi que la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] a

volontairement a dissimulé à la SA MIC INSURANCE COMPANY l’acte authentique de vente conclu le 30 janvier 2023 avec les consorts [Q]-[L].

Il est évident que la SA MIC INSURANCE si elle avait eu connaissance de ce qu’un acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement avait déjà été conclu mentionnant qui plus est l’existence d’une garantie financière d’achèvement accordée par un autre établissement bancaire, n’aurait pas consenti à la délivrance de sa garantie financière d’achèvement.

En conséquence, la nullité de la convention de garantie financière d’achèvement conclue le 16 novembre 2023 entre la SA MIC INSURANCE COMPANY et la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] sera prononcée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, au regard de l’issue du litige, la SCCV [Adresse 3] [Localité 3], Maître [M] [S] et la SA BRED BANQUE POPULAIRE, parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance.

Au regard des circonstances de l’espèce il n’y a pas lieu de faire droit aux appels en garantie formulés à ce titre.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner in solidum la SCCV [Adresse 3] [Localité 3], Maître [M] [S] et la SA BRED BANQUE POPULAIRE à payer aux consorts [Q]-[L] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans la mesure où les consorts [Q]-[L] ne formulent aucune prétention à l’encontre de la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE ALPES et qu’en dépit des demandes en ce sens, ils ne se sont pas désistés de leur action à son encontre, il y a lieu de les condamner in solidum à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard des circonstances de l’espèce il n’y a pas lieu de faire droit aux appels en garantie formulés à ce titre.

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas faire droit aux demandes des autres parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’apparaît pas nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résolution, à compter de la présente décision, de la vente en l’état futur d’achèvement conclue le 30 janvier 2023 entre la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] d’une part, Monsieur [C] [Q], Monsieur [Y] [L] et Madame [G] [V] épouse [L] d’autre part, portant sur le bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3], sur la parcelle cadastrée section G n°[Cadastre 1], au prix de 500.000 € ;

CONDAMNE in solidum la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] et Maître [M] [S] à payer à Monsieur [Y] [L] et Madame [G] [V] épouse [L] la somme de 250.000 € (deux cent cinquante mille euros) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de la restitution du prix de vente;

CONDAMNE in solidum la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] et Maître [M] [S] à payer à Monsieur [C] [Q] la somme de 250.000 € (deux cent cinquante mille euros) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de la restitution du prix de vente ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts par année entière ;

CONSTATE la caducité des contrats de prêts n°6752120 du 17 mai 2022, n°6782119 du 17 mai 2022 accordés par la SA BRED BANQUE POPULAIRE à Monsieur [Q] pour l’acquisition en l’état futur d’achèvement du bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3] ;

CONSTATE la caducité du contrat de prêt n°6770571 du 8 mai 2022 et de son avenant du 3 octobre 2023 accordé par la SA BRED BANQUE POPULAIRE à Monsieur [Y] [L] et Madame [G] [V] épouse [L] pour l’acquisition en l’état futur d’achèvement du bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3] ;

DÉBOUTE Monsieur [C] [Q], Monsieur [Y] [L] et Madame [G] [V] épouse [L] de leurs demandes tendant à voir la SA BRED BANQUE POPULAIRE partiellement privée de sa créance de restitution au titre d’une partie du capital prêté ;

CONDAMNE Monsieur [C] [Q] à payer, en quittances et deniers, à la SA BRED BANQUE POPULAIRE la somme de 247.500 € (deux cent quarante-sept mille cinq cents euros) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, dont à déduire les sommes qu’il lui a payées au titre des prêts n°6752120 et n°6782119 en capital, frais, y compris les frais d’assurance et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [L] et Madame [G] [V] épouse [L] à payer, en quittances et deniers, à la SA BRED BANQUE POPULAIRE la somme de 250.000 € (deux cent cinquante mille euros) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, dont à déduire les sommes qu’ils lui ont payées au titre du prêt n°6770571 en capital, frais, y compris les frais d’assurance et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts par année entière ;

DÉBOUTE Monsieur [C] [Q] de sa demande de subordonner son obligation de restitution du capital à celle du prix de vente ;

DÉBOUTE Monsieur [C] [Q] de sa demande de délai pour la restitution du capital prêté à la SA BRED BANQUE POPULAIRE ;

DÉBOUTE Monsieur [Y] [L] et Madame [G] [V] épouse [L] de leur demande de subordonner leur obligation de restitution du capital à celle du prix de vente ;

DÉBOUTE Monsieur [Y] [L] et Madame [G] [V] épouse [L] de leur demande de délai pour la restitution du capital prêté à la SA BRED BANQUE POPULAIRE ;

