Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp fond, 15 janvier 2025, n° 23/09875

TJ Paris 15 janvier 2025

Arguments

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Rejeté
Conditions de transfert de bail non réunies
La cour a jugé que Monsieur [F] [G] justifie d'une cohabitation avec la locataire en titre l'année précédant son décès, remplissant ainsi les conditions pour le transfert du bail.
Rejeté
Occupants sans droit ni titre
La cour a constaté que Monsieur [F] [G] a droit au transfert du bail, rendant ainsi la demande d'expulsion infondée.
Accepté
Arriérés de loyers dus
La cour a jugé que la RIVP a justifié sa demande de paiement d'arriérés de loyers, condamnant Monsieur [F] [G] à régler la somme due.
Rejeté
Frais de justice
La cour a débouté la RIVP de sa demande de condamnation au titre de l'article 700, considérant que les circonstances ne justifiaient pas une telle indemnisation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp fond, 15 janv. 2025, n° 23/09875
Numéro(s) :	23/09875
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Henri ROUCHCatherine HENNEQUIN
Cabinet(s) :	LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN SCP AVOCATS
Parties :	S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [ Localité 7 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Henri ROUCH

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/09875 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3SZX

N° MINUTE :

3-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 15 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEURS

Madame [W] [E], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Henri ROUCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0335

Monsieur [T] [G], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Henri ROUCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0335

Monsieur [D] [G], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Henri ROUCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0335

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Audrey BELTOU, Greffier lors de l’audience et de Antonio FILARETO lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 novembre 2024

Délibéré le 15 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 janvier 2025 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Audrey BELTOU, Greffier lors de l’audience et de Antonio FILARETO lors du délibéré

Décision du 15 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/09875 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3SZX

EXPOSE DU LITIGE

Le 1er février 1985, la société RIVP (Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] SEML), a donné à bail à Monsieur [U] [A] un logement de type T4 sis [Adresse 5].

Ce bail ainsi consenti à Monsieur [A] a été transféré à Madame [B] [C] [G] née [S], s’agissant d’un bail verbal dont était titulaire l’intéressée.

Le logement étant conventionné, les dispositions applicables au contrat sont celles de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le 14 octobre 2019, Madame [B] [C] [G] née [S] est décédée.

Son petit-fils, Monsieur [F] [G] s’est présenté auprès de la RIVP afin d’obtenir le transfert du bail à son profit.

La RIVP soutient que par courrier du 8 novembre 2019, elle a pris attache avec la succession de la défunte et que par lettre du 29 novembre 2019, Monsieur [F] [G] lui a transmis certains documents et précisait que sa mère Madame [M] [G] née [K], et sa petite amie, Madame [W] [E] allaient prochainement s’installer avec lui.

Elle ajoute que par courrier du 4 décembre 2019, elle a informé Monsieur [F] [G] des dispositions d la loi du 6 juillet 1989 et notamment des conditions à un transfert du bail, et lui a réclamé certains documents, tandis que l’intéressé lui transmettait le 27 janvier 2020, divers documents notamment sur sa situation comptable.

Il complétait en outre son dossier et confirmait prendre à sa charge le règlement des indemnités d’occupation.

La RIVP précise que par courrier du 17 février 2020, elle a réclamé auprès de Monsieur [F] [G] des justificatifs complémentaires afin de pouvoir étudier sa demande (justificatifs de cohabitation, situation matrimoniale, les avis d’imposition des trois années précédentes, la situation de sa compagne…).

Elle indique que par courrier du 1er octobre 2020, elle a de nouveau réclamé auprès de l’intéressé les justificatifs de son occupation des lieux avant le décès et ses justificatifs de revenus, puis l’avoir relancé par lettre du 18 février 2022.

Elle souligne que par courrier du 8 mars 2022, Monsieur [F] [G] ne pouvait justifier de ses revenus, ces derniers étant perçus sous forme de dividendes.

Elle affirme que par lettre du 5 juin 2023, elle a réclamé auprès du défendeur des justificatifs concernant sa compagne Madame [W] [L], et que Monsieur [F] [G] ne remplissant pas les conditions nécessaires à un transfert de bail, elle l’a mis en demeure par courrier recommandé du 18 septembre 2023, de restituer le logement litigieux.

Elle observe que par courrier officiel de son Avocat, Monsieur [F] [G] a contesté la position de la RIVP et a maintenu sa demande de transfert de bail.

