/f TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [C] [X] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Virginie FARKAS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07119 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PHS

N° MINUTE : 6

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 janvier 2025

DEMANDERESSE

Association ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES FAMILLES ET DES ISOLÉS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Virginie FARKAS, avocat au barreau de PARIS, Toque : E1748

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [X] [N], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 décembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 janvier 2025 par Olivier ADAM, Vice-président, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

Décision du 17 janvier 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07119 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PHS

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 24/11/2022, l’association pour le logement des Familles et des Isolés (ALFI) a donné à bail à Monsieur [X] [N] [C] un appartement à usage d’habitation (foyer-logement) situé au [Adresse 5] [Localité 2] [Adresse 8].

Des loyers étant demeurés impayés, l’association pour le logement des Familles et des Isolés (ALFI) a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 2509,14 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif visant la clause résolutoire contractuelle, le 27 mai 2024.

Par acte d’huissier en date du 3 juillet 2024, l’association pour le logement des Familles et des Isolés (ALFI) a fait assigner Monsieur [X] [N] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner Monsieur [X] [N] [C] à lui payer les redevances impayées, soit la somme de 3013,30 euros, échéance de juin 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, sur la somme de 2509,14 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance si le bail s’était poursuivi,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens comprenant le commandement de payer,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de ses prétentions, l’association pour le logement des Familles et des Isolés (ALFI) expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré la mise en demeure de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

A l’audience du 17 décembre 2024, l’association pour le logement des Familles et des Isolés ( ALFI), représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et indiqué que la dette s’était considérablement accrue.

Bien que régulièrement assigné, Monsieur [X] [N] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré par ordonnance mise à disposition au greffe au 17 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la compétence du juge des référés

L’article 834 du Code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le tribunal peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ;

En l’espèce, le principe de la clause résolutoire et ses effets, de même que l’intérêt légitime du bailleur à reprendre possession du bien loué, justifient la compétence du juge des référés compte-tenu de l’absence de contestation sérieuse.

2. Sur la loi applicable

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [X] [N] [C] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

3. Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

En l’espèce, le contrat de résidence contient une clause résolutoire et une mise en demeure, régulièrement délivrée, correspond bien à la dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d’arriéré de redevances et que Monsieur [X] [N] [C] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 juin 2024.

Monsieur [X] [N] [C] étant sans droit ni titre depuis 27 juin 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [X] [N] [C] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’association pour le logement des Familles et des Isolés ( ALFI) produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [N] [C] reste lui devoir la somme de 3013,30 euros mois de juin 2024 inclus, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date. Pour la somme au principal, Monsieur [X] [N] [C] sera donc condamné au paiement de la somme de 3013,30 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer , sur la somme de 2509,14 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Monsieur [X] [N] [C] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges dues si le bail s’était poursuivi.

5. Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [N] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra, mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 novembre 2022 entre l’association pour le logement des Familles et des Isolés (ALFI) et Monsieur [X] [N] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] [Localité 7] sont réunies à la date du 27 juin 2024;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [X] [N] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [X] [N] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4] et restitué les clés dans ce délai, l’association pour le logement des Familles et des Isolés (ALFI) pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [N] [C] à verser à la l’association pour le logement des Familles et des Isolés (ALFI) la somme de 3013,30 euros (échéance de juin 2024 incluse), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, sur la somme de 2509,14 euros et à compter de l’assignation pour le surplus;

CONDAMNONS Monsieur [X] [N] [C] à verser à la l’association pour le logement des Familles et des Isolés (ALFI) une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu’elles auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

DISONS n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [N] [C] aux dépens dont le commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La greffière, Le Juge des contentieux de la protection.