TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/02793 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I5F3

Minute : 2025/

Cabinet

JUGEMENT

DU : 20 Mars 2025

[T] [O]

[S] [I] épouse [O]

C/

[V] [L]

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Xavier VINCENT (Barreau de l’EURE)

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [V] [L]

M^e Xavier VINCENT (Barreau de l’EURE)

Préfecture du CALVADOS

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [O]

né le 09 Novembre 1949 à LISIEUX (14100)

demeurant 13 Rue des Tailleurs de Pierre – 14280 AUTHIE

représenté par M^e Xavier VINCENT, avocat au barreau d’EURE

Madame [S] [I] épouse [O]

née le 15 Mai 1952 à EPAIGNES (27260)

demeurant 13 Rue des Tailleurs de Pierre – 14280 AUTHIE

représentée par M^e Xavier VINCENT, avocat au barreau d’EURE,

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [L]

né le 15 Août 1985 à TANTA (EGYPTE)

demeurant 1002 Quartier Haute Folie – Bât B – 14200 HEROUVILLE-SAINT-CLAIR

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, juge des contentieu de la protection

Greffier : Céline LEVIS, Greffière présente à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 21 Janvier 2025

Date des débats : 21 Janvier 2025

Date de la mise à disposition : 20 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé conclu de manière dématérialisée en date des 21 janvier et 2 février 2022, avec effet au 28 janvier 2022, M. [T] [O] et Mme [S] [I] épouse [O], représentés par leur mandataire, ont donné à bail à M. [V] [L] un logement à usage d’habitation situé 1002 quartier de la haute-folie – Bât. B Molière – 1er étage – lot 81 – 14 200 Hérouville-Saint-Clair, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 580 euros, outre le paiement d’une provision mensuelle pour charges d’un montant de 110 euros.

Par acte extrajudiciaire du 26 mars 2024, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 27 mars 2024, M. [T] [O] et Mme [S] [I] épouse [O] ont fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 1 828,83 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de mars 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 27 juin 2024, M. [T] [O] et Mme [S] [I] épouse [O] ont fait assigner M. [V] [L] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour voir :

– constater que le bail s’est trouvé résilié en application de la clause résolutoire ;

– subsidiairement, prononcer la résiliation du bail à raison du non-règlement des loyers et charges ;

– juger que M. [V] [L] sera tenu de laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, les locaux sis 1002 quartier de la haute-folie – Bât. B Molière – 1er étage – lot 81 – 14 200 Hérouville-Saint-Clair et d’en remettre les clés à ces derniers après avoir satisfait à ses obligations d’occupant sortant ;

– juger que faute pour lui de ce faire, il sera contraint par toutes voies et moyen de droit, et au besoin avec l’assistance de la force publique ;

– juger que faute par lui de quitter les bien loué, et passé deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, il y sera contraint moyennant une astreinte journalière de 50 euros ;

– condamner M. [V] [L] au paiement :

* de la somme de 3 375,39 euros suivant décompte arrêté au 11 juin 2024 due pour les loyers et charges, comme les loyers et charges échus postérieurement et s’élevant actuellement à 773,28 euros par mois ;

* jusqu’au jour de son départ effectif, une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du précédent loyer, ainsi que des charges et s’élevant à 773,28 euros par mois ;

– juger que ladite indemnité sera indexée dans les mêmes conditions que le loyer ;

– juger que les sommes auxquelles M. [V] [L] sera condamné porteront intérêts au taux légal du jour du commandement jusqu’au jour du règlement effectif ;

– juger que les intérêts seront capitalisés ;

– condamner M. [V] [L] à leur payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des dépens, qui comprendront notamment les frais du commandement ;

– rejeter toute demande visant à voir écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

À l’audience du 21 janvier 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, M. [T] [O] et Mme [S] [I] épouse [O], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, tout en actualisant leur demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 8 350,43 euros.

M. [V] [L], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assigné par acte de commissaire de justice remis à domicile.

Le diagnostic social et financier prévu par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 a été réceptionné au greffe de la juridiction avant l’issue du délibéré.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [T] [O] et Mme [S] [I] épouse [O] au soutien de leur demande en paiement de la somme de 8 350,43 euros produisent aux débats :

– le contrat de bail conclu de manière dématérialisée en date des 21 janvier et 2 février 2022, avec effet au 28 janvier 2022 ;

– le commandement de payer du 26 mars 2024 portant sur la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 1 828,83 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de mars 2024 inclus ;

– un décompte locatif depuis l’origine du bail et arrêté au 8 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 8 350,43 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que M. [V] [L] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges.