Par acte du 16 novembre 2023, la société RIVP (Régie Immobilière de la Ville de Paris) a fait citer Monsieur [F] [G], Madame [M] [G] (née [V]) et Madame [W] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– Constater la résiliation de plein droit du contrat de location consenti à Madame [C] [G] au 14 octobre 2019, date de son décès ;

– Dire et juger que les conditions légales requises pour un transfert du bail au profit de Monsieur [F] [G] ne sont pas réunies ;

– Dire et juger que Monsieur [F] [G], Madame [M] [G] et Madame [W] [L] sont occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 5] depuis le 14 octobre 2019 ;

– Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [F] [G], et tous occupants de son chef dont Madame [M] [G] et Madame [W] [L], du logement sis [Adresse 5], avec assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

– Condamner in solidum Monsieur [F] [G], Madame [M] [G] et Madame [W] [L] à payer à la société RIVP, la somme de 7137,42 euros représentant l’arriéré d’indemnités d’occupation dû à la date de l’assignation du 16 novembre 2023, à parfaire ;

– Condamner in solidum Monsieur [F] [G], Madame [M] [G] et Madame [W] [L] à payer à la société RIVP, à compter de la date du jugement à intervenir et jusqu’à leur départ effectif des lieux en ce compris la remise des clefs, une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, augmenté des taxes et charges diverses et courantes;

– Condamner in solidum Monsieur [F] [G], Madame [M] [G] et Madame [W] [L] à payer à la société RIVP la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens.

A l’audience du 26 janvier 2024 l’affaire a fait l’objet de reports pour être appelée et retenue à celle du 12 novembre 2024.

A l’audience du 12 novembre 2024, la société RIVP, représentée par son conseil, a sollicité aux termes de ses conclusions en réplique, de voir débouter Monsieur [F] [G] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, et demande le bénéfice des termes de son acte introductif d’instance, actualisant la dette locative à la somme de 7238 ,92 euros selon décompte arrêté au 8 novembre 2024. Elle a indiqué ne pas s‘opposer à une condamnation sous réserve de deniers et quittances valables, les consorts [G] indiquant avoir réglé la dette.

Elle a confirmé que le bail était perdu.

Au soutien de ses demandes, le bailleur soutient que les conditions du transfert du bail des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 et L.621-2 du code de la construction et de l’habitation ne sont pas réunies.

Monsieur [F] [G] et Madame [M] [G] (née [V]), représentés par leur Avocat, demandent aux termes de leurs conclusions en réponse de voir:

Débouter la RIVP de ses demandes,

Dire et juger que les conditions légales requises pour un transfert de bail au profit de Monsieur [F] [G] sont parfaitement réunies,

A titre subsidiaire,

Juger qu’en tout état de cause, la RIVP devra au minimum reloger Monsieur [T] [G] et tous occupants de son chef dans un logement plus petit,

A titre très subsidiaire,

Ecarter l’exécution provisoire de droit dans la mesure où son exécution risque d’entrainer des conséquences manifestement excessives,

Condamner la RIVP à payer à Monsieur [F] [G] et madame [M] [G] (née [V]) la somme de 1300 euros en application de l‘article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens.

Ils soutiennent que le bail n’est pas produit, que la dette est réglée, et que Monsieur [F] [G] répond aux conditions requises pour bénéficier du transfert de bail à son nom.

Madame [W] [L], citée par remise de l’acte à l’étude, n’est ni présente, ni représentée.

Pour un plus ample informé des fins, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile d’exécution, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’assignation ayant été dénoncée à la préfecture le 20 novembre 2023, soit au moins six semaines avant la première audience du 26 janvier 2024, l’action est recevable.

Sur le transfert du bail et ses conséquences

Il résulte de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Toutefois, en application de l’article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d’une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution du logement, et d’autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

Selon l’article L.621-2 du code de la construction et de l’habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Pour la détermination des conditions d’occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° l’occupant et son conjoint ; 2° leurs parents et alliés ; 3° les personnes à leur charge ; 4° les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d’assurances sociales et de compensation d’allocations familiales ; 5° les personnes titulaires d’un contrat de sous-location. Par dérogation, les enfants de l’occupant ou de son conjoint faisant l’objet d’un droit de visite et d’hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.

En outre, les articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l’habitation prévoient les conditions d’attribution des logements des organismes d’habitation à loyer modéré en fonction de critères fixés par décret en Conseil d’État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l’éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l’emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.

— Concernant les conditions de l’article 14 de loi du 6 juillet 1989 :

En l’espèce, Monsieur [F] [G] doit justifier d’une cohabitation avec la locataire en titre l’année précédant le décès de cette dernière survenu le 14 octobre 2019, à savoir du 14 octobre 2018 au 14 octobre 2019.