DÉBOUTE Monsieur [C] [Q], Monsieur [Y] [L] et Madame [G] [V] épouse [L] de leur demande au titre de la caducité de leurs contrats d’assurance emprunteur ;

CONDAMNE la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] à payer à Monsieur [C] [Q], Monsieur [Y] [L] et Madame [G] [V] épouse [L] la somme de 50.000 € (cinquante mille euros) au titre de la clause pénale ;

DÉBOUTE Monsieur [C] [Q] de sa demande indemnitaire à l’encontre de la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] au titre des frais de recherche d’un financement ;

DÉBOUTE Monsieur [C] [Q], Monsieur [Y] [L] et Madame [G] [V] épouse [L] de leur demande indemnitaire à l’encontre de la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] au titre de la perte de chance de percevoir des loyers ;

DÉBOUTE Monsieur [C] [Q], Monsieur [Y] [L] et Madame [G] [V] épouse [L] de leur demande indemnitaire à l’encontre de la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] au titre de leur préjudice moral ;

DÉBOUTE Monsieur [C] [Q] de sa demande indemnitaire à l’encontre de Maître [M] [S] au titre des frais de recherche d’un financement ;

DÉBOUTE Monsieur [C] [Q], Monsieur [Y] [L], Madame [G] [V] épouse [L] de leurs demandes indemnitaires à l’encontre de Maître [M] [S] au titre de la perte de chance de percevoir des loyers ;

CONDAMNE Maître [M] [S] à payer à Monsieur [C] [Q] la somme de 1.000 € (mille euros) au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE Maître [M] [S] à payer à Monsieur [Y] [L] et Madame [G] [V] épouse [L] la somme de 2.000 € (deux mille euros) au titre de leur préjudice moral ;

CONDAMNE la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] à payer à la SA BRED BANQUE POPULAIRE la somme de 44.944,28 € (quarante-quatre mille neuf cent quarante-quatre euros et vingt-huit centimes) au titre de la perte de chance de percevoir les intérêts du prêt n° 6770571 consenti à Monsieur [Y] [L] et Madame [G] [V] épouse [L] ;

CONDAMNE la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] à payer à la SA BRED BANQUE POPULAIRE la somme de 32.2776,98 € (trente-deux mille deux cent soixante-dix-sept euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) au titre de la perte de chance de percevoir les intérêts du prêt n°6782120 consenti à Monsieur [C] [Q] ;

DÉBOUTE la SA BRED BANQUE POPULAIRE de sa demande indemnitaire à l’encontre de Maître [M] [S] et de son assureur la SAM MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES au titre de la perte de chance de percevoir les intérêts au titre du prêt n°6770571 consenti à Monsieur [Y] [L] et Madame [G] [V] épouse [L] et au titre du prêt n°6782120 consenti à Monsieur [C] [Q] ;

CONDAMNE la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] à garantir intégralement Maître [M] [S] de la condamnation intervenue ci-dessus à son encontre au bénéfice des consorts [Q]-[L] au titre de la restitution du prix de vente ;

DÉBOUTE Maître [M] [S] de son appel en garantie à l’encontre de la SA BRED BANQUE POPULAIRE au titre de la restitution du prix de vente ;

CONDAMNE la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] à garantir Maître [M] [S] à hauteur de 50 % de la condamnation intervenue à son encontre au bénéfice Monsieur [C] [Q], Monsieur [Y] [L] et Madame [G] [V] épouse [L] au titre de leur préjudice moral ;

CONDAMNE la SA BRED BANQUE POPULAIRE à garantir Maître [M] [S] à hauteur de 25 % de la condamnation intervenue à son encontre au bénéfice Monsieur [C] [Q], Monsieur [Y] [L] et Madame [G] [V] épouse [L] au titre du préjudice moral :

PRONONCE la nullité de la convention de garantie financière d’achèvement conclue le 16 novembre 2023 entre la SA MIC INSURANCE COMPANY et la SCCV [Adresse 3] [Localité 3] ;

CONDAMNE in solidum la SCCV [Adresse 3] [Localité 3], Maître [M] [S] et la SA BRED BANQUE POPULAIRE aux dépens de la présente instance ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SCCV [Adresse 3] [Localité 3], Maître [M] [S] et la SA BRED BANQUE POPULAIRE à payer à Monsieur [C] [Q], Monsieur [Y] [L] et Madame [G] [V] épouse [L] la somme de 6.000 € (six mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [Q], Monsieur [Y] [L] et Madame [G] [V] épouse [L] à payer à la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE ALPES la somme de 2.000 € (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,