Toutefois, il convient de rappeler que le coût des actes de commissaire de justice ne doit pas être inclus dans la dette locative mais, dans les dépens, si ces actes sont justifiés. Dès lors, la somme de 153,36 euros, mise au débit du compte locatif le 9 avril 2024 au motif « frais CDP du 26/03/2024 » et correspondant au coût du commandement de payer délivré au locataire sera ôté du montant de la dette locative.

Par ailleurs, le décompte fait apparaître des prélèvements relatifs à des charges locatives, en sus des provisions. A compter de février 2024, ces sommes apparaissent au débit du décompte produit sans avoir été payée par le locataire, ce qui ne permet pas de connaître son positionnement quant à ces sommes. Or, ces sommes ne sont pas justifiées par les pièces produites par le demandeur. Ainsi, les sommes de 304,55€ (charges locatives du 01/07/2022 au 30/06/2023) et de 182 (TEOM 2024 :182€ prorata locataire) seront ôtées du montant de la dette locative.

De sorte que, M. [V] [L] est débiteur d’une dette locative s’élevant à la somme de 7 710,52 euros, selon décompte arrêté au 8 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus.

Par conséquent, M. [V] [L] sera condamné à payer à M. [T] [O] et Mme [S] [I] épouse [O] la somme de 7 710,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 8 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1 828,83 euros à compter du 26 mars 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1 546,56 euros à compter du 26 juin 2024, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts, sous réserve qu’ils soient dus pour une année entière.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à M. [V] [L], par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2024 et portant sur la somme en principal de 1 828,83 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de mars 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif produit aux débats que, seul un prélèvement non rejeté a été effectué durant ce délai, en date du 5 avril 2024 et portant sur la somme de 773,28 euros ; de sorte que, celui-ci ne permet ni d’apurer l’entièreté de l’arriéré locatif, ni les échéances courantes de loyer et charges échues durant ce délai, à l’issue duquel la dette locative s’élève alors à la somme de 2 755,47 euros, terme de mai 2024 inclus.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 26 mai 2024.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

M. [V] [L], occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 26 mai 2024, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’astreinte provisoire

Les bailleurs sollicitent la condamnation du locataire au paiement d’une astreinte provisoire d’un montant de 50 euros par jour, passé le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Toutefois, la possibilité de recourir à la force publique pour procéder à l’expulsion du locataire étant une contrainte suffisante, et en l’absence de preuve de toute résistance abusive, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte provisoire.

Les bailleurs seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupant sans droit ni titre des lieux, M. [V] [L] cause un préjudice à M. [T] [O] et Mme [S] [I] épouse [O] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail augmenté de la provision mensuelle pour charges, à compter du 26 mai 2024, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [L], partie succombante au litige, sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer qui lui a été délivré, ainsi qu’à payer à M. [T] [O] et Mme [S] [I] épouse [O] la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [V] [L] à payer à M. [T] [O] et Mme [S] [I] épouse [O] la somme de 7 710,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 8 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1 828,83 euros à compter du 26 mars 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1 546,56 euros à compter du 26 juin 2024, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATE la résolution du bail conclu de manière dématérialisée en date des 21 janvier et 2 février 2022, avec effet au 28 janvier 2022, entre d’une part M. [T] [O] et Mme [S] [I] épouse [O], représentés par leur mandataire et d’autre part, M. [V] [L], portant sur le logement situé 1002 quartier de la haute-folie – Bât. B Molière – 1er étage – lot 81 – 14 200 Hérouville-Saint-Clair, à la date du 26 mai 2024 par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que M. [V] [L] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 26 mai 2024 ;

DIT que M. [V] [L] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, M. [T] [O] et Mme [S] [I] épouse [O] à faire expulser M. [V] [L] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

REJETTE la demande de condamnation de M. [V] [L] au paiement d’une astreinte provisoire formée par M. [T] [O] et Mme [S] [I] épouse [O] ;

CONDAMNE M. [V] [L] à payer à M. [T] [O] et Mme [S] [I] épouse [O] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail augmenté de la provision mensuelle pour charges, à compter du 26 mai 2024, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer initial ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par M. [T] [O] et Mme [S] [I] épouse [O] ;

CONDAMNE M. [V] [L] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer qui lui a été délivré ;

CONDAMNE M. [V] [L] à payer à M. [T] [O] et Mme [S] [I] épouse [O] la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition

Le Greffier Le Juge