Il ressort des pièces produites aux débats que :

Outre des éléments fournis, postérieurs au décès de la locataire en titre, l’avis d’imposition 2019, document déclaratif est établi postérieurement au décès le 9 décembre 2019, et l’enquête SLS remplie en octobre 2017 est quant à elle renseignée bien avant le décès et la période concernée de cohabitation.

Il est justifié que Monsieur [F] [G] a déposé en mars 2020 une demande d’abonnement Internet, soit postérieurement aux décès, et qu’il était alors domicilié en qualité d’entrepreneur individuel, à une autre adresse, jusqu’en février 2020, dont il indique qu’il s’agit de celle de son père et qu’il ne pouvait y résider avec lui, s’agissant d’un studio.

A la date du décès, Monsieur [F] [G] a fourni un avis d’impôt 2019 indiquant qu’il ne déclarait aucun revenu et n’a pas été en mesure de communiquer un avis d’imposition 2018 sur les revenus 2017

Toutefois, il verse un échange de courrier avec la Direction Générale des Finances Publiques lui confirmant que sa première déclaration de revenus a bien été réalisée en 2019 pour les revenus 2018. Il est également démontré par son avis de non-imposition pour l’année 2018 qu’il verse, que son adresse est bien le [Adresse 4].

Il justifie de sept attestations dont notamment celle d’une voisine (Madame [H] [I] épouse [A]) qu’il vivait avec sa grand-mère depuis des années dans ce même domicile, ce que corrobore l’enquête RIVP retournée par Madame [C] [G] le 8 octobre 2017 et confirmant que son petit- fils [F] [G] vivait alors avec elle.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [F] [G] justifie d’une cohabitation avec la locataire en titre l’année précédant le décès de cette dernière survenu le 14 octobre 2019, à savoir du 14 octobre 2018 au 14 octobre 2019.

— Concernant les conditions requises à l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 :

Les conditions du transfert s’analysent au jour du décès, fait générateur.

Il n’est nullement justifié faute de production du bail, que le logement litigieux soit un T4.

En tout état de cause, il ne peut être vérifié par le tribunal l’inadéquation du logement avec la composition familiale de Monsieur [F] [G].

Monsieur [F] [G] produit en outre ses déclarations de revenus 2023 et 2024.

Des lors, Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [F] [G] remplit les conditions légales relatives au transfert de bail et le contrat de location consenti par la RIVP à Madame [C] [G]

En conséquence la RIVP sera déboutée de sa demande d’expulsion et de ses demandes subséquentes, Monsieur [F] [G] se voyant ainsi octroyer le bail à son profit à compter du 14 octobre 2019.

Sur l’arriéré locatif

Il est justifié par le bailleur, notamment au titre du décompte locatif actualisé au 8 novembre 2024 produit, de sa demande en paiement au titre de l’arriéré de loyers à hauteur de 7238,92 euros.

Le défendeur, Monsieur [F] [G], indiquant avoir réglé la dette sans en justifier, il sera, en sa qualité de seul titulaire du bail, condamné sous réserve de deniers et quittances valables à payer à la RIVP la somme de 7238,92 euros d’arriéré de loyer, selon décompte arrêté au 8 novembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La RIVP sera déboutée de sa demande infondée de condamnation in solidum à l’encontre de Madame [M] [G] née [K] et de Madame [W] [E], au titre de l’arriéré locatif.

Sur les demandes accessoires

La RIVP qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la RIVP à payer à Monsieur [F] [G], Madame [M] [G] et Madame [W] [L] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société RIVP (Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7]) ;

DIT que Monsieur [F] [G] remplit les conditions légales relatives au transfert de bail et le contrat de location consenti par la RIVP à Madame [C] [G] ;

DIT que Monsieur [F] [G] bénéficie du transfert du bail de s grand-mère, Madame [C] [G] au 3ème étage du [Adresse 2], en suite du décès de cette dernière, à compter du 14 octobre 2019 ;

DEBOUTE la RIVP de sa demande d’expulsion et de ses demandes subséquentes ;

CONDAMNE Monsieur [F] [G], sous réserve de deniers et quittances valables, à payer à la RIVP la somme de 7238,92 euros d’arriéré de loyer, selon décompte arrêté au 8 novembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE la RIVP de sa demande de condamnation in solidum à l’encontre de Madame [M] [G] née [K] et de Madame [W] [E], au titre de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE la RIVP aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la RIVP à payer à Monsieur [F] [G], Madame [M] [G] et Madame [W] [L] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE du surplus des demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est d’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 15 janvier 2025

le greffier le Président