TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

N° RG 25/52229

N° Portalis 352J-W-B7J-C63NO

N° : 7

Assignation du :

26 Mars 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 mai 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDEURS

Madame [S] [X], épouse [C]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Monsieur [J] [X]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0074

DEFENDERESSE

La S.A.R.L HALO RESTO

prise en la personne de son gérant domicilié es qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 11 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

Par acte du 15 mai 2017, Madame [S] [X] épouse [C] et Monsieur [J] [X], ont donné à bail commercial au profit de la société Halo Resto des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 10], pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer en principal de 20.400 euros.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer et d’avoir à respecter les clauses du bail, visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice en date du 13 novembre 2024, délivré par remise à étude, à la société Halo Resto, pour une somme de 1.781,03 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 23 septembre 2024 outre la sommation d’avoir à :

— Supprimer la trémie créée sans autorisation entre le lot n°1 appartenant aux consorts [X] et le lot n°17 appartenant à M. [M],

— Remettre en l’état initial la cave correspondant au lot n°16 en rétablissant le mur qui a été démoli sans autorisation,

— Laisser l’accès aux WC communs aux autres occupants de l’immeuble.

Par acte délivré le 26 mars 2025, Madame [S] [X] épouse [C] et Monsieur [J] [X] ont fait assigner la société Halo Resto devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater le défaut de paiement des loyers, charges et accessoires par la société Halo Resto en violation du contrat de bail commercial du 15 mai 2017,

— condamner la société Halo Resto à remettre en l’état d’origine la cave prise à bail, sous astreinte de 400 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à venir,

En conséquence :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à compter du 13 décembre 2024,

En tout état de cause :

— ordonner l’expulsion sans délai de la société Halo Resto et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble ou dan stout autre lieu au choix du bailleur aux frais, risques et périls de la défenderesse, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— condamner la société Halo Resto au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale à deux fois le montant journalier du dernier loyer exigible par jour de retard, nonobstant le remboursement des charges et sans préjudice de tous dommages et intérêts, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— condamner la société Halo Resto à lui payer la somme provisionnelle de 3.149,95 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 janvier 2025,

— autoriser les bailleurs à conserver le dépôt de garantie,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner la société Halo Resto au paiement d’une somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens incluant les frais d’exécution et de commandement de payer.

A l’audience du 11 avril 2025, Madame [S] [X] épouse [C] et Monsieur [J] [X] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, maintenu les prétentions de leur acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée, la société Halo Resto n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée ou le défaut de respect des clauses du bail réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges ou à défaut d’exécution de l’une des clauses ou conditions du bail, un mois après un commandement resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur et qu’il liste clairement les travaux à réaliser pour remettre en état le local et se conformer aux clauses du bail. En annexe du commandement, figure en outre le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement ou d’exécution dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues, de se mettre en conformité avec le bail ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Madame [S] [X] épouse [C] et Monsieur [J] [X] n’ont fait qu’exercer leurs droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 1.781,03 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 23 septembre 2024. Cependant, les causes de ce commandement ont été acquittées dans le mois de sa délivrance et la clause résolutoire ne peut être acquise sur ce motif.

En revanche, les bailleurs produisent aux débats un constat d’huissier du 17 juillet 2024, antérieur au commandement, décrivant comment la société Halo Resto a procédé à l’installation d’une trémie entre la boutique lot n°1 et la cave lot n°17, donnés à bail, et à la démolition d’un mur de la cave qui lui a été donnée en location ainsi qu’a opéré un changement de distribution par l’installation d’une porte rendant privative une partie du couloir des caves et rendant de facto l’entrée dans la cave impossible, de surcroît sans autorisation de la copropriété. Les bailleurs dénoncent en outre l’installation d’une cuisine et de points d’eau dans ladite cave ainsi qu’une obstruction de la ventilation de la cave, alors que les extractions ne sont pas aux normes et que le gaz arrive en cave.

Les bailleurs produisent également aux débats un second constat d’huissier du 5 février 2025 permettant d’établir qu’aucuns travaux de remise en état n’ont été réalisés dans le délai d’un mois accordé par le commandement du 13 novembre 2024 et que les violations du bail et du règlement de copropriété perdurent.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 13 décembre 2024 à minuit, avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Halo Resto et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Le bail étant résilié par l’effet de la présente décision et le défendeur perdant tout droit d’occupation du local, il n’y a pas lieu en revanche de le condamner à réaliser les travaux de remise en état sous astreinte, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile au titre du trouble manifestement illicite.

La clause du bail stipulant que le dépôt de garantie restera acquis aux bailleurs en cas d’acquisition de clause résolutoire s’analyse comme une clause pénale pouvant faire l’objet d’une modération par le juge du fond et ne relevant pas des pouvoirs du juge des référés.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Halo Resto depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. La demande de majoration de l’indemnité d’occupation n’apparaît pas fondée et ce d’autant plus que la clause du bail citée dans l’assignation ne semble pas avoir été stipulée dans le bail liant les parties.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, les bailleurs produisent un décompte faisant état d’une dette totale de 3.149,95€, incluant les frais suivants :

— Clause pénale : 317,85 euros,

— Art 700 CPC : 2.200 euros,

— CDP du 19/12/2022 : 184,44 euros,

— Signification ordonnance de référé : 73,56 euros,

— Frais assignation 04/10/2023 : 54,82 euros

Soit la somme totale de 2.830,67 qui sera écartée, car non justifiée par les bailleurs et ne concernant pas la présente instance mais des instances antérieures.

Au cas présent, l’obligation de la société Halo Resto au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 21 janvier 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 319,28 €, terme de janvier 2025 inclus, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Halo Resto.

Il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts au regard de la modicité de la somme restant due.

Sur les demandes accessoires

La société Halo Resto, condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement délivré le 13 novembre 2024.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Halo Resto ne permet d’écarter la demande de Madame [S] [X] épouse [C] et Monsieur [J] [X] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 13 décembre 2024 à minuit ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Halo Resto et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 3] [Localité 10] , avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

REJETONS la demande de condamnation aux travaux de remise en état dela cave prise à bail sous astreinte ,

CONDAMNONS, à titre provisionnel, la société Halo Resto à payer à Madame [S] [X] épouse [C] et Monsieur [J] [X] une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, toute demande de majoration étant rejetée ;

CONDAMNONS par provision la société Halo Resto à payer à Madame [S] [X] épouse [C] et Monsieur [J] [X] la somme de 319,28 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés, arrêtés au 21 janvier 2025 terme de janvier 2025 inclus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

REJETONS la demande de capitalisation des intérêts ;

CONDAMNONS la société Halo Resto aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 13 novembre 2024 ;

CONDAMNONS la société Halo Resto à payer à Madame [S] [X] épouse [C] et Monsieur [J] [X] la somme de 2.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 9] le 23 mai 2025

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Pauline LESTERLIN